- Сайт Администрации ЗАТО Северск

Реформы по-северски, или как северчане реализуют закон
В средствах массовой информации большое внимание уделяется вопросам, связанным со
вступлением в силу нового Жилищного кодекса Российской Федерации. Наиболее
актуальные из них - это вопросы по проведению общих собраний собственников помещений,
по выбору способа управления домом, вопросы содержания и ремонта общего имущества
собственников.
Администрация города обеспокоена слабой активностью населения и низким
показателем самоорганизации. Конечно, это объясняется не только отсутствием интереса со
стороны жителей города к насущным проблемам общества, к законам, по которым это
общество живет, отсутствием знаний и опыта в вопросах пользования, распоряжения и
содержания своим имуществом, но также и негативным отношением ко всем нововведениям.
Далеко не всем гражданам известно об их новых жилищных правах и обязанностях.
По сути дела, существует две проблемы: одна - инертность жителей, а другая непонимание предоставленного им законом права. И это понятно, каждый собственник, вне
зависимости от уровня доходов, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему
помещения, а также участвовать в расходах на содержание
общего имущества в
многоквартирном доме. Трубы, радиаторы отопления, крыши, рамки ввода, лифтовые шахты
и многое другое, от одного перечня такого имущества у человека, имеющего
приблизительное представление обо всех технических достижениях цивилизации, голова
пойдет кругом. А тут еще обязанность их содержать, да с учетом их изношенности
производить текущий и капитальный ремонт. Естественно, даже у самого законопослушного
гражданина пропадет любое желание что-либо делать, как только дело коснется
специфических терминов, а то и профессиональных знаний.
Но, в отличие от прежнего законодательства, Жилищный кодекс создает все условия
для реализации прав граждан в жилищной сфере, дает возможность жильцам реализовать
свое право по выбору управляющей компании, не создавая юридического лица и не проходя
бюрократических проволочек с необходимой регистрацией. Впервые Жилищным кодексом
вводится понятие собрание собственников жилья, которое может своим решением избрать
управляющую компанию, а через год заслушать ее отчет о проделанной работе. Те люди,
которые не в состоянии нести бремя ответственности за собственность, могут
воспользоваться возможностью передачи жилого помещения в муниципальную
собственность (в обиходе – «расприватизация квартиры»), либо обратиться с заявлением о
предоставлении субсидии на оплату ЖКУ. Непонимание жителями того, что новым ЖК их
права поставлены на беспрецедентно высокий уровень, в конечном итоге, тормозит
реализацию положений закона в части перехода на новые взаимоотношения в жилищной
сфере.
Администрация города ведет учет проведенных собственниками собраний и цифры
неутешительные. Если учесть, что в городе более 800 домов, то только в нескольких из них на
сегодняшний день общие собрания собственников проведены и их решения реализованы, то
есть заключены договоры управления с управляющей организацией. В некоторых домах
собрания проведены с нарушением правил, предусмотренных Жилищным кодексом, и
поэтому не имеют законной силы. Около 17 инициативных собственников заявили о желании
провести общие собрания. Эти дома включены в график проведения общих собраний и в
ближайшее время еще в 17 домах будут выбраны способы управления общим имуществом.
Но ведь это совсем ничтожная цифра. Иначе говоря, всего 2,2 % собственников готовы
реализовать свою обязанность по управлению общим имуществом дома. Чем объяснить
такую ситуацию?
Прежде всего – это инертность и пассивность населения. Одним людям очень тяжело
отказаться от стереотипов, другие не имеют особого желания менять сложившейся уклад
жизни. За многие годы люди привыкли к тому, что в вопросах жилищных отношений все
решения за них принимает власть государственная или муниципальная. И, естественно, вот
так, в одночасье невозможно осознать, что каждый теперь может решать вопросы
жизнедеятельности дома. По привычке они еще полагаются на «чужого дядю», который
решит за них все проблемы. Но, с другой стороны, такая позиция становится абсурдной.
Посудите сами, жители постоянно недовольны качеством жилищно-коммунальных услуг. А
когда закон предоставляет им реальную возможность в корне изменить ситуацию, т.е. не
жаловаться властям на нерадивых сантехников, электриков или других представителей
местной эксплуатирующей организации, а на основании заключенного договора с
понравившимся, а не навязанным чужой волей, предприятием решать все вопросы по
эффективной эксплуатации и управлению их имуществом, они просто не хотят ею
воспользоваться. Как говориться, есть возможность, но нет желания.
