Предлагается установить, что арендный жилищный фонд
реклама
Концепция законодательных предложений в целях создания условий для развития арендного жилищного фонда Задача разработки новых федеральных законов и внесения изменений в действующие федеральные законы, перечень которых содержится в разделе 1.3 настоящего отчета, может быть решена несколькими способами: 1) разработка одного законопроекта, в рамках которого будут сформулированы все необходимые изменения в федеральные законы, а также сформулированы иные нормы, необходимые для совершенствования законодательного регулирования арендных отношений; 2) разработка отдельных законопроектов о внесении изменений в каждый из указанных федеральных законов, а также, в случае целесообразности, разработка проектов новых законов; 3) разработка пакета законопроектов, в каждом из которых содержится законодательное регулирование, необходимое для решения одной из сформулированных задач по развитию арендного жилищного фонда Российской Федерации. При этом каждый из законопроектов может предусматривать внесение изменений в один или несколько федеральных законов либо представлять собой проект нового закона. Недостатком первого варианта является большой объем и сложная структура законопроекта, что может осложнить процесс его согласования. Недостатком второго варианта является риск потери координации мер законодательного регулирования при согласовании отдельных законопроектов. Представляется, что третий вариант является наиболее адекватным подходом для решения задач по развитию арендного жилищного фонда Российской Федерации. Такой подход предлагается использовать при разработке Концепции законодательных предложений в целях создания условий для развития арендного жилищного фонда (далее – Концепция). 1 Исключением в данном случае является внесение изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации, которые предлагается отразить в отдельном законопроекте в силу сложившейся практики. Предлагается включить в состав пакета законопроектов, направленных на создание условий для развития арендного жилищного фонда, семь законопроектов. Первые три законопроекта являются системообразующими в рамках предлагаемого пакета законопроектов. В остальных четырех законопроектах предлагается решить относительно более частные задачи совершенствования законодательного регулирования арендных отношений в жилищном секторе и государственной поддержки формирования арендного жилищного фонда некоммерческого использования. 1. Федеральный закон «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации и другие законодательные акты Российской Федерации». Данный законопроект направлен на решение двух основных задач: совершенствование общего законодательного регулирования института найма жилого помещения, в том числе установление понятий и регулирование отношений найма жилых помещений в арендных многоквартирных и жилых домах (поправки в Гражданский кодекс Российской Федерации и Жилищный кодекс Российской Федерации); законодательного регулирования нового института некоммерческого найма жилого помещения и соответствующего ему нового вида договора некоммерческого найма (поправки в Жилищный кодекс Российской Федерации). В рамках данного законопроекта также предлагается решить ряд более специальных задач, связанных с общим обеспечением функционирования 2 арендного жилищного фонда. Предлагается внесение изменений в следующие федеральные законы: Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - в части установления обязательной государственной регистрации договора найма жилого помещения, заключенного на срок более года; Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях – в части установления ответственности за нарушение требования государственной регистрации договора найма жилого помещения, заключенного на срок более года; Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" – в части регулирования особенностей ипотеки арендного многоквартирного дома; Федеральный закон от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах"- в части создания условий для привлечения коллективных инвестиций для строительства и управления арендным жилищным фондом; Федеральный закон от 26 марта 2003 года №35-ФЗ «Об электроэнергетике», Федеральный закон от 27 июля 2010 года № 190-ФЗ «О теплоснабжении», Федеральный закон от 7 декабря 2011 года № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» - в части совершенствования тарифной политики при предоставлении коммунальных услуг в арендном жилищном фонде. 2. Федеральный закон «О защите прав нанимателей и наймодателей жилых помещений арендного жилищного фонда» (новый федеральный закон). Данный законопроект направлен на решение задачи совершенствования отношений наймодателя и нанимателя в арендном 3 жилищном фонде. Нормы данного федерального закона призваны развить и детализировать положения главы 35 «Наем жилого помещения» Гражданского кодекса Российской Федерации и потенциально могли бы быть включены непосредственно в текст указанной главы. Однако в целях минимизации изменений, вносимых непосредственно в текст Гражданского кодекса Российской Федерации, и сохранения сбалансированности степени детальности регулирования отдельных видов правоотношений в указанном кодексе предлагается разработка отдельного федерального закона. 3. Федеральный закон «О организациях, выполняющих управляющего арендного специализированных функции застройщика, жилищного фонда некоммерческих собственника и некоммерческого использования» (новый федеральный закон). Данный законопроект направлен на решение задачи регулирования нового вида деятельности специализированных некоммерческих организаций по строительству и управлению арендным жилищным фондом некоммерческого использования. Нормы данного федерального закона должны быть тесно связаны с нормами законодательного регулирования договора некоммерческого найма жилого помещения (в рамках предлагаемых изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации) в части установления специальных требований к наймодателю по такому договору. Поскольку такие нормы будут содержать не только нормы жилищного права, но и, в частности, нормы корпоративного права, предлагается осуществить соответствующее законодательное регулирование в отдельном законопроекте, а не путем внесения изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации. 4. Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, и отдельные законодательные акты Российской Федерации». 4 Данный законопроект направлен на решение задачи по созданию льготных условий предоставления находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в целях реализации проектов государственно-частного партнерства по строительству жилья экономического класса, в том числе арендного жилищного фонда некоммерческого использования. 5. Федеральный закон «О внесении изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации». Данный законопроект направлен на решение задачи налогового стимулирования развития арендного жилищного фонда. 6. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон от 24 июня 2008 г. №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» и другие законодательные акты». Данный законопроект направлен на решение задачи государственной поддержки строительства арендного жилищного фонда некоммерческого использования с участием Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. 7. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства» и другие законодательные акты Российской Федерации». Данный законопроект направлен на решение задачи государственной поддержки строительства арендного жилищного фонда некоммерческого использования с участием Фонда содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства в целях переселения граждан из аварийного жилищного фонда. 5 Ниже следует изложение концепции каждого из предлагаемых законопроектов. 1 Федеральный закон «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации и другие законодательные акты Российской Федерации» Данный законопроект направлен на решение следующих проблем: 1) недоступность арендного жилья для семей со средним уровнем доходов и доходами ниже среднего уровня; 2) существующее законодательство в части регулирования договора найма жилого помещения (глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации) не обеспечивает надлежащую защиту прав сторон договора (нанимателя и наймодателя); 3) неустойчивость института найма жилых помещений в созданном арендном многоквартирном доме, риск продажи всех или части таких квартир для проживания собственников и переход такого дома в категорию кондоминиума со сложной схемой управления; 4) преобладание теневого сектора в частном арендном жилищном фонде, в том числе в связи с отсутствие требования государственной регистрации договоров найма жилых помещений; 5) в действующем законодательстве не определен и не регламентирован некоммерческий наем жилого помещения, при том, что на практике отношения по поводу найма жилого помещения, которые нельзя отнести ни к социальному найму, ни к найму в коммерческих целях, получили широкое распространение; 6) наличие дифференцированных тарифов для различных групп потребителей коммунальных услуг (граждан и юридических лиц, 6 предоставляющих внаем жилые помещения в арендном многоквартирном доме); 7) низкая инвестиционная привлекательность проектов по строительству арендных многоквартирных домов в связи с длительными сроками окупаемости таких проектов и недостаточной заинтересованности институциональных, индивидуальных и коллективных инвесторов в финансировании строительства арендных многоквартирных домов; 8) отсутствие кредитования строительства и приобретения арендных многоквартирных домов. Для решения указанных проблем предлагается в рамках данного законопроекта внести изменения в следующие федеральные законы: Гражданский кодекс Российской Федерации; Жилищный кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях; Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; Федеральный закон от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об марта 2003 года №35-ФЗ «Об инвестиционных фондах"; Федеральный закон от 26 электроэнергетике»; Федеральный закон от 27 июля 2010 года № 190-ФЗ «О теплоснабжении»; Федеральный закон от 7 декабря 2011 года № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении». 7 1.1 Изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации Предлагаются следующие изменения в действующий сегодня Гражданский кодекс Российской Федерации. В случае принятия проекта федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (принят Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в I чтении 27 апреля 2012), предлагаемые изменения подлежат корректировке в соответствии с новыми требованиями. 1. Предлагается установить, что договоры некоммерческого найма жилых помещений в арендных многоквартирных домах и в арендных жилых домах заключаются предусмотренных по основаниям, жилищным на условиях законодательством. и в порядке, Данную норму предлагается отразить в статье 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, дополнив его соответствующей частью. 2. В настоящее время в пункте 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет. Это положение мешает заключать договоры долгосрочного найма жилых помещений на срок более пяти лет. Для снятия препятствий введения такого долгосрочного договора жилого помещения и возможности его дополнительного регулирования специальным федеральным законом целесообразно дополнить пункт 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации положением, согласно которому правила данного пункта не применяются, если иное предусмотрено законом. 3. С целью создания правовых условий сокращения для новых отдельных видов договоров найма жилых помещений периода невнесения нанимателем платы за жилое помещение, установленного в пункте 2 статьи 8 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, наличие которого является основанием для расторжения в судебном порядке по требованию наймодателя таких новых договоров, предлагается установить, что отдельные виды договоров найма жилых помещений могут быть расторгнуты в случае, невнесения нанимателем платы за жилое помещение не за шесть месяцев, как это предусмотрено для договоров найма, а за иной период, установленный законом для таких отдельных видов договоров найма. 4. Для устранения возможности откладывания срока расторжения договора некоммерческого найма жилого помещения, предусмотренных в абзаце 4 пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации по решению суда (в настоящее время - суммарно на срок до двух лет) предлагается дополнить указанную норму положением о том, что указанные в абзаце 4 пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации сроки применяются, если законом не установлено иное. 5. В целях повышения защиты прав наймодателя и нанимателя, а также повышения налоговой дисциплины предлагается в статье 674 Гражданского кодекса Российской Федерации установить требование об обязательной государственной регистрации договора найма жилого помещения и договора некоммерческого найма жилого помещения, заключенных на срок более года. Также предлагается установить, что по заявлению наймодателя или нанимателя в отношении зарегистрированного права собственности наймодателя на жилое помещение, предоставленное внаем по договору найма или договору некоммерческого найма, заключенному на срок менее года, может быть внесена отметка о таком найме. 1.2 Изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации 1. Предложения по совершенствованию общего понятийного аппарата. С целью усовершенствования понятийного аппарата в Жилищном кодексе Российской Федерации предлагается в статье 19 изменить 9 классификацию видов жилищного фонда с использованием новых понятий. Жилищный фонд предлагается разделить на две группы в зависимости от целей использования: 1) арендный жилищный фонд, под которым предлагается понимать совокупность жилых помещений всех видов жилищного фонда за исключением жилищного фонда потребительского использования; 2) жилищный фонд потребительского использования (заменить этим понятием прежнее понятие «индивидуальный жилищный фонд»), под которым предлагается понимать совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования. Такое определение исключает возможность отнесения к жилищному фонду потребительского использования жилые помещения, находящиеся в собственности организаций или публично-правовых образований. Предлагается установить, что арендный жилищный фонд - это совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для предоставления внаем гражданам или в аренду индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам для последующего предоставления гражданам во владение и (или) в пользование по различным видам договоров: договорам найма, договорам некоммерческого найма, договорам социального найма и договорам найма специализированного жилого помещения. При этом арендный жилищный фонд включает в себя: а) жилищный фонд социального использования, под которым предлагается понимать совокупность жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма, договорам некоммерческого найма и договорам безвозмездного пользования; 10 б) специализированный жилищный фонд», под которым предлагается понимать совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Жилищного кодекса Российской Федерации жилых помещений государственного и муниципального жилищных. Этот вид жилищного фонда в настоящее время в изменении регулирования не нуждается и не является предметом настоящей работы; в) жилищный фонд коммерческого использования, под которым предлагается понимать совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, используемых собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования с целью извлечения прибыли путем предоставления во владение и (или) в пользование по договорам найма (в том числе по договорам найма в доходных домах) и по иным возмездным договорам. К жилым помещениям жилищного фонда коммерческого использования предлагается отнести жилые помещения, предоставляемые в пользование по договорам найма жилых помещений, урегулированным гл. 35 Гражданского кодекса Российской Федерации и иными федеральными законами. 2. Предложения по установлению понятийно-терминологического аппарата в отношении нового вида жилых зданий - арендного многоквартирного дома или арендного жилого дома (в том числе в комплексе арендных жилых домов): • под арендным многоквартирным домом предлагается понимать многоквартирный дом, в котором все помещения принадлежат на праве собственности одному лицу и квартиры в котором предоставляются собственником или арендатором во владение и (или) в пользование гражданам либо только по договорам найма жилого помещения, либо только по договорам некоммерческого найма жилого помещения; 11 • под арендным жилым домом предлагается понимать жилой дом, который принадлежит на праве собственности одному лицу и все жилые помещения в котором (части жилого дома, блоки жилого дома блокированной застройки) предоставляются собственником или арендатором во владение и (или) в пользование гражданам либо только по договорам найма жилого помещения, либо только по договорам некоммерческого найма жилого помещения; • под комплексом арендных жилых домов предлагается понимать компактно расположенные на одном земельном участке или на смежных земельных участках арендные жилые дома, принадлежащие на праве собственности одному лицу и все жилые помещения в которых (части жилых домов, блоки жилых домов блокированной застройки) предоставляются собственником или арендатором во владение и (или) в пользование гражданам либо только по договорам найма жилого помещения, либо только по договорам некоммерческого найма жилого помещения 3. Предложения по ограничению оборота жилых и нежилых помещений в арендном многоквартирном доме, арендном жилом доме, в комплексе арендных жилых домов. Для создания условий стабильности пользования гражданами жилыми помещениями на условиях найма, некоммерческого найма жилых помещений целесообразно определить ограничение оборота жилых и нежилых помещений в арендном многоквартирном доме, арендном жилом доме, комплексе арендных жилых домов - путем разрешения продажи либо отчуждения иным образом только арендного многоквартирного дома, арендного жилого дома, всех жилых домов, входящих в состав комплекса арендных жилых домов, в целом и только одному лицу. При соблюдения указанных выше ограничений сохраняется статус арендных многоквартирных домов, арендных жилых домов и комплекса 12 арендных жилых домов. Одновременно в новом разделе Жилищного кодекса Российской Федерации необходимо установить, что переход права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма, некоммерческого найма, не влечет расторжения или изменения договора найма, некоммерческого найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, некоммерческого найма. Тем не менее, полностью запретить собственнику арендного многоквартирного дома, собственнику арендного жилого дома, собственнику комплекса арендных жилых домов отчуждать принадлежащее им имущество невозможно. Поэтому целесообразно в Жилищном кодексе Российской Федерации установить, что отчуждение (продажа либо отчуждение иным образом) жилых помещений и нежилых помещений в арендных многоквартирных домов, арендных жилых домов или комплексе арендных жилых домов разрешается при выполнении в совокупности следующих условий: 1) все жилые помещения в указанных домах свободны от использования гражданами на основании договора найма, некоммерческого найма; 2) орган местного самоуправления, предварительно (не менее чем за один месяц) уведомлен о планируемом отчуждении жилых помещений в арендных многоквартирных домах, арендных жилых домах или комплексе арендных жилых домов; 3) собственник возместил денежный эквивалент полученных им установленных законодательством субъектов Российской Федерации или муниципальными правовыми актами мер государственной и (или) муниципальной поддержки, если условием такой поддержки является запрет на отчуждение жилых помещений в течение определенного периода времени 13 и решение об отчуждении жилых помещений принято в течение этого периода. Кроме того, продажа жилых помещений и нежилых помещений в арендных многоквартирных домов, арендных жилых домов или комплексе арендных жилых домов допускается в случае обращения взыскания на такое имущество по решению суда. 4. Предложения по регулированию договора некоммерческого найма жилого помещения. Для регулирования договора некоммерческого найма жилого помещения, в том числе договора долгосрочного некоммерческого найма жилого помещения, предлагается дополнить Жилищный кодекс Российской Федерации новым разделом IV.1 «Жилые помещения, предоставляемые по договорам некоммерческого найма». Существенными условиями договора некоммерческого найма жилого помещения предлагается определить: • предмет договора (общее требование, установленное а. 