ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ КАК

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
КАК ИНСТРУМЕНТ ФИНАНСИРОВАНИЯ
ИНФРАСТРУКТУРНЫХ ПРОЕКТОВ
Сметанин В.С.
Научный руководитель:
к.э.н., доцент Гусева И.А.
Финансовый университет при Правительстве
Российской Федерации
Эффективный рынок коллективных инвестиций, позволяющий всем
заинтересованным лицам участвовать в росте того или иного актива, является
одним из локомотивов экономики. Отлаженный механизм покупки частными
инвесторами, имеющими незначительные финансовые ресурсы, долей в фондах
недвижимости важен для любой национальной экономики. Он повышает
ликвидность рынка недвижимости, развивая как спрос, так и предложение. В
результате строительство получает дополнительный источник финансирования,
а значит ускоряется развитие инфраструктуры. На данный момент существуют
некоторые проблемы в приобретении жилья большинством наших граждан.
Пресловутый «квартирный вопрос» отчасти может быть решён за счёт
проектов, реализуемых частными инвесторами через такие инструменты как
фонды недвижимости. Именно в свете данных проблем исследование
механизма
реализации
инфраструктурных
проектов
с
использованием
инвестиционных фондов недвижимости представляется весьма актуальным.
Фонды недвижимости как финансовые посредники призваны предоставить
различным категориям инвесторов доступ на рынок недвижимого имущества.
Как
правило,
в
силу
особенностей
недвижимости
как
инструмента
инвестирования фонды являются закрытыми. В мировой практике встречаются
фонды недвижимости созданные в виде акционерной компании, закрытого
фонда контрактного типа, траста. В РФ фонды недвижимости могут
1
создаваться в форме акционерных инвестиционных фондов (АИФов) и
закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов). Во всех случаях у
владельцев
ценных
бумаг
фонда
нет
права
потребовать
погашения
принадлежащих им ценных бумаг до прекращения существования фонда (за
исключением ограниченного числа случаев, указанных в соответствующих
нормативных актах). Инвестор может продать принадлежащие ему ценные
бумаги на вторичном рынке. При этом закон в ряде случаев обязывает
доверительного управляющего (корпорацию, трасти) поддерживать ликвидный
вторичный рынок ценных бумаг фонда. Паи (акции) фондов недвижимости, как
правило, доступны всем участникам финансового рынка без каких-либо
ограничений. Это является следствием относительно простой природы данного
инструмента с точки зрения большинства инвесторов – практически каждый
человек является (в той или иной форме) владельцем недвижимости.
Сегодня
механизм
привлечения
частных
инвестиций
в
фонды
недвижимости практически не функционирует. Это связано со следующими
проблемами:
1) низкие объёмы биржевой торговли паями ЗПИФов недвижимости;
2) высокий уровень издержек;
3) непрозрачность деятельности управляющей компании фонда для
рядовых инвесторов;
4) прямые регулятивные ограничения на инвестирование пенсионных денег
в паи фондов недвижимости;
5)
недостаточные
минимальные
требования
к
размеру
капитала
управляющих компаний (УК) ЗПИФов.
В нашей стране фонды недвижимости, в основном, обслуживают интересы
компаний и крупных частных инвесторов. Об этом говорит и достаточно
высокий порог входа в отрасль – как правило, минимальная сумма инвестиций
в паи ЗПИФов недвижимости 100 тыс. руб.
2
Сегодня ЗПИФы недвижимости, как правило, используются для решения
следующих задач:
1) оптимизация налогообложения при реализации строительных проектов;
2) защита собственности от рейдерских захватов;
3) повышение ликвидности недвижимости, частичный выход из активов
(например, «упаковка» торгового центра в ЗПИФ и продажа части паёв).
Таким
образом,
очевидно,
что
в
России
инвестиционные
фонды
недвижимости не решают свою основную задачу – привлечение денег
множества мелких частных инвесторов с последующими инвестициями в
крупные проекты, связанные с улучшением инфраструктуры.
Для решения данной проблемы предлагаем следующие меры.
1. Стимулирование розничных (рыночных) фондов, установление для них
налоговых льгот. Председатель РСПП1 предложил такие фонды освободить от
уплаты налога на имущество и земельного налога2. Во многих западных
странах установлены ограничения на долю одного инвестора в фонде
недвижимости.
принадлежать
В
Германии,
более
10%
например,
паёв
фонда
одному
инвестору
недвижимости
не
может
(пользующегося
налоговыми льготами). Это логичная мера. Она нивелирует господство
капитала крупных частных и корпоративных инвесторов в индустрии фондов
недвижимости.
2. Разрешить инвестирование средств пенсионных накоплений в паи
фондов
недвижимости,
отвечающих
определённым
требованиям.
