Обзор рынка торговой недвижимости 2 кв. 2015 года
реклама
Особое мнение Вопрос эксперту: Какие основные тенденции спроса и предложения сложились на рынке торговой недвижимости Москвы к середине 2015 года? Торговые сети и даже малый бизнес давят на собственников, почти не торгуются и не идут на уступки - просто объявляют свою ставку и срок договора, а дальше собственник сам думает, сажать такого арендатора или нет. Отделы развития ездят и смотрят помещения, но до контрактов или даже переговоров дело не доходит. Арендодатели, в свою очередь, как всегда любят свои объекты и надеются на светлое будущее, поэтому их главная фишка этого года: «да, я снижу ставку или заключу договор на ваших условиях, но только до конца года или максимум на год». Илья Фокин Директор департамента брокериджа «NAI Becar» Торговая недвижимость Москвы 2-й квартал 2015 г. СВОД ОСНОВНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ РЫНКА Общий объем торговых площадей по итогам 2Q 2015 г., GLA 5 616 тыс.кв.м Динамика объема по сравнению с 1Q 2015 г. +1,8% Введено в эксплуатацию во 2Q 2015 г., GLA 98 тыс.кв.м Динамика ввода по сравнению с 1Q 2015 г. (GLA) -59% Доля вакантных площадей на конец 2Q 2015 г. 6,5% Динамика вакантных площадей по сравнению с 1Q 2015 г. +16,1% (+0,9 п.п. Арендные ставки для якорных арендаторов на конец 2Q 2015 г. без учета НДС и эксплуатационных расходов ($/кв.м/год) Динамика средних арендных ставок для якорных арендаторов по сравнению с 1Q 2015 г. Арендные ставки для торговой галереи на конец 2Q 2015 г. без учета НДС и эксплуатационных расходов ($/кв.м/год) Динамика средних арендных ставок для торговой галереи по сравнению с 1Q 2015 г. Обеспеченность торговыми площадями (GLA) на 1 000 чел. Динамика обеспеченности по сравнению с 1Q 2015г. ) 80-600 -4% 250-3250 0% 469 кв.м +1,8% Общая ситуация на рынке ТРК «MARi» Официальный уровень инфляции в России за I полугодие 2015 г. составил 8,52%. По Москве показатели несколько выше. Так, только за период январь-май 2015 г. индекс потребительских цен в столице достиг 116,6% к аналогичному периоду 2014 г. При этом с начала 2 кв. 2015 г. в РФ отмечается замедление темпов инфляции – ее ежемесячный уровень в апреле-июне 2015 г. не превышал 0,5%, в то время как в начале года он составлял 1,21-3,85%. Относительно 2014 г. произошло снижение таких показателей экономического развития, как индекс промышленного производства (январь-май 2015 г. 87,5% к январю-маю 2014 г.), оборот розничной торговли (90,9%), объем платных услуг населению (95,9%). На конец 2 кв. 2015 г. (30.06.2015) курс доллара составляет 55,52 RUR, что на 5% или 2,94 руб. ниже, чем на конец предыдущего отчетного периода (31.03.2015). ТРЦ «КЛЁН» Общий объем предложения в сегменте качественной торговой недвижимости Москвы на конец 2 кв. 2015 г. составил почти 5,62 млн.кв.м. (GLA), увеличившись за квартал на 1,8%. 1 2-й квартал 2015 г. Торговая недвижимость Москвы Основные события рынка Во 2 кв. 2015 г. состоялось открытие трех торговых комплексов совокупной арендопригодной площадью 98 тыс.кв.м, расположенных в трех округах – ЮВАО, СВАО и ЗАО. ТЦ «Тиара» Среди других заметных событий отчетного периода можно назвать: Состоялось открытие 11-го в Москве центра мелкооптовой торговли «METRO Cash and Carry» (GBA 9,4 тыс.кв.м) ИК «Sponda» продала торговый комплекс «Солнечный рай» в ЗАО (GBA 11,7 тыс.кв.м). Покупателем выступила компания «Horizon Properties». ТЦ «Солнечный рай» Выставлена на продажу торговая галерея «Модный сезон», расположенная в МФК «Москва» (GBA 40,7 тыс.кв.м, ЦАО). Почти половину площадей галереи занимают магазины одежды и обуви премиальных брендов. Вновь перенесен аукцион по продаже 19 тыс.кв.м ЦУМа. Теперь подведение итогов торгов запланировано на вторую половину сентября 2015 г. ТГ «Модный сезон» Власти Москвы выставили на продажу старейший гастроном столицы – «Елисеевский» (5,3 тыс.кв.