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации); • стороны договора; • жилое помещение, являющееся объектом найма, отвечающее установленным требованиям; • порядок определения размера платы за жилое помещение и его изменения; • срок действия договора; • перечень членов семьи нанимателя жилого помещения. 14 Предлагается сформулировать предмет договора некоммерческого найма жилого помещения следующим образом: по договору некоммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом. Для определения нанимателя, как стороны договора некоммерческого найма жилого помещения, предлагается относить к ним граждан, которые не являются в соответствии с установленным Жилищным кодексом Российской Федерации порядком малоимущими гражданами и имеющими приходящиеся на каждого члена семьи доходы и подлежащее налогообложению имущество, находящееся в собственности такого нанимателя и членов его семьи, размер которых не превышает установленного законом соответствующего субъекта Российской Федерации уровня. Целесообразно установить, что определение указанного уровня доходов и стоимости имущества осуществляется органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации. Такой уровень доходов и стоимости имущества должен устанавливаться в зависимости от возможности приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств. Если органы государственной власти субфедерального уровня не установили законом субъекта Российской Федерации порядок определения указанного уровня доходов и стоимости имущества, то установление такого уровня может осуществляться органами местного самоуправления. Органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе установить иные категории граждан, которые могут быть нанимателями по договору некоммерческого найма жилого помещения. К 15 таким категориям, например, могут быть отнесены граждане, имеющие профессии или занимающие должности в сферах деятельности, имеющих приоритетное значение для социально-экономического развития субъекта Российской Федерации или муниципального образования, в том числе работники бюджетной сферы. В качестве наймодателя по договору некоммерческого найма жилого помещения предлагается определить: • действующие от имени субъекта Российской Федерации уполномоченные органы государственной власти субъекта Российской Федерации; • действующие от имени муниципального образования любого уровня органы местного самоуправления; • организации, уполномоченные органами государственной власти или органами местного самоуправления выступать в качестве наймодателя; • специализированные некоммерческие организации, действующие на основании специального федерального закона; • (например, иные в организации, случае в реализации случаях, предусмотренных проектов законом государственно-частного партнерства, в рамках которых земельные участки предоставляются для строительства арендных многоквартирных или арендных жилых домов (комплексов арендных жилых домов) по результатам аукционов при условии предоставления жилых помещений в построенных домах по договору некоммерческого найма и по цене, не превышающей цены, определённой по результатам таких аукционов). Объектом найма по договору некоммерческого найма жилого помещения должно быть жилое помещение в арендном многоквартирном 16 доме, арендном жилом дом, все жилые помещения в которых предоставляются по договору некоммерческого найма. При определении прав и обязанностей наймодателя и нанимателя жилого помещения, предоставляемого по договору некоммерческого найма необходимо установить, что к такому договору применяются правила части 3 статьи 60, статьи 61, части 1 статьи 63, статей 64 – 66, пунктов 1, 3 и 5 части 1 и частей 2 – 4 статьи 67, статей 68 – 71 и 80 Жилищного кодекса Российской Федерации. Предлагается установить, что договор некоммерческого найма жилого помещения заключается на срок, например, не менее трех лет и не более десяти лет. Предложения об установлении срока действия договора некоммерческого найма требует дополнительного анализа. Целесообразно установить, что при согласии наймодателя договор некоммерческого найма жилого помещения может быть заключен на срок не менее одного года. Наймодатель не вправе отказать в заключении договора некоммерческого найма на срок до десяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается не заключенным. Предлагается установить, что размер платы за жилое помещение, предоставленное по договору некоммерческого найма, согласовывается наймодателем с органом местного самоуправления и устанавливается наймодателем в договоре некоммерческого найма в размере возмещения инвестиционных затрат наймодателя на строительство арендного многоквартирного дома, арендного жилого дома или комплекса арендных жилых домов, а в случае предоставления наймодателю земельного участка в целях строительства арендного многоквартирного дома, арендного жилого дома или комплекса арендных жилых домов - по цене, определённой по результатам аукциона по предоставлению такого земельного участка. 17 Размер платы за жилое помещение, предоставленное по договору некоммерческого найма, ежегодно не позднее 1 декабря текущего года индексируется наймодателем в соответствии с изменением установленной величиной индекса потребительских цен (базовая инфляция) в соответствующем субъекте Российской Федерации. Величина индекса потребительских цен по субъектам Российской Федерации, устанавливаемая территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по субъекту Российской Федерации, обеспечит индексацию до начала очередного календарного года. Предлагается публиковать информацию об установленном индексе потребительских цен (базовой инфляции) в официальных печатных средствах массовой информации, в которых публикуются акты органов государственной власти субъекта Российской Федерации. Размер платы за коммунальные услуги определяется в общем порядке в соответствии со статьей 157 Жилищного кодекса Российской Федерации. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Предлагается также дополнить статью 159 Жилищного кодекса Российской Федерации, установив что органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления вправе предоставлять некоммерческого нанимателям найма жилых субсидии на помещений оплате жилых по договорам помещений и коммунальных услуг в порядке и на условиях, установленных нормативными правовыми соответственно актами субъектов Российской Федерации и муниципальными правовыми актами. Управление арендным многоквартирным домом, арендными жилыми домами и комплексом арендных жилых домов осуществляется по решению 18 их собственника путем заключения договора управления многоквартирным домом или договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту арендного многоквартирного дома, арендных жилых домов или комплекса арендных жилых домов с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. При этом положения статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются к заключаемому наймодателем договору управления с учетом особенностей, вытекающих их принадлежности управляемого объекта недвижимости одному лицу. Предлагается при регулировании вопросов расторжения договора некоммерческого найма жилого помещения установить, что наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор некоммерческого найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Целесообразно установить, что в судебном порядке договор некоммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя в случаях: • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев; • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Кроме того, необходимо указать, что договор некоммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: • если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; • в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 19 Также предлагается установить, что если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор некоммерческого найма жилого помещения. В случае расторжения договора некоммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда без предоставления иного жилого помещения. 1.3 Изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 1. В целях установления особенностей государственной регистрации права собственности на жилое здание, которое является арендным многоквартирным домом или жилым домом, регистрации ипотеки на такое здание предлагается дополнить Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» статьей 23.1 предусмотрев, что: 1) при государственной регистрации прав на арендный многоквартирный дом, арендный жилой дом в графу «Особые отметки» Единого государственного реестра прав вносится запись о том, что такой дом является арендным многоквартирным домом, арендный жилым домом, что влечет за собой ограничения по отчуждению жилых помещений в таких домах, которые предлагается установить в Жилищном кодексе Российской Федерации (см. раздел 2.1.2 настоящей Концепции); 20 2) государственная регистрация права на жилые помещения в арендном многоквартирном доме или арендном жилом доме не проводится, за исключением случаев, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 2. В целях реализации предлагаемой меры по установлению в Гражданском кодексе Российской Федерации требования об обязательной государственной регистрации договора найма жилого помещения и договора некоммерческого найма жилого помещения, заключенных на срок более одного года, а также по возможности внесения отметки о найме в отношении зарегистрированного права собственности наймодателя на жилое помещение, предоставленное внаем по договору найма жилого помещения или договору некоммерческого найма жилого помещения, заключенному на срок менее одного года, предлагается дополнить Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» статьей 26.1, предусмотрев особенности государственной регистрации договоров найма жилых помещений и договоров некоммерческого найма жилых помещений, в том числе установить, что: 1) с заявлением о государственной регистрации договора найма или некоммерческого найма жилого помещения может обратиться одна из сторон такого договора; 2) договор найма или некоммерческого найма жилого помещения регистрируется как обременение прав наймодателя соответствующего помещения, а при регистрации договора найма, некоммерческого найма жилого помещения в арендном многоквартирном доме или арендном жилом доме - как обременение прав наймодателя на такой арендный дом; 3) для регистрации договора найма или некоммерческого найма жилого помещения предоставляется только заявление и указанный договор, не требуется предоставление кадастрового паспорта такого помещения; 21 4) на государственную регистрацию договора найма, некоммерческого найма жилого помещения в арендном многоквартирном доме или арендном жилом доме также предоставляется план такого дома с указанием на таком плане номера жилого помещения, которое предоставляется внаем; 5) регистрация договора найма или некоммерческого найма жилого помещения осуществляется не позднее пяти дней после предоставления заявления; 6) внесение отметки о найме в отношении зарегистрированного права собственности наймодателя на жилое помещение, предоставленное внаем по договору найма жилого помещения или договору некоммерческого найма жилого помещения, заключенному на срок менее года, осуществляется по заявлению наймодателя или нанимателя в течение дня предоставления заявления. 1.4 Изменения в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях В целях реализации предлагаемой меры по установлению в Гражданском кодексе Российской Федерации требования об обязательной государственной регистрации договора найма жилого помещения и договора некоммерческого найма жилого помещения, заключенных на срок более одного года, предлагается внесение изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, устанавливающих ответственность наймодателей за нарушение требования об обязательной государственной регистрации договоров найма, некоммерческого найма жилых помещений. Размер такой санкции предлагается установить на том же уровне, что и административная арендатором или ответственность иным за несоблюдение пользователем собственником, установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним. 22 Предлагается дополнить статью 19.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях новой частью, в которой установить, что нарушение установленных законодательством Российской Федерации требований об обязательной государственной регистрации договоров найма, некоммерческого найма жилых помещений, заключенных на срок более года, влечет наложение административного штрафа на наймодателей: граждан - в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей, на должностных лиц - от трех тысяч до четырех тысяч рублей, а на юридических лиц - от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей. 1.5 Изменения в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Для обеспечения возможности ипотеки арендного многоквартирного дома или жилого дома в целях обеспечения кредита (займа), предоставленного на строительство или приобретение такого здания, предлагается дополнить Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" статьей 77.1, предусмотрев в ней особенности ипотеки при строительстве или приобретении арендных многоквартирных домов или арендных жилых домов за счет кредита банка, иной кредитной организации, целевого займа, в том числе установить, что: 1) арендный многоквартирный дом или арендный жилой дом, приобретенный либо построенный полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного дома, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 2) жилые помещения в таком арендном многоквартирном доме или арендном жилом доме предоставляются по договору найма, некоммерческого найма без согласия залогодержателя; 23 3) в случае обращения взыскания на арендный многоквартирный дом или арендный жилой дом по решению залогодержателя производится продажа либо такого дома, либо жилых помещений в таком доме, в отношении которых не заключен договор найма, некоммерческого найма. 1.6 Изменения в Федеральный закон "Об инвестиционных фондах" В целях реализации мер налогового стимулирования в отношении ЗПИФ недвижимости, целью которых является получение дохода от сдачи внаем жилых помещений арендного жилищного фонда, а также включения расходов таких ЗПИФ недвижимости на брокерские услуги (которые могут составлять 1/12 арендных поступлений от предоставления внаем жилых помещений) в расходы, связанные с доверительным управлением имуществом паевого инвестиционного фонда, подлежащие оплате за счет имущества паевого инвестиционного фонда, предлагается изложить пункт 1 статьи 41 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" в следующей редакции: «1. Вознаграждения управляющей компании, специализированного депозитария, лица, осуществляющего ведение реестра владельцев инвестиционных паев, оценщика и аудитора, брокера выплачиваются за счет имущества акционерного инвестиционного фонда и имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и их сумма не должна превышать 10 процентов среднегодовой акционерного инвестиционного фонда стоимости чистых активов и чистых активов паевого инвестиционного фонда. Порядок расчета среднегодовой стоимости чистых активов акционерного инвестиционного фонда и чистых активов паевого инвестиционного фонда определяется федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.». В дальнейшем для реализации данной меры предлагается также внести следующие изменения в приказы Федеральной службы по финансовым рынкам: 24 1) приказ Федеральной службы по финансовым рынкам от 28 декабря 2010 г. N 10-79/пз-н «Об утверждении Положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов»: дополнить пункт 1.2 подпунктом 9.1 следующего содержания: «9.1. арендный жилищный фонд»; в пункте 1.3 установить, что инвестиционные фонды, относящиеся к категориям фондов долгосрочных прямых инвестиций, арендных жилищных фондов могут быть только закрытыми паевыми инвестиционными фондами; 2) приказ Федеральной службы по финансовым рынкам от 28 февраля 2008 г. N 08-7/пз-н "Об утверждении Перечня расходов, связанных с доверительным управлением имуществом, составляющим активы акционерного инвестиционного фонда, или имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд" дополнить нормой, предусматривающей, что к расходам, связанным с доверительным управлением имуществом, составляющим закрытый паевой инвестиционный арендный жилищный фонд, также относятся расходы на брокерские услуги. 1.7 Изменения в Федеральный закон «Об электроэнергетике», Федеральный закон «О теплоснабжении», Федеральный закон «О водоснабжении и водоотведении» Предлагается внесение изменений в федеральные законы, регулирующие деятельность ресурсоснабжающих организаций в части расчетов за коммунальные ресурсы, приобретаемые у них организациями или индивидуальными предпринимателями, являющимися собственниками или арендаторами арендных домов, предоставляющими жилые помещения в таких домах в пользование по договорам найма, некоммерческого найма и являющимися исполнителями коммунальных услуг в отношении таких жилых помещений. 25 Предлагается внести в Федеральный закон от 26 марта 2003 года № 35ФЗ «Об электроэнергетике», Федеральный закон от 27 июля 2010 года № 190-ФЗ «О теплоснабжении», Федеральный закон от 7 декабря 2011 года № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» дополнения, установив, что в случае, если организация (индивидуальный предприниматель), являющаяся собственником или арендатором арендного дома и предоставляющая жилые помещения в таком доме в пользование по договорам найма, некоммерческого найма, выступает исполнителем коммунальных услуг потребителям, пользующимся такими жилыми помещениями, то приобретение такой организацией (индивидуальным предпринимателем) холодной воды, горячей воды, услуг водоотведения, электрической энергии, газа и тепловой энергии осуществляется по тарифам, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации и используемым для расчета размера платы за коммунальные услуги гражданами. 