СОВЕТЫ ПО СДАЧЕ КВАРТИРЫ ВНАЕМ А.В.ЖУК

СОВЕТЫ ПО СДАЧЕ КВАРТИРЫ ВНАЕМ
А.В.ЖУК,
аттестованный юрист, магистр права
Заключаем договоры найма жилого помещения
В том случае, если квартира принадлежит гражданину на праве собственности, то
заключается договор найма жилого помещения.
Форма договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан утверждена
постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 N 1191 "О мерах по
реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. N 497" (далее постановление N 1191).
Если квартира является государственной, то заключается договор поднайма жилого
помещения государственного жилищного фонда, форма которого также утверждена
постановлением N 1191, по которому наниматель сдает занимаемую им квартиру поднанимателю с
разрешения собственника квартиры - государства.
Для
заключения
договоров
потребуется
согласие
всех
совершеннолетних
зарегистрированных в квартире членов семьи собственника (нанимателя).
Ответим на вопрос: требуется ли согласие соседа по приватизированной квартире, чтобы
гражданин мог сдать свою жилплощадь внаем?
По договору найма сдается только жилое помещение. Доля в квартире жилым помещением не
является, поэтому сдать долю в квартире по договору найма нельзя. Можно сдать только комнату
или квартиру целиком. А поскольку на комнату и квартиру установлена долевая собственность с
соседом, то потребуется его согласие.
Можно оформить в собственность комнату, приходящуюся на долю гражданина. Однако
поскольку места общего пользования (ванная, санузел, коридор, кухня) все равно останутся в
долевой собственности и сосед сохранит право пользования ими, то и в этом случае потребуется
согласие соседа на сдачу комнаты внаем.
Бланки договоров есть в каждом ЖЭСе и ЖРЭО.
Договоры составляются в трех экземплярах, один из которых хранится у собственника
квартиры (нанимателя), другой у нанимателя (поднанимателя), а третий сдается в исполком (ЖЭС).
В договоре указываются ФИО, года рождения и степень родства нанимателя и членов его
семьи, точный адрес и характеристики квартиры, предоставляемое в пользование нанимателю
имущество в квартире.
Кроме того, договор содержит следующие сведения: срок сдачи квартиры внаем, права и
обязанности сторон, размер, порядок и сроки расчетов, ответственность сторон, основания
расторжения договора и другие важные моменты.
Регистрируем договоры найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения необходимо зарегистрировать в местном исполкоме
(администрации).
Договор поднайма жилого помещения государственного жилищного фонда регистрируется в
ЖЭСе.
Договор необходимо регистрировать до момента фактического предоставления жилья
нанимателю, поскольку только зарегистрированный договор является основанием возникновения у
него прав и обязанностей на жилое помещение.
Приведем следующий пример. Договор найма заключен 1 июля 2011 г. Жилье по договору
передается нанимателю 15 июля. Следовательно, зарегистрировать договор необходимо до 15
июля 2011 г.
В соответствии с п. 1.8 перечня административных процедур, осуществляемых
государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного
Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 N 200 "Об административных процедурах,
осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан", для
регистрации договора найма жилого помещения необходимо представить:
- заявление, подписанное собственником квартиры и зарегистрированными в квартире
совершеннолетними членами его семьи, а также гражданами, имеющими равное с собственником
право пользования квартирой;
- паспорта сторон;
- три экземпляра договора найма;
- технический паспорт на квартиру;
- документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
- письменное согласие всех собственников жилого помещения (если квартира находится в
общей собственности);
- для нанимателей жилого помещения государственного жилищного фонда - договор найма
жилого помещения.
Договор найма регистрируется в 2-дневный срок со дня предоставления всех документов.
Процедура регистрации договора найма бесплатная.
Регистрирующий орган в 5-дневный срок с момента регистрации направляет копию договора в
налоговый орган по месту жительства наймодателя для учета и исчисления налога.
Оформляем аванс (задаток)
Аванс (предварительная оплата) и задаток имеют различное назначение, поэтому к ним
применяются разные правовые последствия при нарушении порядка их применения.
Соглашение о задатке однозначно подтверждает заключение договора и обеспечивает его
исполнение (п. 1 ст. 351 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК)). Аванс является
только одним из доказательств заключения договора.
Соглашение о задатке независимо от суммы всегда совершается в письменной форме. Если
сумма по договору выплачена без составления письменного документа, то она считается авансом.
Аванс не имеет обеспечительной функции. Сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его
возвращения в случае прекращения договора до начала его исполнения, а также во всех случаях
неисполнения договора. При этом аванс всегда возвращается в однократном размере.
При прекращении договора, обеспеченного задатком, до начала его исполнения по
соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток также должен быть
возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой
стороны. Если за неисполнение договора ответственность несет сторона, получившая задаток, она
обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой
стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (ст. 352 ГК).
