Законодательство о безвозмездном пользовании жилыми

Законодательство о безвозмездном пользовании жилыми помещениями
(комментарий)
В условиях острой нужды в жилье, его высокой стоимости в сфере гражданскоправовых отношений действует институт безвозмездного пользования жилыми
помещениями и родственными им объектами жилищной недвижимости. Причин
появления такого права граждан и юридических лиц несколько.
В современных условиях наблюдается довольно интенсивное передвижение
людей, что связано с переменой на длительный период их местожительства (работа в
другом районе России, за границей, продолжительные командировки, переезд в другую
местность по семейным обстоятельствам, вынужденное переселение с постоянного
места жительства и т.п.).
Оставлять на длительное время своего отсутствия современную квартиру без
присмотра недопустимо. Конечно, можно сдать квартиру, жилой дом, дачу с земельным
участком по договору найма или в аренду и получить определенную выгоду. Однако
многие граждане, надолго покидающие родные края, предпочитают сдавать свое
жилище по договору безвозмездного временного пользования.
И дело вовсе не в бескорыстии собственников, а в обеспечении действительной
гарантии сохранности своего дома и находящегося в нем имущества. Криминальная
ситуация на жилищном рынке не без оснований настораживает граждан, опасающихся
сдавать квартиру и имущество внаем незнакомым лицам, даже через риэлторскую
фирму, не подвергаясь риску утраты имущества или приведения его в непригодное
состояние. Именно по этой причине отъезжающие граждане нередко сдают свое
жилище доверенным людям, как правило родственникам или друзьям, на
безвозмездной основе.
Договор безвозмездного пользования жилым помещением
Согласно ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ),
жилые помещения могут сдаваться их собственниками только для проживания на
основании договора. Такой договор, составленный в письменной форме, не требует
нотариального удостоверения, но оно предпочтительно для обеих сторон во
избежание в дальнейшем возможных недоразумений.
Безвозмездное пользование имуществом, в понятие которого входят и объекты
жилищной недвижимости, регулируется нормами гражданского законодательства (гл.
36 ГК РФ).
По юридической классификации договор безвозмездного пользования
рассматривается как договор ссуды, а стороны договора, соответственно, ссудодатель (собственник квартиры, жилого дома, дачи и т.п.) и ссудополучатель
(пользователь имуществом собственника).
Договор безвозмездного пользования (договор ссуды) по своему характеру
близок к договору аренды. Главное их различие - в возмездном характере одного
(договора аренды) и безвозмездности другого (договора ссуды).
Согласно ст. 689 ГК РФ, по договору безвозмездного пользования одна сторона
(ссудодатель) обязуется передать или передает имущество в безвозмездное
временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется
вернуть то же имущество в том состоянии, в каком оно его получило, с учетом
нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Исходя из
значительного сходства с договором аренды, к договору безвозмездного пользования,
согласно п. 2 ст. 689 ГК РФ, применяются основные правила арендных отношений. К
ним относятся:
- статья 607 ГК РФ, устанавливающая объекты аренды;
- пункт 1 и абзац первый п. 2 ст. 610 ГК РФ, определяющие сроки договора
аренды;
- пункты 1 и 3 ст. 615 ГК РФ, регулирующие порядок пользования арендованным
имуществом;
- пункт 2 ст. 621 ГК РФ, предусматривающий, что, если арендатор продолжает
пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений
со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на
неопределенный срок;
- пункты 1 и 3 ст. 623 ГК РФ, касающиеся судьбы произведенных улучшений
арендованного имущества.
В тексте норм главы "Безвозмездное пользование" употребляется родовое
понятие "вещь", которое, согласно ст. 130 ГК РФ, охватывает все виды недвижимых
вещей (недвижимого имущества). К ним относятся все объекты, прочно и неразрывно
связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно. Такими вещами являются жилые дома, квартиры, комнаты, которые
объединяются в понятие "жилое помещение"*(1).
Хотя договор ссуды носит безвозмездный характер, в его регулировании
имеются некоторые черты возмездности, схожие с договором аренды имущества,
которые содержатся в ст. 690-701 ГК РФ и в правовом положении "временных жильцов"
(ст. 80 ЖК РФ), что будет рассмотрено ниже.
Согласно ст. 690 ГК РФ, право передачи вещи, в данном случае жилого
помещения, иных объектов жилищной недвижимости в безвозмездное пользование
принадлежит собственнику (ссудодателю), который вправе распоряжаться этой вещью
(имуществом)*(2). Таким правом могут располагать и другие лица, управомоченные на
то собственником, разрешение которого может быть оформлено доверенностью,
договором, другим письменным документом. Вместе с тем ссудодатель являясь
коммерческой организацией, не вправе передавать имущество в безвозмездное
пользование учредителю, участнику (акционеру), руководителю, члену ее органов
управления или контроля.
