НАЦИОНАЛЬНАЯ ЖИЛИЩНАЯ КОРПОРАЦИЯ САНКТ-ПЕТЕРБУРГ Уважаемые покупатели домов и земельных участков в Малоэтажном Жилом Комплексе Янино -1! В связи с поступающими многочисленными запросами и предложениями по дополнению и изменению договоров продажи построенных нами жилых домов и связанных с ними договоров на управление поселком, считаем необходимым разъяснить следующее. В настоящий момент подписаны сторонами и сданы на регистрацию 38 договоров купли – продажи объектов недвижимости из 69 домов, готовых к оформлению в собственность. У остальных покупателей, находящихся в состоянии предпродажной подготовки, возникли некоторые вопросы к нам (НЖК - СПб и УК «ТСЗ»). Мы внимательно изучили и проанализировали разные точки зрения и предложения к обсуждению, полученные нами от жильцов в разном виде, в том числе в процессе устного общения, и постараемся их сгруппировать и ответить на наиболее важные и часто встречающиеся вопросы. 1). О расчете продажной цены по договору купли-продажи. Если у покупателя сложилось мнение, что площадь объектов недвижимости, предлагаемых к продаже, изменилась и отличается от площадей, означенных в предварительном договоре, следует учитывать, что: - при заключении предварительного договора Сторонами были согласованы план земельного участка с конкретной проектной площадью и архитектурный проект (планировка) возводимого здания, содержащий проектные размеры помещений; - предварительный договор (п. 1.4) указывает, что «фактические площади Дома (Квартиры) и Участка будут окончательно определены Сторонами по результатам фактических обмеров после проведения технической инвентаризации...»; - указанный пункт предполагает сравнение Сторонами по Договору фактических размеров Дома (Квартиры) и Участка с проектными (планировки помещений с фиксированными размерами являются неотъемлемой частью Договора). Для определения окончательной стоимости Объектов Договор не предусматривает использование расчетов Бюро Технической Инвентаризации, в том числе с применением понижающих коэффициентов; - таким образом, в целях определения окончательной стоимости Объектов по Договору производится сравнение проектных геометрических размеров (площадей) помещений (участков) с их фактическими геометрическими размерами (площадями). В случае расхождения указанных значений стоимости Объектов корректируются. Для определения Сторонами фактических площадей и окончательной стоимости Объектов, в случае возникновения сомнений, просим Вас обратиться в отдел продаж ООО «НЖК-СПб». При оформлении договоров на управление поселком, следующие вопросы. наиболее часто возникают 2). О расчете оплаты стоимости потребляемой электрической энергии по тарифам. ООО «НЖК-СПб» на основании договора с ОАО «Петербургская сбытовая компания» №44096 от 11.09.2006г оплачивает электрическую энергию по тарифам, утверждаемым Приказом Комитета по тарифам и ценовой политике Правительства Ленинградской области. При этом сумма оплаты складывается из следующих составляющих: Оплата потребленной электроэнергии по регулируемым тарифам (в настоящий момент 1,35 руб. /кВт*ч без учета НДС); Оплата потребленной электроэнергии по нерегулируемым тарифам (фиксируется ежемесячно в счетах-фактурах ОАО «ПСК»); Оплата выделенной мощности по регулируемым тарифам (в настоящий момент 345 руб./кВт в мес.); Оплата выделенной мощности по нерегулируемым тарифам тарифам (фиксируется ежемесячно в счетах-фактурах ОАО «ПСК»). Ежемесячная стоимость 1 кВт*ч рассчитывается путем деления суммарной стоимости услуг ОАО «ПСК» на общее количество кВт*ч потребленной электроэнергии. Кроме того, ООО «НЖК-СПб» на основании договора №26-06 от 01.12.2006 г. с ФГУП «2503 ЦРБ АСУ» оплачивает стоимость транзита потребленной электрической энергии по тарифам, утверждаемым Приказом Комитета по тарифам и ценовой политике Правительства Ленинградской области №158п от28.12.2007 (в настоящее время 0,96 руб./кВт*ч). Количество потребленной следующим образом: электроэнергии конечными потребителями учитывается На персональные нужды граждан, пользующихся жилыми помещениями в МЖК Янино-1 – по показаниям опломбированных индивидуальных приборов учета в жилых помещениях; На общие нужды граждан, пользующихся жилыми помещениями в МЖК Янино-1 (освещение улиц, работа технологического оборудования) – по разнице показаний прибора учета энергопотребления 1-й очереди и суммы показаний индивидуальных приборов учета; На строительные нужды 2-й очереди НЖК-СПб – по разнице показаний общего прибора учета энергопотребления поселка и прибора учета энергопотребления 1-й очереди. Размер оплаты конечных потребителей за потребленную электроэнергию определяется путем умножения суммы ежемесячной стоимости и стоимости транзита 1 кВт*ч