Эти
требования могут состоять в наличии листинга на фондовой бирже,
минимальный
среднедневной
объём
торгов
паями
(акциями)
фонда,
ограничения на долю одного инвестора в фонде, высокие требования к
уставному капиталу управляющей компании (АИФа) и т.д. Отметим, что в
РСПП – Российский Союз Промышленников и Предпринимателей.
Шохин А.Н. Точка зрения: Проект Основных направлений налоговой политики РФ на 2012 год и на плановый
период 2013 и 2014 годов: новый документ – старые проблемы [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим
доступа: http://рспп.рф/viewpoint/view/88, свободный. – Загл. с экрана.
1
2
3
развитых странах пенсионные фонды имеют право инвестировать в акции
трастов недвижимости. Этот инструмент очень удобен именно данной
категории институциональных инвесторов. Обязательства пенсионных фондов
имеют долгосрочный характер, что соответствует срочности проектов на рынке
недвижимости; регулярные выплаты доходов по паям (акциям) фонда
недвижимости генерируют стабильный денежный поток для пенсионного
фонда, который вынужден регулярно выплачивать пенсии. Недвижимость
является менее волатильным и более надёжным инструментом, чем акции и
некоторые облигации.
3. Использовать ЗПИФы недвижимости и рентные ЗПИФы как инструмент
приватизации государственной собственности (земель и недвижимости). Это
может заключаться в следующей последовательности действий3:
а) находящиеся в государственной и муниципальной собственности
объекты недвижимости и земельные участки вносят в имущество ЗПИФа
недвижимости
или
рентного
ЗПИФа
при
формировании
фонда.
Все
инвестиционные паи принадлежат государству. Управляющая компания
данного ЗПИФа отбирается на конкурсной основе;
б) недвижимость и земля, составляющие имущество ЗПИФа, передаются в
аренду. В правилах доверительного управления ЗПИФом, естественно,
указывается процент от дохода, получаемого фондом, выплачиваемый
пайщикам. Предлагаем установить его для данных ЗПИФов не ниже 90%;
в) далее проводится приватизация паёв данного ЗПИФа, которая ничем не
отличается от приватизации пакетов акций. То есть может осуществляться
продажа части паёв, принадлежащих государству, либо в виде продажи
дополнительного выпуска паёв;
г) паи ЗПИФа включаются в листинг российской фондовой биржи. Если
фонд будет достаточно крупным и в его портфель будут входить коммерчески
Абрамов А.Е. Замечания и предложения по главе 20 «Управление государственной собственностью и
приватизация» Стратегии – 2020 [Электронный ресурс] – Электрон. текстовые дан. (68 Кб). – М., 2011. – 5 с. –
Режим доступа: http://www.hse.ru/org/persons/205429, свободный. – Загл. с экрана.
3
4
привлекательные объекты недвижимости, его паи могут стать ликвидным
финансовым инструментом;
д)
в
дальнейшем
государство
может
постепенно
приватизировать
оставшиеся паи данного ЗПИФа.
4. Повышение прозрачности деятельности УК ЗПИФов. В этом смысле
грядущий переход с РСБУ на МСФО уже является позитивным моментом.
Могут
быть
установлены
дополнительные
требования
по
раскрытию
информации. Например, публикация на сайте УК ежеквартальных выплат
вознаграждений самой управляющей компании, спец.депозитарию и др.,
раскрытие информации по размеру издержек, связанных с управлением
фондом. Такая информация должна быть доступна любому заинтересованному
лицу в простой и понятной форме, без необходимости находить отчёты УК.
5. Создание аналога западных REITs (Real Estate Investment Trusts –
инвестиционные трасты недвижимости) либо на базе АИФов, либо рентных
ЗПИФов. Корпоративная форма с точки зрения прозрачности является наиболее
предпочтительной. Деятельность компании в этом случае контролируется и
советом директоров, в котором в том числе должны быть независимые члены, и
общим собранием акционеров фонда. В России уже создано и проработано
законодательство в части АИФа. Необходимо лишь доработать его, установив
освобождение
по
уплате
налога
на
прибыль
для
фондов,
которые
соответствуют определённым требованиям.
6.
Повышение
требований
к
капиталу
управляющих
компаний,
специализированных депозитариев. Это увеличит надёжность инвестиций,
отсеет случайных и недобросовестных игроков с рынка. Повышенные
требования должны быть установлены к УК, в паи которых может вложить
свои средства управляющий пенсионными накоплениями.
Указанные меры будут способствовать значительному притоку средств в
фонды недвижимости, строительству новых объектов инфраструктуры, в том
числе жилых комплексов.
5
Литература
1. KPMG. Taxation of Real Estate Investment Trusts. An overview of the REIT
regimes in Europe, Asia, the United States and Canada, April 2010, 28 pages
2. European Public Real Estate Association. Global REIT Survey, September
2011, 297 pages
3. Обухова Е. Фонды со всеми удобствами / Е. Обухова // Эксперт. – М.,
2012. – № 6. – С. 55-57.
6