Почему "не идет" ипотека?

Почему «не идет» ипотека?
Кузнецов Валентин Николаевич – профессор
кафедры «Экономика городского землепользования»
Московского государственного университета геодезии
и картографии
1. Состояние законодательства
В настоящее время на федеральном уровне принят ряд законов, заложивших
основы для земельной ипотеки, в первую очередь, это: Земельный кодекс РФ и
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В то же время до сих пор не
принят важный законопроект об ипотечных ценных бумагах. Однако, принятые более
года назад дополнения к Закону РФ «О рынке ценных бумаг» допускают возможность
выпуска облигаций с залоговым обеспечением, в том числе, ипотечным.
2. Практические возможности
2.1. Предмет залога
В части урбанизированных земель объекты земельной недвижимости практически
не сформированы, так как более 22 тысяч предприятий, являющихся землевладельцами,
до сих пор не стали собственниками земельных участков. Федеральным законом,
принятым в канун Нового года, срок их перехода на право собственности (через выкуп)
или право аренды продлен до 1 января 2006 года. Однако без новых подходов к
организации выкупа ожидать заметного увеличения потенциальных объектов ипотеки не
приходится.
Еще одним сдерживающим фактором является «зародышевое» состояние процесса
разграничения государственной собственности на землю.
В части земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной
собственности, предмет залога невозможен ввиду прямого запрета на ипотеку.
2.2. Финансовые ресурсы
Текущее состояние российской банковской системы характеризуется тем, что
кредитные ресурсы формируются за счет так называемых «коротких» денег, поэтому
неизбежно встает задача организации рефинансирования банков, выдающих ипотечные
кредиты. Сегодня только Сберегательный банк РФ в состоянии формировать более-менее
долгосрочный ресурс, и то – за счет огромной «подушки» денег той части населения,
которая привыкла хранить их в сберегательном банке. Имеется также некоторые
возможности и 4-5 крупных российских банков типа Внешторгбанка, которые, имея
большой собственный капитал, привлекают относительно дешевые долгосрочные ресурсы
иностранных банков. Поэтому заметные масштабы собственных программ ипотечного
кредитования могут продемонстрировать только несколько крупных российских банков.
Тем не менее, даже они не имеют возможности кредитовать на срок свыше 10 лет, а
процентные ставки превышают 10 % годовых в валюте.
Имеются и специфические (целевые) источники финансирования ипотечных
программ (например, программа «Дельта кредит»).
Другие источники ресурсов, традиционные для так называемой «германской»
модели ипотечного кредитования, в основе которой лежит принцип накопления денежных
средств в некоторой «закрытой» системе (так называемые ссудосберегательные или
строительные сберкассы), требуют длительного периода их формирования: как минимум
5-7 лет. Подобные программы с 1998 года пытается реализовать Правительство Москвы,
но заметных результатов пока нет. Здесь также торжествует принцип коротких денег
(бизнес- цикл составляет 2-3 года).
Итак, для заметного увеличения масштабов ипотечного кредитования требуется
организация
рефинансирования
в
рамках
так
называемой
двухуровневой
(«американской») модели.
2.3. Источники рефинансирования
В качестве источников рефинансирования ипотеки могут служить либо бюджетные
средства (отдельные программы жилищной ипотеки), либо финансовые ресурсы,
привлекаемые с открытого рынка. При этом следует отметить существование огромного
финансового потенциала так называемых «спящих» денег населения, которые могли бы
служить тем самым долгосрочным ресурсом, активизируемым через инвестиционные
фонды.
Также важно понимать возможность привлечения инвестиций на основе
иностранного происхождения и на основе «сбежавшего» капитала. Как показывает
практика, эти инвестиции легче вовлекаются в российскую экономику через механизм
инвестиционных фондов, нежели через классический механизм формирования
акционерного капитала.
Еще один финансовый источник – это денежные средства пенсионных фондов.
Этот источник уже начинают задействовать (пример Москвы). По аналогии, в качестве
источника рефинансирования можно рассматривать и денежные средства обязательных
резервов страховых организаций.
Таким образом, можно констатировать наличие огромного потенциала финансовых
средств, которые могли бы служить источниками рефинансирования ипотеки, при
практически полном отсутствии механизмов их вовлечения в ипотеку.
2.4. Институциональное обеспечение
Для реализации так называемой двухуровневой («американской») модели ипотеки
требуется наличие соответствующей институциональной инфраструктуры, главным
звеном которой является основной оператор ипотечного рынка – ипотечное агентство.
За рубежом, там, где существует двухуровневая ипотека, ипотечные агентства
существуют как самостоятельные специализированные кредитные организации. У нас
такие кредитные организации банковским законодательством не предусмотрены. Поэтому
во всех известных попытках внедрения двухуровневой модели ипотеки в роли ипотечного
агентства выступают банки (как уже существующие, так и вновь создаваемые). Однако
обычный универсальный банк не пригоден для этих целей в силу ряда причин. Поэтому
необходимо ставить вопрос о введении нового типа небанковских кредитных организаций
(НКО), имеющих ограниченную банковскую лицензию и специфические экономические
нормативы. Для создания НКО нового типа не требуется принятия новых законов и
постановлений Правительства РФ – достаточно соответствующего решения Банка России
(о внесении дополнений в Положение о пруденциальном регулировании деятельности
небанковских кредитных организаций).
3. Выводы и рекомендации
Итак, почему «не идет» ипотека?
Во-первых, на рынке недвижимости слабо представлен основной объект ипотеки –
земельные участки на праве частной собственности.
Во-вторых, на финансовом рынке практически отсутствуют достаточно дешевые
долгосрочные денежные ресурсы.
В-третьих,
отсутствует
институциональная
инфраструктура,
способная
обслуживать оборот ипотечных активов, а также организовать и осуществлять
рефинансирование системы ипотечного кредитования.
В-четвертых, отсутствует механизм «запуска» процесса рефинансирования
системы ипотечного кредитования.
Какие же возможные решения существуют в текущей ситуации?
Сегодня, как говорится, еще имеется один, похоже, последний шанс. Это
земельные активы, находящиеся пока в государственной собственности.
1) В части появления на рынке недвижимости в заметных количествах земельных
участков, находящихся в частной собственности предприятий, следует ожидать в
ближайшие годы решения этой проблемы в результате приватизации земельных участков,
находящихся в пользовании у предприятий на праве постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком. Речь идет о массиве, измеряемом сотнями тысяч га (по
данным Минимущества, таких предприятий свыше 22 тысяч и они занимают более 80
тысяч земельных участков общей площадью свыше 500 тысяч га).
2) В части появления на финансовом рынке долгосрочных денежных ресурсов
можно рассчитывать только на формирование долгосрочных финансовых инструментов,
возникающих на основе оформления долгосрочной рассрочки по оплате выкупа
земельных участков при их приватизации.
3) В части формирования соответствующей институциональной инфраструктуры,
способной обслуживать оборот ипотечных активов, а также организовать и осуществлять
рефинансирование системы ипотечного кредитования, необходимо создать основное ее
звено – небанковские кредитные организации нового типа (НКО), условно именуемые
«ипотечные агентства».
4) И, наконец, в части создания механизма «запуска» процесса рефинансирования
системы ипотечного кредитования необходимо использовать долгосрочные финансовые
инструменты, возникающие на основе оформления долгосрочной рассрочки по оплате
выкупа земельных участков при их приватизации, которые будут формироваться и
выводиться на финансовый рынок этими НКО в рамках специально созданной
институциональной инфраструктуры и на основе стандартов, устанавливающих условия и
порядок ее функционирования.