Обзор торгового сегмента за 4 квартал 2012 года
реклама
Волгоград Февраль 2013 года Обзор торгового сегмента за 4 квартал 2012 года (итоги года) В ЭТОМ ОБЗОРЕ: Основные тенденции 2 Предложение 3 Спрос 5 Ставки аренды и цены 6 Стрит-ритэйл 6 Прогнозы 7 СТР. 2 ОБЗОР ТОРГОВОГО СЕГ МЕНТА ЗА 4 КВАРТАЛ Основные тенденции ТРК «Акварель» ТРК «Комсомолл» В 2012 года рынок торговой недвижимости Волгограда демонстрирует стабильность как в отношении ставок аренды, так и цен продажи, рост которых составил незначительные величины—в пределах темпов роста инфляции. В течение 2012 года было введено около 100000 м2 GBA (51000 м2 GLA). Знаковым событием в торговом сегменте стало открытие в феврале 2012 года 2 очереди суперрегионального ТРК «Комсомолл» 104000 м2 GBA (68000 м2 GLA). Открытие 1 очереди суперрегионального ТРК «Акварель» 121834 м2 GBA (92140 м2 GLA) намечалось на декабрь 2012 года, но было перенесено на весну 2013 года. Это первые ТРК суперрегионального масштаба в городе. За счет ввода в эксплуатацию этих объектов обеспеченность торговыми площадями по Волгограду составит 454 м2 на 1000 жителей (при этом обеспеченность качественными торговыми площадями – 250 м2 на 1000 жителей). По сравнению с другими городами ЮФО и ПФО обеспеченность торговыми площадями очень низкая. Наиболее высоким показателем обеспеченности отличается Краснодар, Самара, Казань и Екатеринбург. В Волгограде при сопоставимой с другими городами-миллионниками средней зарплате обеспеченность торговыми площадями ниже в среднем в 2 раза, что сказывается и на отстающем от других городов уровне оборота розничной торговли. Объем предложения продолжает расти невысокими темпами, при этом средний уровень вакантности сегмента также изменился незначительно, при сохранении довольно ощутимого уровня (в среднем не превышает 10%, при этом в ТЦ с удачной концепцией этот уровень не выше 3%), особенно во вновь вводимых объектах, что связано с нежеланием арендаторов заключать договора аренды на стадии строительства ТЦ. Посещаемость торговых центров стабильна в течение последних лет и подвержена лишь сезонными трендам. Наибольший спрос на торговые площади наблюдается со стороны ритейлеров. Но, в отличие от докризисных лет, когда ритейлеры экстенсивно развивались, операторы теперь более тщательно выбирают наиболее качественные и концептуальные торговые центры. В настоящее время нет предпосылок для значительного роста ставок аренды и цен продажи в 2013 году (предполагается рост в пределах инфляции). Ключевые индикаторы торгового сегмента, итоги года Наименование Значение показателя Общий объем качественных площадей, м2 GLA 463 300 Уровень вакантности, % 5-10% Ввод качественных торговых объектов в 2012 года, м2 GLA 87 475 Планы по вводу качественных торговых объектов в 2013 году, м2 GLA 149 000 ВОЛГОГРАД СТР. 3 Предложение Общий объем предложения в торговом сегменте в течение 2012 года составил 390000 м2 GLA. Из всего объема предложения 44% составляет предложение по аренде, 56% - по продаже. В общем объеме предложения ТЦ относительно стрит-ритэйла мало: 33% против 64%. При этом особенно низкое предложение ТЦ на рынке аренды, что связано с низкой вакантностью качественных ТЦ. Наибольшее количество площадей, предлагаемых к продаже и аренде, находится в Центральном, Дзержинском, Ворошиловском и Красноармейском районах. В предложении Красноармейского района преобладает стрит-ритэйл. В 2012 году было введено 3 торговых центра общей площадью около 51000 м2 GLA, среди которых около 37000 м2 GLA – торговый центр суперрегионального масштаба: 2 очередь ТРК «Комсомолл» 104000 м2 GBA (68000 м2 GLA). В связи со вводом этого объекта обеспеченность торговыми площадями на 1000 жителей выросла на 23,2%. Следует отметить, что этот ТРК, а также планируемый ко вводу ТРК «Акварель», располагаются не в центральных районах города, что свидетельствует о тенденции к децентрализации, наметившейся в сегменте торговой недвижимости. В 2013 года ко вводу заявлено около 183000м2 GLA. Из запланированных ко вводу объектов на качественные торговые