влияние курса валют на рынок недвижимости

ВЛИЯНИЕ КУРСА ВАЛЮТ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
Волкова Елизавета Дмитриевна
НовГУ, ИЭУ, mona_lisa08@mail.ru
Важным элементом международных экономических отношений
является валютный курс. Валютный курс оказывает воздействие на
различные показатели, которые связывают национальную экономику с
мировым рынком. Валютным курсом называется соотношение двух
денежных единиц на валютном рынке, формирующееся в зависимости от
спроса и предложения той или иной валюты, а также от ряда других
факторов.
В зависимости от соотношения спроса и предложения той или иной
валюты, чаще всего определяется курс валют, именно поэтому он не может
быть величиной постоянной, так как постоянно меняется спрос и
предложение на валютном рынке. На динамику курса валют оказывает
влияние ряд факторов.
Выделяют 2 группы факторов, оказывающей воздействие на курсы
валют. К первой группе относят конъюнктурные факторы. Влияние
данных факторов
не поддается точному расчету. Вторую группу
формируют долгосрочные факторы.
В первую очередь, на курс валют оказывает влияние инфляция.
Паритет покупательной способности представляет основу валютного
курса и определяется как отношение между валютой и её покупателями.
Зависимость между инфляцией и валютным курсом обратная. Чем выше
показатели инфляции, тем ниже курс национальной валюты.
Во-вторых, на динамику курса валют оказывает влияние рост
национального дохода. Влияние общенационального дохода на биржевой
курс обусловлено повышением спроса на иностранную продукцию.
Также на изменение валютного курса оказывает воздействие такой
показатель как платежный баланс. Зависимость в данном случае прямая.
Чем выше платежный баланс – тем выше национальный валютный курс.
Четвертый фактор - это различия в процентных ставках различных
государств мира. Повышение ставки процента способствует притоку
иностранного капитала. Отток иностранного капитала, в том числе
национального, происходит при снижении процентной ставки.
Пятый фактор, оказывающий влияние на валютный курс - доверие к
национальной валюте в международном масштабе. Экономическая и
политическая ситуация в стране напрямую влияет на степень доверия.
Также на изменение курса валют оказывает влияние спекулятивные
действия на валютных рынках. Если курс валюты снижается, то владельцы
данной валюты заранее стараются перепродать на иную, более стабильную
валюту.
Седьмой фактор - степень использования той или иной валюты на
международном рынке.
Восьмой фактор связан с доверием к национальной валюте и
называется «валютная политика». Факторы рыночного и государственного
управления, безусловно, оказывают влияние на прямой курс любого
государства. Это происходит с помощью механизма спроса и предложения
валюты
и
сопровождается
изменением
динамики
курсовых
взаимоотношений.
Последний показатель - уровень развития фондового рынка в стране.
Этот рынок оказывает непосредственное влияние на биржевой курс, в
качестве главного конкурента. Как и валютный рынок, фондовый, может
привлечь иностранный капитал или усекать средства, которые с успехом
могли бы применяться на бирже с целью закупки иностранной валюты.
Как и любая другая валюта, рубль постоянно меняет свою стоимость
относительно других валют в зависимости от воздействия тех или иных
факторов. В период с 2005 по 2014 год рубль варьировался от 23 до 36,5
рублей за доллар (рис. 1).
40.00
35.00
30.00
25.00
20.00
15.00
10.00
5.00
0.00
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Рисунок 1- Динамика курса доллара США к рублю
В 2008 году рост рубля был самым значительным. В июле 2008 года
стоимость рубля за доллар составила 23,1 рубль. Это связано с кризисом в
финансовом секторе в США в 2007—2008 годах. В 2014 году рубль достиг
своего минимума, ухудшив показатели кризисного 2009 года. Если в 2009
году рубль в среднем составлял 31,7 рублей за доллар, то за начало 2014 35,2 рубля. Главной причиной такого падения российской валюты является
проведение Олимпиады в России и реформирование ЦентроБанка РФ.
На проведение олимпиады была потрачена значительная сумма
денежных средств. Для её компенсации в государственном бюджете
недостаточно доходов, налоговые вливания также не принесли желаемого
результата, и именно поэтому Центральным Банком России была взят курс
на «плавающий» рубль.
На рисунке 2 наглядно отражена динамика курса евро к рублю. В
2006 году рубль достиг наибольшей стоимости и составлял в среднем 34,1
рубля за евро. В кризисном 2009 году произошел резкий спад рубля.
Стоимость рубля за евро составляла уже 44,2 рубля. И только в 2014 году
российская валюта обошла рекорд 2009 года. В среднем за начало
текущего года стоимость рубля за евро составляет 48,1 рубля [3].
