Обзор рынка коммерческой недвижимости города Муром
реклама
Закрытое акционерное общество «НижБизнесКонсалтинг» Обзор рынка коммерческой недвижимости города Муром Владимирской области Российская Федерация Город Нижний Новгород Январь 2013 года ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА МУРОМ ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ Январь 2013 года 1. Основные тенденции отечественного рынка коммерческой недвижимости 1 Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в третьем квартале 2012 года составил $1,3 млрд., что на 11% ниже уровня аналогичного периода 2011 года. Снижение ко второму кварталу 2012 года составило всего 3%. Суммарно с начала 2012 года данный показатель достиг $2,85 млрд., в четвертом квартале инвестиции в коммерческую недвижимость могут превысить $1,5 млрд. Это позволяет говорить о сохранении хорошего интереса к российскому рынку. Российский рынок чувствует себя достаточно комфортно, опережая по темпам восстановления Европу. По итогам 2012 года инвестиции в российскую коммерческую недвижимость могут составить порядка 4 – 4,5 млрд. долларов США, сравнявшись или превысив показатели 2007 и 2008 годов. Сдерживающее влияние на активность инвесторов оказывает отсутствие четких сигналов разворота в экономике еврозоны и сохранение риска выхода из нее, как минимум, одной из южных стран с последующей высокой волатильностью финансовых рынков. При этом рынки Европы испытывают более серьезные трудности с восстановлением. Снижение объемов инвестиций может говорить о некоторой переоценке инвесторами цены риска инвестирования в российские активы. Вместе с тем, также есть проблема и дефицита качественных активов, и их концентрация в руках достаточно узкой группы инвесторов. В третьем квартале 2012 года наблюдался спад инвестиционной активности в сегменте торговой коммерческой недвижимости. Объем инвестиций составил $75,6 млн., что эквивалентно 20% от уровня аналогичного периода 2011 года, или 12% от уровня второго квартала 2012 года. Вместе с тем, суммарно с начала года доля инвестиций в торговую недвижимость составила порядка 29%, что, в целом, соответствует сложившимся среднесрочным трендам. 1 http://www.arendator.ru/articles/2/art/60032/pg/1/ Страница | 1 Закрытое акционерное общество «НижБизнесКонсалтинг» Обзор рынка коммерческой недвижимости города Муром Владимирской области Российская Федерация Город Нижний Новгород Январь 2013 года В абсолютном выражении объем накопленных с начала года инвестиций составил $824 млн., что на 35% меньше уровня аналогичного периода 2011 года. Данное снижение, в целом, лежит в русле общей тенденции уменьшения регистрируемых инвестиций в российскую коммерческую недвижимость после пикового 2011 года. Инвестиции в офисный сегмент более чем в 1,5 раза превысили объемы второго квартала 2012 года, однако оказались на 20% ниже уровня третьего квартала 2011 года. В третьем квартале объем инвестиций составил $764 млн. Накопленный с начала года объем инвестиций составил $1261 млн., что на 37% ниже уровня аналогичного периода 2011 года. При этом по абсолютным объемам инвестиций офисный сегмент, как и сегмент торговой недвижимости, имеет очень хорошие шансы превысить показатели предкризисных 2007 и 2008 годов. Всего в офисный сегмент в I – III кварталах 2012 года пришло 44% всех инвестиций в коммерческую недвижимость. Москва по – прежнему остается основным центром инвестиций в коммерческую недвижимость. В третьем квартале 2012 года объем инвестиций в прочие регионы составил $85 млн. или порядка 6,5% от всего объема инвестиций. Кумулятивная доля инвестиций в регионы с начала 2012 года составила 13% и в абсолютном выражении достигла $374 млн. Практически весь объем этих инвестиций был направлен в торговую недвижимость. Российские инвесторы являются основными драйверами рынка, тогда как активность иностранных инвесторов показывает признаки снижения. Иностранные инвестиции составили около $60 млн. или порядка 4,6% от всего объема инвестиций за третий квартал, при этом суммарно с начала