Ссудодатель (собственник вещи) обязан предоставить имущество в состоянии,
соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и его назначению
(ст. 691 ГК РФ). Если, например, собственник жилого помещения передает его другому
лицу во временное пользование, то получатель этого помещения, согласно ст. 288 ГК
РФ, вправе использовать его исключительно для проживания.
Имущество (квартира, жилой дом, дача и т.п.) предоставляется в безвозмездное
пользование со всеми необходимыми принадлежностями и документацией, если иное
не предусмотрено договором. При предоставлении дачи с земельным участком и уходу
за этими объектами собственник, очевидно, должен передать также во временное
пользование необходимые инструменты и материалы для текущего ремонта дома,
садово-огородный инвентарь, имеющиеся хозяйственные постройки, оборудование и
устройства, функционально предназначенные для обслуживания данного объекта. Для
нужд налогообложения и начисления платежей по членским взносам, коммунальным
услугам, целевым и иным сборам ссудополучатель должен располагать
соответствующей исходной документацией.
Если такие принадлежности и документы переданы не были и без них
имущество не может быть использовано по назначению либо его использование в
значительной степени утрачивает ценность для ссудополучателя, последний вправе
потребовать предоставления ему таких принадлежностей и документов либо
расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (п. 2 ст. 691 ГК
РФ).
Обычно, особенно когда это касается предоставления крупных объектов
жилищной недвижимости в безвозмездное пользование, например многокомнатных
квартир, элитных дач, коттеджей, причем на длительные сроки, соответствующий
договор заключается намного раньше фактической передачи имущества собственника
ссудополучателю. Как правило, разрыв во времени связан со сборами и оформлением
переезда ссудодателя (собственника) на новое местожительство.
Но не исключено, что неожиданно возникающие обстоятельства не позволяют
ссудодателю освободить жилое помещение и предоставить его ссудополучателю в
безвозмездное временное пользование. В этом случае в ст. 692 ГК РФ установлено:
"Если ссудодатель не передает вещь ссудополучателю, последний вправе
потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и возмещения
понесенного им реального ущерба". Такой ущерб может выступать в виде расходов на
частичную перевозку вещей в жилое помещение собственника, затрат на обработку
земельного участка под огородные культуры, устройство теплиц и т.п. Требования о
принудительном изъятии и передаче вещи, а также о возмещении убытков в виде
упущенной выгоды по договору ссуды, в отличие от договора аренды, предъявляться
не могут.
Закон защищает права третьих лиц на жилое помещение, передаваемое в
безвозмездное пользование. Исходя из положений ст. 964 ГК РФ, передача вещи (в
данном случае жилого помещения) не является основанием для изменения или
прекращения прав третьих лиц на эту вещь.
При заключении договора безвозмездного пользования ссудодатель
(собственник) обязан предупредить ссудополучателя о всех правах третьих лиц на эту
вещь (о праве ограниченного пользования этим имуществом - сервитуте, праве залога
и др.). В случае невыполнения этой обязанности ссудополучатель вправе требовать
расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.
Ответственность собственника (ссудодателя) за недостатки имущества
переданного в безвозмездное пользование
Согласно ст. 693 ГК РФ, ссудодатель отвечает за недостатки вещи, которые он
умышленно или по оплошности не оговорил при заключении договора безвозмездного
пользования.
При обнаружении таких недостатков ссудополучатель вправе по своему выбору
потребовать от ссудодателя безвозмездного устранения недостатков вещи или
возмещения своих расходов на устранение недостатков вещи (имущества) либо
досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.
Ссудодатель, извещенный о требованиях ссудополучателя или о его намерении
устранить недостатки вещи за счет ссудодателя, может без промедления произвести
замену неисправной вещи другой, аналогичной вещью, находящейся в надлежащем
состоянии.
Ссудодатель не отвечает за недостатки вещи (имущества), которые были им
оговорены при заключении договора, либо были заранее известны ссудополучателю,
либо должны быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра вещи или
проверки ее исправности при заключении договора или при передачи имущества.
В данном случае ссудодатель получает право выбора способа удовлетворения
требований ссудополучателя, связанных с устранением недостатков при передаче ему
в пользование жилого строения. При получении информации о намерении
ссудополучателя устранить недостатки своими силами за счет средств собственника
жилого помещения последний, при его согласии, должен официально известить
ссудополучателя об удовлетворении его требования.