В случае сомнения, является ли сумма, уплаченная в счет платежей по договору, задатком,
эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 351 ГК).
РАСПИСКА В ПОЛУЧЕНИИ АВАНСА
г. Минск
5 июля 20__ г.
Я, Иванов Иван Иванович, проживающий (зарегистрированный) по адресу:
г. Минск, ул. Радужная, дом __, квартира __, паспорт (серия, номер) выдан
(дата) Советским РУВД г. Минска, идентификационный номер ___,
получил от Петрова Петра Петровича, проживающего (зарегистрированного)
по адресу: г. Минск, ул. Поселковая, дом __, квартира __, паспорт (серия,
номер) выдан (дата) Ленинским РУВД г. Минска, идентификационный номер ___,
в счет причитающихся с него платежей за пользование жилым помещением,
расположенным по адресу: г. Минск, ул. Мирошниченко, дом __, квартира __,
по договору найма жилого помещения от 1 июля 2011 г., зарегистрированного в
администрации Советского района г. Минска 5 июля 2011 г. за N ___, аванс в
сумме 500000 (пятьсот тысяч) белорусских рублей.
___________ Иванов И.И.
(подпись)
СОГЛАШЕНИЕ О ЗАДАТКЕ
г. Минск
5 июля 20__ г.
Мы, Иванов Иван Иванович, проживающий (зарегистрированный) по адресу:
г. Минск, ул. Радужная, дом __, квартира __, паспорт (серия, номер) выдан
(дата) Советским РУВД г. Минска, идентификационный номер ___, и
Петров Петр Петрович, проживающий (зарегистрированный) по адресу:
г. Минск, ул. Поселковая, дом __, квартира __, паспорт (серия, номер)
выдан (дата) Ленинским РУВД г. Минска, идентификационный номер ___,
заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
1. Я, Иванов И.И., получил от Петрова П.П. задаток в сумме 500000
(пятьсот тысяч) белорусских рублей в счет причитающихся с него платежей за
пользование жилым помещением, расположенным по адресу: г. Минск, ул.
Мирошниченко, дом __, квартира __, по договору найма жилого помещения от
1 июля 2011 г., заключенным между мной и Петровым П.П.
2.
В
случае если за неисполнение
настоящего соглашения буду
ответственен я, Иванов И.И., то я обязан уплатить Петрову П.П. двойную
сумму задатка 1000000 (один миллион) белорусских рублей.
3.
В случае
если за неисполнение настоящего соглашения будет
ответственен Петров П.П., то задаток остается у меня, Иванова И.И.
___________ Иванов И.И.
(подпись)
___________ Петров П.П.
(подпись)
Расторгаем договор найма жилого помещения
Договор найма может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из
сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора (например,
невнесение более двух раз подряд платы за пользование жилым помещением, коммунальных
платежей, использование жилья не по назначению).
При расторжении договора по требованию одной из сторон другой стороне за три месяца
необходимо направить соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов
расторжения договора.
После расторжения договора наниматель и члены его семьи обязаны освободить жилое
помещение. Причем собственник жилья не должен обеспечивать их новым жилым помещением. Не
действует также и правило преимущественного продления срока действия договора.
Жилое помещение после расторжения договора необходимо освободить в 7-дневный срок.
Жилое помещение, инженерное оборудование, предоставленные в пользование предметы
домашней обстановки и т.п. сдаются наймодателю по акту в состоянии, оговоренном при
заключении договора. Не выполненные нанимателем работы по устранению неисправностей
(недостатков) фиксируются в акте. Расходы по проведению этих работ должны быть возмещены
нанимателем.
Кроме того, наниматель обязан возместить ущерб, нанесенный по его вине занимаемому им
жилому помещению, жилым помещениям других граждан и вспомогательным помещениям жилого
дома.
Уплачиваем налог
Доходы, получаемые от сдачи внаем (поднаем) жилых помещений, находящихся на
территории Республики Беларусь, облагаются подоходным налогом в пределах налоговых ставок,
утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 N 497 "Об уплате
подоходного налога в фиксированных суммах".
Несоблюдение установленной законодательством формы договора найма жилого помещения
не освобождает гражданина от обязанности уплаты подоходного налога.
Ставка подоходного налога зависит от населенного пункта, в котором расположено жилое
помещение: чем крупнее населенный пункт - тем выше ставка. Ставки налога определяются не за
целую квартиру, а за каждую комнату в квартире.
Например, в Минске в зависимости от экономико-планировочной зоны ставка составляет от 1
до 2 базовых величин за комнату (решение Минского городского Совета депутатов от 25.09.2006 N
259 "Об установлении размера фиксированных сумм подоходного налога с доходов, получаемых от
сдачи в аренду (субаренду), наем (поднаем) жилых и нежилых помещений" (на сегодняшний день
это от 35000 до 70000 бел.руб.). Чем дальше сдаваемое жилье находится от центра города, тем в
более дешевую экономико-планировочную зону оно попадает.