2 Федеральный закон «О защите прав нанимателей и наймодателей жилых помещений арендного жилищного фонда» Необходимость разработки данного законопроекта связана с тем, что существующее законодательство в части регулирования договора найма жилого помещения (глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации) не обеспечивает надлежащую защиту прав сторон договора (нанимателя и наймодателя) и носит достаточно общий характер. При этом другие законодательные акты, регулирующие правоотношения по поводу найма и аренды жилого помещения, в современном российском законодательстве отсутствуют. Глава 35 ГК РФ «Наем жилого помещения» состоит из 18 статей, регулирующих следующие аспекты правоотношений: форма договора; срок договора; 26 обязанности наймодателя и нанимателя; вселение иных граждан в жилое помещение; перемена лиц в обязательствах по поводу найма жилого помещения; преимущественное право заключения договора на новый срок; условия расторжение договора. Указанные аспекты правоотношений урегулированы в достаточно общем виде: более 2/3 всех статей (13) рассматриваемой главы содержат не более двух частей. В отличие от российского законодательства законодательство зарубежных стран характеризуется качественно иным уровнем детализации регулирования отношений поводу найма жилого помещения1. В современном российском законодательстве не регулируются (или регулируются в явно недостаточной степени) такие аспекты правоотношений как срок уведомления о намерении расторгнуть договор найма со стороны наймодателя, порядок пересмотра цены договора, возможность требования задатка (гарантийного депозита), порядок разрешения споров и т.п. Одной из проблем является недостаточная детализация регулирования отношений по поводу найма жилого помещения. В результате законодательство в части договора найма жилого помещения сегодня не обеспечивает защиту прав сторон такого договора, незащищенность участников отношений на действующем рынке найма жилья находится на критическом уровне, и, это является одной из причин того, что арендный сектор находится в теневой зоне (с доходов от предоставления жилья внаем не уплачиваются налоги). 1 Например, в Великобритании Housing Act 1998 года, регулирующий указанные отношения, насчитывает около 140 статей, не считая многочисленных приложений. Закон о внесении изменений в законодательство о взаимоотношениях домовладельцев и нанимателей в Новой Зеландии насчитывает 98 статей. Относительно «компактный» закон о взаимоотношениях домовладельцев и нанимателей в штате Аризона (США) насчитывает около 50 статей, каждая из которых содержит достаточно развернутое правовое регулирование. 27 Принятие специального закона о защите прав нанимателей и наймодателей жилых помещений арендного жилищного фонда нацелено на урегулирование взаимоотношений сторон договора долгосрочного найма жилого помещения (договора найма), защиту интересов сторон договора найма. Для достижения указанной цели предлагается в тексте закона урегулировать следующие аспекты взаимоотношений сторон договора найма жилого помещения: регулирование прав и обязанностей наймодателя и нанимателя; способы решения спорных вопросов; формы защиты прав нанимателя и наймодателя; сроки арендного договора (установление стандартного (минимального) срока договора); возможность и условия досрочного расторжения договора; условия возобновление арендного договора; регулирование уровня арендной платы при заключении договора; порядок изменения арендной платы; требования и условия гарантийного депозита или другого обеспечения со стороны нанимателя; требования и условия внесения задатка нанимателем. Для решения указанных задач предлагается следующая структура законопроекта. 1. Общая часть Данный раздел включает определение предмета, который регулируется настоящим законом, в частности следует указать, что закон нацелен на регулирование отношений между нанимателем и наймодателем при найме 28 жилья. В этом разделе должны также содержаться основные понятия, используемые законом: наниматель, наймодатель, договор найма, плата за наем жилого помещения и др. 2. Права и обязательства наймодателя Положения данного раздела конкретизируют положения статей 682, 683, 684, 687, 688 Главы 35 ГК РФ в части вопросов: установления уровня арендной платы; регулирования пересмотра арендной платы; наличия гарантийного депозита; регулирования срока договора найма, условий его пролонгации; досрочного расторжения договора найма. Необходимость дополнительного законодательного регулирования связана с тем, что регулирование правоотношений по поводу найма жилого помещения в Главе 35 ГК РФ отличается явным дисбалансом в сторону приоритетной защиты прав нанимателя. В целях регулирования уровня арендной платы в некоммерческом секторе арендного жилья предлагается в закон ввести положение, дополняющее согласно статью предусматривается 682 введение Главы 35 ГК ограничения на РФ, максимальный которому уровень арендной платы, которую может установить наймодатель некоммерческого арендного жилья, построенного с использованием мер государственной поддержки. Кроме того, предлагается конкретизировать процедуры пересмотра арендной платы, т.е. изменения уровня платы за наем в течение срока действия договора найма2. В действующей редакции статьи 682 Главы 35 ГК РФ содержится следующее положение «Одностороннее изменение размера 2 Вопросы пересмотра уровня арендной платы регулируются законодательством многих зарубежных стран 29 платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором». В целях защиты интересов нанимателей от возможности произвольного и необоснованного пересмотра арендной платы, обеспечения стабильности и предсказуемости финансовых условий обслуживания арендуемого жилья для нанимателя в законе предлагается установить регулирование частоты пересмотра уровня арендной платы и допустимый уровень изменения платежа. Предполагается ограничить частоту пересмотра арендной платы, предусмотрев возможность изменения уровня арендной платы не чаще одного раза в год. Причем законом предлагается установить, что дата и уровень пересмотра арендной платы должны фиксироваться в договоре найма и стать его существенными условиями. Договор найма должен содержать в обязательном порядке информацию о том, на основе какого индекса может быть изменена арендная плата, а также источник его опубликования3. В дополнении к такому индексу в договор предлагается включить пункт, устанавливающий максимальный допустимый размер ежегодного увеличения уровня арендной платы. Еще одним существенным условием договора найма должно стать обязательство наймодателя по предупреждению нанимателя о намерении повысить арендную плату и о новой величине арендной платы за два месяца до предусмотренной договором даты пересмотра. Предлагается включить в закон новый инструмент – гарантийный депозит. Введение такого инструмента позволит обеспечить большую защиту интересов наймодателя, гарантию своевременного получения арендных платежей, повышение заинтересованности в расширении арендного бизнеса для частных компаний. 3 Изменение уровня арендной платы может быть связано с такими официальными индексами, как индекс потребительских цен, индекс изменения доходов населения. В отдельных зарубежных странах применяется индекс изменения рыночной ставки арендной платы, который официально публикуется 30 Учитывая опыт зарубежных стран с развитым жилищным арендным сектором, предлагается включить в закон право для наймодателя требовать от нанимателя внесения гарантийного депозита. При этом должны быть установлены ограничения на максимальную величину гарантийного депозита, зафиксирован порядок возврата и использования средств депозита. Сумма гарантийного депозита устанавливается договором. В законе предлагается определить: максимальную сумму гарантийного депозита: в размере одного месячного арендного платежа4; способы хранения средств гарантийного депозита: средства размещаются на сберегательном счете с соответствующим начислением процентов (заключается договор вклада, содержащий условия хранения и возврата средств гарантийного депозита5); возможности и направления использования средств гарантийного депозита: покрытие убытков при нарушении платежной дисциплины со стороны нанимателя; покрытие затрат на необходимый ремонт недвижимости при завершении арендного договора и др.; процедуру возврата средств гарантийного депозита: средства гарантийного депозита с процентами возвращаются нанимателю при завершении срока договора, при условии, что наниматель выполнил все свои обязательства по арендному договору. Предлагается внести в закон положения, корректирующие статьи 683, 684 и 687 ГК РФ. Согласно данным статьям договор найма жилого 4 Можно рассмотреть вариант – 2 месячных арендных платежа. В зарубежных странах сумма гарантийного депозита варьируется от 1 до 6 месячных арендных платежей 5 В практике зарубежных стран гарантийный депозит хранится на специальном счете с особым режимом использования 31 помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет, и наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок. Предполагается включит в закон нормы, регулирующие срок договора найма: минимальный и максимальный сроки договора, условия пролонгации договора, условия досрочного расторжения договора найма. Для долгосрочных договоров найма жилого помещения целесообразный минимальный срок составляет один год. Максимальный срок договора следует увеличить и предусмотреть возможность превышения установленного в настоящее время срока договора за пределы 5 лет. При этом при сроке договора, превышающем 5 лет, права нанимателя по заключению договора на новый срок могут быть ограничены по сравнению с сегодняшней ситуацией. Статья 684, регулирующая преимущественное право наймодателя по заключению договора на новый срок, достаточно жестко ограничивает права наймодателя по смене нанимателя. Для долгосрочных договоров найма целесообразно эту сторону взаимоотношений нанимателя и наймодателя оставит на усмотрение сторон договора, предоставив наймодателю возможность включения в договор условия о прекращении найма жилого помещения нанимателем по истечении срока договора. Важным регулируемым параметром является возможность и условия досрочного расторжения договора. Из анализа положений статьи 687, регулирующей расторжение договора найма по инициативе наймодателя, следует, что наниматель может на законных основаниях проживать в нанимаемом жилом помещении, не внося предусмотренные договором найма платежи, до двух с половиной лет: иск о расторжении договора может быть подан после невнесения платежей в течение шести месяцев, после чего суд вправе предоставить нанимателю год для устранения выявленных нарушений, после чего принять решение о выселении, отсрочив его вступление в силу еще на один год. Причем наймодатель может расторгнуть договор найма только в судебном порядке. 32 Очевидно, что в таких условиях наймодатель не заинтересован в официальном заключении договора найма и его регистрации. Представляется необходимым законом дополнить условия досрочного расторжения договора найма по инициативе наймодателя следующими положениями: установление возможности для наймодателя досрочно расторгнуть договор найма без судебной процедуры по причинам, содержащимся в законе; эта возможность должна быть оговорена договором найма; причины, по которым наймодатель может досрочно расторгнуть договор найма: продажа арендного жилья или невыполнение нанимателем своих обязательств по договору (просрочка арендного платежа более, чем на два месяца; содержание жилья в ненадлежащем виде; причинение вреда жилью); обязательство наймодателя уведомлять нанимателя о досрочном расторжении договора найма по указанным выше причинам за определенный законом срок (за 6 месяцев); установление запрета на досрочное расторжение договора найма без указания причин6. 3. Права и обязательства нанимателя В данный раздел целесообразно включить положения, касающиеся: условий досрочного расторжения договора найма по инициативе нанимателя (их корректировка по отношению к действующему законодательству); условий пролонгации договора найма по желанию нанимателя; 6 В качестве альтернативы может быть рассмотрен вариант, при котором при досрочном расторжении договора найма без существенных причин наймодатель выплачивает компенсацию в установленной сумме (к примеру, 3-6 месячных арендных платежей, а также покрытие затрат на переезд нанимателя в другое жилье). 33 обязательств по выполнению условий договора найма в части своевременного внесения арендной платы, а также по пользованию и содержанию жилья. Законом следует конкретизировать статью 687 в части права нанимателя на досрочное расторжение долгосрочного договора найма. В качестве ограничения может быть включена норма, предусматривающая возможность досрочного расторжения долгосрочного договора только через один год проживания в этом арендном жилье. Если же наниматель намерен расторгнуть договор в течение первого года проживания в арендуемом жилье (без веских причин), то следует предусмотреть компенсацию им убытков наймодателю в сумме 2 месячных арендных платежей. Также в законе следует предусмотреть условия, при которых допустимо сокращение срока уведомления нанимателем наймодателя о намерении досрочно расторгнуть долгосрочный договор найма до 1 месяца 7 и возможно расторжение договора в течение первого года найма без внесения компенсационных платежей при наличии веских причин: потеря работы, вынужденный переезд, состояние здоровья и т.п. Еще одной формой обеспечения интересов нанимателя может быть предложена защита нанимателей от выселения из арендуемого жилья в неблагоприятные с точки зрения погодных условий месяцы. В законе должны быть отражены обязательства нанимателя по своевременной оплате арендных платежей и ответственность за нарушения графика платежей вплоть до расторжения договора найма при установленном сроке просрочки платежа (невнесение 2 и более ежемесячных арендных платежей8). Также необходимо предусмотреть основные требования к нанимателю по пользованию и содержанию жилья, а также санкции за 7 Сейчас в соответствии со статьей 687 ГК РФ наниматель должен предупреждать наймодателя о намерении расторгнуть договор найма за три месяца 8 Что жестче по сравнению со статьей 687 ГК РФ, в которой расторжение в судебном порядке предусмотрено при невнесении нанимателем платы за жилое помещений за шесть месяцев 34 ненадлежащее содержание арендуемого жилья (компенсация убытков наймодателя, связанных с устранением последствий ненадлежащего использования жилья; досрочное расторжение договора найма). 4. Вопросы текущего и капитального ремонта Статья 681 ГК РФ содержит важную норму о том, что обязанности по текущему ремонту жилого помещения лежат на нанимателе, а обязанности по капитальному ремонту – на наймодателе. Однако в условиях отсутствия четких разграничений между текущим ремонтом и, так называемым, выборочным капитальным ремонтом в существующей нормативной правовой базе, ограничиться столь общей формулировкой представляется явно недостаточным9. 5. Способы разрешения спорных и конфликтных ситуаций В закон необходимо включить положения, отражающие способы разрешения спорных вопросов, возникающих в процессе взаимоотношений наймодателя и нанимателя. Судебная процедура, предусмотренная Главой 35 ГК РФ, должна быть дополнена применением альтернативной процедуры урегулирования споров с участием в качестве посредника независимого лица - медиатора10. Такая процедура необходима в целях быстрого и эффективного разрешения споров. В договоре найма следует предусмотреть пункт о применении процедуры медиации. Предлагается использование процедуры медиации предусмотреть в следующих случаях: при несогласии одной из сторон на досрочное расторжение договора найма; при спорах, касающихся пересмотра уровня арендной платы; 9 В германском законодательстве к обязанности нанимателя относится ремонт, стоимость которого не превышает 100 евро. 10 В соответствии с федеральным законом от 27 июля 2010 г. № 193-ФЗ «Об альтернативной процедуре урегулирования споров с участием посредника (процедуре медиации)" 35 при спорах, связанных с ответственностью стороны договора найма, наступающей при нарушении условий договора. 3 Федеральный закон «О специализированных некоммерческих организациях, выполняющих функции застройщика, собственника и управляющего арендного жилищного фонда некоммерческого использования» Необходимость отсутствием в разработки российском данного законопроекта законодательстве связана с регулирования специализированных некоммерческих жилищных организаций (а также коммерческих организаций с ограниченной нормой прибыли) в секторе арендного жилья. Такое законодательное регулирование необходимо для защиты жилищных прав и законных интересов граждан, проживающих в жилых помещениях, предоставленных такими организациями на условиях некоммерческого найма (как правило, это граждане с невысоким уровнем дохода), а также государственной обеспечения (муниципальной) прозрачности поддержки, расходования оказываемой средств таким организациям и эффективности использования средств такой поддержки. При этом, как показывает опыт европейских стран11, где накоплен значительный опыт законодательного регулирования деятельности таких организаций, такое регулирование осуществляется путем установления специальных требований к таким организациям, а не путем специального корпоративного регулирования данного типа организаций. Представляется, что в современных российских условиях такой тип законодательного регулирования также является наиболее приемлемым. Предлагается установить, что любая некоммерческая организация корпоративного типа (не основанная на членстве) может получить статус 11 См. Отчет Института экономики города о работе по теме «Разработка и обоснование комплекса мер, направленных на развитие арендного жилищного сектора в России» в рамках договора № 02/776-12 36 специализированной некоммерческой организации, выполняющей функции застройщика, собственника некоммерческого и использования управляющего (далее также жилищного – фонда специализированная некоммерческая организация) при условии соблюдения требований, которые должны являться предметов регулирования данного федерального закона. В соответствии с действующим российским законодательством, указанным условиям отвечают следующие виды некоммерческих организаций: учреждения (государственные, муниципальные и частные); фонды; автономные некоммерческие организации; государственные корпорации; государственные компании. Регулирование деятельности некоммерческих организаций осуществляется в настоящее время в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях", федерального закона от 3 ноября 2006 г. N 174-ФЗ "Об автономных учреждениях" и других законодательных актов Российской Федерации. В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях", положения указанного федерального закона применяются «по отношению ко всем некоммерческим организациям, созданным или создаваемым на территории Российской Федерации, постольку, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом и иными федеральными законами». Представляется, что данная норма позволяет установить в предлагаемом законопроекте дополнительные требования к некоммерческим организациям указанных типов в целях получения статуса специализированной некоммерческой 37 организации, выполняющей функции застройщика, собственника и управляющего жилищного фонда некоммерческого использования. Предлагается следующая структура законопроекта. 