Государственная регистрация прав на земельные участки,

Государственная регистрация прав на земельные участки,
на которых расположены многоквартирные дома
Государственная регистрация является юридическим актом признания и
подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения),
перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые
помещения. При этом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997
г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" государственная регистрация является единственным
доказательством существования зарегистрированного права, что, по существу,
означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно
зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
С введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации
возникло немало вопросов, связанных с правом собственности на общее
имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Ряд вопросов
связан с оформлением права собственности на земельный участок под таким
домом, поэтому целесообразно осветить некоторые из них, показать проблемы,
с которыми приходится сталкиваться при оформлении документов, и
предложить по возможности пути их решения, основываясь на действующем
законодательстве.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в
многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности
земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами
озеленения и благоустройства
Согласно статье 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" "в
существующей застройке поселений земельный участок, на котором
расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома
объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью
собственников помещений в многоквартирном доме".
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные
входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который
сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый
учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников
помещений в многоквартирном доме.
В случае если земельный участок, на котором расположены
многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты
недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного
кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное
указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти
или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного
участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование
земельного
участка,
на
котором
расположен
многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или
органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его
государственного кадастрового учета земельный участок, на котором
расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома
объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую
собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества,
входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после
введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются
приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных
участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
Исходя из текста статьи 16 Вводного закона, можно выделить два способа
приобретения права собственности на земельный участок:
бесплатный переход в общую долевую собственность собственников
помещений в многоквартирном жилом доме, в случае если земельный
участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные
входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества,
сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый
учет;
формирование земельного участка и проведение его государственного
кадастрового учета, в случае если земельный участок, на котором
расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого
дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в
действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Изложенное не позволяет ответить на вопрос о правах на земельные
участки, занятые многоквартирными жилыми домами, если до введения в
действие ЖК РФ земельный участок был предоставлен на правах аренды.
Официальные разъяснения по применению ст. 16 Федерального закона "О
введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" о порядке
возникновения права на земельный участок автоматически с момента введения
в действие ЖК РФ или на основании решения компетентного органа управления
по процедуре, предусмотренной в ст. 36 ЗК РФ, отсутствовали. Основываясь на
толковании п. 2, 5 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации", первоначально суды приходили к
выводу, что право собственности на земельный участок в этом случае возникает
с даты введения в действие ЖК РФ, если на эту дату земельный участок был
сформирован и осуществлен его кадастровый учет, или с момента проведения
кадастрового учета земельного участка после введения в действие ЖК РФ.
Следовательно, с этого момента прекращалось право аренды земельного
участка. В последующем на основе анализа ст. 5 Федерального закона "О
введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" судебная
практика изменилась. В ст. 5 Федерального закона "О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что к жилищным
отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ,
Жилищный кодекс РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые
возникнут после введения его в действие, за исключением случаев,
предусмотренных настоящим Федеральным законом. Это означает, что закон
обратной силы не имеет, поэтому отношения по использованию земель,
возникшие до 1 марта 2005 г., с введением в действие ЖК РФ не прекращаются.
На основании этого судами был сделан вывод о том, что порядок
предоставления земельного участка под многоквартирным жилым домом в
собственность собственникам квартир должен соответствовать общему порядку
предоставления земельных участков, предусмотренному в ст. 36 ЗК РФ. То есть
право публичной собственности не может прекратиться автоматически, для
этого в соответствии с п. 5 и 6 ст. 36 ЗК РФ потребуется решение компетентного
органа управления. Право аренды на земельный участок сохраняется до тех пор,
пока заинтересованные лица в порядке, установленном в ст. 36 ЗК РФ, не
приобретут земельные участки в частную собственность. В действующем
законодательстве не содержится требования, обязывающего арендаторов
земельных участков, на которых размещаются многоквартирные жилые дома,
приобретать их в частную собственность. В целях формирования единообразной
судебной практики необходимо данные отношения урегулировать
непосредственно в действующем законодательстве, определив порядок
приобретения в собственность не только арендованных земельных участков, но
и используемых на праве постоянного (бессрочного) пользования, так как
некоторые многоквартирные дома располагаются на земельных участках,
используемых на этом праве.
Исходя из вышеизложенного, необходимыми условиями возникновения
права общей собственности на общее имущество являются:
 формирование земельного участка под многоквартирным домом;
 проведение в отношении этого участка кадастрового учета;
 государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в
многоквартирном доме, так как в соответствии с пунктом 2 статьи 23
Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения
(обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в
многоквартирных
домах
одновременно
является
государственной
регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой
собственности на общее имущество.
Действительно, регистрация прав на общее имущество возможна только
после регистрации права собственника на жилое помещение. При этом для
регистрации прав на общее имущество многоквартирного дома необходимо
представить:
 решение общего собрания домовладельцев (физических и юридических лиц)
или соглашение домовладельцев об определении долей в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме,
содержащее сведения о домовладельцах и принадлежащих им помещениях
(жилых или нежилых), а также долях в праве общей собственности на общее
имущество;
 документы, подтверждающие права собственности физических и
юридических лиц на занимаемые ими помещения, если такие права не
зарегистрированы в едином государственном реестре прав;
 документ о формировании общего земельного участка с утверждением
проекта границ;
 документы технического учета (экспликацию, поэтажный план, технический
паспорт дома), содержащие сведения о составе общего имущества
многоквартирного дома.
Таким образом, при решении вопроса о формировании земельного участка
и оформлении на него права собственности необходимо исходить из цели,
которую преследовал законодатель, - максимально упростить оформление права
собственности на земельные участки под многоквартирными домами. Иной
подход означает создание препятствий для реализации собственниками
принадлежащих им прав.
Следует отметить, что положения пункта 5 статьи 16 Вводного закона
обусловили коллизию с положениями части 1 статьи 131 ГК РФ, в соответствии
с чем право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи,
ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат
государственной регистрации в едином государственном реестре органами,
осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и
сделок с ней. Несмотря на это, момент возникновения общей собственности на
земельный участок под многоквартирный дом определен формированием
земельного участка и проведением его государственного кадастрового учета,
вопросы, связанные с реализацией правомочий собственников на земельный
участок, могут быть разрешены только после государственной регистрации
соответствующего права.
Подводя итог, хотелось бы сказать, что исключительное право на
получение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в
собственность принадлежит собственникам помещений многоквартирного
дома. Возникновение права собственности не зависит от издания органами
государственной
власти
или
органами
местного
самоуправления
правоприменительных актов, а ставится законом в зависимость от
формирования земельного участка, при этом государственная регистрация права
общей долевой собственности на земельный участок носит не
правообразующий, а лишь правоподтверждающий характер, так как в силу
прямого указания закона (статья 16 Вводного закона к ЖК РФ) право
собственности возникает с момента постановки земельного участка на
кадастровый учет.
Начальник
Ялуторовского отдела
Управления Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра
и картографии по Тюменской области
Денисов С.Ю.