м). Здание является объектом культурного наследия федерального значения, поэтому новый владелец будет обязан сохранить торговые помещения и неизменность внешнего фасада здания. Среди анонсированных планов по развитию сегмента: «Ikea Shopping Centres Russia» планирует к 2018 г. открыть новый ТК «МЕГА» в Мытищах (GBA 215 тыс.кв.м), а также провести реконструкцию с расширением ТРЦ «МЕГА Химки» и «МЕГА Теплый стан», в результате чего их площади увеличатся на 30%. «Елисеевский» магазин Правительство Москвы утвердило параметры строительства тематического парка развлечений «Остров мечты», который в Нагатинской пойме (ЮАО) планирует возвести ГК «Регионы». Общая площадь парка - 213,2 тыс.кв.м. Также проект предполагает возведение гостиницы (17,9 тыс.кв.м), концертного зала на 5800 мест, 20-зального мультиплекса, ландшафтного парка (32 га), детской яхтенной школы, круизного речного порта. 2 Торговая недвижимость Москвы 2-й квартал 2015 г. Предложение Во 2 кв. 2015 г. на рынке качественной торговой недвижимости Москвы было введено 98 тыс.кв.м (GLA) или 183 тыс.кв.м (GBA) новых площадей в 3-х торговых центрах. По количеству объектов ввод совпадает с показателями предыдущего отчетного периода, а вот по объемам площадей отстает на 59% (по GLA). Объем ввода торговых объектов в I полугодии, GBA, тыс.кв.м объем ввода за 2Q объем ввода за 1Q % от ввода за год 800 60% 52% 700 600 500 39% 38% 40% 328 400 30% 300 200 100 50% 183 545 286 20% 10% 240 0 0% 2013 2014 2015 Объем предложения в целом (GLA), тыс.кв.м 5279 5500 5000 Всего за первые 6 месяцев 2015 г. было введено 545 тыс.кв.м (GBA) или свыше 337 тыс.кв.м (GLA) в 6 объектах, которые пополнили предложение в 6-ти округах: ЮАО, ЮВАО, СЗАО, ЦАО, СВАО и ЗАО. Основные объекты, введенные во 2 кв. 2015 г. Название Формат Округ GBA, тыс.кв.м GLA тыс.кв.м MARi ТРК ЮВАО 135,0 70,0 КЛЁН ТРЦ СВАО 33,0 21,0 Тиара ТЦ ЗАО 15,0 7,0 4451 4500 4000 3000 Совокупный объем ввода за I полугодие 2015 г. оказался на 30% выше, чем за аналогичный период 2014 г., и составил порядка 50% от запланированного на год. 5616 6000 3500 70% от общего объема ввода в отчетном периоде пришлось на суперрегиональный ТРК «MARi» (УК «PRAKTIKA DEVELOPMENT») в Марьино (GLA 70 тыс.кв.м). Среди якорных арендаторов продовольственный супермаркет «Виктория», кинотеатр «Мираж Синема», гипермаркет «Детский мир». 3594 3121 3800 3 Торговая недвижимость Москвы 2-й квартал 2015 г. Спрос Во 2 кв. 2015 г. уровень вакансии в торговых центрах Москвы снова продемонстрировал рост относительно предыдущего отчетного периода и поставил новый рекорд – 6,5%. ТРЦ «Ривьера» Наиболее крупные сделки отчетного периода относятся к аренде в строящихся объектах: Гипермаркет «АШАН Сити» стал первым якорным арендатором в ТРЦ «Ривьера», арендовав почти 10,7 тыс.кв.м на 1-м этаже. К ТРЦ «Ривьера» относится еще одна крупная сделка отчетного периода – предварительный договор аренды на площадь свыше 1,6 тыс.кв.м подписан с гипермаркетом бытовой техники и электроники «М.Видео». Свыше 3,5 тыс.кв.м в ТРЦ «Daily» концерна «SRV» займет гипермаркет «SPAR». На площади почти 1,5 тыс.кв.м в ТРЦ «Zеленопарк» разместится магазин российской сети товаров для дома и интерьера «Уюттера». Коммерческие условия На конец 2 кв. 2015 г. в среднем арендные ставки варьируются в диапазоне 80-600 долл/кв.м/год – для якорных арендаторов; 250-3250 долл/кв.м/год – для торговой галереи. ТРЦ «Daily» Для торговой галереи показатель средней арендной ставки остался примерно на уровне 1 кв. 2015 г., однако изменилась длина ценового предложения. Разброс арендных ставок стал еще более существенным. С одной стороны, появилось больше «дешевых» предложений и ставка 250-400 долл/кв.м/год уже не является исключением. С другой стороны, с уходом арендаторов высвобождаются и более дорогие помещения, на которые собственники официально пока не снижают ставки. Базовые арендные ставки на конец 2 кв. 2015 г. категория якорный арендатор торговая галерея $/кв.м/ год руб./кв.м/ мес. 1 руб./кв.м/ год 80-600 370-2776 4442-33314 250-3250 1157-15038 13881-180453 1 По курсу ЦБ РФ на 30.06.2015 USD 55,5240 3 Торговая недвижимость Офисная Москвы недвижимость 2-й квартал 2015 г. Выводы и прогноз развития Объем ввода во 2 кв. 2015 г. составил 98 тыс.