всю классификацию коммерческой

Рынок офисов
встроенные офисы:
офисы, располагаемые в зданиях, имеющих смешанное использование и не имеющих ярко
выраженные характеристики профессиональных офисов.
офисы особняков
офисы отдельно стоящих или обособленных зданий, площади которых приспособлены под
данное назначение, зачастую имеющих свою территорию. Как правило, их общая площадь не
превышает 2000-3000 кв.м. В основном, расположение данных объектов обособлено: зачастую они
отдалены от главных транспортных магистралей, но практически всегда не вписываются в
окружение как качественные офисы. В большинстве случаев, рассчитаны на одного или двух
пользователей, которые зачастую являются их собственниками. Возможна мотивация
собственников на сдачу в аренду офисов, в этом случае сочетаемая с наличием у особняков
некоторых признаков профессиональных офисов, но относительно низкого качества.
профессиональные офисы
собственники подобных офисов имеют мотивацию на сдачу их в аренду и рассматривают такой
доход как один из основных; по своим характеристикам (местоположение, конструктивные
особенности, объемы и прочие), подобные офисы предрасположены для сдачи в аренду и
предполагают потенциальную возможность профессионального управления. Как правило, офисы
данной категории расположены в офисных зданиях, рассчитанных на большое количество
пользователей. Здесь сделки купли-продажи являются редким явлением, так как собственникам не
выгодно их продавать, а арендные ставки в таких зданиях стремятся к максимальному уровню.
неспециализированные офисы
офисы, расположенные в местах, не предрасположенных по своим характеристикам для
офисного использования (на территории промышленных и сельскохозяйственных предприятий,
производственно-складских комплексов, в глубине жилых массивов и т.д.). Зачастую, эти офисы
находятся в бывших административно-бытовых корпусах старой постройки и тому подобных
объектах. Как правило, большая часть подобных площадей эксплуатируется самими
собственниками; в аренду сдаются до 10-15% площадей, если подобное использование является
физически возможным;
офисы монополий
офисы, принадлежащие и используемые предприятиями, которые либо являются, либо могут
считаться в масштабах региона монополиями (Трансгаз, Лукойл и т.д.), а также здания головных
офисов банков (Сбербанк, Центробанк и т.д.). Как правило, данные площади являются изъятыми из
рыночного оборота, так как сторонние собственники в подобные здания не допускаются, а случаи
аренды редки. Исходя из этого, в дальнейшем анализе данная категория не участвует.
Рынок торговых объектов
торговые и торговоразвлекательные центры
это объекты, собственники которых рассматривают аренду как свой основной доход. Подобные
объекты являются центрами притяжения минимум районного значения, имеют разнопрофильных
якорных арендаторов, формируют свой трафик всех видов и имеют профессиональное управление с
ярко выраженной маркетинговой составляющей.
встроенные магазины
помещения на нижних этажах и уровнях зданий – объекты, имеющие, как правило, один два входавыхода и при этом мелкий или средний форматы. Как правило, подобные магазины располагаются в
торговых коридорах, не являются центрами притяжения и не формируют своего трафика, т.е. целевого
потока покупателей. Подобные объекты могут иметь отдельные характеристики торговых центров, но
низкого качества. Зачастую, подобные объекты эксплуатируются или управляются самим
собственником. Сделки купли-продажи в данной группе встречаются чаще, чем в любой другой
категории, учитывая сравнительно небольшие площади, что способствует привлечению в данный
сегмент мелких и средних предпринимателей
маркеты
это более крупные объекты, чем встроенные магазины, которые, как и торговые центры, являются
центром притяжения, однако, принадлежат или управляются одним основным оператором, который и
выполняет функцию «якорного арендатора». Управление такими объектами, как правило, не содержит
существенных маркетинговых составляющих, свойственных управлению торговыми и торговоразвлекательными центрами.
внутриквартальные магазины
это объекты небольшой площади, осуществляющие функции магазина для «дозакупок». К данному
сегменту целесообразно отнести внутриквартальные магазины, расположенные во встроенных
помещениях на 1-х этажах или нижних уровнях зданий, или обособленные небольшие строения внутри
жилого массива;
Рынок промышленных объектов
профессиональные склады
комплексы объектов, содержащих качественные и высоко оборудованные складские помещения
(терминалы, логистические центры и т.д.), представляющие значительный спектр сопутствующих
услуг арендаторам и имеющие профессиональное управление
склады-холодильники
специализированные комплексы, аналогичные профессиональным складам, но оснащенные
холодильным оборудованием.
специализированные площадки
территории земли, имеющие твердое качественное покрытие, приспособленные для складирования,
сортировки, перевалки, хранения, реализации и любых подобных мероприятий с продукцией,
оборудованием, сырьем и материалами и т.п., не требующими хранения в обустроенных или холодных
производственно-складских объектах. Как правило, имеют качественные и разноплановые подъездные
пути и сопутствующее оборудование (козловые краны и т.д.). Могут содержать небольшие
сопутствующие постройки (сторожки; гаражи и т.п.).
оборудованные производственно-складские объекты
наиболее распространенные объекты, предназначенные для осуществления производства или
складирования и оснащенные полным или более или менее полным набором инженерного обеспечения
(из состава: отопление, электричество, вода, стоки и т.п.).
