К вопросу проведения оценки земель в России.

К ВОПРОСУ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ В РОССИИ
Т.П. Селиверстова, В.Г. Гаврилин
Алтайский государственный университет
г. Барнаул
Оценка земли в современных экономических условиях России является одной из наиболее сложных,
что обуславливается:
 спецификой земли как объекта оценки;
 несовершенством нормативной правовой базы;
 неразвитостью земельного рынка в стране.
Результат оценки земли (земельных участков) зависит от цели оценки, которая в свою очередь
обуславливает вид стоимости земельного участка и права, которые к нему относятся.
В настоящее время в России существует два основных вида стоимости земельного участка:
* рыночная стоимость;
* кадастровая стоимость.
Следует сказать, что определение понятия «кадастровая стоимость земельного участка» содержится
лишь в общепринятой методике проведения государственной кадастровой стоимости земель поселений [3].
В соответствии с данной Методикой под кадастровой стоимостью понимается расчетная величина,
отражающая представление о сущности (полезности) земельного участка при существующем его
использовании. Из этого определения следует, что никакого экономического содержания в понятии
«кадастровая стоимость» не содержится.
Однако, в новом Земельном кодексе РФ (ст.ст.65-66) указывается на то, что кадастровая оценка земель
проводится для определения налогооблагаемой базы объектов земельных отношений. Хотя в то же время
Налоговым кодексом РФ предусматривается обязательное экономическое обоснование любого налога.
На необходимость наличия экономического содержания оценки земли, если не прямо, то косвенно,
указывает и федеральный закон от 02.01.2000 г. №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» [5]. В
соответствии с данным законом одной из целей создания и ведения государственного земельного кадастра
(далее – ГЗК) является информационное обеспечение экономической оценки земель и учета стоимости
земли в составе природных ресурсов, установления обоснованной платы за землю. Сведения об
экономических характеристиках земельных участков вносятся в ГЗК на основании данных государственной
кадастровой и иной оценки земель и положений нормативно-правовых актов органов государственной
власти. Какая именно оценка земли (вид стоимости) должна быть положена в основу сведений об
экономических характеристиках земельных участков в данном законе не определено. Указано лишь, что
сведения ГЗК должны отражать экономические характеристики земельных участков и, следовательно, его
экономически обоснованную стоимость. Если оперировать ст. 70 Земельного кодекса РФ, то такой
стоимостью должна являться «кадастровая стоимость». Однако при этом в данной статье определено, что
порядок ведения ГКЗ устанавливается вышеуказанным законом.
В связи с этим в области нормативного правового регулирования земельных отношений и оценочной
деятельности возникла сложная правовая коллизия, сдерживающая развитие оценки земли в России и
требующая своего разрешения на законодательном уровне.
Кроме того, надо заметить, что такого вида стоимости как «кадастровая стоимость» в Стандартах
оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности и утвержденных постановлением
Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519, наряду с другими видами стоимости нет [2]. Определение этого
понятия отсутствует и в самом Земельном кодексе.
Неточным остается и положение ст. 66 Земельного кодекса РФ, в которой указано на то, что при
определении рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка
устанавливается в процентном отношении к его рыночной стоимости. Общий порядок, нормативные
пределы процентного отношения и нормы, прописывающие детализацию соотношения кадастровой и
рыночной стоимости, в Земельном кодексе РФ не определены.
Наряду с несовершенством законодательной базы в области регулирования земельных отношений и
оценочной деятельности существует и такая проблема, сдерживающая развитие оценки земли в России, как
отсутствие фактического на сегодняшний день разграничения государственной собственности на землю во
исполнение федерального закона от 17.07.2001 г. №101-ФЗ «О разграничения государственной
собственности на землю» и так называемого территориального зонирования [6].
Незавершенность работ по разграничении земель на федеральные земли, земли субъектов РФ и
муниципальные земли порождает не только трудности в регулировании земельных отношений на
соответствующих уровнях власти в виду неразрешенности вопроса кому принадлежит право собственности
на земельные участки, не находящиеся в частной собственности, но и сдерживает непосредственно
формирование ГЗК, сведения которого должны использоваться при проведении оценки по определению
кадастровой и/или рыночной стоимости земельных участков.
Кроме того, здесь следует учитывать и то, что для установления права собственности на землю и
формирования сведений для ГЗК требуется проведение мероприятий, связанных с определением
местоположения и границ земельных участков на местности (межевание земель), инвентаризацией,
картографическими, землеустроительными и иными работами, согласование границ со смежными
землепользователями и вынесением их в натуру, т.е. проведение большого практического объема работ,
необходимых для государственного кадастрового учета земельных участков. В результате, все это потребует
не только материальных затрат и времени, но и внесения соответствующих поправок в градостроительную,
землеустроительную, проектно-техническую и иную документацию, сведения из которых также должны
использоваться при проведении оценки земель.
Естественно, что это отрицательно сказывается на темпах формирования единой информативнометодологической базы данных для проведения оценки земли.
Неразрешенным при проведении оценки земли остается вопрос об отсутствии статистических данных
(сведений), обобщающих накопленных опыт в вопросах землепользования, создания земельного рынка,
системы арендных отношений, в частности данных по сделкам купли-продажи «единых» объектов
недвижимости и отдельно по земельным участкам, о ценах сделок с земельными участками, о ставках
арендной платы за земельные участки, об основных характеристиках земельных участков, являющихся
аналогами оцениваемого земельного участка, о критериях определения степени каждого аналога от
оцениваемого земельного участка, различных поправочных коэффициентов и т.д.
Таким образом, можно сделать вывод, что все вышеперечисленные вопросы, касающиеся оценки
земли, в настоящее время делают процесс оценки достаточно трудоемким и длительным. И насколько они
успешно будут решаться во многом, будет определяться развитие рынка земельных отношений в России.
Литература:
1. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации. – М.: Юрайт-Издат, 2002. –
615 с.
2. Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки" //
Информационно-правовая система ГАРАНТ, 2004 г.
3. Приказ Росземкадастра от 17.10.2002 г. №П/337 «Об утверждении методики государственной
кадастровой оценки земель поселений» // Информационно-правовая система ГАРАНТ, 2004 г.
4. Распоряжение Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р"Об утверждении методических
рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" // Информационноправовая система ГАРАНТ, 2004 г.
5. Федеральный закон от 02.01.2000 г. №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» //
Информационно-правовая система ГАРАНТ, 2004 г.
6. Федеральный закон от 17.07.2001 г. №101-ФЗ «О разграничения государственной собственности на
землю» // Информационно-правовая система ГАРАНТ, 2004 г.