Однако неисправности в жилом помещении (доме) и его оборудовании могут
быть устранимыми (непригодность санитарно-технических приборов) и неустранимыми
без капитального переустройства такого помещения (дома). Такими недостатками
могут быть наличие неравномерной осадки фундамента, трещин и деформаций
несущих стеновых и иных конструктивных элементов строения, низкие теплозащитные
качества наружных стен и недопустимо высокая влажность воздуха помещений и
другие неисправности жилища, которые не позволяют им пользоваться без ущерба для
здоровья и жизни людей. В этом случае договор о безвозмездном пользовании жилым
помещением по требованию ссудополучателя должен быть расторгнут. Одновременно
в п. 3 ст. 693 ГК РФ указаны случаи, в которых ссудодатель не отвечает за недостатки
переданного в пользование имущества. Это случаи, когда соответствующие
недостатки:
- были оговорены при заключении договора;
- заранее были известны ссудополучателю;
- должны быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра имущества или
проверки его пригодности при заключении договора или при фактической передаче
этого имущества.
Обязанности ссудополучателя по содержанию жилищной недвижимости
Согласно ст. 695 ГК РФ, ссудополучатель обязан поддерживать жилое
помещение (жилой дом, дачу), иное имущество и вещи, полученные в безвозмездное
пользование и предназначенные для обслуживания жилищной недвижимости, в
исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и
нести все расходы по его содержанию, если иное не предусмотрено договором
безвозмездного пользования.
Возложение на ссудополучателя обязанности по осуществлению как текущего,
так и капитального ремонта жилого помещения отличает договор безвозмездного
пользования от обычного договора аренды, по которому, согласно общей норме п. 1 ст.
616 ГК РФ, обязанность проведения капитального ремонта возлагается на
арендодателя.
Однако норма ст. 695 ГК РФ в отношении ремонта жилого помещения не
является обязательной для ссудополучателя и применяется, когда иное не
предусмотрено договором безвозмездного пользования.
Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения
полученной в безвозмездное пользование вещи (ст. 696 ГК РФ). Данная норма закона
устанавливает изъятие из общего правила, предусмотренного в ст. 210 ГК РФ,
согласно которому риск случайной гибели или случайного повреждения имущества
возлагается на собственника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Указанный риск ссудополучатель несет в случае, если:
- вещь погибла или была испорчена при ее использовании ссудополучателем не
в соответствии с договором или ее назначением;
- ссудополучатель передал вещь третьему лицу без согласия ее собственника
(ссудодателя); если согласие было, то этот риск несет ссудодатель;
- ссудополучатель при сложившихся обстоятельствах мог предотвратить гибель
или порчу находящейся в его пользовании вещи, пожертвовав своей вещью, но не
сделал этого.
Законодатель в указанных случаях, когда ссудополучатель несет риск случайной
гибели или случайного повреждения вещи, исходит из того, что он обязан проявлять
максимальную заботу о сохранности полученного в пользование имущества и
соблюдать добропорядочность во взаимоотношениях сторон.
За вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи,
отвечает ссудодатель, т.е. собственник имущества. Согласно ст. 697 ГК РФ, он может
быть освобожден от ответственности, если докажет, что вред причинен вследствие
умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого вещь
оказалась с согласия ссудополучателя.
Досрочное прекращение договора безвозмездного пользования
Ссудодатель - собственник жилищной недвижимости - вправе потребовать
досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда
ссудополучатель (ст. 698 ГК РФ):
- использует жилое помещение или иную жилищную недвижимость не в
соответствии с договором или их назначением;
- не выполняет обязанностей по поддержанию имущества в исправном
состоянии или его надлежащему содержанию;
- существенно ухудшает состояние имущества;
- без согласия ссудодателя передал имущество третьему лицу, т.е. совершил
недозволенный акт распоряжения чужим имуществом.
В п. 2 ст. 698 ГК РФ перечислены основания, дающие право также
ссудополучателю на досрочное расторжение договора безвозмездного пользования.
Ссудополучатель вправе требовать досочного расторжения договора:
- при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование вещи
невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в
момент заключения договора;
- если вещь в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в
состоянии, непригодном для использования;
- если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах
третьих лиц на передаваемую вещь;
- при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь в надлежащем
состоянии либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы.
Таким образом, согласно ст. 698 ГК РФ, договор может быть расторгнут или
изменен по требованию одной из сторон при существенном его нарушении другой
стороной.
Определяя возможные случаи расторжения договора по требованию одной из
сторон, закон не исключает их права на отказ от договора безвозмездного
пользования.
Согласно ст. 699 ГК РФ, каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от
договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об
этом другую сторону за один месяц до того, если договором не предусмотрен иной
срок извещения.
Что касается ссудополучателя, то он имеет право во всякое время отказаться от
договора, заключенного с указанием срока, известив об этом другую сторону за один
месяц до этого, если иное не установлено договором.