1. Общие требования к специализированной некоммерческой организации. Предлагается установить следующие основные требования к специализированным некоммерческим организациям: основной целью деятельности организации, зафиксированной в уставных документах, должно быть строительство (приобретение) арендных многоквартирных и жилых домов (комплексов арендных жилых домов с целью предоставления по договорам некоммерческого найма; отсутствие недоимки по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации за последний завершенный отчетный период в размере свыше 25 процентов балансовой стоимости активов по данным бухгалтерской (финансовой) отчетности за последний завершенный отчетный период; отсутствие признаков банкротства; лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа, председателя коллегиального исполнительного органа юридического лица должно иметь высшее профессиональное образование и опыт работы в течение не менее пяти лет; наличие в штате специализированной некоммерческой организации работников, имеющих высшее экономическое, строительное или юридическое образование и опыт работы в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий 38 для строительства, архитектурно-строительного проектирования не менее двух лет. 2. Допустимые виды деятельности специализированных некоммерческих организаций Предлагается установить, что к дополнительным видам деятельности специализированных некоммерческих организаций относятся следующие: предоставление коммунальных услуг, проведение ремонта или модернизации зданий, находящихся оперативном управлении в собственности специализированной или жилищной организации; приобретение, проведение ремонта или модернизации, или реконструкция зданий с целью формирования арендных многоквартирных или жилых домов (комплексов арендных жилых домов), предназначенных для предоставления внаем по договору некоммерческого найма; выполнение функций управляющей организации самостоятельно либо заключение договора управления. предоставление услуг нанимателям жилых помещений для организации или выполнения работ по ремонту или модернизации жилых, либо оказание поддержки или содействия при выполнении таких работ. Предлагается также установить, что лицо не может быть зарегистрировано как специализированная организация в том случае, если оно выполняет следующие функции: приобретает коммерческие помещения или предприятия, играющие второстепенную роль в реализации функции по строительству арендных многоквартирных и жилых домов 39 (комплексов арендных жилых домов) в целях предоставления жилых помещений в них по договорам некоммерческого найма; осуществляет выполнением иные виды деятельности, основной функции не связанные с специализированной некоммерческой организации. В настоящее время федеральным законом от 3 ноября 2006 г. N 174-ФЗ "Об автономных учреждениях" установлено ограничение сфер деятельности, в которых может работать автономное учреждение. В соответствии с федеральным законом от 3 ноября 2006 г. N 174-ФЗ "Об автономных учреждениях" для предоставления осуществлять вышеперечисленные права виды автономным деятельности учреждениям необходимо в законопроекте указать на допустимость их осуществления для такого типа государственных (муниципальных) учреждений как автономные. 3. Уставный капитал, имущественный взнос Предлагается уставного установить капитала, минимальные имущественному требования взносу в к отношении размеру типов некоммерческих организаций, где такой уставный капитал, имущественный взнос может быть сформирован в соответствии с действующим законодательством. 4. Органы управления специализированной некоммерческой организации Предлагается установить, что в составе органов управления специализированной некоммерческой организации должен присутствовать наблюдательный (попечительский) совет. В состав наблюдательного (попечительского) совета специализированной некоммерческой организации входят представители органов государственной власти, иных государственных органов, органов 40 местного самоуправления, представители учредителей, если в числе учредителей находятся частные лица, представители общественных организаций, целью которых является защита прав потребителей, защита прав граждан в жилищной сфере, представители нанимателей жилых помещений, предоставленных такой специализированной некоммерческой организацией. Количество представителей органов государственной власти и органов местного самоуправления в составе наблюдательного (попечительского) совета не должно превышать половину от общего числа членов наблюдательного (попечительского) совета. Специализированная выплачивать членам некоммерческая наблюдательного организация не вправе (попечительского) совета вознаграждение за выполнение ими своих обязанностей, за исключением компенсации документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с участием в работе наблюдательного (попечительского) совета. Решение о назначении членов наблюдательного (попечительского) совета принимается учредителем специализированной некоммерческой организации в соответствии с требованиями настоящего закона. Другие вопросы деятельности наблюдательного (попечительского) совета регулируются уставными документами организации в соответствии с требованиями настоящего закона. К исключительным полномочиям наблюдательного совета предлагается отнести: утверждение стратегий и годичных планов деятельности специализированной некоммерческой организации; утверждение ежегодного отчета специализированной некоммерческой организации; утверждение условий конкурса по выбору аудиторской компании и результатов такого конкурса; 41 утверждения размера вознаграждения высших должностных лиц специализированной некоммерческой организации; обращение в уполномоченный органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор за деятельностью специализированных некоммерческих организаций по вопросу о дополнительной проверке деятельности специализированной некоммерческой организации. 5. Реестр специализированных некоммерческих организаций Предлагается субъектов установить, Российской что Федерации органы исполнительной формируют и ведут власти реестры специализированных некоммерческих организаций, выполняющих функции застройщика, собственника и управляющего жилищного фонда некоммерческого использования. Организации, включенные в такой реестр, признаются социально-ориентированными некоммерческими организациями. В реестр специализированных некоммерческих организаций включаются следующие сведения о некоммерческой организации: 1) полное и (если имеется) сокращенное наименование, адрес (место нахождения) постоянно действующего органа некоммерческой организации, государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации некоммерческой организации; 2) сведения об имуществе, находящемся в собственности (оперативном управлении) специализированной некоммерческой организации; 3) перечень категорий граждан, которые вправе претендовать на предоставление жилых помещений, (оперативном управлении) находящихся специализированной в собственности некоммерческой организации в соответствии с уставными документами такой организации и с учетом требований законодательства о предоставлении жилых помещений по 42 договору некоммерческого найма; информация о порядке учета граждан, желающих получить жилые помещения, находящиеся в собственности (оперативном управлении) специализированной некоммерческой организации; 4) сведения о форме и размере предоставленной поддержки органами государственной власти субъекта Российской Федерации и/или органами местного самоуправления, а также (при наличии) иными лицами – раздельно по каждому виду предоставленной поддержки с указанием даты принятия решения об оказании поддержки или решения о прекращении оказания поддержки; 5) информация о видах деятельности, осуществляемых социально ориентированной некоммерческой организацией; 6) информация (если имеется) о нарушениях, допущенных социально ориентированной некоммерческой организацией, получившей поддержку, в том числе о нецелевом использовании предоставленных средств и имущества. Информация, некоммерческих содержащаяся организаций, в является реестрах специализированных открытой для всеобщего ознакомления и предоставляется в соответствии с Федеральным законом от 9 февраля 2009 года N 8-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления". 6. Ежегодный отчет специализированной некоммерческой организации Предлагается установить, что специализированная некоммерческая организация обязана ежегодно публиковать отчеты об использовании своего имущества. Такой отчет должен быть опубликован в средствах массовой информации, а также в информационной сети «Интернет». 43 Годовая бухгалтерская отчетность государственной корпорации подлежит обязательному аудиту, проводимому аудиторской организацией, отобранной по результатам открытого конкурса и утвержденной наблюдательным советом организации. 7. Регулирование деятельности специализированных некоммерческих организаций. Органы контроля и надзора за деятельностью специализированных некоммерческих организаций Предлагается деятельности установить, что специализированных государственное регулирование некоммерческих организаций осуществляется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (далее - уполномоченный орган), а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции. Контроль и надзор за деятельностью специализированных некоммерческих организаций осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется деятельность специализированной некоммерческой организации (далее контролирующий орган). Уполномоченный орган вправе: издавать в пределах своей компетенции правовые акты, необходимые для регулирования осуществления деятельности государственного специализированных некоммерческих организаций, включенных в соответствующий реестр; разрабатывать и издавать методические рекомендации по вопросам практики осуществления контроля и надзора деятельности специализированных некоммерческих организаций; 44 запрашивать у контролирующих органов документы и информацию, необходимые для осуществления государственного регулирования деятельности специализированных некоммерческих организаций. Оценка финансовой устойчивости деятельности специализированных некоммерческих организаций проводится федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, его территориальными органами в соответствии с установленными нормативами оценки финансовой устойчивости деятельности специализированных некоммерческих организаций. Предлагается установить, что методика определения нормативов и их величина устанавливаются Правительством Российской Федерации. Контролирующий орган вправе: в период строительства арендного многоквартирного или жилого дома (комплекса арендных жилых домов) осуществлять контроль за целевым некоммерческой средств, в использованием организацией том числе - специализированной застройщиком ежеквартально денежных получать от специализированной некоммерческой организации-застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств для строительства указанных объектов недвижимости, в том числе об исполнении своих обязательств по договорам; получать от федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по формированию официальной статистической информации, документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью специализированных некоммерческих организаций; 45 получать от органов местного самоуправления документы и информацию, необходимые для осуществления контроля в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (в том числе документы, связанные со строительством многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости); рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями их прав и законных интересов; направлять специализированным некоммерческим организациям предписания об Федерального устранении закона, нарушений нормативных настоящего правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений; обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов нанимателей жилых помещений, предоставленных специализированными некоммерческими организациями по договору некоммерческого найма. 8. Обращение взыскания на имущество специализированной некоммерческой организации На имущество специализированной некоммерческой организации может быть обращено взыскании при условии перехода обязательств перед нанимателями на взыскателя. Это, в частности, означает, что к новому собственнику жилищного фонда переходят все права и обязанности по заключенным договорам некоммерческого найма до истечения срока действия таких договоров. В связи с тем, что бюджетные и автономные учреждения не отвечают по своим обязательствам недвижимым и особо ценным движимым имуществом, закрепленных за учредителем или приобретенных за счет средств, выделенных учредителем, необходимо предусмотреть 46 субсидиарную ответственность собственника имущества по обязательствам специализированных некоммерческих организаций - бюджетных и автономных учреждений12. 9. Обязательное страхование имущества Имущество специализированной некоммерческой организации подлежит обязательному страхованию на полную стоимость имущества. Объектами интересы, имущественного связанные с страхования владением, являются пользованием имущественные и распоряжением арендными многоквартирными и жилыми домами. 10. Конфликт интересов. Предлагается установить, что любой из сотрудников органов управления специализированной некоммерческой организации обязан в случае наличия или возможности возникновения конфликта между его интересами и интересами организации, в том числе заинтересованности в совершении организацией сделки (сделок), – уведомить о таком конфликте орган управления, уполномоченный на совершение такой сделки. 4 Федеральный закон «О внесении изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации» Необходимость разработки данного законопроекта связана с наличием следующих проблем: 1) низкая инвестиционная привлекательность проектов по строительству арендных многоквартирных домов в связи с длительными сроками окупаемости таких проектов вследствие отсутствия 12 Подобная норма содержится в законопроекте о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, принятом в первом чтении Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации 47 стимулирующего налогового режима, обеспечивающего заинтересованность хозяйствующих субъектов в строительстве арендных многоквартирных домов; 2) неокупаемость затрат на строительство некоммерческого арендного жилья некоммерческого использования в связи высоким уровнем налоговой нагрузки в строительном секторе; 3) неравные экономические условия развития институтов собственности на жилье и найма жилья, определяемые различным характером государственного регулирования и различным уровнем государственной поддержки, в том числе: наличие имущественных налоговых вычетов для покупателей жилых помещений и отсутствие таковых для нанимателей; наличие возможности отнесения расходов работодателя на возмещение затрат (части затрат) работников по оплате процентов по ипотечным кредитам к расходам на оплату труда и отсутствие такой возможности при найме жилья работником; обложение налогом на доходы физических лиц выгоды в форме возмещения затрат (части затрат) работников по оплате найма жилого помещения за счет средств работодателя; не учитывается специфика экономической деятельности граждан, связанной с предоставлением находящихся в их собственности жилых помещений внаем. Необходимость реализации мероприятий, создающих налоговые стимулы для участия в программах развития арендного жилищного фонда, обусловлена: высокой социальной значимостью и потребностью населения в арендном жилье, что предопределяет необходимость создания, по 48 меньшей мере, равных экономических условий для институтов собственности на жилье и наем жилья; низкой заинтересованностью инвесторов и застройщиков в реализации проектов строительства и эксплуатации арендного жилищного фонда ввиду отсутствия регламентированных и понятных механизмов правового, экономического и налогового регулирования данной сферы. Следует отметить, что меры налогового стимулирования применяются во многих странах с развитыми жилищными рынками. Предлагаемые меры налогового стимулирования: не связаны с институциональными изменениями и способны дать быстрый результат в условиях сложившейся системы взаимоотношений участников рынка; позволяют увеличить доступность жилья (без предоставления бюджетных субсидий нанимателям) для большего числа граждан, что является основной целью данного направления государственной жилищной политики. Предлагается внести изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации, предусматривающие следующие налоговые меры: 1) установление налогового вычета для граждан - нанимателей жилых помещений, соразмерного с налоговым вычетом для граждан-покупателей жилья; 2) установление налоговых каникул и/или пониженной ставки налога на доходы физических лиц для граждан – наймодателей жилых помещений, зарегистрировавших договор найма жилого помещения в установленном порядке; 3) исключение имущественного налогового вычета и установление фиксированной налоговой базы налога на доходы физических лиц в случае продажи, отчуждения иным образом жилых помещений экономического 49 класса, приобретенных гражданами в рамках реализации договоров о комплексном освоении или развитии территории в целях жилищного строительства экономического класса; 4) отнесение расходов работодателя на возмещение затрат (части затрат) работников по оплате найма жилого помещения к расходам на оплату труда, а также исключение расходов работодателя на возмещение затрат (части затрат) работников по оплате найма жилого помещения из налогооблагаемой базы работника по НДФЛ; 5) освобождение от НДС операций реализации многоквартирных домов и реализации коммунальных услуг, реализации работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме наймодателями арендного жилищного фонда; 6) предоставление застройщикам, инвесторам, собственникам льгот по налогу на прибыль; 7) применение патентной системы налогообложения организаций специализированных участников рынка жилья; 8) предоставление собственникам арендных многоквартирных и жилых домов льгот по налогу на имущество организаций; 9) установление государственной пошлины за государственную регистрацию договора найма жилого помещения, договора некоммерческого найма жилого помещения. 1. Установления налогового вычета для граждан - нанимателей жилых помещений, соразмерного с налоговым вычетом для гражданпокупателей жилья. Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщик налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) вправе один раз получить имущественный налоговый вычет на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или 50 доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них. Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов: по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них; по кредитам, предоставленным банками, находящимися на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов), полученных на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них. В целях развития рынка арендного жилья, в том числе посредством установления налогового вычета для граждан - нанимателей жилых помещений, соразмерного с налоговым вычетом для граждан-покупателей жилья предлагается: 1) дополнить подпункт 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ абзацем следующего содержания «на наем жилого дома, квартиры, комнаты»; 51 2) дополнить подпункт 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ, установив, что общий размер имущественного налогового вычета на наем жилого помещения не может превышать 200 000 руб. в одном налоговом периоде. Ограничение на сумму в каждом налоговом периоде позволит планомерно распределить во времени выпадающие доходы бюджетов и исключить злоупотребления. Таким образом, фактически налогоплательщик может получить максимальный вычет на наем жилого помещения в размере 26 000 руб. в год в течение 10 лет. Основной предоставлением объем выпадающих доходов бюджетов в связи с имущественных налоговых вычетов на наем жилых помещений придется на региональные и местные бюджеты. В настоящее время в абзаце 10 подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что «имущественный налоговый вычет …не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми…». Представляется, что данная норма требует как общего уточнения, так и дополнения в части расходов на наем жилого помещения. Указанные в абзаце 10 подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ средства иных лиц могут составлять не все, а только часть расходов на строительство или приобретение налогоплательщиком жилого дома, квартиры, комнаты или 52 доли (долей) в них, а также только часть расходов на оплату найма жилого помещения. В связи предлагается уточнить указанную норму, указав что имущественный налоговый вычет не применяться только в части средств, предоставленных налогоплательщику указанными лицами. 2. Установления налоговых каникул и/или пониженной ставки налога на доходы физических лиц для граждан – наймодателей жилых помещений, зарегистрировавших договор найма жилого помещения в установленном порядке. Данная мера направлена на легализацию рынка арендного жилья и определения реальной налогооблагаемой базы по налогу на доходы физических лиц, предоставляющих жилые помещения внаем. Для реализации данной меры предлагается внести следующие изменения в Налоговый кодекс РФ: 1) дополнение статьи 224 «Налоговые ставки» Налогового кодекса РФ пунктом 6, в котором предусмотреть налоговую ставку в размере 5 процентов в отношении доходов физических лиц – наймодателей жилых помещений, зарегистрировавших договор найма жилого помещения в установленном порядке, в виде платы за наем жилого помещения; или 2) дополнения статьи 224 «Налоговые ставки» Налогового кодекса РФ пунктом 6, в котором предусмотреть на определенный период (например, до 1 января 2016 года) налоговую ставку в размере 0 процентов в отношении доходов физических лиц – наймодателей жилых помещений, зарегистрировавших договор найма жилого помещения в установленном порядке, в виде платы за наем жилого помещения. 3. Исключение имущественного налогового вычета и установление фиксированной налоговой базы налога на доходы физических лиц в случае продажи, отчуждения иным образом жилых помещений экономического класса, приобретенных гражданами в рамках реализации договоров о 53 комплексном освоении или развитии территории в целях жилищного строительства экономического класса. В подпункте 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ установлено прав налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета при продаже жилых помещений, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей. Вместо использования такого права, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Предлагается предусмотреть меры, направленные на предотвращение спекулятивных операций с жилыми помещениями, которые будут приобретаться гражданами в рамках реализации договоров о комплексном освоении или развитии территории в целях жилищного строительства экономического класса (соответствующее регулирование которых предлагается предусмотреть в Градостроительном кодексе Российской Федерации - см. раздел 2.5.1 настоящей Концепции). Для реализации такой меры предлагается в подпункте 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ предусмотреть, что положения настоящего подпункта не распространяются на продажу жилых помещений экономического класса, приобретенных налогоплательщиком в рамках реализации договоров о комплексном освоении или развитии территории в целях жилищного строительства экономического класса и находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет. В целях предотвращения занижения указанных доходов в договоре купли-продажи жилого помещения предлагается дополнить статью 210 «Налоговая база» Налогового кодекса Российской Федерации пунктом 6, в котором предусмотреть, что в случае продажи, отчуждения иным способом жилого помещения, которое было приобретено на основании договора 54 купли-продажи жилого помещения экономического класса в рамках реализации договоров о комплексном освоении или развитии территории в целях жилищного строительства экономического класса и находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет, налоговой базой в расчете на один квадратный метр общей площади жилого помещения признается цена одного квадратного метра общей площади жилого помещения экономического класса, указанная в соответствующем договоре о развитии застроенной территории в целях жилищного строительства экономического класса, договора о комплексном освоении в целях жилищного строительства экономического класса. Предлагается также установить, что сведения о цене одного квадратного метра общей площади жилого помещения экономического класса, указанной в соответствующем договоре о развитии застроенной территории в целях жилищного строительства экономического класса, договора о комплексном освоении в целях жилищного строительства экономического налоговым класса, в указанном выше случае предоставляются органам органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. 4. Отнесения расходов работодателя на возмещение затрат (части затрат) работников по оплате найма жилого помещения к расходам на оплату труда, а также исключение расходов работодателя на возмещение затрат (части затрат) работников по оплате найма жилого помещения из налогооблагаемой базы работника по НДФЛ. Данная мера направлена на стимулирование развития рынка арендного жилья посредством создания экономических стимулов для предоставления работодателями работникам средств (части средств) на оплату найма жилого помещения путем снижения налоговой нагрузки при расчете налогооблагаемой прибыли за счет отнесения к расходам на оплату труда 55 расходов работодателей на компенсацию затрат работника на наем жилого помещения. В настоящее время в статье 255 Налогового кодекса РФ содержится возможность отнести к расходам на оплату труда «другие виды расходов, произведенных в пользу работника, предусмотренных трудовым договором и (или) коллективным договором», но обтекаемость данной формулировки может привести к ее неоднозначному толкованию в правоприменительной и судебной практиках. В целях устранения неоднозначности предлагается дополнить статью 255 «Расходы на оплату труда» Налогового кодекса РФ пунктом 24.2, установив, что к расходам на оплату труда относятся расходы на компенсацию затрат (части затрат) работников на наем жилого помещения. Указанные расходы для целей налогообложения признаются в размере, не превышающем 10 процентов суммы расходов на оплату труда. Аналогичная мера уже предусмотрена пунктом 24.1 статьи 255 Налогового кодекса РФ в отношении расходов на возмещение затрат работников по уплате процентов по займам (кредитам) на приобретение и (или) строительство жилого помещения (указанные расходы для целей налогообложения признаются в размере, не превышающем 3 процентов суммы расходов на оплату труда). В целях освобождения доходов работников в связи с получение от работодателей средств (части средств) на наем жилого помещения от НДФЛ предлагается дополнить пункт 40 статьи 217 «Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)» Налогового кодекса РФ в части сумм, выплачиваемых организациями (индивидуальными предпринимателями) своим работникам на возмещение затрат на наем жилого помещения, включаемые в состав расходов, учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций. 56 5. Освобождении от НДС операций реализации многоквартирных домов и реализации коммунальных услуг, реализации работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме наймодателями арендного жилищного фонда. Услуги по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них, услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности, передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир согласно подпункту 10 пункта 2 и подпунктов 22, 23 пункта 3 статьи 149 «Операции, не подлежащие налогообложению» Налогового кодекса РФ не подлежат налогообложению НДС. При этом в подпункте 22 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ указывается «реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них», а в соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищным кодексом Российской Федерации «жилым домом признается индивидуально- определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании». Таким образом, формально реализация многоквартирного дома, например, построенного застройщиком и продаваемое им лицу, которое намерено предоставлять жилые помещения в таком доме внаем, не подпадает под указанную норму об освобождении от НДС В целях распространения нормы об освобождении от НДС операций реализации многоквартирных домов для дальнейшей предлагается подпункт 22 пункта 3 статьи 149 сдачи внаем Налогового кодекса РФ изложить в следующей редакции: «Услуги по реализации жилых зданий, жилых помещений, а также долей в них» Частный собственник арендного жилищного фонда, взяв на себя функцию управления таким фондом, в том числе предоставление 57 коммунальных услуг, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, не освобождается по указанным операциям от НДС, так как подпунктами 29 и 30 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ предусмотрено освобождение от НДС данных операций только в отношении управляющих организаций, товариществ собственников жилья, жилищностроительных, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов. Освобождение наймодателей жилых помещений арендного жилищного фонда, взявших на себя перечисленные функции, требует дополнения подпунктов 29 и 30 пункта 3 статьи 149, которые должны устанавливать, что не подлежат налогообложению: реализация коммунальных услуг, предоставляемых управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными, наймодателями жилых помещений арендного жилищного фонда или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения коммунальных услуг указанными налогоплательщиками у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций; реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными, наймодателями жилых помещений арендного жилищного фонда или иными специализированными потребительскими 58 кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном налогоплательщиками предпринимателей, у организаций непосредственно доме и указанными индивидуальных выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги). 6. Предоставления застройщикам, инвесторам, собственникам льгот по налогу на прибыль. В отчете 1 «Разработка и обоснование комплекса мер, направленных на развитие арендного жилищного сектора в России» был представлен и проанализирован комплекс возможных мер налогового стимулирования застройщиков, инвесторов, собственников арендного жилищного фонда. По результатам моделирования было установлено, что наибольший эффект может быть получен при реализации мер налогового стимулирования в части установления пониженных ставок по налогу на прибыль, налогу на имущество организаций. Предоставление льгот по уплате налога на землю практически не влияет на уровень ставки найма жилого помещения и, соответственно, на доступность найма, поскольку платежи по уплате налога на землю составляют незначительную часть всех расходов наймодателя. Кроме того, налог на землю является местным налогом и установление льгот по местным налогам на федеральном уровне не представляется целесообразным. Такие льготы могут быть установлены органами местного самоуправления. При применении участниками проекта развития арендного жилья (застройщиками, собственниками) общего режима налогообложения по налогу на прибыль (ставка налога 20%) доля такого налога на прибыль в 59 арендной ставке для нанимателя может составить примерно 9% (расчет по результатам моделирования). В целях стимулирования развития арендного жилищного фонда предлагается установить льготы по налогу на прибыль и внести следующие изменения в Налоговый кодекс РФ: 1) установив, дополнить статью 284 Налогового кодекса РФ пунктом 6, что к налоговой базе, определяемой организациями, осуществляющими строительство (создание) арендных домов, реализацию арендных домов (всех помещений в арендных домах) и услуги по предоставлению внаем жилых помещений в арендных домах всех форм собственности применяется налоговая ставка 13,5 процентов. Сумма налога, исчисленная в данном случае подлежит зачислению в бюджеты субъектов РФ; 2) в пункте 1 статьи 284 Налогового кодекса РФ установить, что налоговая ставка налога, подлежащего зачислению в бюджеты субъектов Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации может быть понижена ниже 13,5 процентов в отношении организаций, осуществляющих строительство (создание) арендных домов, реализацию арендных домов (всех помещений в арендных домах) и услуги по предоставлению внаем жилых помещений в арендных домах. 7. Применение патентной системы налогообложения организаций специализированных участников рынка арендного жилья. Предлагается внесение изменений в Налоговый кодекс РФ в целях применения патентной системы специализированными участниками рынка арендного жилья, что потребует: 1) распространения данной системы не только на индивидуальных предпринимателей, но и на организации, которые являются специализированными участниками рынка арендного жилья; 60 увеличения лимита на предельный объем годовых доходов в 2) отношении организаций - специализированных участников рынка арендного жилья; увеличения срока действия патентов, срока и доли первой оплаты 3) в отношении организаций - специализированных участников рынка арендного жилья. Применения патентной системы налогообложения обеспечивают большую экономическую привлекательность проектов, чем снижение ставки по налогу на прибыль до 13,5%. В случае введения патентной системы налогообложения специализированных участников рынка арендного жилья льгота по налогу на прибыль не должна распространяться на специализированных участников рынка арендного жилья. 8. Предоставление собственникам арендных многоквартирных и жилых домов льгот по налогу на имущество организаций. В целях стимулирования развития арендного жилищного фонда и выравнивания конкурентных условий на рынке найма жилья целесообразно предусмотреть установление ставки налога на имущество организаций для собственников арендного жилищного фонда, а также ЗПИФ недвижимости арендного жилищного фонда соразмерной ставке налога на имущество физических лиц. Предлагается в пункте 1 статьи 381 Налогового кодекса РФ установить, что налоговые ставки в отношении имущества арендного жилищного фонда, находящегося в собственности юридических лиц, а также имущества, составляющего закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости - арендного жилищного фонда, не могут превышать 0,5 процента. 61 9. Установление государственной пошлины за государственную регистрацию договора найма жилого помещения, договора некоммерческого найма жилого помещения. Предлагаемые изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации в части установления обязательной регистрации договоров найма и некоммерческого найма жилых помещений, заключенных на срок более одного года, а также возможности внесения отметки о найме при заключении таких договоров на срок, менее одного года, требуют определения размера государственной пошлины за такие регистрационные действия. Предлагается внести изменения в статью 333.33 «Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий» Налогового кодекса Российской Федерации и установить, что: 1) за государственную регистрацию договора найма с юридических и физических лиц взимается государственная пошлина в размере 100 рублей; 2) за государственную регистрацию договора некоммерческого найма государственная пошлина не взимается; 3) за внесение отметки о найме жилого помещения по договору найма, некоммерческого найма жилого помещения, заключенного на срок менее одного года, государственная пошлина не взимается. Такой регистрации минимальный договора размер найма государственной направлен на пошлины «выведение из при тени» наймодателей и нанимателей, как физических, так и юридических лиц, и призван стимулировать их регистрировать договоры найма. Не взимание государственной пошлины за регистрацию договора некоммерческого найма отражает социальный характер таких договоров, а за внесение отметки о найме – простоту такой операции. 62 5 Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Разработка данного законопроекта связана с необходимостью решения следующих проблем: 1) низкая доступность найма жилья на рынке для основных групп населения, с одной стороны, а с другой стороны – неокупаемость (длительный период окупаемости) проектов по строительству арендного жилья даже при существующих сегодня рыночных ставках найма жилья. Неокупаемость таких проектов связана, в том числе с высокими затратами на приобретение земельных участков для строительства (по оценкам, такие затраты составляют порядка 10% от стоимости всего проекта). Такой существующий дисбаланс приводит к отсутствию инвестиций в данный сектор жилищного строительства; 2) отсутствие возможности жилищного строительства в границах производственных и общественно-деловых зон земель населенных пунктов, что стимулирует создание так называемых «апартаментов», не регулируемых жилищным законодательством и приводит к нарушению жилищных прав граждан. Для решения первой проблемы законопроектом предусматривается внесение взаимосвязанных изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и Градостроительный кодекс Российской Федерации: 1) предлагаемые поправки в Земельный кодекс Российской Федерации направлены на создание возможности снижения платы по договору некоммерческого найма жилых помещений за счет снижения затрат застройщика - наймодателя на приобретение земельного участка для строительства арендного жилья некоммерческого использования или на возмещение таких затрат застройщику при приобретении наймодателем 63 жилых зданий в целях дальнейшего предоставления жилых помещений по договору некоммерческого найма; 2) предлагаемые поправки в Градостроительный кодекс Российской Федерации направлены на установление условий и порядка реализации проектов государственно-частного партнерства, в результате которых будет сформирован жилищный фонд экономического класса, жилые помещения которого будут находиться как в собственности граждан, так и предоставляться им по договору некоммерческого найма. Необходимо отмутить, что аналогичные механизмы уже предусмотрены в проекте федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части создания условий для развития строительства жилья экономического класса», внесенном в Государственную Думу депутатами М.