применимость принципа наилучшего и наиболее эффективного

-1ПРИМЕНИМОСТЬ ПРИНЦИПА НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ
ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (ННЭИ) В РАМКАХ
ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЦЕННОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)
Доломанов Б.А.
Северо-Кавказский государственный технический университет
Филиал в г. Пятигорске, Россия
Экономической основой определения ценности различных видов имущества являются принципы оценки. Все принципы оценки сгруппированы в три группы. В статье дан анализ отечественных
разработок в области применения принципа наилучшего и наиболее эффективного использования для
отдельных активов (недвижимость), выявлены пробелы в разработке данной темы для действующей
фирмы и предложены способы выбора вариантов функций и алгоритм анализа.
The economic basement of valuation of different types of properties is the different principles of valuation. All principles of valuation are divided in three groups. In the article it is given the analysis of national
elaborations in the field of the best and most effective using for individual assets (immovable property). After
this analysis the gaps were found in the elaboration of this topic for the working company and the ways of
choosing the functions and the algorithm of analysis of the best and most effective using was offered.
В современных условиях становления и развития рыночной экономики в России большое значение для собственников отдельных активов
(например, недвижимость) и действующих предприятий (фирм) в целом
приобретают вопросы формирования и выбора экономической стратегии,
обеспечивающей эффективное и конкурентоспособное использование
объектов собственности.
Эффективное и конкурентоспособное использование объектов собственности предполагает профессиональное управление. В данной статье
используем понятие менеджмента в отличие от понятия управление. Под
менеджментом будем понимать совокупность принципов, методов и
средств управления, обеспечивающих достижение целей и решение задач
рационального хозяйствования на объектах собственности с использованием оптимального сочетания всех ресурсов (человеческих, финансовых,
технических) [1].
Известно, что менеджмент использует в качестве инструментов принципы, подходы и методы оценки объектов собственности. На основе многолетнего опыта зарубежных экспертов –оценщиков сформулированы
принципы оценки, которые отражают экономический смысл взаимосвязи
Управление общественными и экономическими системами 2007 № 1
-2-
ценности объектов оценки, внешней рыночной среды и их эффективного
использования. Наиболее подробно и обстоятельно изложены принципы
оценки недвижимости в различных публикациях как зарубежных, так и
российских авторов [1, 2, 3, 4], в которых дан обстоятельный перечень
принципов, их определения и классификация. Кроме того, обстоятельно
дан анализ основного, итогового принципа оценки – принципа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта недвижимости [1, 4]. В данных публикациях имеется в виду, что наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости (земельный участок и улучшения –строения, благоустройство) –это вероятное, законное,
физически возможное, экономически обоснованное, финансово осуществимое использование, которое приводит к максимальной продуктивности объекта и его наивысшей стоимости. При этом анализ ННЭИ проводится в два этапа: сначала для участка земли (условно свободного), а затем – для этого же участка, но с существующими улучшениями. Процедура такого анализа имеет свой алгоритм реализации принципа ННЭИ. Вначале составляется максимально возможный перечень функций использования земельного участка и его улучшений, а затем поэтапно из него исключаются все функции, которые не отвечают критериям законности, физической и финансовой осуществимости, экономической обоснованности.
В результате такой процедуры остаются функции, которые отвечают всем
четырем критериям. В итоге осуществляется расчет экономической эффективности оставшихся вариантов и из них выбирается тот, который
обеспечивает максимальную эффективность, продуктивность и стоимость.
Хотелось бы отметить наиболее глубокую проработку технологии реализации принципа ННЭИ, приведенную в монографии Е.С. Озерова [1].
Применительно к оценке действующего предприятия, фирмы (бизнеса) в российских публикациях [5, 6, 7, 8, 9] с одной стороны, приводится
обстоятельное описание сути каждого принципа, с другой стороны, принцип ННЭИ [7] рекомендуется применять в случае, если оценка проводится
в целях реструктурирования, в противном случае принцип не применяется. Кроме того, следует отметить, что в упомянутых публикациях отсутствуют разработки по вероятным вариантам развития (функциям) предприятия, фирмы (бизнеса).