года доля иностранных инвестиций составила порядка 20%. Российскому рынку коммерческой недвижимости не хватает долгосрочных стабилизаторов, например, в лице пенсионных фондов, хотя экономические предпосылки для их прихода уже сформированы. Страница | 2 Закрытое акционерное общество «НижБизнесКонсалтинг» Обзор рынка коммерческой недвижимости города Муром Владимирской области Российская Федерация Город Нижний Новгород Январь 2013 года 2. Общая ситуация на рынке коммерческой недвижимости Владимирской области Как и во многих регионах России, основной объем продаж и предложения коммерческой недвижимости во Владимирской области относится к областному центру. Это вполне объяснимо, так как Владимир является центром деловой активности области, здесь проживает около 350 тысяч человек, что подразумевает под собой и более активную покупательную способность населения, чем в небольших населенных пунктах. Сфера потребительского рынка и услуг в областном центре насчитывает 3626 объектов, в том числе 1048 магазинов, 445 предприятий общественного питания, 41 торговый центр и комплекс, 7 рынков и 5 ярмарок, 565 оптовых предприятий, 217 нестационарных объектов, 1298 предприятия бытового обслуживания. Функционирует 32 федеральные, 13 региональных и 10 местных розничных сетей. Обеспеченность населения площадями торговых объектов на тысячу человек в областном центре составляет 867,4 кв.м.2 Рынок коммерческой недвижимости Владимирской области активно и динамично развивается, включает в себя разнообразные предложения по коммерческой недвижимости. Рис. 1. Структура рынка коммерческой недвижимости Владимирской области в декабре 2012 года.3 2 http://vladimir-city.ru/economics/ 3 Диаграмма построена на основе анализа базы данных сайта http://cian33.ru/ ЦИАН33.РУ – Бесплатный проект «Вся Недвижимость Владимира и Владимирской области». Сайт cian33.ru содержит актуальную информация об объектах недвижимости во Владимире и Владимирской области. В единой базе недвижимости ЦИАН33 публикуются более 18000 объявлений о продаже квартир и аренде квартир, продаже земельных участков, продаже и аренде коммерческой недвижимости в городе Владимире и Владимирской области от агентов и собственников недвижимости. По данным авторитетного российского сервиса liveinternet.ru статистика сайта более 1000 посетителей и более 20000 просмотров в декабре 2012 года. Страница | 3 Закрытое акционерное общество «НижБизнесКонсалтинг» Обзор рынка коммерческой недвижимости города Муром Владимирской области Российская Федерация Город Нижний Новгород Январь 2013 года Наибольшее количество современных торговых центров сосредоточено во Владимире, здесь встречаются центры регионального формата, тогда как в районах области строятся в основном магазины, ориентированные лишь на жителей районного центра и района. В структуре предложений объектов коммерческой недвижимости Владимирской области, включая областной центр, в декабре 2012 года преобладала продажа – около 60% в общем объеме предложений. Как видно из приведенной ниже диаграммы, в структуре предложений коммерческой недвижимости на продажу во Владимирской области, в декабре 2012 года, преобладали земельные участки и объекты офисного назначения; объектов торгового и производственно – складского назначения было гораздо меньше, чем офисов. Объекты иного свободного назначения были представлены зданиями, квартирами под нежилое использование и т.п. Рис. 2. Структура предложения коммерческой недвижимости Владимирвкой области в декабре 2012 года.4 В общем объеме предложений коммерческой недвижимости в аренду также преобладали объекты офисного назначения, доли объектов торгового и производственно – складского и назначения были примерно одинаковы (29% и 28% соответственно). Рис. 3. Структура предложения коммерческой недвижимости в аренду в декабре 2012 года.5 4 Диаграмма построена на основе баз данных АН «Владис» (http://www.vladis33.ru) и портала «Недвижимость33» (http://www.real33.ru/) 5 Диаграмма построена на основе базы данных АН «Владис» (http://www.vladis33.ru) Страница | 4 Закрытое акционерное общество «НижБизнесКонсалтинг» Обзор рынка коммерческой недвижимости города Муром Владимирской области Российская Федерация Город Нижний Новгород Январь 2013 года В общем объеме предложений коммерческой недвижимости, выставленной на продажу и в аренду в декабре 2012 года, наибольшая доля приходилась на объекты, расположенные в областном центре Владимирской области – городе Владимире более 70% от общего объема предложений). Такая диспропорция свидетельствует о слабом уровне развития рынка коммерческой недвижимости в регионе. Центр активности спроса и предложения здесь приходится непосредственно на областной центр и промышленную зону города Владимира, тогда как в остальных городах региона рынок развит слабо. В процессе исследования рынка недвижимости Владимирской области, была проанализирована структура спроса. Как видно из приведенной ниже диаграммы, в декабре 2012 года наименее востребованы были земельные участки – 7% от общего числа заявок (фактор сезонности). Рис. 4. Структура спроса на коммерческую недвижимость (покупка) в декабре 2012 года.6 В целом о рынке аренды коммерческой недвижимости в муниципальных районах Владимирской области можно сказать, что на сегодня данный сегмент развит довольно слабо. Прежде всего, это выражается в очень небольшом объеме предложения и отсутствии качественных объектов недвижимости. Подавляющее большинство объектов – старые отдельно стоящие здания магазинов, офисы в административно – бытовых корпусах и переведенные под нежилое использование квартиры. 3. Анализ рынка коммерческой недвижимости города Муром Владимирской области Город Муром является административным центром Муромского района Владимирской области. Население города составляет 116075 человек (2010 год), городского округа (Муром и девять сельских населенных пунктов) – 125231 человек (2010 год). Муром является третьим по численности населения городом Владимирской области после Владимира и Коврова.7 Муром находится на расстоянии 290 км от Москвы и в 137 км от областного центра, на границе с Нижегородской областью. Рынок коммерческой недвижимости города Муром Владимирской области в его современном состоянии пока еще остается типичным для районного аграрно – индустриального центра советского типа, удаленного от областного центра на расстояние свыше 100 км. Механизм ценообразования, действующий на таком рынке, еще недостаточно развит и во многом субъективен, что связано с недостаточным развитием малого и среднего бизнеса в этом городе и, как следствие, с низкой востребованностью объектов нежилой недвижимости. 6 Диаграмма построена на 7 основе базы данных Агентства недвижимости «Владис» (http://www.vladis33.ru) http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D1%83%D1%80%D0%BE%D0%BC Страница | 5 Закрытое акционерное общество «НижБизнесКонсалтинг» Обзор рынка коммерческой недвижимости города Муром Владимирской области Российская Федерация Город Нижний Новгород Январь 2013 года Таким образом, современный рынок коммерческой недвижимости города Муром характеризуется следующими особенностями: неразвитость рынка коммерческой недвижимости по сравнению с рынком областного центра, что выражается в существенно меньшем количестве предложений, как на рынке продажи, так и на рынке аренды – на дату исследования было выставлено около 85 предложений объектов коммерческой недвижимости, расположенной в городе Муром, при этом количество объектов, предлагаемых в аренду, было в 1,4 раза меньше, чем в продажу (35 и 50 предложений, соответственно). предложения помещений, расположенных в современных торговых и офисных центрах, практически отсутствовали – в декабре 2012 года на продажу предлагалось лишь одно помещение площадью 122,6 кв.м по цене 4 млн. рублей (32626 руб./кв.м), расположенное на четвертом этаже ТЦ «Гермес»;8 в аренду предлагалось торгово – офисные помещения в нескольких торговых центрах – ТЦ «Вербовский» (торговые площади на первом и втором этаже трехэтажного торгового центра по улице Ленинградская, дом 18 (микрорайон Вербовский) от 25 до 500 кв.