холодные производственно-складские объекты
производственно-складские объекты, аналогичные отапливаемым, но не предполагающие наличие
отопления.
цеха и склады монополий
любые из выше перечисленных видов производственно-складских объектов, принадлежащие и
используемые предприятиями, которые либо являются, либо могут считаться в масштабах региона
монополиями (Трансгаз, Лукойл Тепловые сети и т.д.). Как правило, данные площади являются
изъятыми из рыночного оборота, так как сторонние собственники в подобные здания не допускаются, а
случаи аренды редки. Исходя из этого, в дальнейшем анализе данная категория не участвует.
цеха и склады действующих предприятий
любые из выше перечисленных видов производственно-складских объектов, принадлежащие или
используемые действующими крупными производствами. Как правило, основная масса таких объектов
изъята из рыночного оборота, и поэтому ее использование на открытом рынке существенно затруднено или
невозможно, исходя из местоположения и плохой транспортной доступности. Часть подобных объектов
поступает на открытый рынок только в случае банкротств или частичных продаж, связанных с
реструктуризацией активов таких заводов. При этом они, предположительно пропорционально общему
составу фонда пополняют соответствующие виды объектов. Как правило, не более 25% таких площадей
могут позиционироваться на рынке, при условии физической и технологической возможности их
автономного использования.
Рынок земельных участков
Рынок земельных участков характеризуется обозначившимися границами в сегментации, хотя
данная классификация вероятнее всего претерпит изменения в течение ближайших 5 лет.
Фундаментальное распределение на рынке земли относит земли к 4 различным категориям:
 Земли коммерческого толка – имеющие коммерческую ценность, предрасположенные
для создания на них доходной недвижимости в классическом понимании.
 Земли промышленности – земли предназначенные для промышленного и складского
использования.
Данные две категории не стоит путать с категориями земель, установленными
законодательно – принадлежность к ним определяется целиком и полностью
исходя из локального местоположения, фактического окружения и
градостроительных перспектив.
 Сельскохозяйственные земли.
 Земли рекреации и отдыха.
В остальном внутри категорий, с точки зрения рыночной привлекательности, земли наиболее
точно характеризуются с точки зрения форматов, географического расположения и типов. При
этом форматы и географическое местоположение не обязательно будут оказывать влияние в
каждой категории.
Понятие «класс» в чистом виде к земельным участкам не применимо, так как класс
формируется практически полностью за счет возводимых на участках улучшениях.
Ниже мы приводим классификацию земель по категориям.
Земли коммерческого толка.
Формат.
Влияние формата минимальное и имеет место только внутри типов, в основном –
геометрия участка.
Географическое местоположение.
Разделяются на два вида участков:
Центральные – участки расположенные на или вблизи районных и городских коридоров
независимо от района, участки, расположенные в Центральном, Ворошиловском, неотдаленных
частях Дзержинского района, Краснооктябрьского, советского, Тракторозаводского районов. А
также участки, предрасположенные к активному развитию многоэтажного жилищного
строительства, независимо от района.
Отдаленные – участки, расположенные в Кировском и красноармейском районе, в отдаленных
частях Дзержинского, Советского, Краснооктябрьского и Тракторозаводского районов.
Типы Земель коммерческого толка.
Стандарт.
Наиболее типичные земли и территории, как находящиеся в собственности, так и в аренде,
не входящие в состав остальных типов.
Временные и социальные.
К данной категории относятся только участки, предоставленные в аренду.
 Земли, предоставленные на короткие сроки (до 3 лет) под строительство коммерческих
объектов. Не имеющих прямых перспектив к изменению назначению: автомойки,
парковки, кафе и т.д.
 Земли, выделенные под объекты вспомогательного или социального толка.
Изменение назначение либо дальнейшее развитие таких участков требует проведения
полного цикла новых градостроительных мероприятий, при максимальном риске отказа.
Частник.
Безусловно временная, но на сегодняшний день весомая часть рынка земли. Земли находящиеся
в собственности граждан с изначальным назначением – индивидуальное жилищное
строительство, но по местоположению и градостроительном характеристикам позволяющие
изменить профиль участков в сторону коммерческого использования.
Земли подобной категории отличаются наименьшей степенью развития данного
сегмента, завышенными ценами, и как следствие – долгими сроками экспозиции, при
том, что количество градостроительных рисков. Принимаемых на себя покупателем
существенно.
Промышленные земли
Формат.
Разделяются на два вида участков:
менее 0,4 га.
более 0,4 га
Географическое местоположение.
Влияние географического местоположения минимальное и имеет место только внутри
типов.
Типы Промышленных земель.
Свободные.
Наиболее распространенный тип земель, не подпадающих по своему дополнительному
оснащению к типу Оснащенных.
Подавляющее большинство земель относятся к данной категории независимо от
наличия на них строений. Определяющим является именно физическое наличие
сопутствующего оснащения, указанного в описании типа «оснащенные».
Оснащенные
Участки, которые имеют, в том числе, в составе продаваемого имущества, помимо прав на
землю, вспомогательное имущество и оборудование, и, в свою очередь, не реализуемые
отдельно от такого вспомогательного имущества или оборудования. К такому вспомогательному
оборудованию и имуществу могут относиться: железнодорожные тупики, козловые краны,
весовые или иное подобное оборудование.