330.1 .519.866.2 Е.К.Сергеева (5 курс, каф.ЭМНиТ), С.В.Пупенцова, к.э.н., доц. ОПРЕДЕЛЕНИЕ МУЛЬТИПЛИКАТОРОВ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА ДЛЯ РАЗЛИЧНЫХ СЕГМЕНТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Цель работы заключается в исследовании динамики изменения мультипликаторов потенциального валового дохода в зависимости от сегмента коммерческой недвижимости. Первоначально на основе рыночных данных были отобраны принадлежащие к различным сегментам объекты коммерческой недвижимости, расположенные в пределах Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Обязательным условием попадания в выборку являлось наличие информации о стоимости квадратного метра объекта, а также об уровне арендной ставки. В ходе выполнения работы были рассмотрены объявления [1] об объектах коммерческой недвижимости с датами не ранее сентября 2012 года. Выборка представлена 78 объектами коммерческой недвижимости. Рыночные значения арендных ставок и цен уменьшены на величину скидки на торг. Величина скидок для таких сегментов рынка, как торговля, офис и склад, установлена по результатам опроса риелторских организаций о состоянии рынка нежилых помещений в феврале 2013 года, проведенного ГУП «ГУИОН» в [2]. Уровень скидок на торг для объектов с различным использованием определен как их среднее арифметическое. Далее выполнена группировка первоначально отобранных объектов с целью определения средних значений мультипликаторов потенциального валового дохода (Mpg) по сегментам, равного отношению цен продаж и величин годового дохода [стр. 159, 3]. Итоговый расчет рыночного мультипликатора проведен с использованием формулы средней арифметической [стр. 62, 3]: ∑ где Pi - цена сделки i-го объекта-аналога, руб., Ipgi – потенциальный валовой доход i-го объекта-аналога, руб. /год, n – количество объектов-аналогов в выборке. Для наглядности средние значения мультипликаторов и доверительные интервалы представлены на рис.1. Различное использование (встроенные помещения) Производство, склад Офис (бизнес-центр) Различное использование (торговые комплексы) Офис (отдельно стоящие здания) 4,0 6,0 8,0 Mpg 10,0 12,0 14,0 Рисунок 1 – Мультипликаторы потенциального валового дохода для объектов различного назначения На представленном выше рисунке четко прослеживается градация мультипликаторов: минимальное значение характерно для офисных помещений, расположенных в отдельно стоящих зданиях; максимальное – для встроенных помещений различного функционального назначения. Встроенные помещения имеют более высокий уровень мультипликатора по сравнению с остальными сегментами рынка. Объясняется это повышенным временем экспозиции для отдельно стоящих зданий и более высоким уровнем платежеспособности потенциальных арендаторов. Кроме того, для встроенных помещений прослеживается тенденция роста уровня мультипликатора по мере роста общей площади объектов (рис.2). Данную закономерность нарушают лишь встроенные помещения 160-240 кв. м: уровень их мультипликатора выше, чем у объектов с большей площадью. Это можно объяснить тем, что объекты с такой площадью наиболее привлекательны для инвесторов. Это и определяет повышенный уровень спроса, а затем как следствие и рост цены. Площадь Более 240 кв.м 160-240 кв.м 80-160 кв.м 40-80 кв.м Менее 40 кв.м 4,0 6,0 8,0 Mpg 10,0 12,0 14,0 16,0 Рисунок 2 – Мультипликаторы потенциального валового дохода для встроенных помещений Можно отметить, что для некоторых сегментов недвижимости границы доверительных интервалов существенно отклонены от среднего значения, а именно для встроенных помещений более 240 кв. м, производственно-складских и торговых помещений. Это можно объяснить небольшими объемами сформированных выборок. Проведенное исследование позволило получить диапазоны мультипликаторов потенциального валового дохода: в целом по рынку коммерческой недвижимости – от 7,62 до 12,54, для встроенных помещений – от 9,94 до 12,54. Полученные результаты близки к рыночным значениям, выведенным в исследовании [стр. 67, 4] в 2007 г. Таким образом, в данной работе эмпирически проверено, что при некоторых условиях мультипликаторы рынка недвижимости не зависят от времени сделок и местоположения объекта [стр. 122, 5]. СПИСОК ИСТОЧНИКОВ 1. ГУП «ГУИОН». Результаты опроса риэлторских организаций о состоянии рынка нежилых помещений в феврале 2013 года. – (http://www.guion.spb.ru/userfiles/rielt_02_2013.pdf). 2. Сайты коммерческой недвижимости. – (www.knru.ru, www.spb-estate.ru, www.bsn.ru, 1000skladov.ru, theproperty.ru, knpspb.ru). 3. Пупенцова С.В. Экономика недвижимости : учебное пособие / С.В. Пупенцова – 2-е изд., перераб. и доп. – СПб. : Изд-во Политехн. ун-та, 2010 -178 с. 4. Пупенцова С.В. Модели и инструменты в экономической оценке инвестиций / С.В. Пупенцова – СПб. : Изд-во «МКС», 2007 – 183 с. 5. Озеров Е.С. Экономическая оценка недвижимой собственности : учебное пособие / Е.С. Озеров – СПб. : Изд-во Политехн. ун-та, 2013 - 367 с.