Ссудодателю такого права не предоставлено. Он может требовать
одностороннего расторжения договора безвозмездного пользования лишь по
основаниям, указанным в ст. 698 ГК РФ.
В этом отличие от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на
неопределенный срок, где каждой из сторон установлена обязанность заранее
предупредить об отказе от договора, известив другую сторону за три месяца. Но по
договору безвозмездного пользования недвижимым имуществом срок предупреждения
об отказе от договора, как отмечалось, определен в один месяц.
Досрочное расторжение договора по требованию одной из сторон (при
возражении другой стороны) осуществляется по решению суда в порядке,
предусмотренном статьей 450 ГК РФ. Этот порядок включает возможность изменения
или расторжения такого договора:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, прочими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет
для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на
что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования имуществом
Нахождение имущества (жилого помещения, дома, дачи и т.п.) в безвозмездном
пользовании на основании договора не может лишать собственника этого имущества
(ссудодателя) права произвести его отчуждение, т.е. продать это имущество или сдать
в возмездное пользование по договору найма (ст. 700 ГК РФ). При этом, однако, новый
собственник или наниматель не вправе требовать досрочного прекращения договора
безвозмездного пользования и возврата имущества до наступления установленного
срока.
В случае смерти ссудодателя его права и обязанности по договору
безвозмездного пользования переходят к наследнику или к другому лицу, к которому
перешло право собственности на вещь или иное право, на основании которого вещь
была передана в безвозмездное пользование. Поскольку права и обязанности по
договору безвозмездного пользования после смерти ссудодателя переходят к его
наследникам, то имущество, являющееся предметом договора, остается
обремененным правами ссудополучателя. При заключении договора безвозмездного
пользования ссудополучатель вправе требовать включения в него нормы,
обременяющей наследственное недвижимое имущество (квартира, дом, дача,
земельный участок и т.п.) правом безвозмездного пользования этим имуществом
ссудополучателем до истечения установленного договором срока.
Договор безвозмездного пользования имуществом прекращается в случае
смерти ссудополучателя (ст. 701 ГК РФ). Данная норма ГК РФ исключает возможность
перехода права безвозмездного пользования имуществом в порядке наследования,
что допускается по договору аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 617).
Как отмечалось, безвозмездное пользование означает, что лицо или его семья
будет пользоваться жилым помещением без внесения квартирной платы. Но
переданное по такому договору жилое помещение, как правило, связано с оплатой
коммунальных услуг. Если в договоре отсутствует плата за само проживание в жилом
помещении, а за потребление электроэнергии, газа, воды, теплоснабжения и других
коммунальных услуг взимание платы установлено, то это не лишает определения
данных отношений как основанных на договоре безвозмездного пользования.
По существу, применяется два варианта оплаты коммунальных услуг по
договору безвозмездного пользования. Первый: когда собственник жилого помещения
сам оплачивает коммунальные услуги и никакой компенсации от ссудополучателя ему
не поступает. В этом случае у ссудополучателя возникает так называемый
внереализационный доход в виде безвозмездно полученной услуги, который
учитывается при определении налоговой базы ссудополучателя (п. 8 ст. 250
Налогового кодекса Российской Федерации; далее - НК РФ).
Оценка такого дохода определяется исходя из рыночных цен. При этом
ссудодатель расходы на оплату коммунальных услуг не может учесть при
налогообложении прибыли (п. 16 ст. 270 НК РФ).
Во втором варианте коммунальные услуги также оплачивает ссудодатель, а
ссудополучатель компенсирует ему произведенные расходы. В этом случае
полученная ссудодателем компенсация не может рассматриваться как получение
дохода (ст. 41 НК РФ). Ссудополучатель же расходы по оплате коммунальных услуг
вправе учесть при налогообложении (подпункт 2 п. 1 ст. 253 НК РФ).
Условия и порядок безвозмездного пользования жилыми помещениями и иными
объектами жилищной недвижимости регулируются не только нормами гражданского
законодательства, но в определенных случаях также нормами социального
обеспечения, жилищного, наследственного и земельного законодательства.
По договору безвозмездного пользования жилое помещение в государственном
и муниципальном фонде может быть предоставлено только гражданину. Юридическое
лицо не может пользоваться жилым помещением на основании договора
безвозмездного пользования. В п. 2 ст. 671 ГК РФ сказано, что юридическим лицам
жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на
основе договора аренды или иного договора. И как отмечалось, коммерческая
организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу,
являющемуся ее учредителем, участником (акционером), руководителем, членом ее
органов управления и контроля.
В области жилищных правоотношений пользователями жилых помещений на
безвозмездной основе являются члены семьи собственника жилого помещения и
временные жильцы. В отдельных случаях временно сохраняют право безвозмездного
пользования жилым помещением собственника бывшие члены его семьи.
