Понятие ипотечного кредитования

Понятие ипотечного кредитования
Процесс кредитования под залог недвижимости в широком смысле этого слова называется
системой ипотеки. Порядок ипотечного кредитования обеспечивает сохранность заложенного
имущества наряду со стабильностью его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для
долговременного отвлечения кредитных ресурсов без особых опасений за возврат ссуд заемщиком.
Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую системы, включающие и
заключение договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов
по нему последовательно на каждый момент. При наличии ипотечной системы, позволяющей четко
установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для
надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости — земли и строений
производственного и жилого назначения. Здесь стоит сказать о том, что ипотека в разных странах имеет
свое место и смысл. В каждой стране действует свое специфическое законодательство в данной сфере,
которое во многом зависит от особенностей земельного законодательства.
Существует два основных взгляда на ипотеку. Первый и наиболее распространенный можно
условно назвать «потребительским». В рамках этого упрощенного взгляда все представления об
ипотеке укладываются и исчерпываются отношениями между ссудозаемщиком и ипотечным банком по
поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита.
Второй взгляд «профессиональный», рассматривает ипотеку не на уровне отдельного кредита, а в
качестве целостной и самовоспроизводимой подсистемы финансового рынка.
Характерной чертой профессионального взгляда на ипотеку является расширение цепочки
взаимоотношений участников со схемы «заемщик — кредитор» к схеме «заемщик — конечный
инвестор». При таких крайних полюсах наиболее четко вырисовывается то, что банки и прочие
финансовые институты, в сущности, выполняют посреднические, обслуживающие функции в
продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к ссудозаемщикам. Вместе с тем
именно профессиональный взгляд на ипотечное кредитование наиболее четко показывает ключевую
организующую роль в нем целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей в узком
смысле определенную траекторию, а в более широком — воспроизводство всей системы ипотечного
бизнеса.
Наиболее важная особенность этой системы проявляется в ее делении на первичный и
вторичный рынки закладных.
На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные отношения
друг с другом. Например, коммерческий или ипотечный банк предоставляет гражданам кредит.
Участниками первичного рынка выступают, с одной стороны, граждане, которым выдается этот кредит, а
с другой — коммерческие банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие
гражданам кредиты под залог недвижимости.
На вторичном рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным
кредитам (ссудам), т. е. компания, предоставившая кредит под залог недвижимости, выпускает ценные
бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам.
Данная схема предполагает следующую модель взаимоотношений участников:
— клиент обращается в ипотечный банк за кредитом. Эти учреждения создают первичный рынок
закладных;
— кредитор может сохранять выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или
продать их другим инвесторам. Эти инвесторы создают вторичный рынок закладных;
— покупая закладные, инвесторы обеспечивают кредиторов дополнительными денежными
средствами для предоставления новых кредитов;
— эмиссионно-финансовая компания (реинвестор, ЭФК) также может сохранять ипотечные
кредиты в собственном инвестиционном портфеле, альтернативным вариантом является формирование
пакетов закладных и выпуск на этой основе ценных бумаг, обеспеченных закладными (Mortgage —
Backed Securities, MBS). Покупателями указанных ценных бумаг, которые по сути являются
облигациями, не привязанными к конкретным объектам недвижимости, а гарантированными лишь
общей стоимостью всего пула закладных, которыми владеет ЭФК, могут выступать различные
финансовые учреждения, такие как коммерческие банки, пенсионные фонды, страховые компании. При
этом эмитент таких ценных бумаг гарантирует их держателям своевременные ежемесячные выплаты
процентов и основной части долга;
— далее цикл повторяется, когда первые финансовые учреждения предоставляют гражданам новые
кредиты под залог недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном
рынке.
Таким образом, регулируется поток ресурсов между кредиторами первичного рынка, которые
открывают закладные, и инвесторами на рынке капиталов, которые покупают ценные бумаги,
обеспеченные закладными. При этом инвесторы, покупая закладные у кредиторов первичного рынка,
восполняют их ресурсы для предоставления новых кредитов; расширяют доступность фондов для
открытия закладных, выпуская ценные бумаги, обеспеченные неделимым пулом закладных (ипотек),
полученных от кредиторов. Гарантия в своевременной выплате держателем ценных бумаг их
номинальной стоимости и сравнительно высоких процентов привлекает новых инвесторов.