объекты приходится 89,6% (52% - 1-2 и 3 очередь ТРК «Акварель» и ТРК «Комсомолл» соответственно). После ввода этих объектов в эксплуатацию обеспеченность торговыми площадями вырастет до 600 м2 на 1000 жителей (что в пересчете на качественные торговые площади – 277 м2). СТР. 4 ОБЗОР ТОРГОВОГО СЕГ МЕНТА ЗА 4 КВАРТАЛ Предложение (продолжение) Наиболее значимые торговые центры, введенные в 2012 году и запланированные ко вводу в 2013 году ВОЛГОГРАД СТР. 5 Спрос По данным Волгоградстата, в период с начала 2012 года потребительский рынок в Волгограде показал увеличение темпов развития по сравнению с 2011 годом. Реальные денежные доходы выросли на 4,3% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года. Потребительские расходы выросли на 10,8%. Средний уровень безработицы сократился на 20,8%. Все это стимулирует рост розничной торговли, оборот которой за 11 месяцев 2012 года вырос на 6,1% (по сравнению с 2011 годом). Положительная динамика основных макроэкономических показателей и рост предложения торговых площадей вызывает развитие ритейлерских сетей, которое в свою очередь, обусловливает увеличения спроса на качественную торговую недвижимость. В 2012 году в город в связи с открытием ТРК «КомсоМолл» пришли такие ритейлеры, как H&M, Zolla, LC Waikiki, Castorama и т.д. По итогам 2 полугодия 2012 года было реализовано примерно 20000м2 GBA торговых площадей. Основной объем поглощенных площадей был продан (60%). Сделки аренды составили 40% от общей площади реализованных помещений. В течение 2012 года средний уровень вакантности в торговых центрах Волгограда в среднем не превышал 10%, при этом в ТЦ с удачной концепцией этот уровень не выше 3%, т.е. свободны 1-3 торговых помещения, на которые, как правило, уже есть претенденты из списков ожидания. В среднем в течение года по рынку уровень вакантных площадей колебался за счет введенных в эксплуатацию ТЦ и помещений стритритэйла, а также перераспределения арендаторов между форматами ТЦ и стритритэйл. Следует отметить наметившуюся тенденцию к переезду ритэйлеров из формата стритритэйла в торговые центры (оставляя за собой только помещения в прайм-местах города), так как в последние годы в городе появились качественные торговые объекты с удавшейся концепцией, имеющие высокие показатели посещаемости. Это привело к росту объемов предложения в сегменте продажи помещений стрит-ритэйла и снижению средневзвешенной цены продажи и ставки аренды. СТР. 6 ОБЗОР ТОРГОВОГО СЕГ МЕНТА ЗА 4 КВАРТАЛ Ставки аренды и цены продажи В 2012 году ощутимого повышения среднего уровня ставок аренды и цен продажи не было зафиксировано. Рост ставок аренды составил не более 1,2%, а цен продажи - не более 4%. Наибольший рост ставок отмечался в Центральном, Ворошиловском и Дзержинском районах города. Новые торговые центры продолжают выходить на рынок, что не дает ставкам аренды и ценам продажи расти. Подобная тенденция вероятнее всего продлится и в 2013 году. Стрит-ритэйл В 2012 году традиционную активность в сегменте стрит-ритэйла проявляли бутики, сети общественного питания, банки, страховые компании – на главных торговых коридорах, продуктовые ритйэлеры – в спальных районах, а также в составе торговых центров. Главные торговые коридоры (пр. Ленина, ул. Рабоче-крестьянская, ул. Рокоссовского, пр. Университетский, ул. 64 Армии, пр. героев Сталинграда, ул. 40 лет ВЛКСМ, ул. Николая Отрады), а также локальные торговые центры микрорайонов (площадь Дзержинского и рынок ТЗР в Тракторозаводском районе, квадрат в Центральном районе, ВТЦ в Ворошиловском районе, 7 ветров, Качинский рынок, Землячки в Дзержинском районе, СХИ, Зеленое кольцо и Тулака в Советском районе, к-р Авангард в Кировском районе, б-р Энгельса и к-р Юбилейный в Красноармейском районе) являются наиболее востребованными среди крупных ритэйлеров. Ул. Рабоче-Крестьянская Пр. Ленина ВОЛГОГРАД СТР. 7 Стрит-ритэйл (продолжение) Торговые помещения на этих улицах пользуются высоким спросом, так как несмотря на большой объем предложения, выбор, как правило, невелик. Во-первых, не все