Возможно, некоторым просто не хватает на это времени ввиду вечной занятости. Но и
для таких случаев законодатель предусмотрел пути решения. Достаточно оформить
доверенность на представление интересов собственника любому лицу и особо занятые
граждане могут избавить себя от головоломок, связанных с «вклиниванием в насыщенный
дневной график» еще и участие в общих собраниях. В каждом доме найдется хоть один
активист или группа энергичных и инициативных людей. Так, что все вопросы по
организации собрания можно переложить и на них. Самое главное их выявить, но, скорее
всего, в силу незаурядных лидерских качеств и кипучей энергии они выявятся сами.
Иначе дело обстоит с такой категорией граждан, которые уверены, что за них вопросы
управления домом должны решать другие, например органы местного самоуправления. Но
закон не предусматривает обязанности органов местного самоуправления организовывать
проведение общего собрания. Инициатором проведения общего собрания может быть любой
собственник помещения в доме. Орган местного самоуправления может инициировать
проведение общего собрания как самостоятельно, так и совместно с другими собственниками
помещений дома, путем образования инициативной группы. Но в большей степени, это
касается тех домов, где доля муниципальной собственности превышает 50%. Конечно,
Администрация города активно занимается этими вопросами, участвует в собраниях,
совместно с активистами домов создает инициативные группы, содействует населению в
проведение собраний, консультирует, предоставляет методическую литературу, ведет
агитацию и т.д., но полагаться на то, что муниципалитет проведет именно в вашем доме
общее собрание по выбору способа управления, не стоит. Простая арифметика может вполне
убедить таких граждан, что наивно полагаться только на власть.
Подсчитаем: в ЗАТО Северск - 863 дома. Если для расчета использовать календарные
дни, то получается, что 2,4 года понадобится муниципалитету для проведения собраний в
каждом доме (850:360), т.е. 30 домов в месяц, это с учетом праздничных и выходных дней, а
также при условии что собрание должно иметь кворум (участие в собрании приняли
собственники, обладающие более 50% голосов), если кворума нет, то придется еще раз
собирать собрание. Примерно столько же времени необходимо для оформления
документации собрания. Итого - от 4 до 5 лет. Но законом срок по выбору способа
управления домом ограничен и заканчивается он 1 января 2007 года, т.е. после указанного
времени выбор будет сделан за собственников органом местного самоуправления путем
конкурсного отбора управляющей организации. (ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН РФ ОТ 26.12.2005
N 184-ФЗ О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "ОБ ОСНОВАХ
РЕГУЛИРОВАНИЯ ТАРИФОВ ОРГАНИЗАЦИЙ КОММУНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА" И
НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ перенес дату
проведения конкурса с 1 марта 2006 года на 1 января 2007 года). Методом обратного счета
получим количество домов, в которых муниципалитет может инициировать общее собрание и
реализовать предписанную законом обязанность до наступления указанного срока – получаем
302 дома (850:5:12*21) или 35% от общего числа. Так что в любом случае 65% домов
придется самим выбирать способ управления домом или, в противном случае, после 1 января
2007 года соглашаться на те условия управления домом, которые предложит управляющая
организация, выигравшая конкурс. Но эти условия договора могут не учитывать все ваши
интересы и желания. Получается, что обязанность по содержанию имущества, предписанную
законом граждане должны будут исполнять, а вот правом выбора по исполнению этой
обязанности они уже не смогут воспользоваться.
В целом, слабая активность граждан и безразличие может в конечном итоге привести к
«пробуксовке» жилищно-коммунальной реформы, к торможению процессов развития
конкурентного рынка в сфере содержания, ремонта и управления жилищным фондом. То есть
к тому, что имели раньше. Поэтому, от того, как будут населением реализованы на практике
преобразования в жилищно-коммунальной сфере, по сути, будут зависеть условия их
проживания. Реализация законов, так или иначе, коснется каждого гражданина.
Основным побуждающим мотивом граждан к самоорганизации в нашем городе
должно стать обеспечение условий проживания, отвечающих стандартам качества, снижение
издержек производителей услуг и соответственно тарифов при поддержании стандартов
качества предоставляемых услуг, путем совершенствования системы управления,
эксплуатации и контроля в жилищно-коммунальном хозяйстве. А также, реализация на
практике комплекса организационно-технических, экономических и социальных
мероприятий, направленных на достижение баланса интересов производителей и
потребителей жилищно-коммунальных услуг, подразумеваемых реформой ЖКХ.