на количество потребленной электроэнергии конкретным потребителем. В связи с переменным характером ежемесячной стоимости 1 кВт*ч при оплате потребленной электроэнергии за период в несколько месяцев стоимость 1 кВт*ч за период рассчитывается как средневзвешенная величина ежемесячных стоимостей 1 кВт*ч за период. Так, например, средневзвешенная стоимость 1 кВт*ч потребленной электроэнергии за 2008 год с учетом стоимости транзита составила 4,38 руб./кВт*ч. 3). О расчете оплаты стоимости водоснабжения и водоотведения. ООО «НЖК-СПб» оплачивает услуги ОАО «Водотеплоснаб» из расчета 23,90 руб./м3 водоснабжения и 23,51 руб./м3 водоотведения. Таким образом, размер оплаты за услуги водоснабжения и водоотведения определяется путем умножения суммы тарифов за водоснабжение и водоотведение (23,90 руб./м3 + 23,51 руб./м3 = 47,41 руб./м3) на показания индивидуального прибора учета. 4). О действиях по переходу на тарифы для населения. В соответствии с порядком организации электроснабжения поставка электрической энергии по тарифам для населения возможна только собственникам жилых помещений (или организациям, обслуживающим жилые помещения) при выполнении ряда условий, основными из которых являются: Физическое (техническое) разграничение сетей электроснабжения, обслуживающих жилой фонд и строительные нужды; Ввод в эксплуатацию сетей и энергоустановок, обслуживающих жилой фонд; Передача выделенной мощности от застройщика эксплуатирующей организации; Заключение договора на энергоснабжение между ОАО «ПСК» и эксплуатирующей организацией. ООО «НЖК-СПб» и ООО «УК «ТСЗ»» совместно приступили к исполнению указанных условий, однако все необходимые процедуры могут занять несколько месяцев. 5). О создании Товарищества собственников жилья и праве собственности на имущество, предназначенное для совместного пользования всех жильцов. Определенная группа потенциальных покупателей откладывает оформление своих сделок, ожидая создания ТСЖ по инициативе группы жильцов и надеясь, что создаваемое ТСЖ станет успешным конкурентом созданной первыми собственниками Управляющей компании и сможет предложить Вам более низкие цены за свои услуги и поставляемые ресурсы. Не отрицая законного права граждан на участие в создании юридических лиц, объединений и организаций для целей м.б. проведения совместного досуга, приобретения на совместные средства общего имущества на общие цели и проч., считаем своим долгом оградить Вас от заблуждений и обратить Ваше внимание на то, что каждый из Вас покупает ровно те два объекта недвижимости, что обозначены в п.1.1. Вашего предварительного договора, а именно – конкретный дом и земельный участок. Ни один наш покупатель при этом не получает ни сейчас ни в будущем никаких прав на какое-либо общее имущество, т.к. малоэтажный жилой комплекс построен на земле, имеющей категорию «земли поселений» и не является ни садоводством ни дачным некоммерческим партнерством, где по статусу земельного участка изначально предполагается наличие совместного имущества. ООО «Национальная жилищная корпорация – СПб» является не только застройщиком, но и крупным собственником недвижимости на территории МЖК Янино -1. Обществу принадлежит административное здание, а также вся земельная площадь, не занятая домами, подлежащими продаже частным лицам, (свидетельство о регистрации №47-78-12/005/2008-003 от 11.06.2008г, свидетельство о регистрации № 47-78-12/005/2008-004 от 11.06.2008г, свидетельство о регистрации № 47-78-12/005/2008-005 от 11.06.2008г, свидетельство о регистрации №47-78-12/076/2008-233 от 20.01.2009г). Кроме того, НЖК-СПб принадлежат на праве частной собственности все коммуникации, системы жизнеобеспечения, трубопроводы и системы освещения поселка, охранная система, ограждение, сооруженное по периметру поселка. Перечисленное имущество создано и приобретено нами для совместного пользования всеми жителями МЖК, но от этого не перестает существовать право нашей частной собственности на это имущество, охраняемое законом. И если кто-либо уверяет Вас, что в результате создания ТСЖ или совершения каких-либо еще действий возможна передача земли, дорог, коммуникаций, систем освещения, охраны и проч. в общую собственность, это либо заведомая ложь, либо заблуждение. В покупку и строительство вышеперечисленных активов НЖК-СПб инвестировало около 15 миллионов долларов США своих и привлеченных средств. Стоимость этих активов не заложена в себестоимость ваших домов и земельных участков, что позволило нам продавать Вам дома по цене на 30% ниже рыночной и позиционировать их как доступное жилье. Вышеперечисленные активы призваны не только служить всем жителям поселка, но и должны стать частью капитализации компании НЖК-СПб, а также быть свидетельством