60.00
50.00
40.00
30.00
20.00
10.00
0.00
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Рисунок 2- Динамика курса евро к рублю
Уже с начала года рубль по отношению к доллару потерял 7%.
Такими темпами к концу года, возможно, потеряет еще 2-3 рубля к
европейской и американской валюте. Таким образом, рубль установит
антирекорд по отношению к основным резервным валютам.
Безусловно, такое падение рубля относительно доллара и евро
беспокоит россиян, в том числе потенциальных покупателей
недвижимости, арендаторов и арендодателей. Рассмотрим поведение
различных групп и сегментов на рынке недвижимости в данной ситуации.
Оценим поведение крупных участников рынка. К крупным
участникам рынка недвижимости относятся организации с крупными
акционерами, у которых есть четкий план действий на определенных
этапах. Данные участники как продавали свои объекты в рублях, так и
будут продолжать это делать. Переоценивание не ожидается.
Рассмотрим сегмент элитной недвижимости. Встречаются ситуации,
когда продавцы элитной недвижимости при наличии интересующихся
клиентов на их объекты, предпринимают шаги к снижению цен.
Некоторые же продавцы элитной недвижимости, перед которыми не стоит
задача быстрого получения денег, сохраняют стоимость на прежнем
уровне. Владельцев дорогой элитной недвижимости отнесли к отдельному
сегменту, т.к. люди с большим состоянием в большей степени, чем
остальные люди, завязаны на международных расчетах и стоимости
международных активов. И они, скорее всего, держат валютные активы за
рубежом. Соответственно, такие люди расценивают российские активы в
долларовом эквиваленте. Бывают случаи, когда объекты элитной
недвижимости, снимаются на время с продаж либо повышаются в цене.
Поэтому идет некая разнонаправленность в данном сегменте.
Сегмент доходной недвижимости. Возникают ситуации, когда после
нахождения покупателя на доходный объект, продавец, пересчитав
денежные средства от продажи, принимает решение отказаться от сделки
или поднять стоимость. Причина этому - т.к. это доходный объект, то в
долгосрочной перспективе, цена в рублевом выражении рано или поздно
догонит цену в долларовом эквиваленте. Это будет происходить потому,
что рубль ослаб в отношении доллара и через какое-то время это
изменение приведет к инфляционному процессу. Если рубль
стабилизируется на длительный срок, недвижимость, которая продается в
рублях, будет повышаться в цене вместе с темпами инфляции или может
даже быстрее. Соответственно, есть ожидание по доходным объектам, что
такая недвижимость быстрее достигнет долларового роста, чем жилая
недвижимость.
Категория клиентов-покупателей - люди, которые размещали свои
средства в валюте и ожидали, что произойдет такая ситуация на рынке,
сейчас или через некоторое время (когда поймут, что доллар прекратил
свой рост или растет уже не в таком темпе) будут фиксировать свою
прибыль и уходить обратно в рубли. После чего, вероятнее всего, люди
будут инвестировать уже в недвижимость.
Что касается аренды квартир, то можно заметить, что некоторые
собственники в ответ на падение рубля, устанавливают стоимость
квартиры не в рублях, а в доллар. Таким образом, стараясь больше
заработать на повышении курса валюты. Примерно 5-10 % собственников
сейчас желают получить оплату в долларах. Однако, в сегменте «эконом»
«скачка» арендных ставок не должно произойти. Но возможны и другие
варианты поведения арендодателей. Например, те, кто давно не поднимал
ставку аренды, могут сделать это именно сейчас, апеллируя к снижению
курса рубля.
Основные риски от изменения курса валют для застройщиков
связаны со стоимостью строительных материалов зарубежного
производства. В качественных домах, как правило, используются
импортные отделочные материалы, инженерные системы и многое другое.
Поэтому серьезный рост доллара по отношению к рублю существенно
сказывается на уровне себестоимости. В условиях жесткой конкуренции,
застройщики будут снижать рентабельность и до последнего бороться за
покупателя. Но в случае долгосрочного тренда на падение рубля возможен
рост цен. Наибольшее воздействие курсовые колебания оказывают на
конечных потребителей.
Можно сделать вывод о том, что существенного влияния колебания
курса валют не окажут на цены на рынке недвижимости, однако привлекут
новых частных инвесторов в сектор, так как, на данный момент, вложение
свободных средств в недвижимость является одним из немногих надежных
инструментов инвестирования в России. Падение курса рубля, как
показывают исследования, не влечет за собой снижения покупательской
способности, но колебания на рынке валют становятся причиной снижения
количества заключенных сделок по ипотечному кредитованию