2.1 Объекты государственной регистрации

2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ПРАВ
НА НЕГО И СДЕЛОК С НИМ
2.1 Объекты государственной регистрации
Объектами государственной регистрации являются:
создание, изменение, прекращение существования недвижимого
имущества:
возникновение,
переход, прекращение прав и ограничений
(обременении) прав на недвижимое имущество, подлежащие в
соответствии
с
законодательными актами Республики Беларусь
государственной регистрации;
сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с
законодательными актами Республики Беларусь государственной
регистрации.
Беларусь, если настоящим Законом, иными законодательными актами
Республики Беларусь не определено иное.
2.2. Недвижимые вещи
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные
объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,
сооружения.
К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом
как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания
"река-море", космические объекты. Законодательными актами к
недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не
относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги,
признаются движимым имуществом. Право собственности и другие
вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их
возникновение, переход и прекращение подлежат государственной
регистрации в специально уполномоченных на то органах. Регистрации
подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право
оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения,
право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в
случаях, предусмотренных законодательными актами.
48
Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
является публичной. Орган, осуществляющий регистрацию, обязан
предоставлять любому лицу необходимую информацию только о
произведенной регистрации прав на конкретный объект недвижимости и
сделок с ним. Обобщенная информация о принадлежащих гражданину
или юридическому лицу правах на недвижимое имущество
предоставляется только в случаях, предусмотренных законодательными
актами.
Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или
сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации
могут быть обжалованы в суд.
Наряду с указанными выше к объектам государственной регистрации
относят предприятия
Предприятием как объектом прав признается имущественный
комплекс, используемый для осуществления предпринимательской
деятельности.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды
имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные
участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье,
продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения,
индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги
(фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и
другие исключительные права, если иное не предусмотрено
законодательством или договором.
Предприятие в целом или его часть могут быть объектом куплипродажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением,
изменением и прекращением вещных прав.
Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее
назначения, признается неделимой.
Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее
использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна
вещь (сложная вещь).
Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи,
распространяется на все ее составные части, если договором не
предусмотрено иное.
Вещь, предназначенная для обслуживания другой (главной) вещи и
связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует судьбе
главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Индивидуально-определенной признается вещь, выделенная из
других вещей по присущим только ей признакам. Индивидуальноопределенные вещи являются незаменимыми.
2.3. Сделки
49
Сделки, как отмечалось выше, являются также объектом регистрации
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских
прав и обязанностей. Сделки могут быть дву- или многосторонними
(договоры) и односторонними.
Односторонней считается сделка, для совершения которой в
соответствии с законодательством или соглашением сторон необходимо и
достаточно выражения воли (действия) одной стороны.
Для заключения договора необходимо выражение согласованной
воли (действий) двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или
более сторон (многосторонняя сделка).
Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего
сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в
случаях, установленных законодательными актами либо соглашением с
этими лицами. К односторонним сделкам соответственно применяются
общие
положения об обязательствах и о договорах, если это не
противоречит законодательству, одностороннему характеру и существу
сделки.
Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат
государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных
статьей 131 гражданского Кодекса и законодательством о регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Законодательством может быть установлена регистрация сделок с
движимым имуществом определенных видов.
Несоблюдение
нотариальной
формы или требования о
государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.
Такая сделка считается ничтожной.
Если одна из сторон полностью или частично выполнила сделку,
требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется
от такого удостоверения, суд вправе по требованию исполнившей сделку
стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее
нотариальное удостоверение сделки не требуется.
Если
сделка,
требующая
государственной
регистрации,
совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее
регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение
о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в
соответствии с решением суда.
Сделка, не соответствующая требованиям
законодательства,
ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая
сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
Сделка, совершение
которой
запрещено законодательством,
ничтожна.
50
Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое
одним лицом другому для представительства перед третьими лицами,
удостоверенное в предусмотренном настоящей статьей порядке.
Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может
быть
представлено
представляемым
непосредственно
соответствующему третьему лицу.
Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной
формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев,
предусмотренных законодательными актами.
Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью
его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его
учредительными документами, скрепленной печатью этой организации.
Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если
срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение одного
года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее
совершения, ничтожна.
Действие доверенности прекращается вследствие:
1) истечения срока доверенности;
2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее;
3) отказа лица, которому выдана доверенность;
4) прекращения юридического лица, от имени которого выдана
доверенность;
5) прекращения юридического лица, которому выдана доверенность;
6) смерти гражданина, выдавшего доверенность, объявления его
умершим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным
или безвестно отсутствующим;
7) смерти гражданина, которому выдана доверенность, объявления
его умершим,
признания его недееспособным, ограниченно
дееспособным
или безвестно отсутствующим.
Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить
доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, отказаться от нее. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно.
С прекращением доверенности теряет силу передоверие.
2.4. Субъекты государственной регистрации
Субъектами государственной регистрации недвижимого имущества,
прав на негои сделок с ним являются республиканская организация по
государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него
(далее - республиканская организация по государственной регистрации),
территориальные организации по государственной регистрации
недвижимого имущества и прав на него (далее территориальные
51
организации по государственной регистрации), регистраторы, а также
собственники недвижимого имущества и обладатели иных прав в
отношении недвижимого имущества (далее -правообладатели), лица,
претендующие на приобретение прав в отношении недвижимого
имущества (далее кандидаты в правообладатели).
Правообладателями и кандидатами в правообладатели могут быть:
Республика Беларусь и ее административно-территориальные
единицы;
юридические лица Республики Беларусь, иностранные и
международные юридические лица;
граждане Республики Беларусь, иностранные граждане, лица без
гражданства;
иностранные государства.
Правила государственной регистрации устанавливается в отношении
следующих видов объектов недвижимого имущества:
1. земельные участки;
2. капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные
законсервированные капитальные строения;
3. изолированные помещения/ в том числе жилые;
4. предприятия как имущественные комплексы;
5. другие виды недвижимого имущества в случаях, установленных
законодательными актами.
Правила государственной регистрации в отношении участков недр,
обособленных водных объектов, лесов, многолетних насаждений,
воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, судов плавания
море", космических объектов устанавливаются Правительством
Республики
Юридическим лицом признается организация, которая имеет в
собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении
обособленное имущество, несет самостоятельную ответственность по
своим обязательствам, может от своего имени приобретать и
осуществлять имущественные и личные неимущественные права,
исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридическое
лицо должно иметь самостоятельный баланс.
В связи с участием в образовании имущества юридического лица его
учредители (участники) могут иметь обязательственные права в
отношении этого юридического лица либо вещные права на его
имущество.
К юридическим лицам, в отношении которых их участники имеют
зательственные права, относятся хозяйственные товарищества и
общества, производственные и потребительские кооперативы. Участники
таких юридических лиц могут иметь вещные права только на имущество,
52
которое они передали юридическим лицам в пользование в качестве
вклада в уставный фонд.
К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют
собственности или иное вещное право, относятся унитарные предприятия,
в том числе дочерние, а также финансируемые собственником
учреждения.
К юридическим лицам, в отношении которых их учредители
(участники) не имеют имущественных прав, относятся общественные и
религиозные организации (объединения), благотворительные и иные
фонды, объединения юридлических лиц (ассоциации и союзы).
Юридическое
лицо
может
иметь
гражданские
права,
соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его
учредительных документах, а также предмету деятельности, если он
указан в учредительных документах, и нести указанные с этой
деятельностью обязанности. Отдельными видами деятельности, перечень
которых определяется законодательством, юридическое лицо может
заниматься только на основании специального разрешения (лицензии).
Юридическое лицо может быть ограничено в правах лишь в случаях и
порядке, предусмотренных законодательными актами. Решение об
ограничении прав может быть обжаловано юридическим лицом в суд.
Правоспособность юридического лица возникает в момент его
создания и прекращается в момент завершения его ликвидации .
Право юридического лица осуществлять деятельность, на занятие
которой необходимо получение лицензии, возникает с момента получения
такой лицензии или в указанный в ней срок и прекращается по истечении
срока ее действия, если иное не установлено законодательством.
53