Павильоны для бизнеса

совет
Павильоны для бизнеса
В силу своих конструктивных особенностей торговые павильоны способны разместиться
там, где нет условий для строительства капитальных объектов. Поэтому их можно
установить в наиболее выгодном для торговли и сферы услуг месте - там, где постоянно
циркулируют мощные потребительские потоки (остановки, перекрестки и др.). Этим они
и привлекательны для бизнеса. Однако есть целый ряд моментов правового характера,
которые доставляют немало сложностей и несут определенные риски для тех, кто
арендует или покупает павильоны. Мы попытались разобраться во всех нюансах,
которые следует учитывать компаниям, имеющим виды на подобные объекты.
конечно, укрепляются). В пример можно
привести сеть «585», которой наравне с
первыми этажами жилых домов и секциями в торговых центрах интересны торговые павильоны.
Стоят на потоке
Главное преимущество павильонов заключается в мобильности их размещения. «Торговые павильоны можно устанавливать
на пересечениях пешеходных потоков,
которые чаще всего проходят в районе
красных линий, - поясняет генеральный
директор АН «Волга-риэлт» Алексей
Пшенин. - Капитальные строения на такой территории устанавливать запрещено». Самый показательный тому пример
- остановки общественного транспорта,
22 марта - 5 апреля
вокруг которых обычно выстраивается целая вереница торговых павильонов.
Соответственно, торговые павильоны
интересны тем, чей бизнес построен на
максимальном извлечении прибыли от
случайного потока потребителей. В них
размещаются самые разные типы бизнеса – от продуктов питания, цветочных или
сотовых салонов до магазинов автозапчастей, ветеринарных клиник или кафе. Торговые павильоны сегодня арендуются даже
ювелирными сетями (предварительно они,
Дорогое
удовольствие
Цена аренды на торговые павильоны начинается в среднем от 500 руб. за кв. м в
месяц. Большая часть имеющихся на рынке
предложений по аренде торговых павильонов сосредоточена в ценовом диапазоне
от 1000 до 1500 руб./кв. м. Но при этом отдельные объекты даже сегодня сдаются по
1800-2000 руб./кв. м. Размер арендных ставок зависит от уровня проходимости места, площади павильона и его технических
характеристик.
КСТАТИ
В отдельный тип павильонов вы
деляют рыночные. Эти объекты
обычно строят владельцы рынков
и передают их исключительно в
аренду. Иногда владельцы гото
вы передать в аренду саму землю
под строительство павильона и
предложить выкупить сам тонар.
51
совет
При этом большинство подходящих для
сетевиков павильонов находится ближе к
верхней границе ценового диапазона. И
сетевики готовы платить высокую арендную
ставку, с лихвой отбивая затраты именно
за счет нахождения в зоне легкой доступности. Это подтверждает управляющий
Поволжским филиалом «Евросети»
Валентин Друзяк: «Для нас важна прежде
всего эффективность магазина. Торговые
точки, находящиеся в престижных местах,
но не приносящие денег, мы закрываем и переносим туда, где они будут прибыльны. При
выборе новых площадей учитываем много
факторов, но одни из приоритетных - трафик посетителей и арендная ставка».
До кризиса стоимость аренды в торговых павильоных доходила до 3000-3500
руб. за кв. м в месяц. В настоящее время,
после ухода ряда сетей с самарского рынка, а также закрытия игорных заведений,
многие из которых как раз и размещались
в павильонах, уровень арендных ставок
заметно снизился. Соответственно, для
бизнеса, который сегодня устойчив и развивается, в этом отношении открываются
дополнительные возможности.
Однако компаниям и частным предпринимателям, которые присматриваются к
павильонам (для аренды или для покупки),
стоит учитывать много нюансов. Итак, обо
всем по порядку.
Арендаторам
Торговые павильоны в большинстве своем
представляют собой временные сооружения, а потому право собственности на
такие объекты и сделки с ними не подлежат государственной регистрации. Соответственно, потенциальные арендаторы
должны учитывать тот факт, что при аренде
павильона заключается краткосрочный
договор (на 11 месяцев), который не регис-
52
НА ЗАМЕТКУ
Право собственности на торго
вый павильон не подлежит госу
дарственной регистрации, если
это некапитальное строение и,
соответственно, недвижимостью
(ст.130 ГК) не является.
Поэтому при сделках с такими
павильонами
оформляется и
регистрируется лишь аренда зе
мельного участка, и все опера
ции осуществляются (и регистри
руются) с земельным участком.
трируется в УФРС по Самарской области.
Хотя, стоит заметить, это не останавливает
даже крупных сетевых операторов — они
повсеместно представлены в павильонах
города.
Если павильон представляет собой капитальное строение, его можно оформить
в собственность. «Постоянными» являются
павильоны, построенные на оформленных
в собственность участках земли, их уже
можно арендовать на длительный период и регистрировать договоры аренды в
УФРС. Это наиболее ликвидные и имеющие
высокий спрос объекты, но их практически
нет на рынке аренды и продажи.
Покупателям
Те, кто рассматривает вариант покупки торгового павильона, должны учитывать гораздо больше факторов, чем арендаторы.
Если павильон является временным сооружением, то это, по сути, не объект недвижимости, и, покупая павильон, вы получаете во владение некое оборудование,
находящееся на земле (которая находится
в аренде, например, у муниципалитета). Договор аренды земельного участка должен
быть переоформлен на нового владельца
павильона. Потребуется заключать дополнительное соглашение или делать уступку
прав по договору аренды.
Чаще всего павильоны, представляющие собой временное строение, продаются посредством продажи фирмы, на
балансе которой он находится и которая
арендует землю, что, в принципе, удобно
тем, кто хочет получить в руки готовый
бизнес, поясняет Алексей Пшенин. Кстати,
предложений по продаже торговых павильонов (некапитальных) как действующего бизнеса сегодня на самарском рынке,
в принципе, немало. Однако, прежде чем
покупать такой объект, следует убедиться в
возможности пролонгирования договора
аренды земли. Кроме того, если предметом
договора является фирма, подчеркивает
Денис Герасимов, директор самарского представительства юридической
компании «Яковлев и Партнеры», обязательно нужно выяснить, нет ли у нее каких-либо задолженностей. Сделать это, на
самом деле, не всегда просто, точный ответ
может дать только полный аудит бизнеса.
Покупка «капитального» павильона
ничем не осложнена и оформляется как
простая сделка купли-продажи объекта
недвижимости.
Комментарий юриста
Денис Герасимов,
директор самарского представительства
юридической компании «Яковлев и Партнеры»:
- Если вы рассматриваете вариант покупки торгового павильона, являющегося временным (не капитальным) строением, то
следует помнить о том, что есть риск лишиться этого объекта,
если у городских властей будут виды на землю в месте, где он находится. Раньше
были случаи, когда на выделенной под временное строение земле люди строили
капитальные сооружения и потом через суд признавали их объектами недвижимости и регистрировали право собственности на них. Сейчас признать право собственности на павильон с временным статусом (после принятия ряда законодательных
инициатив и изменения судебной практики по этом вопросу) почти невозможно.
№ 4 (30) 2010