Право членов семьи собственника на безвозмездное пользование его жилым
помещением
Члены семьи собственника, проживающие совместно в принадлежащем ему
жилом помещении, имеют право на безвозмездное пользование этим помещением. К
членам семьи собственника жилого помещения, согласно ст. 31 ЖК РФ, относятся его
супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники,
нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть
признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве
членов его семьи. Нетрудоспособными признаются граждане, достигшие пенсионного
возраста, являющиеся инвалидами, а также лица, не достигшие 18 лет.
Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования
данным помещением наравне с самим собственником, если иное не установлено
соглашением между собственником и членами его семьи. У собственника, конечно, в
целом больше прав, чем у членов его семьи, но в пользовании жилым помещением
они равны. Под "иным", что может быть установлено соглашением, можно понимать,
например, положение, когда член семьи собственника пользуется не всей квартирой
или домом, а лишь отдельной комнатой или частью дома.
С прекращением семейных отношений с собственником жилого помещения
право пользования этим помещением за бывшим членом семьи собственника не
сохраняется (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Семейные отношения с собственником прекращается
очень часто вследствие расторжения брака собственника жилого помещения с
супругом. В этой связи совершенно верно заметил Б.М. Гонгало в отношении
жилищных прав детей разведенных супругов: "...необходимо подчеркнуть, что не могут
стать бывшими членами семьи дети собственника жилого помещения. Не могут
прекратиться семейные отношения собственника жилья и его детей. Поэтому столь
распространенные сегодня рассуждения о том, что в случае расторжения брака
(бывшая) жена с детьми должна идти на улицу, не имеют никаких оснований. Дети,
несмотря на расторжение брака их родителями, сохраняют право пользования жилым
помещением, принадлежащим одному из родителей, в котором они проживали"*(3).
По действующему жилищному законодательству, если бывший член семьи
собственника не получил от собственника согласия на дальнейшее проживание, а
другого жилья он не имеет и материальное положение не позволяет приобрести другое
жилое помещение, он может с иском обратиться в суд и просить оставить его
проживать в помещении собственника.
Суд вправе сохранить за ним право на проживание в квартире или доме
собственника в течение определенного срока. В период этого срока бывший член
семьи собственника пользуется жилым помещением наравне с собственником, если
иное не установлено соглашением.
Предоставляя суду право устанавливать срок проживания бывшего члена семьи
собственника в его жилом помещении, закон не устанавливает никаких ограничений
этого срока. Президиум Верховного Суда РФ постановлением от 23 ноября 2005 г.
отметил, что в ст. 31 ЖК РФ не содержится запрета на обращение суд за продлением
срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования
жилым помещением. Таким образом, при наличии обстоятельств, не позволяющих
бывшему члену семьи обеспечить себя иным жилым помещением, суд может продлить
ранее указанный срок. Это значит, что суд должен исходить из реальных возможностей
приобретения жилья бывшим членом семьи собственника.
Вместе с тем Президиум Верховного Суда РФ указал, что из ч. 5 ст. 31 ЖК РФ
следует, что право пользования бывшего члена семьи собственника может быть
прекращено по истечении срока, указанного в судебном решении, если отпали
обстоятельства, послужившие основанием для сохранения этого права.
При отсутствии возможностей приобрести жилое помещение не только в данный
момент, но и в ближайшем будущем бывший член семьи вправе требовать от
собственника в судебном порядке приобрести для него другое жилье. Однако, согласно
ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, такое право принадлежит лишь лицам, в пользу которых собственник
исполняет алиментные обязательства. Собственник может оказаться алиментно
обязанным по отношению к бывшему супругу, к несовершеннолетним, а также
совершеннолетним, но нетрудоспособным детям, по отношению к родителям, братьям
и сестрам.
Очень важное правило о применении норм, включенных в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ,
содержится в ст. 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации". Эти нормы не распространяются на бывших членов семьи
собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент
приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права
пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не
установлено законом или договором. При таких условиях право пользования жилым
помещением не зависит от семейных отношений.
Конечно, собственник жилого помещения может его продать, подарить или
распорядиться иным образом, влекущим прекращение его права собственности на
данное жилое помещение. При таких обстоятельствах бывшие члены семьи
собственника беззащитны. Их право пользования жилым помещением прекращается.
Право безвозмездного пользования жилым помещением, предоставленным
гражданам по завещательному отказу
Завещательный отказ представляет собой возложение завещателем на одного
или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение определенных
обязательств имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц
(отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой
обязанности (завещательный отказ).
Завещательный отказ должен быть установлен в самом завещании.