площади физически подходят под требования ритэйлеров (например, имеют сложную планировку). Во-вторых, в связи с ограни- ченностью ввода новых жилых объектов уровень вакантности в торговых коридорах и локальных центрах микрорайонов высок. Все это создает условия для роста арендных ставок в этих местах, несмотря на то, что арендные ставки, как правило, в подобных местах высоки. Средние ставки аренды в помещениях стрит-ритэйла в 4 квартале 2012 года по районам, руб./м2/мес. (с НДС и эксплуатацией) торговая (стритритэйл) торговые коридоры мин макс торговая (стритритэйл) кроме торговых коридоров мин макс Красноармейский 650 1 700 Красноармейский 250 550 Кировский 550 1740 Кировский 200 500 Советский 500 1300 Советский 200 500 Ворошиловский 650 1780 Ворошиловский 250 600 Дзержинский 600 1200 Дзержинский 200 550 Центральный 650 2800 Центральный 200 650 Краснооктябрьский 500 1500 Краснооктябрьский 250 500 Тракторозаводский 550 1100 Тракторозаводский 200 600 Прогнозы В 2013 году ожидается значительный ввод качественной торговой недвижимости за счет ввода в эксплуатацию очередных фаз строительства суперрегиональных ТРК «Комсомолл» и ТРК «Акварель». При этом на фоне высокой активности спроса на качественные торговые площади со стороны ритэйлеров можно прогнозировать дальнейший рост ставок, но, учитывая низкую обеспеченность торговыми площадями в Волгограде, скорее всего, в пределах темпов инфляции. Кроме того, также не следует ожидать значительного роста уровня вакантности, несмотря на планируемое увеличение объемов предложения. Рост предложения в сегменте качественных торговых центров может спровоцировать снижение спроса на формат стрит-ритэйла (кроме торговых коридоров), что в свою очередь, может сказаться на уровне ставок аренды и цен предложения в сторону их уменьшения. Собственники менее успешных торговых объектов проявляют активность в направлении реконцепции и смены арендаторов с целью увеличения их посещаемости и повышения доходности. В торговом сегменте наметилась тенденция к децентрализации торговых площадей, что приведет к развитию новых торговых коридоров и центров притяжения вне центральных кварталов города, что не замедлит сказаться на уровне ставок аренды и ценах продажи на торговые площади в этих местах. Группа Компаний «ТАУН» 400131, Россия, Волгоград, ул. Мира, д.19, офис 132 Телефон: (8442)55-02-30, 33-05-12 Факс: (8442) 33-50-02 Эл. почта: taun@taungk.ru www.taungk.ru Аналитический центр Аналитический центр Группы компаний «ТАУН» оказывает полный комплекс консалтинговых и аналитических услуг в области коммерческой недвижимости начиная от мониторинга рынка и заканчивая разработкой концепций развития земельных участков (проектов). Приоритетным направлением деятельности является комплексный анализ рынка недвижимости, проводимый на основе собственной актуальной и достоверной информации, позволяющей оценить краткосрочные и долгосрочные тенденции, и с учетом влияния различных факторов дать объективный прогноз перспектив развития как рынка в целом, так и отдельных его сегментов. Собственные базы данных по основным сегментам недвижимости, а также профессиональный опыт и надежные деловые связи являются основой для проведения достоверных исследований и гарантией качества предоставляемых аналитических и консалтинговых услуг. Маркетинговые исследования и анализ рынка недвижимости, проведенные специалистами Аналитического центра Группы компаний «ТАУН», помогут вам в стратегическом планировании развития бизнеса, так как интересы многих наших клиентов связаны с арендой и продажей недвижимости. Например, выгодно продать коммерческий объект или сдать его в аренду – важная задача для собственника или управляющей компании. Для эффективного решения таких задач требуется знание рынка аренды коммерческой недвижимости. Поэтому особым вниманием таких клиентов пользуются исследования стоимости и анализ рынка аренды объектов коммерческой недвижимости. Принципы нашей работы: Соответствие самым высоким стандартам Умение дорожить своей репутацией Умение слушать и слышать
