ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ | ПЕРВОЕ ПОЛУГОДИЕ 2012 | МОСКВА | ИНВЕСТИЦИИ Инвестиции • В первом полугодии 2012 г. общее количество инвестиционных сделок Показатель Суммарный объем инвестиционных сделок $3 138 734 000 Ставка капитализации по офисным объектам 9,5% Ставка капитализации по торговым объектам 10% Ставка капитализации по складским объектам 11% в Московском регионе составило $3,14 млрд, что на 9% меньше, чем в первом полугодии 2011 г., но при этом эквивалентно 47% общего объема сделок за весь 2011 г. • Основное внимание инвесторов в первом полугодии 2012 г. было обращено в сторону офисной и торговой недвижимости: от общего объема сделок на долю офисного сегмента пришлось 30,7% сделок, на долю торгового – 28,2%; в абсолютном выражении это составило $963 млн и $884 млн соответственно. • В офисном сегменте в первом полугодии 2012 г. объем сделок снизился на 27% ДИНАМИКА СТАВОК КАПИТАЛИЗАЦИИ ПО СЕГМЕНТАМ, % по сравнению с первым полугодием 2011 г. Основной объем инвестиций в сегменте сформировали две крупные сделки: продажа Hines офисного здания Ducat Place III инвестиционной компании O1 Properties (примерно $360 млн), а также сделка по продаже БЦ «Арбатская площадь» (предполагаемая сумма сделки около $230 млн). 21% • Объем сделок на рынке торговой недвижимости в первом полугодии 2012 г. 19% вырос на 31% по сравнению с первым полугодием 2011 г. Были заключены несколько крупных сделок: покупка австрийской инвестиционной компанией Immofinanz Group оставшихся 50% долей в ТРЦ «Золотой Вавилон» у компании Patero Development (стоимость всего комплекса оценивается в $500 млн), а также продажа австрийской компанией Volksbank Real Estate 40% торгового центра «Времена года» на Кутузовском проспекте инвестиционному фонду Romanov Property Holdings Fund (около $150 млн). 17% 15% 13% 11% 9% 7% 5% • Значительный рост объема инвестиций в первом полугодии 2012 г. показал 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 I-II кв. 2012 Офисная недвижимость Торговая недвижимость Складская недвижимость • Сектор складской недвижимости в первом полугодии 2012 г. показал рост на 60% Источник: Colliers International по сравнению с первым полугодием 2011 г. Крупнейшими сделками стали покупка Raven Russia логистического парка в подмосковном городе Пушкино ($215 млн) у немецкой PLP Holding GmbH и покупка обувным ритейлером «ЦентрОбувь» складского терминала в индустриальном парке «PNK-Внуково» ($68 млн). ДИНАМИКА ОБЪЕМОВ ИНВЕСТИЦИОННЫХ СДЕЛОК ПО СЕГМЕНТАМ РЫНКА Млрд USD сектор mixed-use – почти в 8 раз по сравнению с первым полугодием 2011 г. Во многом это произошло благодаря продаже активов предпринимателя Бидзина Иванишвили: микрорайона «Садовые кварталы» (жилой комплекс, офисноторговые площади и конгресс-центр; ориентировочная цена продажи $445 млн) и многофункционального комплекса Summit на Тверской ($300 млн) группе БИН. • Количество сделок в гостиничном сегменте в первом полугодии 2012 г. 9 сократилось почти в 8 раз в сравнении с первым полугодием 2011 г., но все же эта цифра в 3 раза больше, чем количество сделок в гостиничном сегменте в 2010 г. Главные сделки в гостиничном сегменте также связаны с продажей активов Бидзина Иванишвили группе БИН: проект гостиничного комплекса «Люксъ Отель», расположенного по адресу: Тверская, 22, ($82 млн), предполагающий реконструкцию гостиницы «Минск», а также – гостиница Intercontinental Moscow ($111,5 млн). 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2007 2008 2009 2010 2011 I-II кв. 2011 I-II кв. 2012 Офисный сегмент Торговый сегмент Mixed-use Складской сегмент Гостиничный сегмент Источник: Colliers International 1 | COLLIERS INTERNATIONAL • Одним из ограничений инвестиционной активности в конце первого полугодия 2012 г. стала неблагоприятная конъюнктура финансовых рынков. С начала мая индекс российских компаний, торгующихся на Лондонской фондовой бирже (FTSE RIOB) упал на 8%, а падение индекса ММВБ за аналогичный период составило 4,6%, что заставило тех, кто планировал разместиться на рынках капитала, отложить это решение. Одним из примеров стала компания O1 Properties. ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ | ПЕРВОЕ ПОЛУГОДИЕ 2012 | МОСКВА | ИНВЕСТИЦИИ • Еще одним ограничением инвестиционной активности стало решение ЦБ о подготовки новой версии поправок в положение о формировании банками резервов на возможные потери по ссудам. ЦБ предлагает ввести повышенное резервирование по кредитам, выданным на финансирование инвестиционных проектов (вплоть до 75% от объема ссуды). Такое нововведение отрицательно отразится на готовности банков кредитовать излишне рискованные девелоперские проекты. Тем не менее, данная мера не скажется на доступности и стоимости заемного финансирования для качественных инвестиционных проектов. ДИНАМИКА РОСТА ВВП, ПРОМЫШЛЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА И УРОВЕНЬ БЕЗРАБОТИЦЫ 15% 10% 5% 0% -5% -10% ПРОГНОЗЫ -15% -20% I кв. 2009 III кв. 2009 I кв. 2010 III кв. 2010 I кв. 2011 III кв. 2011 I кв. 2012 Темп роста ВВП Темп роста пром. производства Уровень безработицы Источник: Федеральная служба государственной статистики ИЗМЕНЕНИЕ ЦЕНЫ НА НЕФТЬ МАРКИ BRENT USD/баррель • Во втором полугодии 2012 г. мы ожидаем сохранение инвестиционной активности, так как несмотря на бюджетные трудности в ряде стран-участниц ЕС, продолжает сохраняться дефицит качественных инвестиционных продуктов на фоне снижения общего уровня вакантных площадей и, как следствие, менее активного, но все же роста арендных ставок. КРУПНЕЙШИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ СДЕЛКИ В ПЕРВОМ ПОЛУГОДИИ 2012 г. Сегмент/ недвижимость Объект Сумма сделки, $ млн Продавец Инвестор Торговая «Золотой Вавилон» 500 Patero Development Immofinanz Mixed-use «Садовые кварталы» 445 «Уникор» (Иванишвили) Группа БИН (Гуцериев) Офисная Ducat Place III 360 Hines O1 Properties Mixed-use Summit 303 «Уникор» (Иванишвили) Группа БИН (Гуцериев) Офисная «Арбатская площадь» 230 Жилреконструкция Конфиденциально Складская Логистический парк «Пушкино» 215 PLP Holding GmbH Raven Russia Торговая «Времена года» 150 Volksbank Real Estate Romanov Property Holdings Fund Офисная Nagatino i-Land 120 Landesbank Raiffeisen Гостиничная InterContinental Moscow Tverskaya 111,5 «Уникор» (Иванишвили) Группа БИН (Гуцериев) Офисная «Паскаль» 100 N/A «Альфа-Банк» Гостиничная «Люксъ Отель» 82 «Уникор» (Иванишвили) Группа БИН (Гуцериев) Офисная БЦ на Николоямской 80 ГК «Бородино» «Интеко» 130 125 120 115 110 105 100 95 Цена на нефть марки Brent Источник: Thomson Reuters 2 | COLLIERS INTERNATIONAL июн-2012 апр-2012 май-2012 мар-2012 фев-2012 дек-2011 янв-2012 окт-2011 ноя-2011 авг-2011 сен-2011 июн-2011 июл-2011 90