Андрей Жуков: «Мы все еще исправляем чужие ошибки

Газета «Новости рынка недвижимости»
№22 от 30.06.2014
http://xn--m1aai.xn--p1ai/nrnlive/648/83229/?sphrase_id=62405
Андрей Жуков: «Мы все еще исправляем чужие ошибки»
Один из факторов, который сдерживает развитие регионального строительного рынка, – дефицит
места, земли под жилую застройку. Об этой проблеме говорят все – и девелоперы, и власть. В центре
города лимит свободных земельных площадок исчерпан. Когда и в каком виде земли появятся как
товар на рынке и как объект налогообложения, может не знать даже орган учета – Кадастровая
палата. Однако стимулировать процессы межевания и постановки на учет – ее прямая задача. В
нашем регионе межуют и ставят на кадастровый учет земельные участки с устойчивой
положительной динамикой. Какие земли Самарской области и на каком этапе межевания находятся в
настоящее время – в интервью с руководителем Кадастровой палаты Самарской области Андреем
Жуковым
- Андрей Викторович, сколько неучтенной земли сейчас насчитывается в Самарской области?
- Программными средствами, конечно, возможно установить площадь земельных участков, границы
которых не соответствуют закону о кадастре, или, выражаясь более понятным языком, еще «не
размежеваны». Однако цифра не будет соответствовать действительности, ведь государственный
кадастр недвижимости (ГКН) – это информационный ресурс, который постоянно пополняется и
изменяется. Еще одно важное обстоятельство, которое мешает нам назвать точное число неучтенных
земель, – сам порядок формирования кадастра. При создании ГКН информация обо всех земельных
участках, а при наличии и об их координатах была перенесена из ранее существующих баз данных, и,
к сожалению, этот процесс был весьма не совершенен. Нередко сведения вносились с имеющимися
ошибками, задвоенностями, неактуальными данными и пр.
Чтобы исправить ситуацию, складывающуюся годами, мы в настоящее время, помимо выполнения
своих основных функций, на плановой основе, проводим работу по так называемой нормализации
сведений ГКН, в частности приводим данные о «дублирующих» друг друга земельных участках в
соответствие с фактическими.
Следует сказать, что установление границ земельных участков, сведения о которых внесены в ГКН,
целиком и полностью зависит от желания и возможностей их правообладателей. Кадастровая палата
осуществляет ведение реестра, но сведения в него вносятся на основании данных, зафиксированных
кадастровыми инженерами в межевых планах. А это значит, что вопрос внесения в ГКН сведений об
уточненных границах участков решится только тогда, когда собственниками будут заказаны и
проведены соответствующие кадастровые работы, мы же как орган кадастрового учета не можем
инициировать этот процесс. Однако мы всегда готовы обеспечить внесение в ГКН данных,
подготовленных кадастровыми инженерами, практически в любом объеме.
Практика показывает, что даже в пиковые моменты, когда заявления о проведении кадастрового
учета поступают в огромных количествах, мы мобилизуем внутренние резервы, осуществляя все
учетные процедуры без каких-либо задержек. Причем в подавляющем большинстве случаев это
делается даже не в те сроки, которые установлены законом о кадастре, а гораздо быстрее. Уже почти
полгода в Самарской области максимально сокращены сроки проведения кадастрового учета – в
нашем регионе производственный процесс вместо 18 календарных дней, обозначенных в законе,
занимает всего пять рабочих дней.
- Можно ли выделить самые «проблемные» категории земель или неразмежеванные участки
встречаются везде без исключения?
- Это земли лесного фонда и земли сельскохозяйственного назначения. Как правило, участки,
относящиеся к этим категориям, имеют внушительные площадные характеристики. Определить
каждую точку границы таких участков (а их может быть сотни тысяч) – процесс кропотливый и
трудоемкий. В части установления границ земельных участков из состава земель лесного фонда, это
непосредственная задача государства, т.к. такие участки являются собственностью РФ и межевание
проводится за счет федеральных средств. Скорейшее установление границ таких участков в кадастре
будет способствовать тому, чтобы эти земли не были заняты умышленно или по незнанию иными
лицами. Сохранение лесных участков в фактическом распоряжении государства обеспечит их
целевое использование.
- Что происходит с землями сельскохозяйственного назначения? На них все возлагают большие
надежды и связывают с ними развитие городов и строительной отрасли.