Л. Шаккумом, А.Б. Коганом, А.Е. Хинштейном13. Минэкономразвития России подготовлен законопроект «О государственно-частном партнерстве», который также направлен на решение данной проблемы14. В связи с этим при разработке проекта федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» потребуется его согласование с указанными проектами и координирование их рассмотрения. Для решения второй проблемы законопроектом предусматривается внесение изменений в Земельный кодекс Российской Федерации в целях 13 Законопроект 456651-5 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части создания условий для развития строительства жилья экономического класса». Размещен на официальном сайте Государственной Думы http://asozd/duma.gov.ru/main.nsf 14 Размещен на официальном сайте Минэкономразвития России http://www.economy.gov.ru:80/wps/wcm/connect/economylib4/mer/about/structure/depRegulatingInfluence/d oc20120622_015 64 уточнения правового статуса земельных участков в составе производственных и общественно-деловых зон земель населенных пунктов. 5.1 Изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации Изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации в рамках данного законопроекта направлены на реализацию следующих основных мер. 1. Установление условий и порядка реализации проектов государственно-частного партнерства по созданию арендного жилищного фонда некоммерческого использования, при которых застройщики – наймодатели будут иметь экономическую возможность предоставлять жилые помещения по договору некоммерческого найма на безубыточной основе, а гражданам установленных категорий будет доступен наем жилья по договору некоммерческого найма. Для реализации данной меры предлагается ввести новый тип аукционов – аукцион на право заключения договора о создания арендного жилищного фонда некоммерческого использования. Предметом такого аукциона является размер платы за наем по договору некоммерческого найма построенных жилых помещений в расчете на 1 кв. м таких помещений в первый год предоставления построенных жилых помещений внаем. В дальнейшем изменение платы за некоммерческий наем должно производиться в соответствии с предлагаемыми изменениями в Жилищный кодекс Российской Федерации. Победителем аукциона признается лицо, которое предложит самую низкую плату за наем по договору некоммерческого найма. При этом предлагается устанавливать как начальную цену таких аукционов, так и минимальную цену. Начальная цена может предусматривать установленную норму рентабельности такого проекта, но не более, например, 10 процентов. Минимальная цена должна определяться на основе расчета безубыточности 65 реализации такого проекта и не предусматривать получение прибыли. Участник аукциона может предложить цену ниже установленной минимальной только в случае открытия информации об источнике покрытия убытков от реализации такого проекта. Предлагается, чтобы такие аукционы являлись открытыми по составу участников. При этом предполагается, что основными заинтересованными лицами могут стать организации и предприятия (или созданные ими специализированные некоммерческие организации) в целях обеспечения арендным жильем некоммерческого использования своих сотрудников. Такие организации и предприятия могут не быть заинтересованы в получении прибыли от реализации таких проектов или даже быть заинтересованы в покрытии убытков при их реализации. В данном случае предполагается, что в число возможных нанимателей жилых помещений в построенных по итогам таких аукционов арендных домов некоммерческого использования органы государственной власти или органы местного самоуправления, которые будут организовывать такие аукционы, будут включать также работников определенных отраслей занятости, в привлечении которых заинтересованы такие органы. В условиях таких аукционов должны быть предусмотрены обязательства как лица, с которым по итогам аукциона заключен договор о создании арендного жилищного фонда некоммерческого использования, так и органа государственной власти или органа местного самоуправления, который организует такой аукцион. Обязательства лица, с которым по итогам аукциона заключен договор о создании арендного жилищного фонда некоммерческого использования, в том числе должны включать: 1) осуществить строительство арендного многоквартирного дома или нескольких арендных жилых домов некоммерческого использования в 66 соответствии с градостроительным регламентом, максимальный срок осуществления строительства данного жилья; 2) заключать договоры некоммерческого найма жилых помещений в таком доме (таких дома) с гражданами установленных категорий с определением платы за наем на первый год найма, не превышающей платы, указанной в протоколе о результатах аукциона. В дальнейшем пересмотр платы за наем по договору некоммерческого найма должен производиться в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации. Обязательства органа государственной власти или органа местного самоуправления, который организует такой аукцион, в том числе должны включать: 1) предоставить лицу, с которым по итогам аукциона заключен договор о создании арендного жилищного фонда некоммерческого использования, земельный участок по выбору такого лица в аренду или в собственность для строительства арендного многоквартирного дома или нескольких арендных жилых домов некоммерческого использования в соответствии с градостроительным регламентом (см. раздел 2.5.2 настоящей Концепции); 2) иные обязательства, например, обеспечить подключение построенного дома (домов) к коммунальной инфраструктуре в рамках реализации инвестиционных программ организаций коммунального комплекса. В данном случае в условиях аукциона необходимо включить соответствующие обязательства организаций коммунального комплекса. Реализация данной меры потребует дополнения Градостроительного кодекса Российской Федерации новыми статьями 46.4, 46.5 и 46.7, в которых предлагается установить: 67 1) в статье 46.9 - порядок принятия органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о создании арендного жилищного фонда некоммерческого использования на земельном участке; 2) в статье 46.10 – существенные условия договора о создании арендного жилищного фонда некоммерческого использования, в том числе обязательные и возможные обязательства сторон такого договора; 3) в статье 46.11 - порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о создании арендного жилищного фонда некоммерческого использования. 2. Установление условий и порядка реализации проектов государственно-частного партнерства по комплексному освоению или развитию территорий в целях строительства жилья экономического класса, которые в целом будут инвестиционно-привлекательными для застройщиков и в результате реализации которых будет построено жилье экономического класса, которое будет доступно для приобретения и (или) некоммерческого найма для граждан установленных категорий. Реализация данной меры частично уже предусмотрена Федеральным законом от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", однако, распространяется только на деятельность Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. Данным федеральным законом предусмотрен механизм заключения по результатам аукционов договоров безвозмездного срочного пользования земельными участками Фонда РЖС для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, договоров аренды земельных участков Фонда РЖС для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья. Победителем такого аукциона признается лицо, предложившее минимальную цену 68 продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, в расчете на один квадратный метр общей площади жилого помещения. Данный механизм не предусматривает обязательства победителя аукциона по созданию арендного жилищного фонда некоммерческого использования. Аналогичный механизм предусмотрен в проекте федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части создания условий для развития строительства жилья экономического класса», внесенного в Государственную Думу депутатами М.Л. Шаккумом, А.Б. Коганом, А.Е. Хинштейном. Одной из особенностей данного законопроекта является использование данного типа аукционов не только для комплексного освоения в целях строительства жилья экономического класса, но и для развития застроенной территории в целях строительства жилья экономического класса. Данный законопроект также не предусматривает обязательства победителя аукциона по созданию арендного жилищного фонда некоммерческого использования. Для реализации указанной меры предлагается ввести два новых типа аукционов: 1) аукцион на право заключения договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса; 2) аукцион на застроенной право заключения территории экономического класса. в целях Данный договора о развитии строительства тип аукциона жилья требует установления особенностей проведения аукциона на право заключения договора о развитии территории, который уже регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (статьи 46.1 – 46.3). 69 В отличие от рассмотренных выше механизмов на таких аукционах предлагается устанавливать объемы строительства (либо доли от общих объемов жилищного строительства) жилых помещений на таких территориях, которые должны отвечать установленным требованиям к жилью экономического класса и а) быть проданы по цене, не превышающей цену, полученную по итогам таких аукционов и (или) б) быть проданы по цене, не превышающей цену, полученную по итогам таких аукционов другим лицам (муниципалитету или созданным муниципалитетом, предприятиями специализированным некоммерческим организациям) для дальнейшего предоставления в некоммерческий наем. Застройщик также может самостоятельно предоставлять такое жилье в некоммерческий наем. Данная новация не только направлена на сбалансированное формирование смешанной жилой застройки различного типа (жилье экономического класса в собственности граждан, жилье экономического класса, предоставленное гражданам внаем, жилье повышенной комфортности, продаваемое застройщиком на рыночных условиях), но и направлено на повышение инвестиционной привлекательности таких проектов для застройщиков. В приоритетном порядке право на приобретение построенного в рамках таких проектов жилья экономического класса по цене, не выше установленной по итогам таких аукционов, должно предоставляться отдельным категориям граждан, установленным в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также органам государственной власти и местного самоуправления, специализированным некоммерческим организациям приобретающим такое жилье в целях предоставления указанным категориям граждан, в том числе на условиях некоммерческого найма. Предлагается, чтобы такие аукционы являлись открытыми по составу участников. 70 Предметом такого аукциона является цена продажи установленной в условиях аукциона части построенных жилых помещений в расчете на 1 кв. м таких помещений. Победителем аукциона признается лицо, которое предложит самую низкую цену продажи построенных жилых помещений. При этом предлагается устанавливать как начальную цену таких аукционов, так и минимальную цену. Начальная цена может предусматривать установленную норму рентабельности такого проекта в целом, но не более, например, 20 процентов. Минимальная цена должна определяться на основе расчета безубыточности реализации такого проекта и не предусматривать получение прибыли. Участник аукциона может предложить цену ниже установленной минимальной только в случае открытия информации об источнике покрытия убытков от реализации такого проекта. В условиях таких аукционов должны быть предусмотрены обязательства лица, с которым по итогам аукциона заключен договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о развитии застроенной территории в целях строительства жилья экономического класса (далее – застройщик), а также органа государственной власти или органа местного самоуправления, который организует такой аукцион. Обязательства застройщика, в том числе должны включать: 1) подготовить проект планировки территории, включая проект межевания территории, в соответствии с градостроительным регламентом и региональными и (или) местными нормативами градостроительного проектирования; максимальные сроки подготовки таких документов; 2) осуществить жилищное строительство, в том числе в установленном условиями аукциона объеме жилья экономического класса, включая жилье, относящееся к арендному жилищному фонду некоммерческого 71 использования, в соответствии с утвержденным проектом планировки территории; максимальные сроки осуществления такого строительства; 3) заключить договоры купли-продажи жилых помещений экономического класса, купли-продажи жилых зданий арендного жилищного фонда некоммерческого использования по цене, не превышающей цену, установленную по итогам аукциона. Обязательства органа государственной власти или органа местного самоуправления, который организует такой аукцион, в том числе должны включать: 1) утвердить проект планировки территории, включая проект межевания территории, подготовленный застройщиков в соответствии с градостроительным регламентом, региональными и (или) местными нормативами градостроительного проектирования; максимальные сроки выполнения такого обязательства; 2) предоставить застройщику после утверждения проекта планировки территории, включая проект межевания территории, земельные участков по выбору застройщика в аренду или в собственность без проведения торгов и предварительного согласования места размещения объекта (см. раздел 2.5.2 настоящей Концепции); максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 3) обеспечить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной инфраструктуры за границами осваиваемой или подлежащей развитию территории, необходимых для обеспечения подключения или технологического присоединения на границе такой территории инженерной инфраструктуры, построенной в границах такой территории; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 72 4) обеспечить выкуп в установленном условиями аукциона объеме построенного застройщиком жилья экономического класса, в том числе относящегося к арендному жилищному фонду некоммерческого использования, по цене, установленной на аукционе. Для реализации последнего указанного обязательства условиями аукциона должно быть предусмотрено, что орган государственной власти или орган местного самоуправления, который организует такой аукцион, гарантирует выкуп всего построенного арендного жилищного фонда некоммерческого использования, в том числе специализированными некоммерческими организациями, созданными органами государственной власти, органами местного самоуправления, предприятиями и организациями, если застройщик не захочет самостоятельно предоставлять построенные жилые помещения в некоммерческий наем. Условиями аукциона также экономического может быть класса предусмотрен жилищными объем выкупа кооперативами, жилья органами государственной власти, органами местного самоуправления для реализации иных государственных (муниципальных) программ (предоставление жилых помещений по договору социального найма, предоставление жилых помещений в собственность граждан). Обеспечение предоставляемых для застройки земельных участков необходимыми объектами социальной, инженерной и коммунально-бытовой инфраструктуры осуществляться может как в соответствии застройщиком, так с и условиями аукциона обеспечиваться органом государственной власти или органом местного самоуправления, который организует аукцион. Распределение таких обязательств в значительной степени будет зависеть от потенциальной рентабельности таких проектов государственно-частного партнерства на различных территориях. Дополнительным обязательством застройщика при реализации проекта по развитию застроенной территории, в том числе в целях строительства 73 жилья экономического класса, является обязательство по переселению граждан из жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на такой территории (пункты 4 и 5 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Такие затраты могут привести к нерентабельности проекта для застройщика. В таком случае, орган государственной власти или орган местного самоуправления, который участвует в реализации такого проекта ГЧП, может оставить за собой обязанность по обеспечению территории объектами социальной, инженерной и коммунально-бытовой инфраструктуры, в том числе реализовать такое строительство в рамках других проектов ГЧП с участием иных частных партнеров. Для наименее рентабельных, но социально значимых проектов по развитию застроенной территории в целях строительства жилья экономического класса, публичный участник проекта может также предусмотреть свое финансовой участие в реализации проекта за счет средств соответствующего бюджета (см. пункт 3 части 4 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Такое финансовое участие, например, может предусматривать компенсацию застройщику части затрат на переселение граждан из аварийного жилищного фонда. Предлагается также установить, что при осуществлении оборота земельных участков, предоставленных в рамках договора о комплексном освоении или развитии территории в целях жилищного строительства экономического класса к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований такого договора, подлежащих выполнению после предоставления таких земельных участков. Для иллюстрации данного механизма приведем пример. Исходные условия аукциона: начальная цена аукциона составляет 35 тыс. руб./ кв. м (ниже рыночной, которая составляет в данном 74 муниципалитете, например, 40 - 45 тыс. руб./кв. м); минимальная цена 30 тыс. руб./кв. м (определяется исходя из средних затрат, которые обеспечивают безубыточность такого строительства с учетом льготных условий предоставления земельных участков для строительства); не менее 50% построенной общей площади жилья должно отвечать требованиям к жилью экономического класса и быть продано по цене, не превышающей цену, полученную по итогам аукциона, в том числе не менее 20% относиться к арендному жилищному фонду некоммерческого использования. Проект, предложенный победителем аукциона: Цена за 1 кв. м общей площади жилого помещения экономического класса – 30 тыс. рублей при рыночной цене продажи за 1 кв. м общей площади жилого помещения – 40 45 тыс. руб./кв. м. Победитель аукциона продает построенное жилье: 30% установленным категориям граждан или жилищным кооперативам по цене 30 тыс. руб./кв. м; 20% - муниципалитету или созданным муниципалитетом, предприятиями специализированным некоммерческим организациям по цене 30 тыс. руб./кв. для предоставления в некоммерческий наем; 50% - любым лицам по рыночной цене – 40 - 45 тыс. руб./кв. м. Средний доход застройщика составляет 35 - 37,5 тыс. руб./кв. м. Рентабельность проекта: Вариант 1. В случае, если затраты застройщика соответствуют средним с учетом льготных условий предоставления земельных участков для строительства, то есть составляют 30 тыс. руб./кв. м, и при рыночной цене жилья 45 тыс. руб./кв. м рентабельность проекта в целом – 20%. При рыночной цене жилья 40 тыс. руб./кв. м рентабельность проекта в целом – 16,7%. Вариант 2. В случае, если затраты застройщика составляют 25 тыс. руб./кв. м (например, в случае использования новой более эффективной технологии строительства), и при рыночной цене жилья 45 тыс. руб./кв. м 75 рентабельность проекта в целом – 33%. При рыночной цене жилья 40 тыс. руб./кв. м