В соответствии со ст. 1137 ГК РФ предметом завещательного отказа может быть
передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или
в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю
входящего в состав наследства имущественного права, передача ему иного
имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему
определенной услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических
платежей и т.п.
В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное
жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому
лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим
помещением или его определенной частью.
При последующем переходе права собственности на жилое помещение,
входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим жильем,
предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.
Однако в понимании и применении нормы закона о сохранении права
пользования жилым помещением, полученным от отказа получателя, на период жизни
или определенный срок со сменой собственника на это имущество возникает немало
трудностей.
Дело в том, что третья часть ГК РФ "Наследственное право" была введена в
действие с 1 марта 2002 г. и на тот период указанное положение ст. 1137 ГК РФ
полностью соответствовало прежней редакции ст. 292 ГК РФ, пунктом 2 которой
устанавливалось: "Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому
лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым
помещением членами семьи прежнего собственника". Собственник жилого помещения
был обременен правом постоянного пользования этим помещением членами его
семьи. Таким же правом до принятия в нового ЖК РФ (введен в действие с 1 марта
2005 г.) пользовались и бывшие члены семьи собственника жилого помещения,
прекратившие с ним семейные отношения. Как отмечалось ранее, по новому ЖК РФ (ч.
4 ст. 31) бывшие члены семьи собственника жилого помещения утратили это право.
Подверглась соответствующему изменению и статья 292 ГК РФ. В новой редакции п. 2
этой статьи установлено прямо противоположное: "Переход права собственности на
жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права
пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника" (ФЗ от 30
декабря 2004 г. N 213-ФЗ).
Правовое положение граждан, получивших жилье на основании завещательного
отказа, имеет много общего с правами членов семьи собственника жилого помещения.
И в том и в другом случае они могут безвозмездно и на равных правах с собственником
пользоваться жилым помещением. Это дает основания для высказываний о том, что
отказополучатели сохраняют право пользования жилым помещением наследника, пока
он остается его собственником. С переходом права собственности на данное
помещение к другому лицу право пользования этим жилым помещением
отказополучатели, равно как и члены семьи собственника, не сохраняют. Такие
суждения глубоко ошибочны и не имеют под собой никакой правовой основы.
Прежде всего, в соответствии с п. 2 ст. 1137 ГК РФ на наследника, к которому
переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может
возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на
иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. А в п. 3
той же статьи ГК РФ прямо установлено: "При последующем переходе права
собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право
пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу,
сохраняет силу".
Кроме того, в ЖК РФ введена специальная статья, устанавливающая порядок
пользования жилым помещением, предоставленным гражданам по завещательному
отказу (ст. 33). Этой нормой ЖК РФ и статьей 1137 ГК РФ определяются их права и
обязанности, вытекающие из данного вида пользования жилищем, а именно:
- равное с собственником право пользования данным жилым помещением;
- дееспособный отказополучатель несет солидарную ответственность с
собственником такого жилого помещения по обязательствам, вытекающим из
пользования им, если иное не предусмотрено их соглашением;
- по истечении установленного завещательным отказом срока пользования
жилым помещением право пользования им у гражданина прекращается;
- смена собственника жилого помещения, предоставленного по завещательному
отказу, не влечет прекращения права пользования отказополучателя данным
помещением до истечения установленного завещателем срока;
- гражданин вправе потребовать в силу ч. 3 ст. 33 ЖК РФ государственной
регистрации права пользования жилым помещением, возникшего из завещательного
отказа.
Основное отличие в праве пользования жилым помещением, полученным
гражданином от наследника на основании завещательного отказа, и членами семьи
собственника жилого помещения заключается в том, что за отказополучателем
сохраняется право пользования таким помещением при смене его собственника, а для
членов семьи собственника жилого помещения это право прекращается с переходом
права собственности на данное помещение к другому лицу.
Помимо того что при последующем переходе права собственности на имущество
(жилое помещение) к другому лицу право пользования отказополучателя этим
имуществом сохраняет силу, часть 3 ст. 33 ЖК РФ дополнительно предоставляет
гражданину, проживающему в жилом помещении, полученном по завещательному
отказу, возможность потребовать государственной регистрации права пользования
жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.
Порядок государственной регистрации определяется Федеральным законом "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Поскольку право пользования отказополучателя является обременением права
собственности наследника, регистрация должна производиться в рамках
государственной регистрации права собственности наследника как обременения путем
отражения записи в соответствующем подразделе Единого государственного реестра
прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Документом, подтверждающим право пользования жилым помещением,
предоставляемым по завещательному отказу, является свидетельство о праве на
наследство. В соответствии с приказом Минюста России от 10 апреля 2002 г. N 99 при
наличии
завещательного
отказа,
обременяющего
права,
удостоверяемые
свидетельством о праве на наследство, факт обременения отражается в
дополнительном абзаце свидетельства путем максимально точного изложения
соответствующего раздела текста завещания. Ничего подобного в отношении
сохранения права пользования членами семьи собственника жилого помещения в
законе не имеется.