м; второй этаж – 450 руб./кв.м в месяц + коммуналка по счетчикам, первый этаж – 500 руб./кв.м в месяц + коммуналка по счетчикам9), ТЦ «Олимп» (торговая площадь 330 кв.м на втором этаже четырехэтажного ТЦ «Олимп» в центре города Муром, улица Ленина, дом 82, по 600 руб./кв.м в месяц10), ТЦ «Гименей» (цокольный этаж ТЦ «Гименей», стоимость составляет 499 руб./кв.м, доступно 490 кв.м11); наиболее популярным вариантом коммерческого использования нежилых помещений в городе Муром является в настоящее время организация в них пунктов розничной торговли. Последнее обстоятельство объясняется тем, что торговый сектор более активен и динамичен по своей природе, быстрее адаптируется к изменчивой внешней рыночной среде. Торговля и общественное питание с каждым годом играют все более значимую роль в жизни населения округа Муром. Сегодня предприятия торговли и общественного питания обеспечивают муромлян необходимыми товарами и услугами, создают новые рабочие места, добросовестно платят налоги, а также вносят большой вклад в экономическое развитие округа, его благоустройство. Торговля – один из важных секторов экономики округа и вносит весомый вклад в наполнение городского бюджета. Округу Муром по – прежнему принадлежит второе место (после Владимира) по объему розничного товарооборота среди других субъектов территориального деления Владимирской области. Удельный вес округа Муром в общеобластном объеме товарооборота составляет 9,2% (Владимира – 38,4%, Коврова – 7,2%12). 8 http://murom.vla.slando.ru/obyavlenie/prodam-ploschad-ID6EkwX.html#f03ccfc112;r:22;s:545 9http://murom.vla.slando.ru/obyavlenie/sdam-ploschadi-v-tts-ID4Dyed.html#Scene_1, http://murom.vla.slando.ru/obyavlenie/sdam-varendu-torgovye-ploschadi-ID4FIqz.html#54a6e248f2;r:22;s:545 10 http://murom.vla.slando.ru/obyavlenie/sdam-kommercheskuyu-nedvizhimost-ID6R70R.html#54a6e248f2;r:22;s:545 11http://www.avito.ru/murom/kommercheskaya_nedvizhimost/sdam_magazin_murom_ul._lenina_55a_94464535?from=naydidomcom& utm_source=naydidom_cpc&utm_medium=naydidom_cpc&utm_campaign=pay_per_uniq 12 http://www.murom.info/node/3694, «ДОКЛАД о социально – экономическом развитии округа Муром в 1 полугодии 2010 года». Страница | 6 Закрытое акционерное общество «НижБизнесКонсалтинг» Обзор рынка коммерческой недвижимости города Муром Владимирской области Российская Федерация Город Нижний Новгород Январь 2013 года Потребительский рынок округа Муром характеризуется стабильностью, высокой предпринимательской активностью, положительной динамикой развития. К позитивным тенденциям относятся: ввод крупных предприятий нового формата, рост числа предприятий торговли, интенсивный рост сетевых предприятий, расширение ассортимента реализуемых товаров. По состоянию на 01 июля 2010 года потребительский рынок округа был представлен 1747 субъектами, из них:13 440 – по торговле продовольственными товарами; 870 – по торговле непродовольственными товарами; 9 – смешанная сеть; 58 – оптовая торговля; 168 – общественное питание; 258 – бытовые услуги. Общая площадь торговых предприятий округа в первом полугодии 2010 года составила 99821,4 кв.м, площадь оптовых складов – 18482,73 кв.м, площадь предприятий бытового обслуживания – 37195,41 кв.м.14 Бурное развитие стационарной торговой сети не могло не отразиться на характере формирования оборота розничной торговли, а именно: обозначилась явная тенденция оттока покупателей с вещевых и смешанных рынков в магазины.15 Все более заметную роль играют сетевые супермаркеты, работающие по прогрессивной системе самообслуживания. Супермаркеты способны представить более широкую линейку товаров, так что покупательские предпочтения все чаще склоняются в их сторону. В округе открываются удобные современные супермаркеты и торгово – развлекательные центры, новые точки общепита, которые отличаются индивидуальным стилем оформления торговых залов, современным оборудованием, широким ассортиментом товаров, высоким качеством обслуживания. На территории округа Муром действует более 15 торговых