рентабельность проекта в целом – 28,5%. Реализация данной меры потребует внесения изменений в статьи 46.1, 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации в части уточнения механизма развития застроенной территории, а также дополнения Градостроительного кодекса Российской Федерации новыми статьями 46.4 – 46.7, в которых предлагается установить: 1) в статье 46.4 - особенности договора о развитии застроенной территории в целях строительства жилья экономического класса; 2) в статье 46.5 – порядок принятия решения о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса; 3) в статье 46.6 – регулирование договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса; 4) в статье 46.7 - порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории в целях строительства жилья экономического класса или на право заключить договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса. 5.2 Изменения в Земельный кодекс Российской Федерации Изменения в Земельный кодекс Российской Федерации в рамках данного законопроекта направлены на реализацию следующих основных мер. 1. Бесплатное предоставление в собственность без проведения торгов и предварительного согласования места размещения объекта земельных участков для использования созданным строительства арендных специализированным домов некоммерческим некоммерческого организациям, органами государственной власти, органами местного 76 самоуправления (предложения по регулированию деятельности таких организаций см. в разделе 3 настоящей Концепции). Предоставление земельных участков на указанных условиях только созданным органами самоуправления государственной специализированным власти, органами некоммерческим местного организациям определяется: 1) возможностью контролирования такими органами количества создаваемых ими специализированных некоммерческих организаций и объемов строительства некоммерческого такими использования организациями исходя из арендных потребностей и домов спроса установленных групп населения; 2) возможностью контролирования такими органами целевого использования земельных участков созданными ими специализированными организациями; 3) необходимостью формирования надежного залога (земельных участков в собственности) для привлечения такими специализированными некоммерческими организациями кредитных средств для строительства по более выгодных условиях по сравнению с менее обеспеченными кредитами. Нанимателями жилых помещений в построенных такими специализированными некоммерческими организациями арендных домах некоммерческого использования могут быть только граждане, относящиеся к категориям, установленным органами, которыми предоставлены земельные участки. Реализация данной меры потребует внесения соответствующих изменений в статьи 30 и 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации. 2. Предоставление земельных участков в аренду или в собственность без проведения торгов и предварительного согласования места размещения 77 объекта по результатам аукциона на право заключения договора о создании арендного жилищного фонда некоммерческого использования, проведение которого предлагается регулировать Градостроительным кодексом Российской Федерации (см. предложения в разделе 2.5.1 настоящей Концепции). Внесение в Градостроительный кодекс Российской Федерации дополнений в части регулирования проведения аукционов на право заключения договора о создании арендного жилищного фонда некоммерческого использования, а также существенных условий такого договора потребует отражения в Земельном кодексе Российской Федерации условий предоставления земельного участка лицу, с которым будет заключен такой договор. Предлагается, чтобы такой земельный участок по выбору лица, с которым будет заключен такой договор, предоставлялся ему в аренду или бесплатно собственность. При этом, если земельный участок предоставляется в аренду, то размер арендной платы определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок. Реализация данной меры потребует внесения соответствующих изменений в статью 30 Земельного кодекса Российской Федерации. 3. Предоставление земельных участков в аренду или в собственность без проведения торгов и предварительного согласования места размещения объекта по результатам аукциона на право заключения договора о комплексном освоении или развитии территории в целях строительства жилья экономического класса, проведение которых предлагается регулировать Градостроительным кодексом Российской Федерации (см. предложения в разделе 2.5.1 настоящей Концепции). 78 Внесение в Градостроительный кодекс Российской Федерации дополнений в части регулирования проведения аукционов на право заключения договора о комплексном освоении или развитии территории в целях строительства жилья экономического класса, в том числе с условиями о создании арендного жилищного фонда некоммерческого использования, а также существенных условий такого договора потребует отражения в Земельном кодексе Российской Федерации условий предоставления земельного участка (земельных участков) лицу, с которым будет заключен такой договор. Предлагается, чтобы земельный участок и (или) земельные участки, образованные в границах такой территории, по выбору лица, с которым будет заключен такой договор, предоставлялись ему в аренду или бесплатно собственность. При этом, если земельный участок (земельные участки) предоставляется в аренду, то размер арендной платы определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок. Реализация данной меры потребует внесения соответствующих изменений в статью 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Необходимо также внесение изменений в статьи 11.2, 11.3. и 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации в части образования земельных участков в рамках исполнения обязательств по договору о комплексном освоении или развитии территории в целях строительства жилья экономического класса. 4. Уточнение правового статуса земельных участков в составе производственных зон земель населенных пунктов в целях создания условий для строительства на таких земельных участках арендных домов в целях предоставления жилых помещений в таких домах по договорам найма жилого помещения, договорам некоммерческого найма (за исключением долгосрочных договоров) при условии соблюдения санитарных норм и иных требований. 79 Данная мера направлена на решение указанной выше проблемы, связанной с отсутствием возможности жилищного строительства в границах производственных зон, что стимулирует создание так называемых «апартаментов», не регулируемых жилищным законодательством. Предлагается установить, что на земельных участках в составе производственных зон земель населенных пунктов, предназначенных для застройки промышленными, предназначенными для этих коммунально-складскими, целей производственными иными объектами, градостроительным регламентом может быть установлена возможность строительства арендных домов, жилые помещения в которых предназначены для временного проживания работников организаций и предприятий, деятельность которых ведется на таких производственных объектах, и предоставляются по краткосрочным договорам найма, договорам некоммерческого найма. При этом предлагается также установить, что размещение таких арендных домов возможно лишь при условии, если установленные для такой зоны основной режим использования земельных участков, охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель позволяют соблюдать санитарные нормы и иные требования в отношении жилых помещений временного использования. Реализация данной меры потребует внесения изменений в статью 85 Земельного кодекса Российской Федерации. 5. Уточнение правового статуса земельных участков в составе общественно-деловых зон земель населенных пунктов в целях создания условий для строительства на таких земельных участках арендных домов в целях предоставления жилых помещений в таких домах по договорам найма жилого помещения, договорам некоммерческого найма, а также создания в 80 составе общественно-деловых зданий жилых помещений, предоставляемых по договорам найма жилого помещения, договорам некоммерческого найма. Данная мера также направлена на решение указанной выше проблемы, связанной с отсутствием возможности жилищного строительства в границах общественно-деловых зон, что стимулирует создание так называемых «апартаментов», не регулируемых жилищным законодательством. В отличие от производственных зон земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами. Формирование смешанной застройки в составе таких зон, включая застройку общественно-деловыми зданиями, жилыми зданиями, размещение в одном здании помещений, предназначенных для различного вида использования – общественно-делового и жилого, позволит улучшить качество городской среды. Предлагается установить, что на земельных участках в составе общественно-деловых зон земель населенных пунктов градостроительным регламентом может быть установлена возможность жилищного строительства, а также строительства зданий смешанного использования общественно-делового и жилого. Это позволит формировать в таких зонах арендный жилищный фонд как коммерческого, так и некоммерческого использования. Реализация данной меры потребует внесения изменений в статью 85 Земельного кодекса Российской Федерации. 5.3 Изменения в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных 81 объектов недвижимости и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" некоторые Реализация описанных выше в разделах 2.5.1 и 2.5.2 мер, которые предлагается регулировать в Градостроительном кодексе Российской Федерации и Земельном кодексе Российской Федерации, потребует также внесения изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". 1. Предлагается внести изменения в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях в части введения административной ответственности за нарушение обязательств по договорам о развития застроенных территорий в целях строительства жилья экономического класса и комплексном освоении в целях строительства жилья экономического класса, нарушение требований по заключению договоров купли-продажи жилых помещений экономического класса, договоров долевого участия в строительстве многоквартирных домов экономического класса, договоров купли продажи жилых зданий экономического класса, относящихся к арендному жилищному фонду некоммерческого использования. Предлагается установить, что соответствующие нарушения влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей. При этом ответственность за нарушение требований законодательства при заключении договоров куплипродажи или долевого участия в строительстве жилья экономического класса наступает в отношении каждого договора. 82 2. В целях создания условий для осуществления контроля за выполнением условий договоров о развитии застроенной территории в целях строительства жилья экономического класса и договоров о комплексном освоении в целях строительства жилья экономического класса в части продажи или долевого участия в строительстве жилья экономического класса предлагается внести изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Предлагается ввести государственный учет договоров о развитии застроенной территории в целях строительства жилья экономического класса и договоров о комплексном освоении в целях строительства жилья экономического класса, который должен проводиться органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость. В рамках такого учета предлагается вести реестр указанных договоров с указанием их реквизитов. Реестр договоров ведется в электронном виде, подлежит размещению в сети «Интернет» на официальном сайте федерального органа в области государственной регистрации. В реестре договоров в обязательном порядке отражаются сведения об изменении, расторжении соответствующего договора. Предоставление указанных сведений возлагается на органы государственной власти, органы местного самоуправления, заключившие такие договоры. На основании такого учета предлагается установить особенности внесения записей в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) в отношении земельных участков, на которых осуществляется строительство жилья экономического класса, жилых зданий и жилых помещений, создаваемых на таких земельных участках. При государственной регистрации прав на такие земельные участки, жилые здания и жилые помещения в ЕГРП в графу «Особые отметки» вносится запись о том, что такие жилые помещения относятся к жилью экономического класса и указываются реквизиты договора о развитии застроенной территории в 83 целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении в целях строительства жилья экономического класса, в рамках реализации которых получены права на такие объекты недвижимости. При государственной регистрации прав на жилые здания экономического класса, относящиеся к арендному жилищному фонду некоммерческого использования, в графу «Особые отметки» также вносится запись о принадлежности такого жилого здания к арендному жилищному фонду некоммерческого использования. Такая система учета и регистрации позволит: 1) осуществлять контроль за соблюдением существенных условий договоров купли-продажи жилых зданий, жилых помещений и договоров участия в долевом строительстве жилья экономического класса (прежде всего по цене), в том числе при осуществлении оборота земельных участков, предоставленных в рамках договора о комплексном освоении или развитии территории в целях жилищного строительства экономического класса; 2) реализовать ранее описанную в разделе 2.4 настоящей Концепции антиспекулятивную налоговую меру (такая мера предусматривает уплату подоходного налога в размере 13% от цены жилого помещения экономического класса, полученной по итогам аукциона на право заключения договора о комплексном освоении или развитии территории в целях жилищного строительства экономического класса, в случае отчуждения прав на такое жилое помещение до истечения трех лет с даты государственной регистрации права на такое жилое помещение); 3) осуществлять контроль за соблюдением требования об использовании созданных в рамках таких договоров жилых зданий арендного жилищного фонда некоммерческого использования для предоставления жилых помещений по договору некоммерческого найма в случае заключения таких договоров на срок более года (см. предложения в разделе IV.1 84 настоящего Жилищного кодекса Российской Федерации о введении обязательной государственной регистрации договора найма жилого помещения на срок более одного года). 3. В целях обеспечения возможности заключения гражданами договоров купли-продажи жилых помещений экономического класса в рамках реализации договоров о развитии застроенной территории в целях строительства жилья экономического класса и договоров о комплексном освоении в целях строительства жилья экономического класса на более льготных условиях и с меньшими рисками предлагается внести соответствующие изменения в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В данном федеральном законе предлагается установить особенности условий и порядка заключения договоров купли-продажи жилых помещений экономического класса, определить существенные условия таких договоров и предусмотреть возможность привлечения средств граждан на основании таких договоров. В числе существенных условий договоров купли-продажи жилых помещений экономического класса предлагается, в том числе предусмотреть: возможность заключения таких договоров в ходе строительства с отлагательным условием предоставления застройщиком покупателю жилого помещения после завершения строительства; оплата авансового платежа в счет цены договора не более 10 процентов от цены договора; в случае заключения договора купли-продажи жилого помещения экономического класса в рамках реализации договора о развитии застроенной территории в целях строительства жилья 85 экономического класса или договора о комплексном освоении в целях строительства жилья экономического класса, цена такого договора купли-продажи не может превышать цены, полученной по итогам аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении в целях строительства жилья экономического класса. 6 Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» Необходимость разработки данного законопроекта связана с низкой инвестиционной привлекательностью проектов по строительству арендных многоквартирных домов в связи с длительными сроками окупаемости таких проектов, в том числе из-за отсутствия программ развития арендного жилищного фонда с участием государственных институтов развития. В недавно принятом Федеральном законе от 10 июля 2012 г. №118-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено законодательное регулирование особенностей заключения по результатам аукционов договоров безвозмездного срочного пользования земельными участками Фонда РЖС для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, договоров аренды земельных участков Фонда для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья (путем дополнения Федерального закона от 24 июня 2008 г. №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» новой статьей 16.6.). При этом в указанной статье предусматриваются, что застройщик должен либо продать, либо в случае заключения предусмотренного Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве 86 многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договора участия в долевом строительстве построить и передать гражданину жилое помещение экономического класса по цене, определенной по результатам аукциона. В разделе 2.5.1 и 2.5.2 настоящей Концепции предлагается внесение изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и Земельный кодекс Российской Федерации, предусматривающие установление условий и порядка реализации проектов государственно-частного партнерства по созданию арендного жилищного фонда некоммерческого использования, а также по комплексному освоению и развитию территорий в целях строительства жилья экономического класса, в том числе строительству арендного жилищного фонда некоммерческого использования. Реализация таких механизмов предусматривает: 1) бесплатное предоставление в собственность без проведения торгов и предварительного согласования места размещения объекта земельных участков для строительства арендных домов некоммерческого использования специализированным некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти, органами местного самоуправления; 2) предоставление земельных участков в аренду или в собственность без проведения торгов и предварительного согласования места размещения объекта по результатам аукциона на право заключения договора о создании арендного жилищного фонда некоммерческого использования; 3) предоставление земельных участков в аренду или в собственность без проведения торгов и предварительного согласования места размещения объекта по результатам аукциона на право заключения договора о комплексном освоении или развитии территории в целях строительства жилья экономического класса. 