Государство стремится укрепить положение арендаторов в

29 февраля 2016 года
Государство стремится укрепить положение
арендаторов в спорах, связанных с арендными
платежами в иностранной валюте
В силу затянувшейся неблагоприятной экономической ситуации, отказа Банка России от
политики "управляемого плавающего курса", введения США и Европейским Союзом санкций в
отношении Российской Федерации, а также на фоне существенного падения цен на нефть, курс
российского рубля по отношению к иностранной валюте (в первую очередь, по отношению к
Евро и доллару США) снизился более чем в два раза. Такие курсовые колебания ощутимо
затронули арендаторов коммерческой недвижимости, для которых арендные и иные платежи по
договорам аренды были привязаны к иностранной валюте (иными словами, платежи
осуществляются в российских рублях, исходя из обменных курсов российского рубля к
иностранной валюте, которые установлены Банком России на дату платежа). Как результат, рост
размера арендных платежей существенным образом повлиял на расходы арендаторов, а также
на их рентабельность и коммерческую деятельность в целом.
Арендаторы в течение нескольких последних лет активно пытаются согласовать со своими
арендодателями снижение размера арендных платежей путем переговоров, а во многих случаях
и разрешить данный вопрос в судебном порядке. И если в ходе переговоров, исходя из
складывающегося рынка аренды коммерческих помещений, арендодатели порой идут навстречу
арендаторам и согласовывают снижение размера арендных платежей (как путем снижения
размера арендных платежей в иностранной валюте, так и путем фиксации максимального
обменного курса российского рубля к иностранной валюте), то в случае спора суды, как правило,
встают на сторону арендодателей и отказывают арендаторам в пересмотре размеров арендных
платежей и/или расторжении договоров аренды, относя резкие колебания курсов валют к
предпринимательскому риску сторон договора аренды (не признавая такие колебания
"существенным изменением обстоятельств"), со следующей аргументацией:
1.
В большинстве случаев заключение договора аренды несёт в себе возможность
изменения обстоятельств для арендатора независимо от того, предметом договора
является иностранная валюта или российская денежная единица, так как по условиям
договора арендная плата напрямую зависит от постоянных инфляционных процессов, в
связи с чем заключение договора предполагает возложение на арендатора риска
изменения обстоятельств (предпринимательского риска). Кроме того, часть договоров
аренды содержит прямое указание о том, что изменение курса валют является
предпринимательским риском сторон и не является основанием для изменения /
расторжения договора аренды.
2.
С учётом экономической нестабильности внутри страны, предыдущих случаев резкого
скачка курса валют арендатор по долгосрочному договору аренды должен учитывать
возможность роста курса иностранных валют на этапе заключения договора.
3.
Поскольку официальной денежной единицей в Российской Федерации является рубль, а
соотношение российского рубля и иностранной валюты постоянно меняется в
соответствии с законодательством о валютном регулировании, арендатор, заключая
договор на условиях арендной платы, установленной в иностранной валюте, берет на
себя риск изменения курса валют (Евро, доллара США и т.д.) по отношению к
российскому рублю.
4.
Изменение денежно-кредитной и валютной политики Правительства Российской
Федерации и Банка России не является существенным изменением обстоятельств,
дающим право арендатору на расторжение договора аренды.
Постепенное изменение позиции по данному вопросу нашло свое отражение в решении
Арбитражного суда города Москвы, принявшего в начале февраля 2016 года сторону
арендатора (компании ВымпелКом) и установившего для целей осуществления расчетов по
договору аренды максимальный обменный курс российского рубля к доллару США в размере
42 рублей за 1 доллар США. При этом интерес представляет не только позиция Арбитражного
суда города Москвы, отличная от сложившейся судебной практики по данному вопросу, но и
сама мотивировочная часть судебного решения, в основу которого были положены следующие
положения:
1.
стороны договора аренды должны действовать добросовестно и не вправе извлекать
преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения;
2.
суд, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, должен
исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота,
учитывающего права и законные интересы другой стороны и содействующего ей;
3.
значительное превышение рыночной стоимости арендной платы может повлечь за собой
значительный размер неосновательного обогащения арендодателя в виде арендной
платы;
4.
арендная плата, выплачиваемая ВымпелКомом, превышает рыночные величины платы
за пользование аналогичными имуществом;
5.
суд устанавливает минимальный (30 рублей за 1 доллар США) и максимальный (42 рубля
за 1 доллар США) эквивалент валюты исходя из соблюдения баланса имущественных
интересов сторон по договору аренды и предложений компании ВымпелКом (при
отсутствии каких-либо вариантов возможной конвертации валюты со стороны ответчика –
компании Тизприбор).
Данное решение с нескрываемым удивлением было встречено на рынке аренды коммерческой
недвижимости, участники которого практически сразу заявили о том, что ожидают скорой отмены
данного решения апелляционной инстанцией.
Необходимо отметить, что в защиту интересов арендаторов выступило и Министерство
промышленности и торговли Российской Федерации, подготовившее проект изменений в
Гражданский кодекс Российской Федерации, направленный на установление юридического
запрета на фиксацию размера арендной платы, а также иных платежей по договору аренды
(таких как эксплуатационные платежи, плата за обслуживание, маркетинговые сборы и т.д.), как
в иностранной валюте, так и в "условных денежных единицах" (экю, "специальных правах
заимствования" и др.). Тем не менее арендаторам не стоит рассчитывать на быстрое принятия
данного законопроекта, поскольку, как ожидается, против него единым фронтом выступят как
арендодатели (в первую очередь собственники коммерческой недвижимости, выплачивающие
кредиты в иностранной валюте), так и потенциальные инвесторы, которым такие изменения
CLIENT ALERT
2
помешают осуществлять инвестиции в строительство объектов недвижимости на территории
Российской Федерации.
В случае же принятия и вступления в силу законопроекта, подготовленного Министерством
промышленности и торговли Российской Федерации, арендодателям по договорам аренды в
иностранной валюте придется пойти на существенные уступки своим арендаторам, в противном
же случае следует ожидать множества исков с требованиями о снижении арендных платежей.
Мы следим за развитием событий в части решения данного вопроса и будем в дальнейшем
информировать Вас о ходе событий.
*
*
*
Наши бюллетени составляются исключительно в общих информационных целях и не
должны рассматриваться в качестве юридической консультации. Если вам потребуется
дополнительная информация, или у вас возникнут какие-либо вопросы, просим
связаться с:
Москва
Андрей Баев
+7 (495) 974-2424
abaev@chadbourne.com
Константин Константинов
+7 (495) 974-2424
kkonstantinov@chadbourne.com
Алексей Золотухин
+7 (495) 974-2424
azolotukhin@chadbourne.com
Мария Володина
+7 (495) 974-2424
mvolodina@chadbourne.com