центров, которые предлагают вниманию покупателей широкий ассортимент непродовольственных товаров. Для удобства покупателей в торговых центрах открываются центры сотовой связи; салоны красоты и ателье по пошиву и ремонту одежды, фотостудии, бухгалтерские услуги, банковские услуги; осуществляется прием платежей за коммунальные услуги; предлагаются услуги туристических фирм; организованы игровые комнаты для детей. Торговые центры активно посещаются жителями и гостями округа. Торговля – самый простой и самый распространенный бизнес, поэтому и спрос на торговые помещения самый высокий. На сегодня в Муроме действует более полутора десятка торговых центров, однако современным требованиям из них отвечают лишь немногие. ООО «Компания Мармелад» – одна из наиболее молодых, динамично развивающихся компаний города Мурома, наиболее значимым проектом компании явилось строительство и открытие в 2005 году нового торгового центра «Мармелад», послужившее толчком для торговых организаций города к выходу сферы продаж и обслуживания на новый уровень. В 2007 году компанией был сначала отреставрирован, а позже и достроен называемый в народе магазин «Крокодил». ТЦ «Крокодил» явился олицетворением современного виденья локального магазина, для определенного района. ТЦ «Домашний», открытый в 2009 году, является в своем роде уникальным для города Муром торговым центром, осуществляющим оптовую и розничную продажу строительных товаров, товаров для домашнего потребления и бытовой техники, на первом этаже этого торгового центра расположен продовольственный универсам «Максимум». 13 http://www.murom.ru/node/2779 http://www.murom.ru/node/2779 15 http://old.murom.info/cgi-bin/docshow.cgi?art=2028 14 Страница | 7 Закрытое акционерное общество «НижБизнесКонсалтинг» Обзор рынка коммерческой недвижимости города Муром Владимирской области Российская Федерация Город Нижний Новгород Январь 2013 года Таблица 1 ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ ГОРОДА МУРОМ ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ 16 № п/п Наименование торгового объекта Местонахождение 1. Торговый дом «ВЕСТА» Город Муром, улица Советская, дом 15. 2. Торговый центр «ВИТЯЗЬ» Город Муром, улица Советская, дом 10. Торговый комплекс «ГЕРМЕС» 3. Город Муром, улица Советская, дом 75. Торговый дом «ГИМЕНЕЙ» 4. Город Муром, улица Ленина, дом 55 А. Торгово – развлекательный комплекс «МАРМЕЛАД» 5. Торговый центр «Мармелад» введен в эксплуатацию в октябре 2005 года. Масштаб: окружной. Категория: торгово – развлекательный. Этажность: 3. ТЦ «Мармелад» – это 6,5 тысяч кв.м торговых площадей, около 300 рабочих мест, более 30 отделов – магазинов, большинство из которых представляют известные торговые брэнды: «SELA», «ZENDEN», «ПоволжьеСпорт», «Rieker», «Sweet Mama», «BAON», «Gulliver», «MILAVITSA», «ТВОЕ», «Play Today», «OGGI», «HOUSE», «Froggy», «Пятерочка», региональные торговые сети – «Баттерфляй», «Кристалл», «ОптикСтайл», «Ценопад», «Планета сумок». ТРК «Мармелад» расположен в центральной части города Муром в непосредственной близости от трассы федерального значения Рязань – Нижний Новгород. Вблизи находится автовокзал, и вдоль ТК пролегает 5 автобусных маршрутов. Парковка на 200 мест. Город Муром, улица Карла Маркса, дом 75 http://www.marmelad33.ru/podrobno_mar melad/ 16 http://www.promurom.ru/muromorg.php?searchgo=yes&search=торговый%20центр, http://www.promurom.ru/muromorg.php?searchgo=yes&search=торговый%20дом Страница | 8 Закрытое акционерное общество «НижБизнесКонсалтинг» Обзор рынка коммерческой недвижимости города Муром Владимирской области Российская Федерация Город Нижний Новгород Январь 2013 года № п/п Наименование торгового объекта Местонахождение Торговый центр «КРОКОДИЛ» 6. Под руководством ООО «Компания Мармелад» в 2007 году был сначала отреставрирован, а позже и достроен называемый в народе магазин «Крокодил». Полюбившееся название решили оставить. Так и произошло открытие ТЦ «Крокодил», явившегося олицетворением современного видения локального магазина для определенного района. В