87 Предлагается распространить соответствующие предлагаемые механизмы и на деятельность Фонда РЖС и внести соответствующие изменения в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства». Такие изменения предполагают отсылочные нормы на: 1) Градостроительный кодекс Российской Федерации - в части установления права Фонда РЖС проводить аукционы на право заключения договора о создании арендного жилищного фонда некоммерческого использования, аукционы на право заключения договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, аукционы на право заключения договора о комплексном развитии территории в целях строительства жилья экономического класса, которые реализуются в отношении земельных участков Фонда РЖС; 2) Земельный кодекс Российской Федерации – в части установления права Фонда РЖС бесплатно предоставлять в собственность без проведения торгов и предварительного согласования места размещения объекта земельные участки Фонда РЖС для строительства арендных домов некоммерческого использования организациям, созданным специализированным некоммерческим органами государственной власти, органами местного самоуправления; предоставлять земельные участки Фонда РЖС в аренду или в собственность без проведения торгов и предварительного согласования места размещения объекта по результатам аукционов на право заключения договора некоммерческого о создании использования, арендного договора о жилищного комплексном фонда освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, договора о комплексном развитии территории в целях строительства жилья экономического класса. 7 Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и другие законодательные акты Российской Федерации» 88 Необходимость разработки данного законопроекта также связана с низкой инвестиционной привлекательностью проектов по строительству арендных многоквартирных домов в связи с длительными сроками окупаемости таких проектов, в том числе из-за отсутствия программ развития арендного жилищного фонда с участием государственных институтов развития. Фонд содействия реформированию жилищно–коммунального хозяйства (далее – Фонд ЖКХ) осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее также – Федеральный закон). В соответствии с указанным Федеральным законом одним из направлений деятельности Фонда ЖКХ является предоставление им финансовой поддержки субъектам Российской Федерации на реализацию региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. В настоящее время в соответствии с частью 3 статьи 16 Федерального закона «переселение граждан из аварийного жилищного фонда осуществляется в соответствии с жилищным законодательством». В жилищном законодательстве переселение граждан из аварийного жилищного фонда регулируется частями 10, 11 и 12 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации - в случае, если такие граждане являются собственниками жилых помещений аварийного жилищного фонда, а также статьями 86 и 89 Жилищного кодекса Российской Федерации - в случае, если такие граждане занимают жилое помещение аварийного жилищного фонда на основании договора социального найма. Регулирование в жилищном законодательстве переселения собственников жилых помещений аварийного жилищного фонда в настоящее время основано на использовании механизмов обеспечения жилищных прав собственников жилых помещений при изъятии земельного участка для 89 государственных или муниципальных нужд (части 1 – 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации). В случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, такой механизм предусматривает выкуп жилого помещения. При этом в целях компенсации всех потерь и убытков собственника при изъятии у него жилого помещения частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Кроме того, частью 8 указанной статьи предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Представляется, что использование такого механизма в случае переселения собственников жилых помещений аварийного жилищного фонда влечет за собой неэффективное расходование средств Фонда ЖКХ, региональных и местных бюджетов. При таком подходе также не обеспечивается адресность указанных расходов, то есть не учитываются доходы таких семей, а также наличие у таких собственников и/или проживающих с ними членов их семей иных жилых помещений на праве собственности, предоставленных по договору социального найма или на основании членства в жилищном кооперативе. 90 Предлагаемые законодательные изменения, связанные с использованием нового жилищного института - найма жилых помещений на некоммерческих условиях, устраняют отмеченную правовую коллизию и направлены на повышение эффективности и адресности расходов как Фонда ЖКХ, так и региональных и местных бюджетов при реализации региональным адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Предлагаемые изменения законодательства основаны на реализации следующей модели переселения граждан из аварийного жилищного фонда: 1) выплата выкупной цены жилого помещения (определяется как доля выкупной цены земельного участка под сносимым многоквартирным домом, соответствующая доле собственника в общем имуществе в многоквартирном доме на момент сноса) только собственникам жилых помещений в сносимых многоквартирных домах, у которых есть и/или у совместно проживающих с ними членов семьи есть иные жилые помещения на праве собственности, либо на основе членства в жилищном кооперативе, либо на основе договора социального найма, общая площадь которых превышает величину учетной нормы площади жилья, установленной в данном муниципалитете, умноженную на количество членов семьи (далее – собственники, имеющие иные жилые помещения для проживания); 2) предоставление жилого помещения по договору найма на некоммерческих условиях собственникам, у которых и/или у совместно проживающих с ними членов семьи нет иных жилых помещений на праве собственности, либо на основе членства в жилищном кооперативе, либо на основе договора социального найма, или общая площадь таких имеющихся у них жилых помещений превышает величину учетной нормы площади жилья, установленной в данном муниципалитете, умноженную на количество членов семьи (далее – собственники, не имеющие иных жилых помещений для проживания), и которые не являются малоимущими; 91 3) предоставление жилого помещения по договору социального найма собственникам, не имеющим иных жилых помещений для проживания и признанным малоимущими, а также гражданам, проживающим в жилом помещении в сносимом многоквартирном доме по договору социального найма (для таких нанимателей сохраняются без изменений предусмотренные действующим законодательством условия переселения). При этом нанимателям по договору социального найма, не являющимся малоимущими и не имеющим иных жилых помещений для проживания нанимателя и членов его семьи, предоставляется право заключить договор найма жилого помещения большей площади на некоммерческих условиях. В целях реализации такой модели предлагается внесение изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, а также в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». С точки зрения законодательного регулирования, предлагаемая модель может быть реализована в двух вариантах: 1) первый вариант: основное законодательное регулирование осуществляется путем внесения изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) вносятся исключительно с целью создания правовых основ для внесения необходимых изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»; 2) второй вариант: законодательное регулирование, обеспечивающее реализацию предложенной модели, осуществляется путем внесения изменений в Жилищный кодекс. Изменения в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» содержат отсылочные нормы к соответствующим положениям Жилищного кодекса. 92 С точки зрения комплексности законодательного регулирования и юридической техники предпочтительным представляется второй из предложенных вариантов. 1. Предлагаемые изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации: признание утратившими силу части 10-12 статьи 32 Жилищного 1) кодекса, в который применяется инструмент аналогии закона для распространения механизма обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд на случай признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; 2) дополнение Жилищного кодекса статьей 32.1, в которой сформулирован механизм защиты жилищных прав собственника жилого помещения при подлежащим признании сносу или многоквартирного реконструкции, дома отличный аварийным от и механизма, применяемого при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд в соответствии нормами земельного законодательства, законодательства о градостроительной деятельности, а именно: a. право собственности на помещения, в том числе жилые помещения, в аварийном многоквартирном доме, в отношении которого принято решение о сносе или реконструкции (далее – аварийный многоквартирный дом), прекращается при уничтожении таких помещений в результате сноса или реконструкции такого дома; b. изъятие для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен аварийный многоквартирный дом, производится путем выкупа. Выкупная цена определяется в соответствии с долей собственника каждого помещения в праве общей долевой собственности на общее имущество в аварийном многоквартирном доме на дату принятия органом 93 местного самоуправления решения о сносе или реконструкции такого дома от рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен такой дом; c. в случае отсутствия у граждан, являющихся собственниками или нанимателями по договору социального найма жилых помещений в аварийном многоквартирном доме и (или) у постоянно проживающих совместно с ними членов их семей других пригодных для проживания жилых помещений, принадлежащих им на праве собственности, на основании членства в жилищном или жилищно-строительном кооперативе и (или) предоставленных по договору социального найма, суммарная общая площадь которых не превышает произведение учетной нормы площади жилого помещения, определяемой в соответствии с частями 4 и 5 статьи 50 настоящего Кодекса, на количество членов семьи указанных граждан, (далее в настоящей статье – граждане, не имеющие иных жилых помещений) таким гражданам предоставляются жилые помещения на условиях найма или социального найма (см. пп. d-f ниже). Гражданам, которым предоставлены жилые помещения на условиях найма или социального найма, выкупная цена земельного участка не выплачивается; d. гражданам, являющимся собственниками жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, не имеющим иных жилых помещений и не являющимся малоимущими, предоставляется жилое помещение по договору найма. Размер предоставляемого жилого помещения должен быть не менее общей площади жилого помещения ранее занимаемого жилого помещения, но не более общей площади, рассчитанной исходя из количества членов семьи собственника жилого помещения и нормы предоставления площади жилого помещения, определяемой в соответствии со статьей 50 настоящего Кодекса. По желанию таких граждан им должно быть предоставлено по договору найма жилое помещение меньшей площади, но 94 не менее учетной нормы площади жилого помещения, определяемой в соответствии со статьей 50 настоящего Кодекса; e. гражданам, являющимся собственниками жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, не имеющим иных жилых помещений и которые признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими, предоставляется по договору социального найма жилое помещение, равнозначное по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, но не менее учетной нормы площади жилого помещения и не более нормы предоставления площади жилого помещения на одного человека, определяемых в соответствии со статьей 50 настоящего Кодекса; f. гражданам, являющимся нанимателями жилых помещений по договору социального найма в аварийном многоквартирном доме, и не имеющим иных жилых помещений, предоставляются жилые помещения по договору социального найма в порядке, установленном статьями 86 и 89 настоящего Кодекса. По желанию указанных граждан, не являющихся малоимущими, таким гражданам предоставляется по договору найма жилое помещение большей площади, чем ранее занимаемое жилое помещение, но не более общей площади, рассчитанной исходя из количества членов семьи нанимателя жилого помещения и нормы предоставления площади жилого помещения, определяемой в соответствии со статьей 50 настоящего Кодекса; g. типовой договор найма жилого помещения, предоставляемого гражданам, переселяемым из аварийного многоквартирного дома, условия и порядок заключения, продления и расторжения такого договора утверждается Правительством Российской Федерации. Договор найма жилого помещения, предоставленного гражданам, переселяемым из аварийного многоквартирного дома, в отношении которого органом местного самоуправления принято решение о сносе или реконструкции, подлежит государственной регистрации; 95 h. жилые помещения, предоставляемые гражданам по договору найма или социального найма жилого помещения, должны находиться в муниципальной собственности и быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта. Такие жилые помещения также должны находиться в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, указанном в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, все жилые помещения в которых предоставляются в соответствии с указанным типовым договором найма жилого помещения, либо в соответствии с типовым договором найма жилого помещения; 3) внесение изменений в статьи 85 и 86, устанавливающих дополнительное условие предоставления гражданам, проживающих в жилых помещениях в аварийном многоквартирном доме на условиях социального найма жилого помещения: если такие граждане и (или) постоянно проживающие совместно с ними члены их семей не имеют других пригодных для проживания жилых помещений, принадлежащих им на праве собственности, на основании членства в жилищном или жилищностроительном кооперативе и (или) предоставленных по договору социального найма, суммарная общая площадь которых не превышает произведение учетной нормы площади жилого помещения, определяемой в соответствии с частями 4 и 5 статьи 50 Жилищного кодекса, на количество членов семьи указанных граждан»; 4) дополнение статьи 159 частью, устанавливающей, что законами субъектов Российской Федерации может быть установлен порядок и условия предоставления органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или управомоченными ими учреждениями субсидий на оплату найма жилого помещения, предоставленного по договору найма жилого помещения гражданам, переселяемым в соответствии со статьей 321 настоящего Кодекса из аварийных многоквартирных домов. 96 2. Предлагаемые изменения в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» предусматривают, что Фонд ЖКХ поддерживает региональные адресные программы по переселению граждан, отвечающие следующим требованиям: 1) наличия законов субъектов Российской Федерации, предусматривающих предоставление субсидий на оплату найма жилого помещения, предоставленного по договору найма жилого помещения гражданам, переселяемым из аварийных многоквартирных домов, в отношении которых органами местного самоуправления принято решение о сносе или реконструкции, в соответствии с региональными адресными программами по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда с 1 января 2013 года; 2) средства местного бюджета, полученные за счет средств Фонда, средств бюджета субъекта Российской Федерации и предусмотренные в местном бюджете на долевое финансирование переселения граждан из аварийного жилищного фонда, расходуются в соответствии с региональной адресной программой по переселению граждан из аварийного жилищного фонда исключительно на: приобретение у застройщиков жилых помещений в многоквартирных домах или в домах, указанных в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в том числе в таких домах, строительство которых не завершено, и (или) на строительство таких домов для предоставления таких жилых помещений гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, в соответствии со статьей 321 Жилищного кодекса Российской Федерации; 97 приобретение у собственников жилых помещений в многоквартирных домах или в домах, указанных в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для предоставления таких жилых помещений гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, в соответствии со статьей 321 Жилищного кодекса Российской Федерации; на выплату гражданам, в чьей собственности находятся жилые помещения, входящие в аварийный жилищный фонд, выкупной цены в соответствии со статьей 321 Российской Федерации. Жилищного кодекса В случае, если выкупная цена превышает размер выкупной цены, рассчитанный исходя из трех четвертей предельной стоимости одного квадратного метра общей площади соответствии жилого помещения, с пунктом 5 финансирование расходов на части 2 оплату определяемой настоящей такого в статьи, превышения осуществляется за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов. Предлагаемые законодательные изменения позволят более эффективно и адресно использовать средства Фонда ЖКХ, региональных и местных бюджетов при реализации программ по переселению граждан. Такие средства будут использоваться на решение наиболее острых жилищных проблем переселяемых граждан, а не на бесплатное предоставление им в собственность жилой недвижимости. При этом размер расходов указанных средств будет дифференцирован в зависимости от насущности жилищных проблем и уровня доходов граждан, то есть будет носить адресный характер. Многоквартирные дома, построенные в рамках реализации региональных адресных программ переселения в целях предоставления жилых помещений внаем на некоммерческих условиях переселяемым из аварийного фонда гражданам, остаются в муниципальной собственности и 98 будут являться источником доходов местных бюджетов (платежи за наем жилых помещений), которые в долгосрочной перспективе позволят окупить инвестиционные затраты, связанные со строительством жилых домов. Возможные дополнительные расходы регионального бюджета, связанные с необходимостью субсидировать платежи за наем для части нанимателей с невысокими доходами, будут существенного меньше таких доходов. 3. Также предлагается внести изменение в Земельный кодекс Российской Федерации, дополнив статью 55 пунктом 4, устанавливающим, что порядок и условия выкупа для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и в отношении которого органом местного самоуправления принято решение о сносе или реконструкции, устанавливаются жилищным законодательством. 4. Предлагается внести изменения в Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» для обеспечения законодательных условий возможности нахождения в муниципальной собственности жилых помещений жилищного фонда некоммерческого использования, предоставляемых по договорам некоммерческого найма жилого помещения, необходимо также устранить коллизию между нормами жилищного законодательства, допускающими такую возможность (статья 14 Жилищного кодекса). Действующая редакция Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусматривает в качестве вопроса местного значения предоставления малоимущим гражданам жилых помещений по договорам социального найма (статьи 14 и 16). 99 Необходимо внести изменения в статьи 14.1 и 16.1 указанного Федерального закона и предоставить органам местного самоуправления поселений и городских округов право предоставлять гражданам в установленных жилищным законодательством случаях жилого помещения по договорам некоммерческого найма. Предлагается также внести изменения в статьи 14, 15 и 16 указанного Федерального закона в целях восполнения пробела в отношении возможности предоставления жилого помещения по договору найма жилого помещения специализированного жилищного фонда. Для этого также необходимо в статье 50 предусмотреть право муниципалитетов иметь соответствующий специализированный жилищный фонд. 100