Рентный ЗПИФ коммерческой недвижимости

Реструктуризация строительного кредита
с использованием ЗПИФ
Москва, 2009
Предложение УК «Континенталь»

Передача офисного центра в состав ЗПИФ («фонд одного
объекта»)

Погашение банковского кредита паями Фонда

Организация продаж паев Фонда сторонним инвесторам
2
Общая схема проекта
Этап 1. Передача объекта в Фонд
УК
Владелец
объекта
Инвестицион
ные паи
Этап 2. Погашение кредита
Согласие на передачу
объекта в состав Фонда
УК
Регистрация
Фонда
Оформление
передачи объекта
в Фонд
Владелец
объекта
Согласование
условий
погашения
кредита
Оформление
передачи паев
банку
Инвестиционные
паи
Банк
ЗПИФ
Периодический рентный доход
Доход от продажи/погашения
паев
Арендная плата
Арендаторы
Стоимость
приобретения паев
Завершение проекта
Сдача помещений в аренду
Продажа помещений
Продажа инвестиционных паев
сторонним инвесторам
Покупатели
паев
УК
Банк
Владелец
объекта
Этап 3. Завершение проекта и продажа площадей
3
Этап 1. Передача объекта в фонд

Объект передается в Фонд по договору соинвестирования

Для передачи объекта в Фонд не требуется согласие банка

Тип Фонда (рентный ЗПИФ / ЗПИФ недвижимости)
определяется в зависимости от параметров объекта
Результат: владелец объекта становится владельцем 100%
паев фонда
4
Этап 2. Погашение кредита

Владелец объекта согласовывает с Банком условия погашения
кредита паями Фонда (Банк может получить 100% паев или
иную согласованную долю в Фонде)

Владелец объекта передает Банку долю паев в Фонде в счет
погашения кредита
Результат: паи фонда распределены между Банком и
владельцем объекта, задолженность перед Банком полностью
погашена
5
Этап 3. Завершение проекта и продажа площадей

Для рентного ЗПИФ: УК организует сдачу помещений в аренду
и продажу паев Фонда сторонним инвесторам

Для ЗПИФ недвижимости (строительный фонд): УК
осуществляет оформление готового объекта в собственность и
организует продажу площадей в офисном центре

УК выплачивает владельцам паев доход, предусмотренный
Правилами Фонда (периодический доход, доход при погашении
паев)
Результат: по мере завершения проекта производится возврат
средств Банку и владельцу проекта (если владелец сохраняет
долю в Фонде)
6
Функции УК в рамках проекта






Регистрация Фонда, организация взаимодействия со
специализированным депозитарием, регистратором, оценщиком и
аудитором
Оформление приобретения имущества в состав Фонда
Поиск сторонних инвесторов (покупателей паев) и организация
переговоров с ними
Поиск арендаторов и текущее взаимодействие с ними (если создается
рентный Фонд)
Обслуживание и поддержка объекта недвижимости
Подготовка отчетности по Фонду
7
Основные параметры ЗПИФ

Минимальные расходы на один Фонд:
 Спец. депозитарий – 140 тыс. рублей ежемесячно
 Регистратор – 20 тыс. рублей ежемесячно
 Аудитор – 150 тыс. рублей в год
 Оценщик – 300 тыс. рублей в год на объект
 Ведение бухгалтерского учета – 60 тыс. рублей ежемесячно
 Банковское обслуживание – 5 тыс. рублей ежемесячно

Вознаграждение УК – не более 2% от среднегодовой стоимости
чистых активов (СЧА) Фонда

Доход, выплачиваемый владельцам паев (для рентного Фонда) =
«полученный доход от аренды» - «расходы, относимые на имущество
Фонда»
8
Преимущества проекта для владельца проекта

Погашение банковского кредита до оформления прав собственности на
объект и реализации площадей

Возможность сохранения доли в проекте (в зависимости от текущей
стоимости объекта, доли собственных средств владельца в общем
объеме финансирования и согласованных с Банком условий погашения
кредита)

Перенос продаж на период восстановления цен на коммерческую
недвижимости (в случае создания рентного Фонда)
9
Преимущества проекта для Банка

Реструктуризация просроченной задолженности

Секъюритизация неликвидного непрофильного актива
(незавершенный проект строительства офисного центра)

Передача специализированной УК функций по управлению
непрофильным активом (офисным центром)

Перенос продаж площадей в офисном центре на период
восстановления цен на коммерческую недвижимости (в случае
создания рентного Фонда)

Возможность выхода из проекта за счет реализации паев сторонним
инвесторам
10
Преимущества проекта для покупателя паев
(стороннего инвестора)

Прозрачность деятельности Фонда, так как каждый Фонд создается
«под проект»

Возможность получения стабильного рентного дохода (если создается
рентный Фонд)

Возможность инвестирования в недвижимость для владельцев
относительно небольшого капитала

Передача всех функций по обслуживанию объектов недвижимости и
взаимодействию с арендаторами управляющей компании
11
Перспективные направления продаж паев Фонда

Частные инвесторы



Институциональные инвесторы


Рентный ЗПИФ позволяет инвестировать в недвижимость
владельцам относительно небольшого капитала
Инвестор может лично контролировать состояние объекта
недвижимости
Рентный фонд является достаточно стабильным инструментом даже
в период кризиса
Крупные арендаторы площадей в продаваемом объекте
(владельцы компаний-арендаторов)


Рентный Фонд позволяет компенсировать часть расходов на аренду
Рентный ЗПИФ позволяет крупным арендаторам участвовать в
управлении объектом недвижимости
12
Выводы

Использование ЗПИФ позволяет погасить задолженность перед
Банком и завершить проект строительства.