Управление общественными и экономическими системами 2007 № 1
-3-
По мнению автора, следует восполнить пробел в отечественной теории и практике применения принципа ННЭИ при решении задач менеджмента фирмы (бизнеса). В связи с этим рассмотрим более подробно технологию (алгоритм) поиска варианта ННЭИ для действующего предприятия,
фирмы (бизнеса). В рамках данной статьи рассмотрим возможную технологию решения проблем выбора наиболее эффективного использования
действующей фирмы, иными словами, особое внимание уделим рассмотрению анализа ННЭИ для случая земельного участка с улучшениями.
На первом этапе анализа ННЭИ следует составить максимально возможный, сколь угодно фантастический, перечень функций использования
компании с учетом анализа тенденций рынка товаров и услуг, востребованных обществом, стратегии ее развития, создания новых продуктовых
бизнес –линий, внедрения современных подходов и методов менеджмента, обеспечивающих «омоложение», реинкарнацию фирмы.
В качестве основы для составления перечня функций можно использовать примерный набор функций (см. табл. 7.5. [1]). Однако этот перечень следует дополнить вариантами функций, имеющих отношение к действующей фирме. По мнению автора, определение вариантов функций целесообразно построить на вариантах целей роста эффективности и конкурентоспособности фирмы, ее «омоложения». Такими вариантами могут
быть, например, повышение эффективности текущего управления фирмой, купля – продажа фирмы целиком или по частями, реструктуризация
фирмы, реорганизация (слияние, поглощение, присоединение, разделение,
преобразование) фирмы, создание новой продуктовой бизнес –линии, разработка плана развития предприятия, определение кредитоспособности
фирмы. Такие варианты функций могут рассматриваться с учетом использования концепции реальных опционов, внедрения современных методов
и подходов менеджмента, а именно:
-учет инвестиционной привлекательности отрасли;
-изменение конкурентной позиции фирмы в отрасли;
-создание собственного стратегического потенциала успеха с четкой
ориентацией на рыночную ситуацию, т.е. в краткосрочном плане превращение существующих ресурсов и компетенций в рыночные конкурентные
преимущества, в долгосрочном плане развитие новых ресурсов и компетенций для использования рыночных шансов;
Управление общественными и экономическими системами 2007 № 1
-4-
-внедрение стратегии сбалансированной системы показателей;
-внедрение концепции управления знаниями в исследуемой фирме.
При составлении перечня следует не повторять типичных ошибок
аналитиков и менеджеров: не включать в перечень возможных функций
лишь с учетом наличия подобной функции в разумно близком расположении от исследуемого объекта анализа. Необходимо взять за правило: любое не включение потенциальной функции в перечень должно осуществляться на основании комплексного анализа и расчетов с учетом требуемого объема инвестиций в такое решение. И только в том случае, если данная функция с учетом временного фактора будет приводить к потере эффективности, доходности и конкурентоспособности, есть основание исключить ее из перечня.
На втором этапе перечень функций рассматривается с позиций законодательных и нормативно – правовых ограничений, в том числе:
-законодательно – правовые акты в сфере организационно – правовых
форм, реорганизации, создания дочерних структур, а также холдингов;
-требования налогового законодательства;
-нормативные акты по охране окружающей среды;
-законодательные акты международного права при рассмотрении вариантов выхода фирмы на международные рынки;
-нормативные требования в области зонирования, градостроительства;
-нормативные требования строительных норм и правил.
На данном этапе необходимо учитывать возможную реакцию региональных и муниципальных властей в данном регионе, а также реакцию
местных жителей на создание такого вида производства продукции или
услуги. При выявлении возможности отрицательной реакции на рассматриваемый вариант функции региональных и муниципальных властей и
местных жителей, принимать решение об отказе от данной функции необходимо только в том случае, если данная функция с учетом временного
фактора будет приводить к потере эффективности, доходности и конкурентоспособности. При этом следует искать возможность использования
такой функции на основании расчета затрат, которые необходимо понести
для снятия возражений властей и жителей. В результате из перечня функ-
Управление общественными и экономическими системами 2007 № 1
-5-
ций исключаются все те, которые, по разным причинам, законодательно
не осуществимы.
