liefer- und montageverträge

22 октября 2015 года
Инвестиционные проекты в сфере
строительства и недвижимости в России
ПРОБЛЕМЫ И ВЫЗОВЫ
В ПРАВОВОЙ СФЕРЕ
Асия Тахтаева, LL.M., юрист
Содержание
Актуальная экономическая и правовая ситуация
1
2
• Санкции и изменение курса валют
2
Изменения в земельном и градостроительном законодательстве
3
Изменения в гражданском законодательстве
4
Изменения в законах и практике, которые важны для инвестора / заказчика
5
Изменения в законах и практике, которые важны для подрядчика
6
Строительство «под ключ» на примере EPC («Серебряная» книга FIDIC)
Санкции и изменение курса валют – это форс-мажор?
Санкции и колебание курса валют как правило НЕ признаются форс-мажорными
обстоятельствами, поскольку они:

НЕ чрезвычайные и НЕ исключительные

НЕ непредотвратимые

напрямую НЕ препятствуют исполнению конкретного обязательства
Судебная практика:
‒
если запрет на импорт уже ранее вводился (например, запрет на ввоз товаров, который привел к
тяжелому финансовому положению (Постановление ФАС СЗО от 27.06.2014 № А21-8837/2012))
‒
затруднения в предпринимательской деятельности, равно как тяжелое финансовое положение
заемщика являются объективными обстоятельствами для любых хозяйствующих субъектов (см. выше)
‒
повышение курса иностранной валюты в отсутствие актов о введении в стране чрезвычайного
положения или моратория не считается форс-мажором (Постановление ФАС МО от 07.10.1999 г. по делу
№ КГ-А40/3200-99)
3
Санкции и изменение курса валют – это
существенное изменение обстоятельств?
Санкции и колебание курса валют как правило НЕ признаются существенным
изменением обстоятельств, поскольку они:

НЕ являются чрезвычайными и непредотвратимыми:
‒ время от времени имеют место и не являются исключительным событием
‒ рыночный курс валюты не зафиксирован и подвержен изменению
‒ в договорах, как правило, предусматривается индексация с привязкой к уровню
инфляции
Судебная практика:
‒ изменение курса валют, которое можно было предвидеть, не признается существенным изменением
обстоятельств (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.09.2010 г. по делу № А269641/2009)
‒ инфляционные процессы не являются существенным изменением обстоятельств (Постановление
Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 г. № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767)
‒ финансовый кризис не является существенным изменением обстоятельств (Постановление
Президиума ВАС РФ от 07.08.2001 г. № 4876/01)
4
Санкции и изменение курса валют
Договорное регулирование
Основание для одностороннего изменения договора или отказа от договора
«Валютный коридор»
Альтернативный способ определения цены / платы по договору
5
Основные изменения в земельном и
градостроительном законодательстве
Земельные участки предоставляются только на аукционах (без аукциона
только для комплексной жилой застройки и по крупным и социальнозначимым инвестиционным проектам). При этом:
Земельные участки для строительства предоставляются только в аренду
(на срок от 3 до 10 лет)
Если срок аренды истек, а участок еще не застроен, у арендатора нет
преимущественного права аренды данного участка
Если объект на участке не достроен, а срок аренды истек, то для достройки
объекта застройщику необходимо зарегистрировать право собственности на
него
6
Некоторые новшества гражданского законодательства
Преддоговорная ответственность
Государственная регистрация аренды важна только перед третьими лицами
Исполняемый сторонами договор не может быть недействительным или
незаключенным
Плата за отказ и изменение договора
7
Изменения в законах и практике, которые важны для
инвестора / заказчика
Допускается заключение договоров купли-продажи, аренды еще не построенных
объектов (Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 и от 17.11.2011 N 73)
Установлены обязательны правила проверки покупаемых объектов для
добросовестности приобретения (Обзор судебной практики по делам, утвержденный
Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014)
Введена ответственность за заверения
Введены законные проценты
Допустимы рамочные и опционные договоры, а также опционы на заключение договора
8
Изменения в законах и практике, которые важны для
подрядчика
Возможно возмещение потерь, не связанных с нарушением договора
Срок выполнения работ может отсчитываться от момента исполнения
обязанности заказчиком
9
EPC-контракты (стройка «под ключ»)
Твердая цена и срок строительства
Право подрядчика самому определять свои издержки
10
Общие выводы
Прозрачность приобретения участков
Более понятные правила и новые инструменты для
заключения сделок
11
Спасибо за внимание!
Специализация
Асия Тахтаева, LL.M.
Юрист практики
«Недвижимость и строительство»
Noerr OOO
asia.tachtaeva@noerr.com
+7 495 799 56 96
12

Недвижимость и строительство

Законодательное регулирование

Гражданское право

ГЧП