- Говоря о земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения и
находящихся в общей долевой собственности бывших членов колхозов, нужно сказать, что в при
постановке их на кадастровый учет наблюдаются те же трудности. Зачастую границы данных
объектов, площадь которых исчисляется сотнями тысяч и миллионами квадратных метров, не
установлены в кадастре и не имеют никакого закрепления на местности. Как результат, такие земли
также могут быть заняты сторонними землепользователями. Проблема с уточнением границ состоит
в стоимости кадастровых работ и в том, что нередко невозможно собрать всех участников
коллективно-долевой собственности для принятия решения о проведении работ. Не секрет, что во
многих колхозах передача земельных паев прошла в нарушение действующих норм закона, и в
результате у собственников отсутствуют правоустанавливающие и правоподтверждающие
документы. Кроме того, многие собственники уже, к сожалению, скончались, а наследники не
оформили свои права, что также затрудняет процесс установления границ.
- Какие задачи в этой области стоят перед вашей организацией?
- Основной задачей нашего филиала является обеспечение оказания государственной услуги по
постановке на кадастровый учет земельных участков и по уточнению местоположения границ
существующих участков в соответствии со спросом граждан и организаций на проведение
соответствующих кадастровых процедур. Кроме того, мы видим свою функцию в доведении до
сведения заинтересованных лиц актуальной информации в области государственного кадастрового
учета.
Государством же для Кадастровой палаты ставятся определенные задачи, связанные с общими
функциями учреждения, исходя из показателей предыдущих лет. Разумеется, не может ставиться
задача поставить на учет или уточнить границы земельных участков с заданной государством
площадью. Это зависит не от планирования государства, а от решения собственников земли. Однако
в наших силах указать на важность этой процедуры и мотивировать граждан на ее выполнение.
- Какие участки (наиболее крупные) будут поставлены на учет в этом году?
- Какого-то четкого плана нет. Но мы весьма плотно взаимодействуем с министерством лесного
хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области и заранее знаем о
работах, проводимых нашими коллегами. К примеру, уже известно, что в 2014 году будут уточняться
границы двух больших лесничеств, расположенных на территории губернии.
- Какие законодательные новации (связанные с межеванием и постановкой на кадастровый учет
земельных участков) ждут нас в ближайшее время?
- В настоящее время в отношении большого количества земельных участков в государственном
кадастре недвижимости отсутствуют сведения об описании местоположения границ. Еще больше
случаев, когда в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении
зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на конкретных земельных участках.
Отсутствие данной информации не только препятствует включению объектов недвижимости в
имущественный оборот, но и создает проблемы для органов государственной власти и органов
местного самоуправления, осуществляющих полномочия по распоряжению такими объектами
недвижимости. Как следствие, муниципалитеты не дополучают доходов в виде налогов. И это при
том, что эти деньги в полном объеме остаются в бюджете города или района.
Данное обстоятельство не могло остаться без внимания законодателя. В настоящее время
Государственной думой рассматривается проект Федерального закона, предполагающий
установление порядка проведения комплексных кадастровых работ за счет бюджетных средств.
Планируется, что изменения вступят в силу с
1 января 2015 года. Законопроект предполагает, что в результате проведения комплексных работ
кадастровым инженером будет подготовлен документ, на основании которого в ГКН будут внесены
сведения о местоположении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на
земельных участках, сведения об уточненном местоположении границ самих земельных участков, а
также осуществлена постановка на кадастровый учет новых земельных участков, исправлены
кадастровые ошибки.
Естественно, при выполнении работ должны будут учитываться интересы правообладателей
соответствующих объектов недвижимости. Поэтому законопроект предусматривает, что
местоположение границ земельных участков, установленное в результате проведение комплексных
кадастровых работ, подлежит согласованию с правообладателями, которое будет осуществляться в
рамках деятельности специально созданной согласительной комиссии.
Более четкими станут требования к оформлению технических планов и межевых планов. Так,
технический план на многоквартирный дом будет содержать информацию обо всех помещениях,
расположенных в таком здании. При этом будет одновременно осуществляться кадастровый учет
здания и помещений. Соответственно, это позволит владельцам квартир самостоятельно не
подготавливать документы для кадастрового учета своего помещения. Гражданам достаточно будет
обратиться при необходимости за получением сведений о своей квартире из государственного
кадастра недвижимости.