На третьем этапе оставшиеся в перечне функции проверяются на возможность физической осуществимости. При этом следует рассматривать
следующие возможные случаи физической неосуществимости:
-отсутствие специалистов соответствующей специальности, практического опыта;
-отсутствие на рынке соответствующего оборудования по качеству,
производительности и другим технико-экономическим показателям;
-отсутствие необходимого сырья, материалов, комплектующих, отвечающих нормалям технологического процесса и качеству продукции;
-условия производства строительно-монтажных, пусконаладочных
работ не позволяют их осуществить (особенности земельного участка,
инженерно-геологических условий, квалификация и оснащенность строительно-монтажных организаций, соблюдение сроков строительства и т.п.);
-невозможность увеличения площади имеющегося земельного участка.
Естественно при анализе судьба любого варианта, отличного от текущего состояния, должна, решатся с учетом правил, изложенных на первом этапе. В результате из перечня функций исключаются все те, которые,
по разным причинам, физически не осуществимы. Иными словами остаются функции в случае экономической целесообразности
Четвертый этап. Таким образом, мы получили перечень функций законодательно и физически осуществимых. На этом этапе анализа функций
необходимо выявить экономическую целесообразность и финансовую
осуществимость оставшихся функций.
Экономическая целесообразность предполагает выполнение следующего условия: «…соотношение платежеспособного спроса и конкурентного предложения на локальном рынке…соответствующего продукта…обеспечивает…возврат капитала и доходы на капитал с нормой этого
дохода, не ниже нормы отдачи для одного из надежных альтернативных
проектов» [1]. Кроме того, необходимо выявить принципиальную возможность обеспечения финансирования соответствующего варианта
функции.
Управление общественными и экономическими системами 2007 № 1
-6-
На последнем пятом этапе осуществляется выбор из нескольких экономически обоснованных и финансово осуществимых проектов с реализацией функций, использование которых обеспечит собственнику получение наибольшей выгоды и продуктивности. Вариант функции, отвечающий максимальной продуктивности из оставшихся функций, и является
функцией наилучшего и наиболее эффективного использования. При этом
следует для окончательного вывода рассмотреть возможность использования на исследуемом объекте оптимального сочетания комплекса оставшихся функций, так как такой интегральный вариант может оказаться самым продуктивным. Выбор интегрального варианта должен осуществляться на основе экспертных заключений, учитывающих совместимость
функций.
Особенностью анализа ННЭИ применительно к фирме является выполнение на всех этапах анализа следующего принципа: критерием исключения из первоначального перечня функций является определение соответствия ресурсного потенциала объекта исследования варианту функции, как в текущем использовании, так и в новом, измененном использовании с учетом дополнительных инвестиций.
В заключение необходимо отметить, что в данной статье рекомендации по выбору вариантов возможного развития фирм даны несколько
фрагментарно, поэтому требуют дальнейшего исследования, которое в
увязке с этапами жизненного цикла позволит разработать предложения по
совершенствованию структуры корпоративного управления фирмы.
_________________________________
1. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2003.
2. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с
англ. М.: Дело Лтд, 1995.
3. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие.: Пер. с англ. М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. 231 с.
4. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997.
5. Федотова М.А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. М.: Перспектива, 1996. 103 с.
6. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. М.: ИНФА-М.,
1997. 320 с.
7. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и
статистика, 1998. 512 с.
8. Синявский Н.Г. Оценка бизнеса: гипотезы, инструментарий, практические решения в
различных областях деятельности. М.: Финансы и статистика, 2005. 240 с.
9. Криворотов В.В. Управление стоимостью: Оценочные технологии в управлении предприятием: Учебное пособие по специальности «Финансы и кредит» / В.В. Криворотов,
О.В. Мезенцева. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. 111 с.
Управление общественными и экономическими системами 2007 № 1