торговом центре собраны всевозможные отделы, способные удовлетворить спрос каждого покупателя. На первом этаже расположился один из наиболее крупных продовольственных магазинов района – универсам «Пятерочка». Также на трех этажах торгового центра расположены отделы бытовой техники, канцтоваров, посуды, сувениров и подарков, домашнего текстиля и много другое. Для клиентов ТЦ «Крокодил» представлен широкий выбор одежды, как мужской, так и женской, нижнего белья, детской одежда, кожгалантереи и обуви. Вы всегда сможете воспользоваться услугами парикмахерской, аптеки и ветеринарного магазина. Якорный арендатор: универсам «Пятерочка». Город Муром, улица Кленовая, 32а. Торговый центр «ДОМАШНИЙ» 7. В 2009 году по инициативе «Компании Мармелад» был преобразован магазин «Домашний». Тогда же компанией началась застройка второй очереди магазина. Этот шаг дал вторую жизнь магазину Домашний, а для ТЦ «Домашний» именно эта дата является Днем рождения. Он явился в своем роде уникальным для города Муром торговым центром, занимающимся оптовой и розничной продажей строительных товаров, товаров для домашнего потребления и бытовой техникой. Общая площадь ТЦ «Домашний» составляет около 7,5 тыс. кв.м – это как торговая, так и складская площадь. Огромный выбор товаров для дома, бытовой химии, предметов интерьера, корпусной и мягкой мебели, штор, бытовой техники, инструментов, товаров для дачника, керамической плитки, кухонной мебели, подарков на заказ. Якорные арендаторы: супермаркет бытовой техники электроники «Элекс», супермаркет «Максимум». Город Муром, улица Лакина, дом 85. 8. Торговый дом «КУМИР» Город Муром, улица Ленина, дом 110 – А. 9. ТЦ «ЕЛИСЕЕВСКИЙ» Представлен широкий выбор товаров. Город Муром, улица Дзержинского, дом 51. 10. Торговый центр «МЕРКУРИЙ» Город Муром, улица Ленина, 100. 11. Торговый центр «ПРОГРЕСС» Город Муром, улица Свердлова, 12. Торговый центр «ТИБОР» 12. Город Муром, улица Куликова, дом 4. Страница | 9 Закрытое акционерное общество «НижБизнесКонсалтинг» Обзор рынка коммерческой недвижимости города Муром Владимирской области Российская Федерация Город Нижний Новгород Январь 2013 года № п/п Наименование торгового объекта Местонахождение Торговый дом «ФилБразерс» 13. Город Муром, улица Войкова, дом 1 – Б. 14. Торговый центр «ЦВЕТОЧНЫЙ» Город Муром, улица Ленина, 32. 15. Торговый центр «ЮБИЛЕЙНЫЙ» Город Муром, улица Филатова, 6. 16. Торговый центр «Олимп» Город Муром, улица Ленина, дом 82. Торговый центр «Вербовский» Город Муром, улица Ленинградская, дом 18 (микрорайон Вербовский). 17. На дату исследования в округе Муром структура предложения коммерческой недвижимости выглядела следующим образом (рисунок 7). Рис. 5. Структура рынка коммерческой недвижимости округа Муром Владимирской области в декабре 2012 года.17 Предложение торговых объектов было представлено преимущественно действующими магазинами или кафе – встроенными нежилыми помещениями и/или зданиями. 17 Диаграмма построена специалистами ЗАО «НБК» на основе обработки 85 предложений. Страница | 10 Закрытое акционерное общество «НижБизнесКонсалтинг» Обзор рынка коммерческой недвижимости города Муром Владимирской области Российская Федерация Город Нижний Новгород Январь 2013 года Предложение офисных площадей весьма ограничено и представлено, в основном, временно неиспользуемыми нежилыми помещениями в зданиях, где расположены муниципальные унитарные предприятия или учреждения, административными нежилыми зданиями местных предприятий, переведенными в нежилой фонд квартирами, расположенными на первых этажах жилых домов и квартирами, которым требуется перевод в нежилой фонд. Следует отметить, что в силу неразвитости рынка недвижимости округа Муром, одни те же объекты предлагаются и под офис и под торговлю. В связи с ограниченностью предложений выделить в отдельный ценовой сегмент офисную недвижимость не представляется возможным. На период исследования (декабрь 2012 года) торгово – офисная недвижимость в городе Муром предлагалась в среднем по 40072 руб./кв.