Порядок государственной регистрации прав на сложные вещи

Порядок государственной регистрации прав на сложные вещи
При осуществлении предпринимательской и иной деятельности субъектами
гражданского оборота часто возникает необходимость использования комплекса
имущества как одной сложной вещи в случаях, когда они связаны между собой
единым неразрывным технологическим процессом. Примерами являются
автозаправочная
станция
(АЗС),
газозаправочная
станция,
нефтебаза,
животноводческий комплекс, электрические трансформаторные подстанции с
линиями электропередач (ЛЭП), трубопровод, железная дорога, шоссейная дорога и
т.д.
В соответствии со ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое
целое, предполагающее использование их по общему назначению, они
рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).
С точки зрения государственной регистрации прав на недвижимое имущество
сложная вещь представляет собой несколько (два или более) зданий и сооружений,
расположенных на обособленном земельном участке (участках) и предназначенных
для использования по общему назначению.
Для целей государственной регистрации прав сложная недвижимая вещь
является одним объектом недвижимости.
Существуют основные признаки, характеризующие сложную вещь:
1. Сложная вещь состоит из разнородных вещей, т.е. совокупность
однородных вещей нельзя рассматривать в качестве сложной вещи.
2. Составляющие сложной вещи, как правило, физически не связаны между
собой, они могут располагаться различным образом: примыкать друг к другу
(диспетчерская АЗС и капитальный навес), находиться рядом (диспетчерская АЗС и
топливные емкости) либо на значительном удалении друг от друга (опоры ЛЭП).
3. Сложная вещь представляет собой единое целое, которое используется по
общему назначению.
Критерием общего назначения является наличие
функциональной, производственно-технологической связи объектов, входящих в
комплекс.
При регистрации прав заявитель представляет технические документы,
позволяющие проследить функциональную связь объектов и характеризующие
совокупность определенных вещей как единую сложную вещь. Таким документом
является технический паспорт органов бюро технической инвентаризации.
Сложному объекту органы БТИ присваивают один кадастровый номер.
Следует отметить, что технический паспорт не является достаточным
основанием для признания какой-либо совокупности вещей сложным объектом.
Должно быть соответствие документа технического учета правоустанавливающим и
другим документам, необходимым для регистрации в каждом отдельном случае.
Правоустанавливающие документы также должны содержать описание
именно сложной вещи. Это может быть план приватизации, различные виды
договоров (купли-продажи, мены, дарения, уступки права требования, отступного и
т.д.), акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного
строительством объекта в эксплуатацию, утвержденный постановлением местной
2
администрации; решения органов юридических лиц о внесении сложной вещи в
уставный капитал при образовании или реорганизации юридического лица и др.
При наличии технических или правоустанавливающих документов, не
соответствующих указанным требованиям, согласно ст. 19 Закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,
государственная регистрация должна быть приостановлена с предложением
заявителю принять необходимые меры к устранению выявленных недостатков. В
случае, если недостатки в течение срока приостановления все же не будут
устранены, в государственной регистрации прав на соответствующую сложную
вещь должно быть отказано (ст. 20 вышеназванного Закона).
Однако необходимо обращать внимание на составные части, входящие в
сложную вещь (например, в АЗС). Такие объекты, как гаражи, подъездные пути,
представляют собой самостоятельные недвижимые вещи, не входящие в
непрерывный технологический процесс по заправке автомобилей топливом. В
случае если БТИ описывает эти объекты, как части сложной вещи АЗС, они
таковыми не являются и вносятся в единый государственный реестр прав на
недвижимое имущество в качестве самостоятельных объектов.
Также необходимо учитывать, что не всегда органы технического учета
определяют АЗС как сложную вещь. На практике встречаются случаи описания
здания операторской автозаправочной станции отдельно от резервуаров, емкостей,
предназначенных непосредственно для заправки автомобилей. Кадастровые номера
в таких случаях БТИ присваивает отдельно на каждый объект, и, соответственно, в
реестр прав такие объекты вносятся отдельно.
Со сложными недвижимыми вещами могут совершаться любые, не
запрещенные законом, сделки, как по отчуждению, так и по обременению. Перед
государственной регистрацией сделки или перехода прав на сложную вещь
необходимо зарегистрировать право на сложную вещь. При этом, если право
зарегистрировано на сложную вещь как на один объект, предметом сделки является
сложная вещь. Совершение сделок с какой–либо из составных частей сложной вещи
возможно после выделения данной части в натуре из состава сложной вещи. Если
выдел объекта недвижимости из состава сложной вещи возможен, то орган
технического учета недвижимости оформляет на данный объект технический
паспорт.
Таким образом, в каждой конкретной ситуации, возникающей при
регистрации прав на сложную вещь, все представленные в Управление Федеральной
регистрационной службы документы подвергаются тщательной правовой
экспертизе.
Сложность состоит в том, что наряду с общими требованиями к проведению
правовой экспертизы поступивших на регистрацию документов, при регистрации
прав на сложную вещь необходимо установить непрерывную технологическую
связь между объектами и возможность признания совокупности этих объектов
сложной вещью.
3
Л. Максакова,
главный специалист
отдела ведения ЕГРП