На фоне вышеизложенного становится очевидным, что первичный и вторичный рынок закладных — это
не изолированные, а, напротив, взаимоподчиненные и взаимообеспечивающие составляющие той среды,
в которой происходит полный и жизненный цикл закладной
Процедура ипотеки
Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, предусматривает
наличие двух документов:
1) долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер
кредита, порядок платежей, ставка);
2) договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности
сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство.
Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т. е. обеспечивает возможность
вторичного обращения закладной, под которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например
облигации.
Собственно именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного
кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным
заемщиком), позволяющее привлекать в целях ипотечного кредитования значительные средства, прежде
всего мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым является недвижимость.
Такая система сложилась в США после периода Великой депрессии, до которого американская
система ипотечного кредитования мало чем отличалась от европейской. Но и в преобразованном виде
главные характеристики ипотечного кредитования остаются неизменными.
Весь процесс ипотечного кредитования может быть разбит на три основные стадии:
1) инициирование,
2) посредничество,
3) инвестирование.
Инициирование — процедура выдачи первичного ипотечного кредита, включающая в себя
проверку как самой собственности, передаваемой в залог, так и заемщика, его способности выполнить
обязательства по кредитному договору.
Посредничество — процесс приобретения ипотечными посредниками индивидуальных ипотечных
ссуду ипотечных, сберегательных и коммерческих банков и трансформация их в ценные бумаги,
предлагаемые к продаже инвесторам на вторичном рынке закладных.
Это широко известные в США и в нашей стране организации «Фэнни Мэй» (FNMA —
Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация) и другие, аналогичные ей.
Инвестирование — процесс приобретения и накопления физическими и юридическими лицами
ценных бумаг, выпускаемых посредниками, для получения дохода по ним.
Главная составляющая инициирования — оценка рискованности кредита, включающая в себя
оценку кредитного и процентного рисков.
Кредитный риск определяется возможностью погашения ссуды заемщиком и достаточностью
имущественного обеспечения для ее погашения в случае неспособности заемщика сделать это.
Практически это осуществляется путем анализа уровня и стабильности доходов заемщика и его
обязательств (платежи за автомашину, материальная помощь или алименты и пр.). В США считается, что
максимальное отношение всех долгосрочных обязательств заемщика к его доходам не может превышать
35%, в том числе выплаты по ипотечному кредиту не должны быть больше 28%. Дополнительной
защитой от кредитного риска является необходимость внесения покупателем первого взноса в покупку
дома за счет собственных средств. Эта величина составляет, как правило, около 20% от стоимости дома.
Защита здесь двоякая. Во-первых, снижается риск неуплаты заемщиком ипотечного кредита (заемщик
уже вложил собственные средства и не захочет их потерять). Во-вторых, вкладывая собственные
средства, заемщик будет стремиться к снижению цены, а значит, возрастает надежность имущественного
обеспечения кредита.
Кроме кредитного риска, учитывается процентный риск — возможность того, что выданные в
виде ссуды средства будут обесценены в результате инфляции.
К числу этих методов относятся такие новые формы ипотечного кредитования, как ипотека с
плавающей ставкой процента или ипотека, при которой кредитор получает право на часть текущего
дохода или выручки от продажи («участвующая» ипотека).
Инициаторы ипотек в целях привлечения внимания к ипотекам с плавающей ставкой нередко
идут на установление на первые годы выплат ставок, заметно ниже рыночных, с дальнейшим их
приведением к ставкам либо по государственным одногодичным векселям, либо по трехгодичным
государственным ценным бумагам, либо к некоторым другим показателям (например, международным
процентным ставкам) с превышением последних на оговоренное число пунктов.
«Участвующие» ипотеки, в отличие от ипотек с плавающей ставкой процента, построены на ином
принципе и применяются в основном в сфере кредитования коммерческой недвижимости.
В определенной мере они близки к таким вариантам финансирования, как создание синдикатов,
совместных предприятий (например, в форме полных товариществ, имеющих существенные
преимущества в налоговом отношении). Но в данном случае кредитор не становится дольщиком
собственного капитала, а остается кредитором компании. Дополнительные средства, которые он
получает либо в виде части операционного дохода, либо в виде части превышения продажной цены над
покупной, расцениваются как условный процент.