Предоставление жилых помещений в безвозмездное пользование отдельным
категориям социально не защищенных граждан
Предоставление жилых помещений на праве безвозмездного пользования
гражданам группы риска стало вынужденной мерой защиты их жилья от всякого рода
проходимцев и производится по их желанию. Дети и старики, получавшие жилье из
социального фонда в постоянное пользование, чаще всего становились жертвой
мошенников, которые, добившись его приватизации, впоследствии незаконно
завладевали жилым помещением. Договор безвозмездного пользования жилым
помещением лишает мошенников такой возможности, так как данный вид жилья нельзя
приватизировать.
Законом города Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей
города Москвы на жилые помещения" установлено, что жилые помещения по договору
безвозмездного пользования предоставляются следующим категориям граждан по их
желанию (ст. 26):
1) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из
числа достигших 18 лет по окончании пребывания в государственных и
негосударственных образовательных учреждениях для детей-сирот и детей,
оставшихся без попечения родителей; в учреждениях социального обслуживания; в
приемных семьях; в детских домах семейного типа; при нахождении на патронажном
воспитании в случае прекращения попечительства; по окончании обучения в
учреждениях профессионального образования; по окончании службы в Вооруженных
Силах РФ; по возвращении из учреждений исполнения наказания в виде лишения
свободы, если указанные граждане не имеют закрепленного за ними жилого
помещения;
2) гражданам пожилого возраста и инвалидам, проживающим в стационарных
учреждениях социального обслуживания, в случае отказа от услуг этого учреждения и
освободившим помещение в этом учреждении, если им не может быть возвращено
ранее занимавшееся ими жилое помещение, которое было передано в установленном
порядке городу;
3) иным категориям жителей Москвы в порядке, установленном городскими
жилищными программами*(4).
Специально оборудованные жилые помещения предоставляются инвалидам с
нарушенным опорно-двигательным аппаратом только по договору безвозмездного
пользования жилым помещением.
Временные жильцы
Согласно ст. 80 ЖК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального
найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с
предварительным уведомлением наймодателя могут разрешить безвозмездное
проживание в данном жилом помещении другим гражданам в качестве временно
проживающих (временные жильцы).
Хотя разрешения наймодателя на поселение временных жильцов не требуется
(необходимо только его уведомление), но он вправе возражать против вселения
временных жильцов в случае, если при их вселении общая площадь соответствующего
жилья на одного проживающего в условиях отдельной квартиры составит менее
учетной нормы (ч. 4 ст. 50 ЖК РФ), а для коммунальных квартир менее нормы
предоставления жилого помещения (ч. 1 ст. 50 ЖК РФ). При этом в ч. 2 ст. 80 ЖК
указано, что срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев
подряд.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым
помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Такие ограничения отсутствуют для граждан, заключивших договор безвозмездного
пользования жилым помещением.
Тем не менее временные жильцы пользуются жилым помещением безвозмездно
и без заключения какого-либо договора. В связи с этим в юридической литературе
существует точка зрения, согласно которой по правовой природе вселение временных
жильцов представляет собой заключение договора безвозмездного пользования
жилым помещением. Побудительными мотивами к заключению такого рода договора,
основанными на безвозмездности отношений между гражданами, всегда служили
обычные для человеческого общения чувства: особое отношение к родственникам,
близким, друзьям, милосердие и др.
Право пользования жилым помещением прекращается у временных жильцов в
случае:
- прекращения договора социального найма;
- истечения согласованного с ними срока проживания;
- требования нанимателя или другого вместе с ним проживающего члена семьи.
Если срок проживания не был согласован, временные жильцы обязаны освободить
жилое помещение не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего
требования.
В случае спора выселение производится в судебном порядке без
предоставления другого жилого помещения.
Временные жильцы не уплачивают какого-либо вознаграждения, не вносят плату
за жилое помещение, однако расходы за коммунальные услуги они (или наниматель)
должны оплачивать (ч. 12 ст. 155 ЖК РФ).
Безвозмездное срочное пользование земельными участками
Безвозмездное срочное пользование представляет собой разновидность
пользования земельными участками и, так же как и постоянное (бессрочное)
пользование землей, является бесплатным.
Частью 1 ст. 24 Земельного кодекса (далее - ЗК РФ) определен вид земель, из
которых выделяются участки, предоставляемые в безвозмездное срочное пользование
(прежде в законодательстве использовался термин "временное пользование").
