Вопрос.    ТОО плательщик НДС на общеустановленном режиме налогообложения.  На балансе имеется земельный участок и построенное подрядным способом здание 

Вопрос. ТОО плательщик НДС на общеустановленном режиме налогообложения. На балансе имеется земельный участок и построенное подрядным способом здание спортивно‐оздоровительного значения (основное с тренажерами и прочими залами, здание бассейна, футбольные поля). Продажная цена комплекса вместе с земельным участком, которую предлагают нам покупатели, намного ниже (на 60%), чем балансовая стоимость. Какие налоговые обязательства возникают в связи продажей здания с земельным участком ниже балансовой стоимости. Ответ. Гражданско‐правовой аспект сделки.  В соответствии с нормами ст. 380 Гражданского кодекса Республики Казахстан, № 269‐XII от 27 декабря 1994 г. (далее ГК РК), граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, что определено ст. 385 ГК РК. Поэтому стороны в договоре купли‐
продажи имеют право устанавливать договорную стоимость сделки, которая может быть выше или ниже балансовой стоимости активов. При продаже компонентных активов, в состав которых включены: движимое и недвижимое имущество, возможно использованием одного из двух вариантов: ‐ продажа активов в качестве имущественного комплекса, соответствующего требованиям ст. 119 ГК РК, согласно которым предприятием, как объектом прав, признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право на земельный участок, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие его деятельность (фирменное наименование, товарные знаки), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено договором. В вашем случае, здание спортивно‐оздоровительного значения (основное с тренажерами и прочими залами, здание бассейна, футбольные поля) с земельным участком и балансовыми обязательствами может быть признано имущественным комплексом, который отчуждается на основании договора продажи предприятия, разработанного согласно норм ст. 493 – 500 Гражданского Кодекса РК от 01.07.1999г. № 409‐I (далее – ГК РК); ‐ продажа основных средств, учтенных в балансе продавца, по отдельности, т.е. без передачи обязательств. В этом случае отчуждение активов может осуществляться в стандартном варианте продажи основных средств, отраженных в балансе продавца, по отдельности, но без передачи долгов и обязательств, на основании договора купли‐продажи, разработанного в соответствии с нормами ст. 406 – 444 ГК РК. Налоговые обязательства в этом случае возникают, исчисляются и уплачиваются в общеустановленном НК РК порядке для продажи товара, т.е. возникает доход (убыток) от реализации и облагаемый (необлагаемый) оборот по НДС в зависимости от видов активов: амортизируемые или неамортизируемые.  Если будет выбран первый вариант, то согласно ст. 497 ГК РК, передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором перечисляются активы и связанные с ними обязательства, в т.ч. указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого невозможны ввиду его утраты. При этом, право на имущество, входящее в состав предприятия, подлежащее государственной регистрации, переходит к покупателю с момента регистрации. Права на остальное имущество переходят с момента подписания передаточного акта обеими сторонами.  Если будет выбран второй вариант, то реализация компонентов, включенных в имущественный комплекс организуется по общим правилам реализации актива. При этом, право на имущество, входящее в состав предприятия, подлежащее государственной регистрации, переходит к покупателю с момента регистрации. Права на остальное имущество переходят с момента подписания акта на выбытие формы ДА‐3 обеими сторонами. Бухгалтерский аспект сделки.  При отчуждении имущества в форме любого варианта, в бухгалтерском учете, в соответствии с п.67 МСФО(IAS) №16 «Основные средства», должно быть прекращено признание балансовой стоимости объекта основных средств, при его выбытии. В этом случае производится списание объектов основных средств, на основании акта на выбытие долгосрочных активов формы ДА‐3, утвержденного приказом Министра финансов Республики Казахстан от 20 декабря 2012 года № 562. Доходы или расходы, возникающие в связи со списанием объекта основных средств, включается в состав прочих прибылей или убытка при списании объекта, в соответствии с п.68 МСФО(IAS) №16, а в финансовой отчетности в «Отчете о прибылях и убытках» (Отчет о годовом доходе) прибыль не должна классифицироваться как выручка. При этом, суммы доходов или расходов, возникающие в связи со списанием объекта основных средств, определяются как разница между чистыми поступлениями от выбытия, если таковые имеются, и балансовой стоимостью объекта, согласно п.71 указанного стандарта. Следует учитывать, что в бухгалтерском учете начисление амортизации актива прекращается, начиная с даты прекращения признания актива согласно п.55 МСФО(IAS) №16. При любом варианте продажи, основные средства подлежат переводу на учет по МСФО (IFRS)№5 в качестве актива, предназначенного для продажи или группы выбытия. 
В случае если компания передала все выгоды владения активом, но в тоже время сохранила за собой все риски, связанные с владением актива, то актив продолжает числиться у передающей стороны. В случаях, где необходима государственная регистрация перехода права собственности, необходимо обращать внимание на условия в договоре, а именно: ‐ если по условиям договора выгоды и риски владения активом переходят покупателю в момент подписания акта, то в этом случае выбытие актива отражается на дату передачи актива по акту; ‐ если по условиям договора риски, связанные с владением актива, остаются на передающей стороне до момента государственной регистрации перехода права собственности, то, в этом случае, выбытие актива отражается на дату регистрации. Налоговый аспект сделки.  В целях налогового учета, нормами ст. 119 Кодекса Республики Казахстан от 10 декабря 2008 года № 99‐IV «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (далее НК РК) установлено, что выбытием фиксированных активов (далее ФА) является прекращение признания данных активов в бухгалтерском учете в качестве основных средств, инвестиций в недвижимость, нематериальных и биологических активов, за исключением случаев прекращения признания в результате полной амортизации и (или) обесценения, а также перевод в состав активов, предназначенных для продажи. Признание в целях налогообложения выбытия ФА означает исключение выбывших активов из состава ФА. При реализации ФА, в соответствии с п.3 ст.119 НК РК, стоимостный баланс подгруппы (группы) уменьшается на стоимость реализации, за исключением НДС. Если договором купли‐продажи, включая договор купли‐продажи предприятия как имущественного комплекса, стоимость реализации не установлена в разрезе объектов фиксированных активов, стоимостный баланс подгруппы (группы) уменьшается на балансовую стоимость выбывающих фиксированных активов, определенную в соответствии с МСФО и требованиями законодательства Республики Казахстан о бухгалтерском учете и финансовой отчетности на дату реализации., если учет осуществлялся согласно Учетной политике, разработанной на основании требований НСФО, МСФО для МСБ или полной версии МСФО (в зависимости от категории к которой отнесена компания). 
Если продается имущественный комплекс, то в целях налогообложения продавец включает в СГД доход от продажи предприятия согласно пп.22 п.1 ст. 85 и п. 1 ст. 98 НК РК. Убыток, полученный при продаже имущественного комплекса, признается убытком от предпринимательской деятельности, согласно пп.2 п.1 ст. 136 НК РК, который переносится в течение 10 лет в порядке, предусмотренном ст. 137 НК РК. Размер убытка рассчитывается согласно п.2 ст. 98 НК РК как отрицательная разница между стоимостью реализации по договору купли‐продажи предприятия как имущественного комплекса и балансовой стоимостью передаваемых активов, уменьшенной на балансовую стоимость передаваемых обязательств, по данным бухгалтерского учета на дату реализации. Учитывая, что один из компонентов имущественного комплекса ‐ земельный участок, который относится к активам, не подлежащим амортизации, то убыток при его реализации определяется отдельно в соответствии с п.2 ст. 87 НК РК. Если же возникнет прирост стоимости, то этот доход определяется как разница между стоимостью реализации и первоначальной стоимостью в соответствии с п.4 ст.136 НК РК, а если стоимость реализации ниже первоначальной стоимости, то возникает убыток. При этом, убыток, полученный при реализации земельного участка, не уменьшает налогооблагаемый доход, поскольку, в соответствии с п. 1‐1 ст. 137 НК РК, подлежит компенсации за счет дохода, полученного от прироста стоимости при реализации таких же аналогичных активов. Если полученные убытки не могут быть компенсированы в периоде, в котором они имели место, то они переносятся на последующие десять лет включительно и компенсируются за счет доходов от прироста стоимости, полученных при реализации не подлежащих амортизации активов (других земельных участков, незавершенного строительства, неустановленного оборудования).  Расходы от выбытия фиксированных активов как расходы, относимые на вычеты, не отражаются в декларации, на сумму реализации происходит уменьшение стоимостного баланса группы. Необходимо рассматривать в сравнении стоимостный баланс соответствующей группы, в котором произошла реализация со стоимостью реализации. Если стоимость реализации выше стоимостного баланса группы, на разницу признается доход от выбытия фиксированных активов. Если стоимостный баланс группы больше, то стоимостный баланс группы на конец отчетного периода уменьшается на стоимость реализации. В Вашей ситуации реализация произведена по цене существенно ниже первоначальной стоимости, соответственно стоимостный баланс подгруппы на конец налогового периода признается убытком от выбытия фиксированных активов первой группы, согласно п. 1 ст. 121 НК РК. Убыток при выбытии фиксированных активов 1 группы переносится, как и убытки от предпринимательской деятельности, на последующие десять лет включительно, в порядке, установленном ст.137 НК РК. При этом, согласно п.12 ст. 115 НК РК вычету не подлежит стоимость ТМЗ, передаваемых в составе имущественного комплекса.  Продажа предприятия в целом как имущественного комплекса является оборотом по реализации в соответствии с пп.1 п.1 ст. 231 НК РК. Если местом реализации предприятия в целом как имущественного комплекса является территория РК, то такой оборот по реализации облагается НДС по ставке 12 %, при этом размер облагаемого оборота определяется в соответствии с нормами ст. 238 НК РК. В соответствии с п.13 ст. 238 НК РК, при продаже предприятия в целом как имущественного комплекса размер облагаемого оборота определяется на основе балансовой стоимости имущества, передаваемого при продаже предприятия как имущественного комплекса, по которому налог на добавленную стоимость ранее был отнесен в зачет: ‐ увеличенной на положительную разницу между стоимостью реализации по договору купли‐продажи предприятия и балансовой стоимостью передаваемых активов, уменьшенной на балансовую стоимость передаваемых обязательств, по данным бухгалтерского учета на дату реализации; ‐ уменьшенной на отрицательную разницу между стоимостью реализации по договору купли‐продажи предприятия и балансовой стоимостью передаваемых активов, уменьшенной на балансовую стоимость передаваемых обязательств, по данным бухгалтерского учета на дату реализации.  В случае, если земельный участок приобретался с НДС, то размер облагаемого оборота определяется в соответствии с п. 1 ст. 238 НК РК, согласно которого данный оборот определяется на основе стоимости реализуемых земельных участков исходя из применяемых сторонами сделки цен и тарифов без включения в них НДС. Однако, на основании п. 9 ст. 238 НК РК, при передаче права владения и (или) пользования, и (или) распоряжения земельным участком, приобретенным без НДС, оборот по реализации определяется как прирост стоимости при реализации земельных участков в порядке, предусмотренном ст. 87 НК РК. В связи с этим, определение размера облагаемого оборота по земельному участку зависит от того, с НДС или без НДС ранее был приобретен земельный участок. Корректировка суммы НДС, ранее отнесенного в зачет в Вашей ситуации, нормами НК РК не предусмотрена.