геоинформатика и рынок недвижимостиx

В порядке обсуждения
Геоинформатика и рынок недвижимости.
Не так давно принятым Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО
№ 7)» разделом «VII. Подходы к оценке» п.22 б) , для выбора объектов – аналогов
установлено следующее положение: «в качестве объектов-аналогов используются
объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту
рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов
недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных
факторов должно быть единообразным».
Ни один из методов, описанных в литературе и применяемых на практике не дает точного
ответа, какое число и каких факторов необходимо включать в расчет. Достаточность
выбранного оценщиком числа факторов как качественная, так и количественная всегда
является результатом экспертного мнения. Это относится ко всем методам,
перечисленным в указанном выше разделе. В неявной форме, в данной конструкции с
одной стороны, заложено положение о независимости факторов друг от друга, с другой
стороны,
предполагается
рациональное
поведение
участников
рынка,
т.е.
детерминированную функциональную зависимость одного из ключевых рыночных
показателей (цены) от ряда отдельных, независимых друг от друга факторов. По существу,
какой бы метод из описанных мы не принимали, какую бы модель ценообразования не
закладывали в основу расчетов, мы описываем не то, как покупатели и продавцы
принимают решения, а то, как они должны это делать.
Собственно, во всех этих моделях полностью исключен (по крайней мере, не
упоминается) человеческий фактор, вообще-то, являющийся основным, определяющим и
объединяющим все остальные факторы. Решения, принимаемые на рынке, невозможно
отделить от психологии и образа мыслей тех, кто эти решения принимает.
Оценка информации, получаемой как из осмотра непосредственно объекта недвижимости,
так и его окружения, связана с эмоциональным восприятием потребительской ценности
объекта, его характеристик, определяющих комфортность проживания или
использования, полезности данного объекта.
Полезность, как совокупность всех факторов, связанных с конкретным объектом
недвижимости, как результат сопоставления этих факторов и их взаимная оценка, включая
прошлое, настоящее и предполагаемое будущее объекта, как результат сопоставления
свойств данного объекта с иными объектами, выражается в принятии или неприятии ее
(цены) заинтересованной аудиторией и, в конечном счете, в формировании наиболее
вероятной цены продажи.
Отсюда следует, что ценообразующие факторы не являются независимыми, все они,
эмоционально взвешенные, сравненные по их потребительской ценности как друг с
другом для отдельно взятого объекта, так и сравненные с иными объектами этого
сегмента, отражаются на цене, то есть цена — это конечная картина всего рынка,
конечный продукт всех факторов, влияющих на рынок недвижимости, отражающая всю
совокупность оценок и ожиданий всей массы как продавцов так и покупателей.
В число факторов, включенных ФСО 7 в состав элементов сравнения, входит
местоположение объекта (п.22е) – фактор, технология включения которого в состав
расчетов представляет зачастую один из наиболее спорных элементов.
Разделив все факторы на две большие группы: локальные (связанные непосредственно с
объектом) и территориальные (зависящие от местоположения)1, можно предположить,
что, во-первых, для отдельно взятой точки территории влияние комплекса территориально
обусловленных факторов (таких, как транспортная доступность, наличие зеленых
массивов, близость торговых центров, плотность застройки и т.п.), на цену является
условно-постоянным (или весьма медленно изменяемым) в течение длительного времени,
и, во- вторых, можно, с достаточной степенью уверенности сказать, что близлежащие
точки связаны друг с другом совокупностью территориальных факторов, состав и влияние
которых на цену, через мнение заинтересованной аудитории через интегральную оценку
всей массы как продавцов так и покупателей, изменяется плавно и непрерывно от точки к
точке, при этом не исключено, что при различном составе связанных с территорией
ценообразующих факторов их совокупная оценка будет идентичной.
Тем самым мы говорим, что существует непрерывное ценовое поле, а отдельные
(дискретные) цены являются замерами, отражают величину этого поля в данной точке.
Понимание (и признание) вышеуказанного создает основу для исследования рынка
недвижимости путем изучения как распределения цен по территории, так и динамики цен
в любой исследуемой территориальной области путем применения ГИС-технологий.
Геоинформационные системы (далее – ГИС) позволяют объединить между собой
различную экономическую, статистическую информацию и географическую основу.
Информационную основу ГИС образуют цифровые представления (модели) реальности.
