недвижимость
реклама
НЕДВИЖИМОСТЬ ИПОТЕКА ПО-ПРЕЖНЕМУ НЕ ПО КАРМАНУ Эльмира БЕКЖАНОВА, судья Хромтауского районного суда Актюбинской области, аспирант ВШП “Адилет” Обеспечение населения жильем всегда было одной из главных социальных проблем, требующих пристального внимания государства. Сегодня данная проблема стала одной из наиболее острых в экономической жизни страны. Она требует решительных и незамедлительных государственных мер. современных казахстанских условиях ипотека - В относительно новое понятие. Опыт зарубежных стран свидетельствует, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. Первая и основная проблема, с которой сталкивается кредитор, - большой риск невозврата кредита. Несмотря на то, что жилье, предоставляемое на условиях ипотеки, автоматически переходит в залог кредитору, вероятность полного покрытия убытков в случае невозврата велика. Сложилась ситуация, когда, по оценкам экспертов, аналогичная купленной сейчас на условиях ипотеки квартира будет стоить три четверти нынешней цены. А при учете процентов за ипотечный кредит приобретение квартиры в настоящий момент выглядит дорогостоящим. При этом кредит предоставляется на покупку квартиры по рыночной цене сегодняшнего дня, а вероятность падения цены залога через какое-то время очень велика. В условиях, когда ставки по депозитам в казахстанских банках не дотягивают до темпов роста инфляции, обстоятельства подталкивают население искать другие финансовые инструменты. Люди, по сути, ограничены в инвестировании, нет устоявшейся культуры операций на бирже, паевых или трастовых фондов. При такой ситуации единственным выходом остается покупка недвижимости, тем более что по прогнозам риэлтеров, рост цен на жилье продолжится и в 2006 году. Также основной причиной повышения темпов роста жилья является то, что цены на нефть на мировом рынке достигли рекордных уровней. И теперь часть сверхдоходов нефтеэкспортеров дошла до рынка недвижимости. Кроме того, на рост цен на жилье продолжает работать и фактор “бегства от доллара”. Второй существенной проблемой является определение кредитором реальной платежеспособности заемщика. Основным документом, подтверждающим доход граждан, служит справка о доходах или налоговая декларация. По существующей статистике только 20% граждан имеют постоянный доход, отраженный в налоговой декларации. Таким образом, остальные 80% граждан исключаются из числа потенциальных клиентов ипотечных программ. К сожалению, легальных методов преодоления этого препятствия не существует. Поэтому в настоящее время коэффициент доступности жилья, рассчитанный как отношение средней рыночной стоимости жилья к среднегодовому доходу семьи, в среднем по Казахстану составляет 6,2, в то время как для европейских стран данный показатель составляет 3, а для США – 2. К тому же ипотечный кредит казахстанским заемщикам обойдется дороже, чем в Европе и США – порядка 12-18 процентов годовых. На сегодняшний день ипотечные кредиты предоставляются заемщикам сроком до 15-20 лет. Понятно, что в условиях относительной стабилизации экономики молодой республики ни одно кредитное учреждение или любой другой хозяйствующий субъект не может взять на себя риск прогнозирования состояния экономики на такой длительный период. В Казахстане для кредитного учреждения, предоставляющего деньги заемщику на такой длительный срок, одним из основных рисков является риск изменения стоимости национальной валюты по отношению к твердым валютам. Серьезным препятствием в развитии существующей системы ипотечного кредитования являются высокие процентные ставки – 18-21% годовых. Практика показывает, что приемлемые для населения ставки, позволяющие сделать процесс кредитования массовым, составляют порядка 8-10% годовых в валюте. Несмотря на то, что объемы ипотечного кредитования постоянно и достаточно быстро увеличиваются, ипотека по-прежнему остается недоступной большинству населения страны. К примеру, для желающего купить жилье в г. Алматы (стоимость однокомнатной квартиры перевалила отметку в 15 тыс. долл.) необходимо, чтобы его доход превышал 500 долл. в месяц, что может себе позволить не каждый, даже со средним уровнем достатка. Во всем мире, даже при очень развитом ипотечном кредитовании, ипотека не решает жилищные проблемы всех жителей, а только определенной ее части. А именно – средней части населения, имеющей стабильный официальный доход. К ипотеке необходимо относиться как к обычному инструменту, который может дать только то, что он может делать. Таким образом, ипотека лишь помогает определенному слою общества решить жилищные проблемы. Что касается ставок по кредитам ипотеки, то они являются результатом ситуации на рынке. Деньги – это товар, и их снижение – это результат долгой и кропотливой работы банков. Поэтому, чтобы достичь более низких ставок, необходимо, вопервых, дать банкам упрощенный доступ размещения ипотечных облигаций на рынке ценных бумаг. Вовторых, активно привлекать зарубежных инвесторов для вложения средств в ипотечное кредитование в Казахстане. В-третьих, дать возможность наращения портфеля банкам для возможности снижения своей процентной маржи. Снижение маржи в 3-3,5% возможно только после набора достаточно серьезной массы портфеля, в результате чего удельные затраты на содержание аппарата обслуживания будут снижаться. В-четвертых, стабилизировать ситуацию в экономике страны, в результате чего снизится уровень