При получении в налоговом периоде, т.е. в течение одного года, доходов от сдачи внаем
квартиры в размере более 500 базовых величин (на сегодняшний день это более 17500000 бел.руб.)
в налоговый орган необходимо представить налоговую декларацию (расчет) (п. 3 ст. 179, ст. 180
Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь (далее - НК)). В этом случае доходы от
сдачи внаем квартиры включаются в совокупный годовой доход и будут облагаться подоходным
налогом по ставке 12% с последующим перерасчетом налога (п. 1 ст. 173 НК).
Налоговая декларация предоставляется не позднее 1 марта, оставшаяся сумма налога
доплачивается до 15 мая (ст. 180 НК).
В соответствии с подп. 1.41 п. 1 ст. 163 НК освобождаются от подоходного налога доходы,
получаемые от сдачи внаем (поднаем) жилых помещений молодым специалистам.
К молодым специалистам относятся выпускники учреждений образования, получившие
профессионально-техническое, среднее специальное и высшее образование в дневной форме
обучения за счет средств бюджета и направленные на работу (службу) по распределению.
Данные доходы освобождаются от подоходного налога в течение установленных
законодательством сроков работы (службы) молодых специалистов по распределению.
Молодые
специалисты
обязаны
отработать
один
год
после
получения
профессионально-технического образования, два года - после получения среднего специального
или высшего образования. Указанный срок работы по распределению исчисляется со дня
заключения трудового договора (контракта) между молодым специалистом и нанимателем (п. 5
Положения
о
распределении
выпускников
учреждений
образования,
получивших
профессионально-техническое, среднее специальное или высшее образование, утвержденного
постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.12.2007 N 1702).
Статья 179 НК предусматривает два способа уплаты налога: за весь год вперед или
ежемесячно.
В первом случае годовой платеж вносится не позднее рабочего дня, следующего за
установленным в договоре сроком фактического предоставления квартиры внаем. Уплата сумм
налога за каждый последующий год производится не позднее 1-го числа года, за который
осуществляется уплата налога.
Приведем следующий пример. Квартира сдается с 1 июля 2011 г. по 31 декабря 2012 г. При
уплате фиксированного годового платежа налог за 2011 год необходимо заплатить не позднее 4
июля 2011 г. (понедельник, первый рабочий день после 1 июля). Налог за 2012 год необходимо
уплатить не позднее 1 января 2012 г.
Во втором случае налог уплачивается не позднее рабочего дня, следующего за
установленным в договоре сроком фактического предоставления квартиры, а в последующем ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, за который осуществляется уплата налога.
Преимущество первого способа уплаты налога заключается в том, что при увеличении
размера базовой величины, размера самого налога в течение года перерасчет суммы налога
производиться не будет. Кроме того, нет необходимости ежемесячно посещать банк для
перечисления налога.
Выбор второго способа уплаты налога позволит не вносить большую сумму за один раз и,
возможно, направить сэкономленные средства на другие цели. Однако при изменении размеров
налоговых ставок суммы налога будут пересчитываться уже в следующем месяце.
При получении доходов не с первого дня месяца, а также в случае прекращения получения
доходов в течение месяца исчисление сумм налога за этот месяц производится пропорционально
количеству дней сдачи квартиры внаем (п. 2 ст. 179 НК).
Ответственность и возможные проблемы
За уклонение от уплаты фиксированной суммы налога наступает ответственность,
предусмотренная ч. 8 ст. 13.6 Кодекса Республики Беларусь об административных
правонарушениях: неуплата или неполная уплата суммы налога, совершенная умышленно, влекут
наложение штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога, но не менее 5 базовых величин
(на сегодняшний день - не менее 175000 бел.руб.).
Кроме того, в полном размере будет взыскана неуплаченная сумма налога.
Составлять протокол и рассматривать дело об административном правонарушении
уполномочены налоговые органы.
Могут возникнуть и другие проблемы.
Например, если квартира сдается на длительный срок без заключения договора и уплаты
налога, наниматель, отказываясь выселяться, может начать шантажировать собственника жилья
доносом в налоговые органы и большими штрафными санкциями. В таком случае придется вначале
заплатить налог и соответствующие штрафы и только потом подавать в суд иск о выселении.
Причем за составление иска и представление интересов в суде придется заплатить адвокату, а за
подачу иска - заплатить госпошлину.
Если отсутствует договор найма с описанием состояния квартиры и переданного имущества,
то будет крайне проблематично взыскать ущерб, причиненный жилому помещению и собственнику
действиями нанимателя: повреждение мебели, сантехники, обоев и напольных покрытий, залитие
квартиры соседей снизу, огромные счета за телефонные переговоры.