наших долгосрочных намерений присутствия в Малоэтажном жилом комплексе Янино -1 и на строительном рынке в целом. Кроме того, сохранение на балансе нашей организации этих активов, которые в силу своей специфики предназначены в первую очередь для снабжения МЖК ресурсами и сопутствующими услугами, является дополнительной гарантией исполнения наших обязательств по эффективному жизнеобеспечению построенного жилья, что соответствует общей стратегии всего Холдинга НЖК. Кроме того, в приобретенные нами активы заложен гораздо больший ресурс, чем нужно для удовлетворения потребностей данного поселка. Это связано с нашими планами по возможному освоению земель, расположенных южнее и севернее МЖК Янино -1, с планами строительства объектов социального и коммерческого назначения рядом с поселком и на его территории. По вышеозначенным причинам НЖК-СПб не планирует их отчуждение на каких-либо основаниях в ближайшее время. В настоящее время НЖК – СПб предоставило свое имущество, предназначенное для обслуживания всего поселка в пользование ООО «Управляющая компания «Товарищество собственников землевладельцев», т.е. Вам, в надежде на плодотворное сотрудничество, и, соответственно, оформление договорных отношений между жильцами и управляющей компанией в оптимальные сроки, без чего не возможна благополучная жизнь всего МЖК. 6). О сроке действия договора с Управляющей компанией. В изначально предложенной нами редакции договора с УК был предусмотрен срок действия договора 5 лет. При этом мы исходили из того, что 5 лет - это оптимальный срок для грамотной постановки процесса по успешному управлению поселком, амортизации оборудования и достижения прочих результатов для выработки новых условий договора. Но поскольку, многие из Вас хотели бы этот срок сократить, новая редакция договора, предлагаемая нами к подписанию, содержит новый срок действия договора – 2 года. При этом мы надеемся, что в тесном сотрудничестве с Вами нам удастся за столь короткий срок наладить и нормализовать процесс управления. 7). Об оформлении права собственности на таун- Хаусы и земельные участки под ними. Приступая к процедуре размежевания земли под первой очередью строительства, мы имели возможность продать землю, прилегающую к таун-хаусам и расположенную под ними, двумя способами: оформив ее в долевую собственность всем владельцам таун – хауса без выдела доли в натуре, либо выделить каждому из покупателей отдельный земельный участок и продать землю в частную собственность каждому. Учитываю пожелания наших покупателей, мы пошли по более сложному и затратному для нас пути оформления частной собственности на участки и, к сожалению, столкнулись с рядом трудностей. С одной стороны, выделение участка размером две сотки не запрещается Земельным кодексом, но в процессе оформления нужной документации понадобилось принятие ряда локальных нормативных актов по Всеволожскому району, что происходило несколько дольше, чем мы ожидали, по не зависящим от нас причинам. В настоящее время разработаны и вынесены для обсуждение на общественные слушания Правила землепользования. После их утверждения Советом депутатов Заневского сельского поселения, можно будет приступать к регистрации участков размером в две сотки, в том числе и под Вашими секциями таун-хаусов. Мы оцениваем срок завершения процесса вплоть до регистрации земли как объектов, готовых к продаже, в полтора-два месяца. 8). Иные предложения по договору управления. Есть и еще некоторые разумные предложения по редакции этого договора, которые также будут рассмотрены в ближайшее время. Обращаем Ваше внимание, что договор на управление поселком призван обеспечить, в первую очередь, комфортное проживание всех жителей МЖК, поэтому обязательно будут учтены предложения каждого из Вас, но только в том случае, если предлагаемые изменения будут на благо всем, а не кому-то в отдельности. С учетом изложенного, настойчиво предлагаем при наличии замечаний и предложений направлять их в наш отдел продаж в виде протоколов разногласий или отдельных писем до 05.04.2009г. После этой даты никакие возражения не принимаются. При этом всем проживающим в поселке и получившим предложения подписать договоры купли – продажи и договоры на управление поселком настойчиво предлагаем подписывать договоры с протоколом разногласий, если таковые имеются, но не задерживать процедуру оформления собственности на Ваше имя, т.к. оформление договорных отношений в Ваших и наших интересах. После 05 апреля никакие замечания и возражения приниматься не будут, и мы приступим к судебной защите своего нарушенного права. Генеральный директор ООО «НЖК-СПб» Ильченко С.А. Генеральный директор ООО «УК «Товарищество собственников землевладений» Майоров Д.Д.