По существу, все данные, входящие в состав цифрового представления, состоят из двух
взаимосвязанных частей: позиционной (тополого-геометрической) и непозиционной
(атрибутивной) составляющих, которые образуют описание пространственного
положения и тематического содержания данных соответственно.
Поскольку местоположение объектов недвижимости является пространственно координированным, (т.е может быть описано их положением в пространстве в терминах
географических или иных координат), то, представляя цену, как третью координату,
можно подойти к изучению рынка недвижимости, используя геоинформационный
инструментарий. По существу, мы говорим о визуализации базы данных о рынке
недвижимости, в которую включены данные не только о ценах и иной рыночной
информации, описывающей объект, но и о его пространственном расположении.
Из множества моделей, разработанных в практике геоинформатики, для целей изучения
рынка недвижимости рассмотрим применение цифрового моделирования рельефа.
Под цифровой моделью рельефа (ЦМР) принято понимать средство цифрового
представления трехмерных пространственных объектов (абстрактных поверхностей или
рельефов). Абстрактные поверхности отражают вариации какого-либо расчетного
показателя, в нашем случае - цен на недвижимость, сроков экспозиции, плотности
предложений и иных характеристик рынка недвижимости.
Для построения ценовой карты необходимо построить поверхность, используя в качестве
X и Y координаты, Z – ценовые (или иные) характеристики объектов
Принцип построения ценовой карты (поверхности) аналогичен принципам построения
физического рельефа, с той разницей, что используется не физическая, а экономическая
высота рельефа.
Применяя этот метод, можно построить поверхности распределения и иных показателей,
связанных с описанием рынка недвижимости: плотность предложения, время экспозиции,
а, например, используя в качестве характеристики цены и объемы поступления или
1
Для упрощения, мы исключаем в настоящей статье из рассмотрения глобальные факторы,
воздействующие на рынок в целом, хотя, разумеется, они так же вносят свой вклад в ценообразования.
выбытия (а не предложения) объектов, получим карту активности рынка. Так, например,
выглядит плотность предложений по продаже офисной недвижимости г.Екатеринбурга по
состоянию на ноябрь 2014г.:
Если ценовой рельеф отразить на карте в виде изокост (уровней равных цен - варианта
изолиний), то мы получим ценовые пояса, отражающие фактическое распределение цен
по территории.
Так, например, выглядят ценовые пояса по продаже офисов определенного подтипа:
Достоинствами метода являются точность, близкая к максимально возможной и
объективность результата.
Уже первое знакомство с подобной картой дает понимание того, что нет единого
(условного) центра, вокруг которого формируются ценовые пояса с изменением цен от
максимума в центре к минимуму на периферии города. Существует множество центров
влияния, связанных и с транспортной доступностью, и с исторически
сформировавшимися микроцентрами (в обособленных городских районах, являющихся по
существу микрогородами, такими, как Уралмаш, Химмаш) и под влиянием иных
территориальных факторов.
Кроме того, построение такой карты дает возможность обосновать учет фактора
местоположения объекта для выбора объектов-аналогов. Принадлежность объектов к
одному и тому же ценовому поясу говорит о том, что суммарное влияние всей
совокупности территориально-обусловленных факторов (а не каждого отдельного
фактора, как указано в ФСО 7) на цену равноценно, и учету в расчете подлежат только
локальные характеристики.
Общий вывод:
По нашему мнению, методы изучения рынка недвижимости, основанные на применении
ГИС-технологий весьма полезны как для применения в оценочной деятельности, так и для
аналитических работ, связанных с изучением рынка недвижимости.
Регулярное построение изолиний, определяющих плотность предложений в натуральном
и стоимостном измерителях, изокост, иных показателей, дает возможность дальнейшего
изучения рынка недвижимости, как динамически изменяемой структуры, т.е.
представление о динамике изменения цен, плотности предложений, сроков экспозиции во
времени и в пространстве (в границах изучаемой городской территории).
Эти методы находятся в правовом поле, определенном положениями ФСО 7, а именно,
как «качественные методы оценки недвижимости», при которых «оценка недвижимости
выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и
(или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации,
полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в
соответствии с технологией выбранного для оценки метода»
Более подробную информацию о применении ГИС-методов, в частности о растровых
моделях рынка недвижимости, о изучении сроков экспозиции, внутрирыночного
движения цен и иных характеристиках можно получить на сайте «Статистика рынка
недвижимости»: statrn.ru
Штань Михаил Валерьевич
Руководитель проекта «Статистика рынка недвижимости», http://statrn.ru
ООО «Грид»