В условиях текущего кризиса использование механизма ЗПИФ
расширяет возможности продажи крупных объектов коммерческой
недвижимости.

Создание рентного ЗПИФ позволяет перенести реализацию
площадей на более поздние сроки, что повышает доходность
участия в проекте для владельцев паев.
13
Сведения о компании
ЗАО УК «Континенталь» работает на рынке управления активами
с 2005 года.
Компания имеет лицензию ФСФР России на управление
инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами
и негосударственными пенсионными фондами от 28 марта 2006г.
№21-000-1-00264. Срок действия лицензии: до 28.03.2011.
На 31 января 2009 года СЧА под управлением - 35 млрд. руб.
14
Преимущества УК на рынке ЗПИФ

Профессиональная команда специалистов в сфере управления
активами и в строительной отрасли

Возможность использования опыта и поддержки холдинга
«ИНТЕКО» - лидера российского строительного рынка

Выполнение полного спектра работ по экспертизе объектов
недвижимости, реструктуризации активов с использованием
инструментария ЗПИФ, управлению проектами строительства и
эксплуатации объектов недвижимости, привлечению
инвесторов к участию в ЗПИФ
15
Направления деятельности УК

ЗПИФН «Континенталь апартамент»


Новые закрытые паевые инвестиционные фонды




Поиск проектов для инвестирования свободных средств фонда
Рентный ЗПИФ (коммерческая недвижимость)
Рентный ЗПИФ (жилая недвижимость)
Прочие фонды для реструктуризации активов по проектам в сфере
недвижимости
Дополнительные услуги

Экспертиза проектов в сфере недвижимости
16
Контактная информация
107078, Москва, улица Садовая-Спасская, дом 28, 3-й этаж
Телефон: 662-80-02 доб.4314, 4305
Факс: 980-60-38
E-mail: info@uk-continental.ru
Директор по управлению ЗПИФН
Екатерина Черных
17
Приложение: Общая информация о работе
ЗПИФ
18
ЗПИФ: основные термины и определения


Паевой инвестиционный фонд - обособленный имущественный
комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное
управление управляющей компании, доля в праве собственности на
которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей
компанией. Паевой инвестиционный фонд не является юридическим
лицом.
Инвестиционный пай – именная бездокументарная ценная бумага,
удостоверяющая:




долю его владельца в праве собственности на имущество, составляющее
паевой инвестиционный фонд,
право требовать от управляющей компании надлежащего доверительного
управления паевым инвестиционным фондом,
право на получение денежной компенсации при прекращении договора
доверительного управления паевым инвестиционным фондом.
Правила доверительного управления – договор между
учредителем доверительного управления (владельцем паев) и
управляющей компанией, определяющий параметры, условия и
ограничения работы фонда, а также права и обязанности
управляющей компании и владельцев паев.
19
Общая схема работы ЗПИФ
Федеральная служба по финансовым рынкам
(ФСФР России)
Контроль за деятельностью
Контроль за деятельностью
УПРАВЛЯЮЩАЯ
компания
Управление активами
Специализированный
Депозитарий
Специализированный
Регистратор
Ведение реестра владельцев паев
Учет и хранение имущества
ЗПИФН
Контроль ведения учета
Оценка имущества Фонда
Независимый Аудитор
Независимый Оценщик
Контроль за деятельностью УК.
Влияние на инвестиционные
решения в рамках полномочий
СОБРАНИЕ
владельцев паев
(пайщики)
20
Функции основных участников управления фондом






Управляющая компания – осуществляет управление имуществом
фонда в соответствии с инвестиционной декларацией и правилами
доверительного управления фондом.
Специализированный депозитарий– обеспечивает учет и
сохранность имущества фонда; любая сделка с имуществом фонда
проводится только при согласии специализированного депозитария.
Специализированный регистратор – ведет реестр владельцев паев.
Независимый аудитор – проводит ежегодный обязательный аудит
отчетности ЗПИФ и управляющей компании.
Независимый оценщик – с периодичностью раз в полгода проводит
независимую оценку имущества, составляющего ЗПИФ.
Контроль со стороны государства осуществляет Федеральная
служба по финансовым рынкам (ФСФР), перед которой
ежемесячно отчитываются все профессиональные участники рынка
ценных бумаг.
21
Преимущества ЗПИФ

ЗПИФ позволяет повысить рентабельность проектов за счет
возможности реинвестирования прибыли и выплаты налогов
только при выходе из проекта

ЗПИФ обеспечивает защиту от недружественных поглощений

ЗПИФ предусматривает процедуры контроля деятельности УК, то есть
обеспечивает эффективную защиту интересов инвестора по
проекту

ЗПИФ позволяет владельцу паев участвовать в распоряжении
объектами недвижимости, составляющими имущество фонда, а
также предусматривает эффективный механизм контроля соблюдения
правил фонда

ЗПИФ является механизмом секъюритизации активов
22