Механизмы реализации этих мероприятий в целом прописаны достаточно системно и
логично в Жилищном кодексе РФ, согласно которому основная нагрузка и ответственность
ложится на собственников помещений многоквартирного дома. Гражданам предоставляются
те права, которых они давно добивались.
Принятие Жилищного кодекса – это необходимость, обусловленная временем. Но вот
практическое его применение – это проблема, обусловленная реальностью. Недостаточно
принять закон, по которому должны все жить, необходимо еще научиться жить по этому
закону.
Действительно, Жилищный кодекс открывает возможности для создания и развития
конкурентной среды, что в целом должно положительно сказаться на качестве и стоимости
услуг ЖКХ. Но очень многое будет зависеть, прежде всего, от позиции жильцов
многоквартирных домов, которые теперь могут воспользоваться правом выбора способа
управления своим домом, правом выбора совсем иных условий содержания своего
имущества, либо могут оставить все как есть.
Теме самоорганизации граждан в вопросах содержания общего имущества дома в
странах Европы, посвящена статья Г.А. Ломтева, опубликованная в июне 2000 года в
ежемесячном издании «Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ».
Содержание многоквартирных домов в Германии
Г.А. ЛОМТЕВ,
генеральный директор Межрегиональной организации
объединений домовладельцев
Проведенный Госстроем России в июле 1999 г. Международный семинар-конференция
по развитию товариществ собственников жилья привлек многих специалистов из европейских
стран, которые сделали ряд интересных сообщений. Желание более подробно ознакомиться с
опытом содержания многоквартирных жилых домов, находящихся в частной и общедолевой
собственности, привело нас в Германию, где объединения домовладельцев существуют уже
довольно долго. Поездка состоялась в конце марта 2000 г. по приглашению г-на Клауса
Хахмана, президента Союза домовладельцев Германии. Наиболее полезными оказались
встречи представителей Межрегиональной организации объединений домовладельцев России
с немецкими коллегами в Кёльне и Берлине.
Сообщество домовладельцев (ЕГ) аналогично товариществу собственников жилья
(ТСЖ). Цели и задачи ЕГ и ТСЖ весьма близки, однако механизм функционирования имеет
ряд особенностей.
Если в России члены ТСЖ - физические лица - имеют в частной собственности обычно
по одной квартире, то ЕГ в Германии нередко формируются вокруг крупного домовладельца,
которому принадлежат сотни квартир или несколько многоквартирных домов. Для создания
более выгодных условий содержания к ним присоединяются дома, в которых квартиры
находятся в собственности отдельных физических лиц. Таким образом, "контрольный пакет
акций" в этом сообществе находится у крупного домовладельца, что, однако, не ущемляет интересов мелких собственников жилья. Действительно, цели у тех и других в отношении
поставщиков ресурсов и жилищно-коммунальных услуг общие, и их выгоднее отстаивать в
составе более крупного объединения.
Вместе с тем существуют и небольшие объединения (15-20 квартир), которые также
создаются более заинтересованными лицами - собственниками квартир, предназначенных для
сдачи в аренду. Они обычно не претендуют на получение заработной платы, однако, находясь
у руля сообщества, имеют ряд выгод, включая материальные, стимулирующие их активность.
Общее собрание домовладельцев созывается обычно раз в год для обсуждения и утверждения
размера предстоящих платежей. За основу, естественно, принимаются суммы прошлогодних
договоров с оценкой их привлекательности на текущий момент. Рассматривается вопрос о
размере оплаты хаусмайстера - управляющего домом, единственного лица, получающего
заработную плату в товариществе. Все налоги и отчисления с этой зарплаты он оплачивает
самостоятельно, как и все жители Германии, подавая декларацию для контроля налоговым
органам.
Хаусмайстер - ключевая фигура в управлении домом. Он подыскивает фирмы,
поставляющие ресурсы и услуги на наиболее выгодных условиях. Не будучи сам, как
правило, членом товарищества, хаусмайстер обычно ведет себя как заинтересованный жилец,
дотошно анализирует показатели длинного списка предприятий, конкурирующих на рынке
жилищно-коммунальных услуг, стараясь выгадать каждый пфенниг.
При этом он должен действовать не только весьма квалифицированно, но и предельно честно,
так как в случае выявления его лоббистских интересов по отношению к какой-либо фирме его
работа будет немедленно прекращена и на возобновление ее в другом товариществе
рассчитывать не придется.
Таким образом, хаусмайстер должен быть хорошим экономистом и организатором. На
нем, в первую очередь, лежит забота о так называемом санитарном содержании дома и
прилегающей территории, т. е. выполнении работ уборщицы, дворника и мусоросборщика.