инфляции. Необходимо отметить, что снижение процентных ставок кардинально не решит проблему доступности ипотеки. В данное время ставка кредитования составляет 12,5%. При сумме кредита 1,5 млн тенге и сроке кредитования 15 лет ежемесячный платеж составит 18 487 тенге, а требуемый доход семьи – примерно 55 461 тенге. При этих параметрах, по ставке 11% годовых ежемесячный платеж составит 17 048 тенге, а требуемый доход – 51 144 тенге, то есть разница в платеже составит всего 1439 тенге, или 7,7%. Поэтому тот круг людей, который решил обратиться к ипотеке и которому банки согласны дать кредит, сильно не увеличится от снижения ставок до 11% годовых. Увеличение выдачи ипотечного кредитования сейчас будет больше зависеть от легализации доходов самого населения, увеличения доверия населения к механизму ипотеки, привыкания к нему, развития первичного рынка жилья, строительства и, как следствие этого, приостановки цен на недвижимость и разработки нормативно-правовой базы по работе с недвижимостью. Еще одним видом финансовых услуг для населения по приобретению жилья для населения и улучшению жилищных условий стала реализация программы строительных сбережений. Основное отличие этого вида кредитования от системы ипотечного заключается в том, что клиент должен накопить сумму предварительного взноса на приобретение жилья в размере 50% от общей суммы жилья в строительном сберегательном банке. Недостающая половина выдается клиенту банком под более низкий, чем на рынке, процент. Для этой цели был создан и начал в октябре 2003 года функционировать Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана (ЖССБК) в форме акционерного общества со 100-процентным участием государства в уставном капитале. Будущие вкладчики в его накопительную систему не столь богаты, чтобы сразу получить большой кредит, а потом расплачиваться в течение нескольких лет. Они вынуждены ждать, пока на депозите накопятся необходимые суммы, а затем приобретать кредит на жилье по низким процентным ставкам. В реальности жилищно-сберегательная система не решает жилищные проблемы семей с низкими доходами. Семья с низким доходом заработка может себе позволить откладывать в месяц на уровне 5000 тенге. Таким образом, чтобы получить необходимую сумму для покупки дешевой квартиры вкладчику потребуется не менее 10 лет. Приобрести жилье получится при условии, что за 10 лет цены на недвижимость не увеличатся, инфляция сильно не изменится (а вклады принимаются только в тенге и никакой индексации по инфляции и девальвации не предусматривается). В большинстве своем населению невыгодно ждать срок в 5-7 лет накопления ради решения в будущем жилищной проблемы. В условиях постоянно повышающихся цен на недвижимость население не совсем психологически готово играть в игру “догони накоплениями цены”. Нет индексации вкладов по инфляции. В результате 3-4% годовых вознаграждения по вкладу могут легко “съесться” 5-6% годовых инфляции. Вознаграждение от государства (деньги из бюджета почти “дарятся” вкладчику), возможность накопления суммы для детей являются достоинствами этой системы. Итоги развития жилищно-сберегательной системы по настоящему можно будет подвести только через 10 лет, что, в принципе, справедливо и для ипотеки. Согласно государственной программе развития жилищного строительства в Казахстане, реализация новой политики жилищного строительства предусматривает выход на ежегодное строительство в 2005-2007 годах как минимум 4 млн кв. м. жилья против 2 млн в прошлом году. Для этого в течение трех лет необходимо инвестировать в жилищное строительство из всех источников финансирования порядка 300 млрд тенге, в том числе около 150 млрд государственных средств, большая часть которых будет предоставляться на возвратной основе и направляться на капитализацию казахстанской ипотечной компании и Жилстройсбербанка. Суть новой политики заключается в обеспечении доступности жилья для более широких слоев населения через удешевление его стоимости, увеличение сроков кредитования, снижение первоначальных взносов и ставки кредитования. Первоначальный взнос по таким кредитам составляет не менее 10% стоимости жилья при условии гарантирования рисков банка специальным фондом или 15% при условии страхования гражданско-правовой ответственности заемщика или гарантирования рисков банка специальным фондом. Принятая программа позволяет снизить цену одного кв. м. до 350 долларов США, процентную ставку за кредит до 10% и срок кредитования до 20 лет. Согласно Правилам реализации местными исполнительными органами, утвержденным постановлением Правительства РК от 1 сентября 2004 года N 923, получив деньги за построенное жилье, строительные компании часть возвращают акимату, а последний расплачивается с бюджетом. Эта схема рассчитана на 2 года. Новая политика может стать одним из проектов, способных оказать позитивное влияние не только на решение жилищной проблемы, но и на развитие экономики, став, как это сказано в Послании Президента народу Казахстана, одним из локомотивов экономического развития. Новая жилищная политика также не гарантирует жилье всем казахстанцам, но в то же время она дает шанс рассчитывать на приобретение квартиры или дома. Применительно к механизму приобретения жилья нами предлагается модель строительных сбережений по германской модели. В настоящее время наиболее впечатляющий успех в практическом использовании данной модели достигнут в Германии, который можно было реализовать и в программе кредитования Казахстана. Здесь создана охватывающая всю страну “система стройсбережения”, которая удачно сочетает механизмы накопления (стройсбережений) с механизмами кредитования конкретных граждан, а также механизмы протекционизма государства по финансовой поддержке инициатив граждан, связанной с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий. Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной финансовокредитной системой не на момент приобретения жилья, а значительно раньше, обычно за год-два до этого. Чаще всего это холостые молодые люди или молодые семьи, живущие с родителями или в арендуемых квартирах. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированный банк или сберкассы (входящие в структуру Bausparkasse Schwabisch Hall и др.) до накопления примерно 45% от стоимости будущего жилья. После чего получают право на получение государственной дотации (в 10% от стоимости жилья) и право на получение льготного кредита до оплаты недостающей его части. Погашение этого кредита обычно длится 10-15 лет. Немецкая модель стройсбережений значительно меньше связана и зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость. Исключительно важным достоинством немецкой системы стройсбережений является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок, начисляемых банками на целевые стройсбережения и ставок, выдаваемых в рамках системы кредита, являются автономными и не зависят от общего состояния кредитно-финансового рынка. Основной характеристикой данной схемы является ее замкнутость, т.е. в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками участниками по контрактам стройсбережения. Банки, использующие эту систему, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях, ниже рыночных, выплачивая по сберегательным вкладам проценты, ниже рыночных. Базирование немецкой системы стройсбережений на целевых взносах граждан как основном источнике кредитных ресурсов определяет две основные выгоды: - собственный капитал, накопленный вовремя, уменьшает размер ежемесячных выплат ссудополучателя впоследствии и (или) увеличивает объем финансирования при строительстве, покупке или реставрации недвижимости; - собственный капитал служит буфером, когда вследствие колебаний процентных ставок предел платежеспособности ссудополучателя повышается. Если имеется высокая доля собственного капитала, то только часть приобретенной недвижимости служит гарантией надежности для полученной ссуды. Если вследствие колебаний процентных ставок предел платежеспособности ссудополучателя превышается, то можно увеличить размер полученной ссуды на переходный период, чтобы уравновесить повышение процентных ставок. Государство стимулирует накопление собственного капитала путем предоставления премий на жилищное строительство или налоговые привилегии. Вкладчик имеет возможность самостоятельно выбрать вид стимулирования. Если он выбирает стимулирование путем предоставления премий (субсидий), то за сбережения в размере максимум 300 немецких марок (для холостых) или 1600 марок (для женатых), он получает дополнительно 10% от государства. Эти премии предоставляются при условии, что не превышаются определенные пределы доходов (27 000 марок – для холостых и 54 000 – для женатых). В этом случае вкладчик имеет возможность вычитать с доходов часть его сбережений в качестве расходов на социальное обеспечение. Выгоды системы стройсбережения для государства: государство может частично перенести ответственность за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов и поэтому поддерживает частную инициативу; - для государства создание собственности на жилплощадь более выгодно, чем строительство квартир под аренду, отсюда следует высокая эффективность при относительно низких расходах; - государство, таким образом, вносит вклад в стабилизацию народного хозяйства; - в рамках закона об участии государства в образовании имущества государство стимулирует стройсбережения с помощью добавления к средствам граждан определенных доплат работодателей, одновременно учитывая их при налогообложении. Т¶ЙIН Маєалада Іазаєстан Республикасында№ы ипотекалыє несиелеу жѕйесi туралы мёлiмет берiлген. Іазаєстанда ипотекалыє несиелеу жѕйесiне Германияны» єЅрылыс жина№ыны» єалыбы Ѕсынылады, єЅрылыс жина№ыны» мемлекет ѕшiн Ѕтымды жа№ы сараланып єарастырылады. SUMMARY We are considering the system of mortgage lending in the Republic of Kazakhstan in our article.We are proposing the application of the German model of building savings concerning the mortgage lending in Kazakhstan, besides we are analyzing the profits of system of building savings for the state. ЛИТЕРАТУРА: 1. Будилов В. М. Залоговое право России и ФРГ. М., 1993 г., 150 с. 2. Сулейменов М. К. Осипов Е. Б. Залоговое право. /Алматы, 1997 г., 89 с. 3. Ипотека в зарубежном праве //Журнал российского права, 1997 г., № 12, с. 128-137. 4. Гуртов В. Проблемы становления ипотечного кредитования в России. / Аль-пари № 3-4, 2000 г., с. 104-108. 5. Караваева И. В. Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования //Право и экономика, 1999 г., № 1112, с. 42-50. 6. Сакенбаева Г. Решение жилищной проблемы. Юридическая газета, № 71, 26 апреля 2005 года. 7. Мухамедьярова А. Локомотив экономики. Юридическая газета, № 71, 26 апреля 2005 года. 8. Европейская ипотека. Юридическая газета, № 71, 26 апреля 2005 года.
