ПОЧЕМ КУПИТЬ МАГАЗИН?

ПЕРСОНА
Почем купить магазин?
-
Мария Иванова: Купить магазин как действующий бизнес
хотят многие, ведь в данном случае есть возможность
извлекать прибыль почти при любом развитии событий.
Если торговый бизнес не пойдет, собственник всегда может «переквалифицироваться» в рантье и сдавать площади в аренду. Насколько часто продаются и покупаются
магазины как готовый бизнес? Что чаще встречается в
вашей практике: продажа собственно бизнеса или продажа бизнеса вместе с объектом недвижимости? И какая
покупка выгоднее?
Вячеслав Чурилов: На первый взгляд, купить готовый
торговый бизнес чуть дороже, нежели создать его с нуля.
Однако это только первое впечатление. Нужно учитывать,
что, открывая магазин на арендованной площади, предпринимателю придется пройти ряд инстанций, и зачастую на это уходит от 3 до 6 месяцев. С другой стороны,
можно купить готовый магазин и уже с завтрашнего дня
получать прибыль. К нам чаще обращаются люди, желающие приобрести магазин на арендуемых площадях, большая их часть находится в ценовом диапазоне до 2 млн руб.
Алексей Гурьянов: Я думаю, это вопрос предпочтений.
Один предприниматель захочет самостоятельно наладить
бизнес-процессы, другой не захочет иметь дополнительные
риски. Приобретение готового бизнеса экономит значительное количество времени и снижает риск вхождения в
бизнес.
М.И.: Если магазин функционирует на арендованных площадях, насколько отличается цена его продажи от цены
магазина, который работает на собственной площади?
24
В.Ч.: Конечно, цена продажи отличается в разы. Например,
стоимость бизнеса, размещающегося на арендованной торговой площади в 50 кв. м, расположенной, скажем, на
ул. Арцыбушевской, может достигать 1-1,5 млн руб.
В данном случае продаются оборудование, товарный
остаток и репутация как совокупность всех положительных
и отрицательных факторов. Если же данный магазин будет
продаваться с помещением, то цена уже будет выше 4 млн руб.
М.И.: Получается, что больше половины стоимости
бизнеса составляет стоимость объекта недвижимости.
Считается, что удачное соотношение 20%/80%, где 20% бизнес, а 80% - помещение. Насколько справедливо такое
соотношение?
А.Г.: Бизнес - это не прямое суммирование. В каждом конкретном случае процентное соотношение будет разниться:
где-то будет «перевешивать» доля помещения, где-то доля самого бизнеса.
В.Ч.: Соотношение зависит от того, продажей чего
занимается магазин. В случае продажи магазина профессионального оборудования, которое стоит 10 млн руб.,
товарный остаток может составить в стоимости большую
часть, чем стоимость самого помещения.
М.И.: Какой сегмент торговли сегодня наиболее привлекателен для покупателей бизнеса?
В.Ч.: В структуре спроса 50/50 составляют сфера услуг и
продажа чего-либо (в первую очередь продуктов питания). Специализированные магазины среди инвесторов
менее востребованы.
RS № 18 (65) 2011 17 - 31 октября
персона
М.И.: Насколько отличаются риски неокупаемости
вложенных денег при условии, если покупается магазин
готового бизнеса на арендованных площадях или магазин
вместе с помещением?
А.Г.: Риски здесь, конечно, разные. Объект недвижимости
- покупка менее рискованная и как часть бизнеса приводит
к снижению рисков. Арендатор рискует больше, хотя для
вхождения в торговый бизнес ему и нужно меньше средств.
В.Ч.: У человека, купившего бизнес на арендованных
площадях, в отличие от собственника помещения, нет
выбора, каким бизнесом заниматься. Он приобрел оборудование для конкретного вида деятельности, лицензию,
разрешение, поэтому переориентироваться на другую
бизнес-сферу в случае неудачи практически невозможно.
М.И.: Давайте проиллюстрируем этот вопрос экономическими показателями - сроками окупаемости инвестиций в
магазин на арендованных площадях и в магазин с помещением в собственности. Какой процент прибыли человек
получит в обоих случаях?
В.Ч.: При продаже магазина, находящегося в собственности, примерно за 5 млн руб. срок окупаемости в среднем
составит чуть больше 3 лет. Безусловно, в зависимости от
того, насколько удачно пойдет бизнес у нового владельца.
У торгового бизнеса, расположенного на арендуемых площадях, стоимостью 500 тыс. руб. сроки окупаемости - от 6
до 12 месяцев.
М.И.: Алексей, в практике такие сроки приемлемы для
инвесторов?
А.Г.: По сравнению со ставками в банках, они интересны.
Ставка рефинансирования сегодня - около 8%, в то время
как окупаемость за 3 года даст инвестору 30% прибыли.
Отдача бизнеса на арендованных площадях должна быть
выше, потому что здесь учитывается рентабельность
только оборотных активов, а при покупке бизнеса с помещением - еще и рентабельность внеоборотных активов,
отдача которых в процентном соотношении всегда ниже.
Поэтому логично, что, покупая бизнес без помещения, я
получаю большую норму дохода.
А.Г.: В основном влияние на стоимость магазина оказывают репутация, клиентский поток, местоположение. Всегда
оценивается доход - и продавцом при установлении цены,
и покупателем при принятии решения о покупке. Продаваемый магазин должен стабильно функционировать как
минимум год, покупатель должен обратить внимание на
ровные финансовые результаты.
В.Ч.: В первую очередь покупатель должен обращать
внимание на финансовый показатель того или иного магазина, а также - на атмосферу, которая в момент продажи
царит среди персонала в магазине. Выстраивание отношений с новым собственником требует времени.
М.И.: Давайте рассмотрим пример конкретной сделки,
связанной с покупкой магазина вместе с помещением.
Объект сделки - магазин площадью 120 кв. м, располагается на пересечении ул. Ново-Садовой и Аминева. Экспонировался он по цене 10 млн руб., из которых 7,5 млн руб.
стоило помещение и 2,5 млн руб. - товарный остаток и
оборудование. Если бы продавалось помещение без магазина, могло ли оно быть выставлено на продажу за 7,5 млн
руб. (62 тыс. руб./кв. м)?
А.Г.: Бизнес - это синергия. Разделение бизнеса в данном
случае снижает стоимость каждого элемента. Поэтому мне
кажется, что в данном случае цена помещения была бы
ниже заявленной стоимости бизнеса целиком.
М.И.: А если бы помещение находилось в аренде, сумел бы
предприниматель продать свой бизнес за 2,5 млн руб.?
В.Ч.: Все зависит от инвестора, однако 2,5 млн просто за
бизнес было бы многовато. Адекватной эту стоимость
делает только факт продажи вместе с помещением. Могу
повторить, что цена продаваемого объекта – это влияние
многих факторов, и если все продавать по отдельности –
выйдет значительно дешевле.
М.И.: На что в процессе оценки магазина важнее обратить
внимание продавцу, а на что - покупателю? Какие факторы
влияют на принятие решения о покупке магазина?
+
=
ПОЛЕЗНАЯ
ПЛОЩАДЬ
Авторский проект Марии Ивановой
программа о недвижимости «Полезная площадь»
тел. (846) 276-64-04 (раб.),
mivanova110@mail.ru
RS № 18 (65) 2011 17 - 31 октября
каждый четверг в 18.05
включи ТОК FM!
91,5 fm в Самаре
Телефон прямого эфира: 279-00-39
25