м, превысив аналогичный показатель декабря 2011 года в 1,17 раза (декабрь 2011 года: средняя цена предложения 34072 руб./кв.м; диапазон цен – от 10000 до 67568 руб./кв.м18). Разброс удельных цен предложений в декабре 2012 года также был весьма существенен – от 14444 руб./кв.м (трехэтажное здание общей площадью 450 кв.м, земля в собственности 50 кв.м, первый этаж – 150 кв.м, второй этаж – 200 кв.м, третий этаж – 200 кв.м, на втором этаже имеется мансардное помещение, все коммуникации, 6500000 рублей19) до 68421 руб./кв.м (нежилое помещение на первом этаже площадью 38 кв.м, переведенное под промтоварный магазин, расположенное у ТЦ «Максимум», 2600000 рублей, с возможностью торга20). Говоря о размере арендных ставок для коммерческой недвижимости в Муроме, следует сказать, что в декабре 2012 года торгово – офисная недвижимость сдавалась в аренду в среднем по 569 рублей за один квадратный метр (в 2001 году – 567 руб./кв.м21). Разброс арендных ставок в декабре 2012 года составил от 300 руб./кв.м в месяц (аренда площадей в ТЦ «АССОРТИ», площадь: 480 кв.м, первый этаж – 300 кв.м, цокольный этаж – 180 кв.м, ТЦ расположен в оживленном районе города Мурома, на трассе Р– 72, цена от 400 до 300 руб./кв.м22) до 900 руб./кв.м в месяц (нежилое помещение в универсаме «Дикси» под любой вид деятельности (кроме продуктов питания), площадь до 50 кв.м, прикассовая зона с отдельным входом, арендная ставка 900 руб./кв.м (все включено), объект расположен в спальном микрорайоне города, недалеко размещена воинская часть и построен Ледовый дворец23). Структура арендных ставок неоднородна: предлагались как объекты, величина арендной платы за которые включала в себя НДС и оплату коммунальных услуг, так и объекты, величина аренды за пользование которыми коммунальные платежи не включала; при этом электроэнергия и средства связи, как правило, оплачивались отдельно. В Ы В О Д Ы и ПР О Г Н О З Ы Снижение объемов инвестиций может говорить о некоторой переоценке инвесторами цены риска инвестирования в российские активы. Вместе с тем, также есть проблема и дефицита качественных активов, и их концентрация в руках достаточно узкой группы инвесторов. Российский рынок офисной недвижимости сейчас находится в режиме ожидания. Пройдя фазы бума и кризиса, рынок уже достаточно продолжительное время находится в фазе стабилизации. Темпы роста нового строительства остаются достаточно скромными, а доля вакантных площадей снижается медленно. В других секторах российского рынка коммерческой недвижимости (например, складах и торговой недвижимости) доля вакантных площадей уже снизилась до предкризисного уровня. Рост арендных ставок в ближайшее время имеет более низкую вероятность, нежели стабильность или некоторое снижение. После достижения «дна» в 2009 году арендные ставки начали плавное восстановление параллельно уменьшению доли вакантных площадей на рынке.24 18 Данные Закрытого акционерного общества «НижБизнесКонсалтинг». http://murom.vla.slando.ru/obyavlenie/srochno-pomeschenie-po-melenkovskomu-shosse-ID4pDIj.html#f03ccfc112;r:22;s:545 20 http://murom.vla.slando.ru/obyavlenie/prodam-nezhiloe-pomeschenie-ID6Xxn3.html#f03ccfc112;r:22;s:545 21 Данные Закрытого акционерного общества «НижБизнесКонсалтинг». 22 http://murom.vla.slando.ru/obyavlenie/sdadim-v-arendu-ploschadi-v-tts-assorti-ID7dOR3.html#54a6e248f2;r:22;s:545 23 http://murom.vla.slando.ru/obyavlenie/sdaetsya-ploschad-v-arendu-ID70BRr.html#ae53ff3aa7;r:22;s:545 24 http://www.arendator.ru/articles/2/art/60099/pg/1/ 19 Страница | 11 Закрытое акционерное общество «НижБизнесКонсалтинг» Обзор рынка коммерческой недвижимости города Муром Владимирской области Российская Федерация Город Нижний Новгород Январь 2013 года ОБ З ОР рынка коммерческой недвижимости города Муром Владимирской области Обзор подготовила Савельева Светлана Владимировна Заместитель Генерального директора по оценочной деятельности Оформление Савельев Александр Викторович © ЗАО «НБК» При использовании ссылка на источник обязательна! Российская Федерация город Нижний Новгород Январь 2013 Страница | 12