Этот вид земельных участков предоставляется из земель, находящихся в
государственной и муниципальной собственности, исполнительными органами
государственной власти и органами местного самоуправления юридическим лицам на
срок не более одного года Категория этих юридических лиц указана в п. 1 ст. 20 ЗК РФ.
К ним относятся: государственные и муниципальные учреждения, федеральные
казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного
самоуправления.
Из земель граждан и юридических лиц земельные участки срочного пользования
предоставляются гражданам и юридическим лицам на основании договора
безвозмездного временного пользования.
Из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности,
органами государственной власти или органами местного самоуправления участки
предоставляются лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный
контракт на строительство объекта недвижимости за счет средств федерального
(субъекта РФ, местного) бюджета, на основе заказа товаров, выполнения работ,
оказания услуг для государственных или муниципальных нужд на срок строительства
объекта недвижимости.
Как отмечалось выше, коммерческая организация, согласно п. 2 ст. 690 ГК РФ,
не вправе передавать имущество (в том числе земельный участок) лицу, являющемуся
ее учредителем, участником (акционером), руководителем, членом ее органов
управления или контроля.
Служебные земельные наделы (ч. 2 ст. 24 ЗК РФ) предоставляются в
безвозмездное срочное пользование работникам отдельных отраслей экономики, в том
числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности,
охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных
парков.
Порядок предоставления организациям служебных наделов в безвозмездное
пользование своим работникам практически без изменений существовал в течение
многих лет в советском, затем в российском законодательстве и ныне воспроизведен в
новом Земельном кодексе.
Служебные земельные наделы предоставляются работникам указанных
организаций на время установления трудовых отношений по решению
соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.
Права и обязанности лиц, получивших земельные служебные наделы,
определяются в соответствии со ст. 41 и 42 ЗК РФ, которыми, в частности, им
предоставляется право использовать в установленном порядке для собственных нужд
имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые,
пресные подземные воды, а также закрытые водоемы. Пользователь надела вправе
возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения,
сооружения, производить оросительные, осушительные и другие мелиоративные
работы в соответствии с целевым назначением служебного земельного надела и его
разрешенным использованием.
Подводя итоги, можно констатировать, что правовой институт безвозмездного
пользования имуществом охватывает широкий спектр отношений в сфере жилищной
недвижимости, и прежде всего в гражданско-договорных отношениях по
безвозмездному временному пользованию жилым помещением и функционально
связанными с ним сооружениями и устройствами. Немаловажное место занимает
право безвозмездного пользования в отношениях собственника жилого помещения с
постоянными или временно проживающими гражданами, а также сохранение за ними
права пользования данным жилым помещением со сменой его собственника.
Особое значение имеет право безвозмездного пользования жилым помещением
для достигших совершеннолетия детей-сирот, выходцев из образовательных
учреждений социального обслуживания, детских домов и других, указанных выше,
учреждений, а также для одиноких престарелых граждан и инвалидов. Порядок
предоставления этим лицам жилых помещений на безвозмездной основе регулируется
нормами законодательства о социальном обеспечении.
Право безвозмездного временного (срочного) пользования охватывает и сферу
земельных правоотношений, когда гражданам и юридическим лицам на короткий срок
(до года) могут быть выделены безвозмездно земельные участки для хозяйственных
нужд (заготовка кормов, выпас скота и т.п.), сезонного отдыха людей (палаточные
городки, места для передвижных домиков, туристских привалов, автостоянок и т.д.).
Официальное выделение земельных участков такого целевого назначения позволит
гражданам легально использовать места отдыха, нередко давно освоенные.
Конституционный Суд РФ постановлением от 14 апреля 2008 г. N 7-П признал
неконституционным абзац второй ст. 1 Федерального закона "О садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в той части, в какой
ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для
проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который
относится к землям населенных пунктов. Данное постановление дает возможность
собственникам таких домов сдавать их внаем или в безвозмездное пользование
другим лицам с регистрацией права временного или постоянного проживания.
Г.П. Макаров
"Гражданин и право", N 4, апрель 2009 г.
────────────────────────────────────────────────────────────────────────
*(1) К жилым помещениям, согласно Жилищному кодексу Российской Федерации
(далее - ЖК РФ) относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира; комната.
*(2) В состав недвижимости в жилищной сфере входят земельные участки и
прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями,
приусадебные хозяйственные постройки; многолетние зеленые насаждения, квартиры
в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного или временного
проживания, и иные подобные объекты недвижимости.
*(3) Гонгало Б.М. Жилищный кодекс Российской Федерации: постатейный
комментарий. М., 2006. С. 177.
*(4) См.: Федеральный закон от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных
гарантиях по социально защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения
родителей" (в ред. от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ).