Обзор рынка инвестиций - Colliers International

санкт-петербург
инвестиционный рынок
Итоги 2015
Обзор рынка инвестиций
Основные итоги
Общий объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга
(включая приобретение земельных участков) за 2015 год
составил $470 млн. Такая величина почти в три с половиной
раза ниже показателей 2014 года, когда объем инвестиций
в долларовом выражении за год достиг $1 590 млн, однако
сопоставима с кризисными показателями 2009–2010 гг.
В те периоды годовой объем инвестиций составлял
$428 млн и $471 млн соответственно. Снижение объема
инвестиций обусловлено, с одной стороны, курсовыми
изменениями, наблюдавшимися в течение 2015 года, и
проседанием объема сделок в сегменте земли под жилое
строительство – с другой. Если в 2014 году объем капитала,
инвестированного в приобретение участков под жилищный
девелопмент, превышал $1,1 млрд, то в 2015 году суммарный
объем сделок в этом сегменте составил около $260 млн.
Подобное сокращение объемов инвестиций объясняется
во многом наблюдающейся переориентацией
источников спроса. Петербургские застройщики, уже
давно присутствующие на рынке, в предыдущие годы
сформировали земельный банк на несколько лет вперёд
и сейчас менее активны на земельном рынке. В то же
время московские и региональные девелоперы выходят
на рынок и уже закрыли ряд сделок по приобретению
земли под жилье в течение 2015 года. Среди них можно
отметить компании «Аквилон-Инвест», ЗАО «Патриот»
и Glorax Development, которые уже начали застраивать
приобретенные в 2015 году участки.
Наблюдалось также снижение и в объеме сделок с
существующими объектами. По итогам 2015 года объем
сделок с существующими объектами (приобретенными как
для инвестиционных целей, так и для собственных нужд)
сократился на 43% и составил $178,6 млн против $316
млн годом ранее. В целом можно отметить, что активность
инвесторов оставалось равномерной в течение прошедшего
года: объемы инвестиций в каждом из четырех кварталов
распределены практически поровну, хотя отдельные
сделки, закрытые в 2015 году, начинались ещё в 2014
или 2013 году.
Индикаторы инвестиционного
рынка по итогам 2015 г.
ПОКАЗАТЕЛЬ
значение
Общий объем инвестиций, млн $
470
— объем инвестиционных сделок, млн $
132
— объем инвестиций с землей, млн $
291
— объем owner-occupied сделок, млн $
47
Ставки капитализации на конец периода*
— офисы
10–11%
— торговые центры
9,5–10,5%
— склады
12,5–13,5%
*Лучшие объекты коммерческой недвижимости в своем классе, сданные в аренду
на рыночных условиях, расположенные в Санкт-Петербурге и арендаторами
которых являются крупнейшие российские и международные компании
Источник: Colliers International
Распределение инвестиций
по типу сделок в 2015 г.
3%
28%
56%
10%
3%
Источник: Colliers International
Cуществующий объект
(для инвестиционных целей)
Существующий объект
(для собственных нужд)
Земля для строительства
коммерческой недвижимости
Земля для строительства
жилой недвижимости
Земля для строительства
объекта для собственных нужд
1 500
1 000
980
2007 2008 2009 2010
2011
2012
2013
2014
2015
Офисная недвижимость
Торговая недвижимость
*Включая прямые и непрямые сделки с землей и объектами редевелопмента. **Данные по объему инвестиций за 2014 год пересчитаны
Источник: Colliers International
Структура инвестиций:
российские/иностранные инвесторы, %
100%
80%
10%
10%
50%
20%
10%
55%
60%
90%
40%
50%
20%
0%
90%
80%
90%
99%
45%
2011
до 2008 2008-2010
Российские инвесторы
2012
2013
2014
2015
Иностранные инвесторы
Источник: Colliers International
Тенденции и прогнозы
100%
Распределение количества сделок
по объему транзакций, %
80%
12%
27%
60%
40%
20%
0%
24%
21%
10%
3%
6%
14%
24%
38%
2008
32%
35%
2009
2010
< $10 млн
$50–$100 млн
4%
4%
15%
25%
38%
15%
52%
2011
4%
8%
13%
4%
8%
14%
38%
39%
38%
35%
2012
$10–$25 млн
> $100 млн
2013
7%
9%
12%
5%
8%
27%
21%
51%
2014
59%
2015
$25–$50 млн
Источник: Colliers International
Динамика ставок капитализации*
25%
20%
15%
Складская
недвижимость
Торговая
недвижимость
2015
2013
2014
2011
2012
2006
2005
2003
2004
5%
2002
10%
2001
Определенный интерес к земельному рынку сохраняется
со стороны компаний, реализующих торговые объекты в
формате гипермаркетов. Также продолжают реализовываться сделки в сегменте built-to-suit, однако число сделок в
этом сегменте снизилось в 2015 году. Дальнейшая активность на рынке инвестиций, как и ранее, будет обусловлена
макроэкономической ситуацией, возвращением инвесторов
на рынок и готовностью девелоперов покупать землю под
новое строительство.
470
Гостиничная недвижимость
Складская недвижимость
Жилая недвижимость
В 2015 году практически весь объем инвестиций
в Санкт-Петербурге пришелся на российские источники
капитала. К концу года доля иностранных инвестиций
в суммарном объеме сократилась практически до 1%.
Активность на рынке Санкт-Петербурга остается невысокой. В общем объеме российских инвестиций на город
приходится около 5% капитала. Несмотря на то, что в экспозиции присутствует несколько крупных активов, объем
сделок остается небольшим. С одной стороны, в условиях
текущих колебаний валюты оценить реальную стоимость
актива в долларах или евро довольно затруднительно, а с
другой стороны, в случае оценки стоимости рублевого актива некоторые продавцы по-прежнему ориентируются на
формирование цены исходя из докризисных ставок аренды,
что приводит к удлинению сроков переговоров по сделкам.
1 590**
1 400
470
430
500
0
1 150
930
2010
Также активность наблюдалась и в складском сегменте –
здесь основной объем инвестиций пришелся на сделки
built-to-suit и приобретение земельных участков с действующими производственными объектами. Однако объем инвестиций в этом сегменте не достиг прошлогодних показателей и сократился до 12% от всего объема инвестиций, в то
время как годом ранее этот показатель составлял 30%.
2 000
2009
Что касается торгового сегмента, то активность в этом
направлении в прошлом году была невысока. Из интересных событий можно отметить редкую для петербургского
рынка сделку формата sale&lease back – покупку российским инвестфондом RPHF гипермаркета «OBI Пулковское»
с последующей обратной арендой здания компанией OBI.
2 270
2007
Объем классических инвестиционных сделок (то есть
сделок с действующими объектами, приобретенными с
целью получения дохода от их эксплуатации) в 2015 году
составил $132 млн или 28% от всего объема инвестиций.
По итогам 2015 года офисный сегмент увеличил свою долю
в общем объеме инвестиций с 47% до 80%. За прошедший год были закрыты сделки по продаже бизнес-центров
«Юпитер 1» и «Юпитер 2», входящих в состав МФК «Аэропортсити Санкт-Петербург», бизнес-центра «Орлов»
компанией FortGroup и здания Русского торгово-промышленного банка для офисного редевелопмента.
Динамика объема инвестиций по секторам*
2 500
2008
Инвестициии по секторам
Офисная
недвижимость
*Для объектов класса «прайм», сданных в аренду по рыночным условиям
Источник: Colliers International
2
Инвестиционный рынок | Итоги 2015 | Санкт-Петербург | Colliers International
502 офиса в
67 странах на
6 континентах
США: 140
Канада: 31
Латинская Америка: 24
Тихоокеанский регион,
Азия: 199
Европа, Ближний восток,
Африка: 108
$2,3
млрд
годовой доход
Николай Казанский
Управляющий партнер
nikolay.kazanskiy@colliers.com
Владимир Сергунин
Партнер
vladimir.sergunin@colliers.com
Станислав Бибик
Исполнительный директор департамента рынков капитала
stanislav.bibik@colliers.com
Анна Никандрова
Региональный директор департамента торговой недвижимости
anna.nikandrova@colliers.com
Маргарита Аристархова
Региональный директор департамента управления недвижимостью
margarita.aristarkhova@colliers.com
Андрей Косарев
Генеральный директор, офис в Санкт-Петербурге
andrey.kosarev@colliers.com
Владислав Николаев
Региональный директор департамента стратегического консалтинга
vladislav.nikolaev@colliers.com
Дмитрий Романов
Региональный директор департамента оценки
dmitry.romanov@colliers.com
Элеонора Богданова
Директор по развитию бизнеса складского и индустриального направления
eleonora.bogdanova@colliers.com
Амель Джерруди
Исполнительный директор департамента управления проектами и контроля строительства
amel.djerroudi@colliers.com
Вера Зименкова
Директор департамента по работе с корпоративными клиентами
vera.zimenkova@colliers.com
Кермен Мастиев
Директор отдела продаж офисной недвижимости
kermen.mastiev@colliers.com
Франсуа Нонненмашер
Директор департамента представления интересов арендаторов
francois.nonnenmacher@colliers.com
Екатерина Подлесных
Руководитель департамента street retail по России
ekaterina.podlesnykh@colliers.com
158
млн м
в управлении
2
16 300
профессионалов
Colliers International Россия
123317 Москва
Пресненская набережная, д. 10
БЦ «Башня на Набережной», блок С, 52-й этаж
Тел. +7 495 258 51 51
191186 Санкт-Петербург
Волынский пер., д. 3
БЦ «Северная Столица»
Тел. +7 812 718 36 18
colliers.ru
Екатерина Фонарева
Директор департамента жилой недвижимости
ekaterina.fonareva@colliers.com
Саян Цыренов
Директор департамента рынков капитала
sayan.tsyrenov@colliers.com
Любан Давидович
Заместитель директора департамента офисной недвижимости
luban.davidovich@colliers.com
Ольга Козлитина
Региональный директор департамента маркетинга и PR
olga.kozlitina@colliers.com
Вероника Лежнева
Директор департамента исследований
veronika.lezhneva@colliers.com
Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI, TSX: CIG) является мировым лидером
в области коммерческой недвижимости. Компания насчитывает более чем 16 300
профессионалов, работающих в 502 офисах в 67 странах мира. Специалисты Colliers
предоставляют полный комплекс профессиональных консалтинговых и агентских
услуг арендаторам, владельцам коммерческой недвижимости и инвесторам по всему
миру. Услуги включают в себя брокеридж, глобальные решения для корпоративных
клиентов, инвестиционные продажи, управление проектами и эффективное планирование
рабочего пространства, управление недвижимостью и активами, консалтинг, оценку, а
также специализированные исследования рынка. Colliers International уже 10 лет подряд
входит в рейтинг «100 лучших аутсорсинговых компаний мира (The Global Outsourcing
100)» по версии Международной ассоциации профессионалов аутсорсинга (IAOP), что
является уникальным случаем на рынке консалтинговых услуг в сфере недвижимости.
Согласно последнему исследованию The Lipsey Company и журнала National Real Estate
Investor, Colliers International входит в тройку самых узнаваемых в мире брендов на рынке
коммерческой недвижимости.
Деятельность Colliers International в России началась в 1994 году, на сегодняшний день в
офисах в Москве и Санкт-Петербурге работает более 250 сотрудников. Компания является
членом «Ассоциации менеджеров России», Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), Российского Совета по экологическому строительству, а также Российского
Совета Торговых Центров (РСТЦ).
Copyright © 2016 Colliers International.
Данный отчет является общим исследованием рынка недвижимости и основан на собственных или
предоставленных нам материалах, которые мы считаем достоверными. При составлении данного отчета основными нашими принципами были точность и полнота информации, однако мы не предоставляем никаких гарантий отсутствия фактических ошибок. Мы будем признательны, если Вы сообщите
нам о таких ошибках для оперативного редактирования информации. Colliers International не несет
никакой ответственности за ущерб или убытки, возникшие по причине неточностей или некорректности информации, содержащейся в данном отчете.
5
Офисная недвижимость | 2016 | Санкт-Петербург | Colliers International
Accelerating success.