«Скрытая» земельная рента сельскохозяйственных угодий №8(59), 2006

№8(59), 2006
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
«Скрытая» земельная рента
сельскохозяйственных угодий
Е.Ю. Шарыкин
заместитель генерального директора ООО «АКЦ «Департамент
профессиональной оценки»
Став собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения, сразу
готовьтесь к тому, что у вас его могут изъять. Трехлетний срок с момента вступления
в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
истек, и если вы использовали свою пашню не в соответствии с целевым назначени
ем, ждите судебного решения о ее принудительном изъятии. Продадут изъятую землю
на торгах, оставив бывшего собственника наедине с вопросом о справедливости
оценки!
Методические рекомендации для оценщиков в части сельскохозяйственных угодий по
ка никто не отменял, поэтому при отсутствии широкой практики продаж земельных участ
ков эксперты будут капитализировать мизерную земельную ренту, возникающую в усло
виях громадного диспаритета цен в агропромышленном комплексе (АПК).
Оценщикам сельскохозяйственной земли давно известно: с какой стороны ни капитали
зируй доход от выращивания морковки в Московской области, получишь что угодно, кро
ме реальной стоимости земли! Совершенно понятно, что при существующей в нашей
стране экономической ситуации производителю сельскохозяйственной продукции доста
ются лишь крохи от истинной земельной ренты, которая в виде сверхприбылей исчезает
в карманах продавцов удобрений, энергии, сырья и горючесмазочных материалов (ГСМ).
А стоимость, полученная на таких капитализированных крохах, отражает не рыночную, а
лишь формальную оценку земельного участка, поскольку используется искаженная дис
паритетом информация о доходах.
Вниманию собственников еще не изъятой сельскохозяйственной земли и всех заинте
ресованных лиц мы готовы предложить свой вариант совсем не формальной оценки зе
мельного участка под рабочим названием «Метод капитализации «скрытой» земельной
ренты». Главное его отличие от обычного метода капитализации земельной ренты заклю
чается в способе установлении величины ренты. Величина «скрытой» земельной ренты
рассчитывается как сумма рыночной стоимости действующего вещества NPK (N – азот,
P – фосфор, K – калий) и гумуса пахотного слоя оцениваемых сельскохозяйственных уго
дий, уменьшенная на затраты по сдвигу pH до нейтральной или слабокислой среды. Оп
ределение величины скрытой земельной ренты производится в следующей последова
тельности:
1) расчет рыночной стоимости содержащегося в почве гумуса по затратам на замеще
ние органическими удобрениями гумуса почвы при гумификации;
2) расчет рыночной стоимости действующего вещества NPK по аналогам в простых (од
нокомпонентных) минеральных удобрениях;
3) сложение рыночной стоимости действующего вещества элементов NPK и рыночной
стоимости гумуса почвы;
4) уменьшение полученного значения на стоимость затрат по сдвигу pH до нейтральной
или слабокислой среды.
78
БЛОКНОТ ПРАКТИКА
Пример определения величины
«скрытой» земельной ренты
Дата определения стоимости – 1 марта 2006 года.
Объект оценки – земельный участок из состава сельскохозяйственных угодий, располо
женный в Домодедовском районе Московской области.
Объект имеет следующие характеристики:
• площадь – 1 га;
• тип почвы – дерновоподзолистая;
• содержание гумуса – 2,2 %;
• кислотность – pH = 7;
• содержание P – 55 мг/100 г;
• содержание K – 40,5 мг/100 г.
Расчет рыночной стоимости гумуса
1. Определение веса одного гектара пахотного горизонта почвы:
№ п/п
Наименование
1
Плотность дерновоподзолистой почвы, т/ м3
2
Глубина пахотного горизонта, м
3
Количество квадратных метров в одном гектаре
4
Вес одного гектара почвы, т
Значение
1,5
0,2
10 000
3 000
2. Определение веса гумуса почвы:
№ п/п
1
2
3
Наименование
Вес одного гектара почвы, т
Содержание гумуса, %
Вес гумуса в почве, т
Значение
3 000
2,2
66
3. Определение веса органических удобрений, замещающих при гумификации содер
жащийся в почве гумус:
№ п/п
Наименование
Значение
1
Вес гумуса в почве, т
66
2
Коэффициент гумификации для навоза крупного рогатого скота (КРС)
0,25
3
Количество навоза КРС, замещающее при гумификации гумус почвы, т
264
3. Определение рыночной стоимости гумуса:
№ п/п
Наименование
Значение
1
Количество навоза КРС, замещающее при гумификации гумус почвы, т
264
2
Цена навоза КРС, р./т
500
3
Рыночная стоимость гумуса почвы, р.
132 000,00
Расчет рыночной стоимости действующего вещества (NPK)
1. Определение содержания в почве легкогидролизуемого азота (N):
№ п/п
1
2
3
4
5
Наименование
Вес гумуса в почве, т
Содержание общего азота в почве, т
Содержание в почве легкогидролизуемого азота, %
Содержание в почве легкогидролизуемого азота, кг/га
Содержание в почве легкогидролизуемого азота, мг/100 г
Значение
66
3,3
5,5
181,5
6,05
Вопросы подписки по тел. (495) 1290001
79
№8(59), 2006
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
2. Определение рыночной стоимости NPK:
№ п/п
1
2
3
4
5
6
7
8
Наименование
Средневзвешенное содержание
подвижных элементов питания в
почве, мг/100 г
Средневзвешенное содержание
подвижных элементов питания в
почве, кг/га
Марка минеральных удобрений
Коэффициент пересчета в физи
ческий вес удобрений
Количество удобрений, эквивалент
ных действующему веществу эле
мента, т/га
Цена минеральных удобрений, р./т
Рыночная стоимость действующего
вещества каждого элемента NPK, р.
Сумма рыночной стоимости NPK, р.
N
P
K
6,05
55
40,5
181,5
1 650
1 215
Двойной
Селитра
гранулированный
аммиачная
суперфосфат
Калий
хлористый
2,94
2,17
1,6
0,53361
3,5805
1,944
4 697,00
12 615,00
4 741,00
2 506,37
45 680,00
9 216,50
57 402, 87
Сложение рыночной стоимости NPK и рыночной стоимости гумуса
№ п/п
Наименование
1
Рыночная стоимость действующих элементов NPK, р.
2
Рыночная стоимость гумуса почвы, р.
3
Итого, р.
Значение
57 402,87
132 000,00
189 402,87
Уменьшение полученного значения на стоимость затрат по сдвигу pH до нейт'
ральной или слабокислой среды
№ п/п
Наименование
Значение
1
Сумма рыночной стоимости действующих элементов NPK, р.
189 402,87
2
Затраты на сдвиг pH до нейтральной или слабокислой среды при pH = 7
0,00
3
Итого, р.
189 402,87
Таким образом, величина «скрытой» земельной ренты для оцениваемого земельного
участка составит 189 402,87 рубля.
Полученную величину капитализируем по ставке, равной 10 процентам:
189 402,87 : 0,10 = 1 894 028,7 рубля.
Итоговое значение рыночной стоимости можно сравнить со средним показателем када
стровой стоимости по Домодедовскому району, который составляет лишь 40 227 рублей.
80