Последней должности просто нет, так как нет самой работы: контейнер заполняется в
подъезде, и шофер мусоровоза сам подкатывает его к машине и опрокидывает в кузов.
Постоянная уборщица нужна тоже далеко не всегда. Немцы, как правило, не стеснены
в жилье, и хозяйка нередко единственной на этаже квартиры сама убирает лестничную площадку. Часто жильцы украшают подходы к квартирам цветами, сами за ними ухаживают.
Однако возможна уборка лестничных клеток и лифтов сотрудниками фирмы по договору с
товариществом (она же выполняет и нерегулярные работы, например мытье окон лестничных
клеток). По аналогичному договору фирма (возможно, другая) занимается уборкой
территории (включая механизированную уборку, уход за газонами и пр.).
Хаусмайстер также обеспечивает техническое обслуживание и выполнение всех видов
ремонтных работ. Качество инженерного оборудования жилых домов достаточно высокое, и
такие явления, как неисправности приборов сантехники или поломка лифтов, немцам просто
неведомы. Поэтому бесперебойная работа инженерных систем обычно только страхуется с
условием немедленного устранения поломки как страховочного случая. В целях экономии
средств товарищества возможен и такой вариант: живущий в доме или поблизости
хаусмайстер осваивает профессии слесаря-сантехника и электромонтера и эпизодически
выполняет их за дополнительную плату.
Отдельные договоры заключаются с фирмами по эксплуатации лифтов и по
выполнению работ капитального характера. Необходимость их проведения обсуждается на
общем собрании, в результате утверждается смета (например, на ремонт фасада) и
определяются соответствующие взносы домовладельцев.
Еще один функциональный блок хаусмайстера - расчетно-финансовая деятельность
товарищества. С помощью расчетно-кассового центра определяются ежемесячные платежи
домовладельцев, ведется контроль за их поступлением. При этом размер платежа включает
также расходы по потреблению ресурсов (дифференцированному, обычно в виде авансовых
сумм с последующей корректировкой по итогам года на основании показаний приборов
учета).
Водой и теплом дома обеспечиваются согласно договорам, заключенным
поставщиками с товариществом. При этом расход (потребление) этих ресурсов
контролируется приборами учета. Счетчик расхода воды обычно устанавливается на дом или
подъезд (секцию), а доля каждого домовладельца в ее оплате определяется, как правило, по
количеству фактически проживающих (гости, приехавшие даже на месяц, в расчет не
принимаются). Теплом дома обеспечиваются в большинстве случаев не от теплоцентрали, а
от автономных источников питания, расположенных в подвалах.
Хаусмайстер вправе подписывать банковские документы и распоряжаться средствами
товарищества по оплате предоставленных услуг, земельного налога и пр. Кстати, банки не
удерживают комиссионные по жилищно-коммунальным платежам. Ежемесячный взнос
домовладельца, например 100 марок, зачисляется на расчетный счет товарищества без
удержаний.
Несмотря на многочисленные функции хаусмайстера и связанную с их исполнением
большую ответственность, его деятельность не требует лицензирования. Попытки обсудить
этот вопрос вызвали явное непонимание немецких коллег.
Еще ряд неожиданностей: товарищество в Германии не имеет печати. Вместо
правления на общем собрании избирается председатель и два сопредседателя, для которых
эта должность почетная. Никто из них не имеет заработной платы, а может только получать
возмещение произведенных в интересах товарищества расходов - почтовых, транспортных,
телефонных.
Основная задача этого трио - подобрать хорошего управляющего, заключить с ним
контракт и проверить представленный финансовый отчет, о котором докладывается общему
собранию членов товарищества. Собрание нередко проводится в холле или на площадке у
дома. В нем обычно участвует около половины домовладельцев, причем отсутствующие
могут оставить доверенности (которые не заверяются) на других членов товарищества (но не
на членов семьи). В случае переизбрания новый председатель передает протокол собрания
(без печати) в банк, который признает за ним право поручить ведение финансовых операций
управляющему (хаусмайстеру).
Специалисты Управления жилищно-коммунального хозяйства, транспорта и связи
администрации города готовы ответить на любые вопросы по телефонам: 54-10-32. Так же вы
можете обратиться по адресу: ул. Мира, 4а, каб. 206 или по е-mail: bim@sibmail.com.
Ирина Баталова,
ведущий специалист УЖКХ, ТиС
Специалист УЖКХ ТиС
И.М.Баталова