кв.м (GLA), что на 59% ниже показателя в 1 кв. 2015 г. и на 32% ниже показателя за аналогичный период прошлого года. Однако благодаря объектам, введенным в 1 кв. 2015 г., совокупный объем ввода в I полугодии 2015 г. оказался на 30% выше, чем в I полугодии 2014 г. За первые 6 месяцев 2015 г. общий объем предложения вырос на 6,4% (Большая часть нового ввода – свыше 40% - пришлась на ТРЦ «Columbus»). Примеры объектов, планируемых к вводу во II полугодии 2015 г. Название GBA, GLA, тыс.кв.м тыс.кв.м Округ Zеленопарк 140,0 110,0 ЗелАО Славянка 137,0 60,0 ЗАО Полежаевский 114,0 50,0 САО Арендные ставки в долларовом эквиваленте для торговой галереи удалось удержать на уровне 1 кв. 2015 г. Для якорных арендаторов – продолжилось снижение. Бутово Молл 143,0 57,0 ЮЗАО По прогнозам во второй половине 2015 г. высокие темпы ввода торговой недвижимости сохранятся – вместе с тенденцией к децентрализации рынка. На II полугодие запланирован ввод еще целого ряда торговых объектов, в т. ч. региональных и суперрегиональных комплексов площадью свыше 50 тыс.кв.м, многие из которых расположатся за МКАД. До конца года может быть введено еще порядка 700 тыс.кв.м (GBA), что спровоцирует дальнейший рост вакансии в сегменте. Сфера Молл 83,0 60,0 МО РИО 68,9 45,0 НАО Уровень вакансии во 2 кв. 2015 г. установил новый рекорд, повысившись до 6,5%. При этом продолжается активное развитие продуктового ритейла. Так, например, во 2 кв. 2015 г. помимо «METRO Cash and Carry», были открыты два новых супермаркета сети «Лента» (1,7 и 1,4 тыс.кв.м), в «ЦДМ на Лубянке» открылась «Азбука вкуса» (989 кв.м). Примеры крупных сделок по аренде во 2 кв. 2015 г. Бренд Арендованная площадь (кв.м) ТЦ Статус объекта Округ АШАН Сити 10 638 Ривьера строящийся ЮАО SPAR 3 500 Daily строящийся МО М.Видео 1 619 Ривьера строящийся ЮАО Уютерра 1 470 Zеленопарк строящийся ЗелАО Триал-Спорт 1 000 ОранжПарк действующий ЮАО МЕГА Ферма ЛавкаЛавка 750 МЕГА Химки действующий МО 5 Торговая недвижимость Офисная Москвы недвижимость 2-й квартал 2015 г. Движение рынка за 2014-2015 гг. период факт/динамика общий объем, тыс. кв.м новое новое вакантные предложени предложени площади, % е, тыс. кв.м е, шт. средняя арендная ставка, $/кв.м/год якорь галерея факт 4566 1 115 1 3 4,51 100-500 500-3500 динамика 2,6% -48% -63% 7,1% 02 02 факт 4710 144 5 4,58 100-800 500-4500 динамика 3,2% 25% 67% 1,6% 0 0 факт 4895 185 4 5,2 100-800 400-4800 динамика 3,9% 28% -20% 13,5% 0 0 факт 5279 384 9 4,8 100-750 400-3500 динамика 7,8% 107% 125% -7,9% -13% -3% факт 5518 239 3 5,6 80-650 400-2500 динамика 4,5% -38% -67% 16,9% -17% -10% факт 5616 98 3 6,5 80-600 250-3250 динамика 1,8% -59% 0% 16,1% -4% 0% 1Q 2014 2Q 3Q 4Q 2015 1Q 2Q 1В текущем периоде и далее указано значение GLA Колебания верхних и нижних границ связаны колебаниями валютного курса и ротацией предложений по аренде (по объектам). 2 6 На вопросы по отчету ответят: Ольга Шарыгина Рыжкова Елена Директор Департамента маркетинга и консалтинга Главный маркетолог Департамента маркетинга и консалтинга o.sharygina@naibecar.com e.ryzhkova@naibecar.com Компания: NAI Becar – российское подразделение мировой сети NAI Global, одного из лидеров мирового рынка коммерческой недвижимости. Партнерская сеть NAI, основанная в 1978 году, имеет 350 офисов в 55 странах мира. По итогам 2012 года бренд NAI занял 5 место среди мировых брендов на рынке коммерческой недвижимости. NAI Becar имеет фронт-офисы в Москве и Санкт-Петербурге, а также представительства в нескольких городах России. Услуги: - Управление недвижимостью - Эксплуатация объектов - Инвестиции - Инфраструктурные проекты - Зарубежные инвестиции - Консалтинг - Исследования рынка - Оценка - Управление проектами - Аренда - Покупка и продажа - Продвижение объектов Контакты: Санкт-Петербург 194044, Б. Сампсониевский пр., 61, БЦ «Бекар». Тел.: 8 (812) 490-70-01 Москва 125009, Москва, пер. Большой Кисловский, 9 Тел.: 8 (495) 532-04-32 www.naibecar.com
