ВЛИЯНИЕ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ НА СТОИМОСТЬ

ВЛИЯНИЕ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ НА СТОИМОСТЬ
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Для определения степени влияния основных ценообразующих факторов на стоимость
земельного участка был проведен экспертный опрос, в котором приняли участие
представители следующих организаций (Таблица 1).
Таблица 1 – Участники экспертного опроса
№
1
Организация
ООО «ЦЭОС»
2
ООО «ЦЭОС»
3
ООО «ЦЭОС»
ФИО
Альберг Борис Робертович
Речкина Татьяна
Александровна
Бойко Андрей Юрьевич
4
ООО «АРИН»
Попова Инна Николаевна
5
GVA Sawyer
Фадеев Владислав Юрьевич
6
ЗАО «Агентство
Бекар»
Белоусова Олеся Сергеевна
7
ООО «АФК-аудит» Калинин Александр Сергеевич
8
9
«Deloitte &
Touche»
ООО
"ЕВРОАКТИВ"
Должность
Менеджер, оценщик
Ведущий специалист,
оценщик
Генеральный директор
Руководитель отдела
оценки
Руководитель отдела
маркетинга департамента
консалтинга
Руководитель проектов
отдела оценки
Руководитель
департамента
методологического и
аналитического
обеспечения
Дмитриев Сергей Юрьевич
Менеджер
Севастьянова Евгения
Владимировна
Генеральный директор
Земельные участки сгруппированы в 10 видов разрешенного использования (в
соответствии с Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской
Федерации от 15.02.07 № 39 «Об утверждении методических указаний по государственной
кадастровой оценке земель населенных пунктов»):
1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и
многоэтажной жилой застройки;
2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой
застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки;
3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок;
4. Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и
огородничества;
5. Земельные
участки, предназначенные для размещения объектов торговли,
общественного питания и бытового обслуживания;
6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц;
7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и
коммерческого назначения;
8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и
лечебно-оздоровительного назначения;
9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и
административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального
хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и
заготовок;
10. Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий,
объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения,
физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.
Результаты экспертного опроса представлены ниже (Таблица 2).
Таблица 2 – Результаты экспертного опроса
Фактор стоимости
Площадь земельного участка, кв. м
Рельеф участка (отсутствие неровностей)
Отсутствие угрозы затопления земельного участка при
наводнениях
Итого по группе
Отсутствие ограничений по предельной высоте застройки
(разрешённая высота застройки)
Отсутствие обременений, установленных Законом СанктПетербурга об охранных зонах
Итого по группе
Наличие водоснабжения
Наличие канализации
Наличие теплоснабжения
Наличие газоснабжения
Наличие электроснабжения
Наличие и качество въезда на участок
Удобство подъезда к земельному участку на общественном
транспорте
Удобство подъезда к земельному участку на автомобильном
транспорте
Наличие подъезда железнодорожным транспортом
(«железнодорожного ввода на территорию участка»)
Итого по группе
Отсутствие загрязнения почв на участке
Отсутствие загрязнения атмосферного воздуха в районе
окружения
Итого по группе
Близость земельного участка к центру города
Влияние локальных центров (метро, ж/д, другие)
Влияние основных магистралей
Вид разрешенного использования
4
5
6
7
5%
7%
5%
5%
1%
1%
1%
1%
1
5%
1%
2
5%
1%
3
6%
2%
8
6%
1%
9
8%
3%
10
5%
1%
0%
1%
1%
1%
0%
0%
0%
1%
1%
1%
6%
7%
9%
7%
8%
6%
6%
8%
12%
7%
4%
2%
2%
0%
2%
5%
5%
2%
2%
2%
2%
1%
2%
0%
2%
2%
2%
2%
3%
2%
6%
2%
2%
2%
2%
2%
1%
3%
2%
2%
1%
3%
4%
2%
4%
1%
1%
1%
0%
3%
5%
0%
4%
0%
0%
3%
6%
2%
4%
2%
2%
2%
1%
3%
2%
7%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
7%
2%
2%
2%
0%
3%
1%
4%
2%
2%
1%
1%
3%
2%
5%
4%
4%
3%
4%
4%
8%
4%
3%
3%
3%
1%
3%
2%
5%
4%
3%
6%
8%
5%
9%
4%
7%
9%
4%
5%
8%
7%
8%
3%
9%
4%
11%
8%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
11%
0%
20%
3%
23%
6%
22%
1%
28%
10%
28%
0%
20%
2%
28%
2%
19%
10%
56%
0%
32%
3%
4%
6%
0%
10%
0%
3%
3%
16%
0%
5%
7%
7%
18%
4%
12%
5%
11%
6%
1%
10%
6%
7%
20%
3%
9%
4%
0%
11%
15%
12%
5%
18%
8%
6%
5%
12%
14%
8%
26%
1%
5%
4%
0%
3%
7%
9%
8%
6%
13%
5%
Фактор стоимости
Итого по группе
Оснащенность района окружения земельного участка
объектами социальной инфраструктуры (наличие детских
дошкольных учреждений, общеобразовательных школ,
поликлиник и т.п.)
Оснащенность района окружения земельного участка
объектами торгово-бытового обслуживания (торговля,
общественное питание, бытовое обслуживание и т.п.)
Отсутствие в районе окружения земельного участка
малопривлекательных объектов (свалки, тюрьмы, экологически
опасные предприятия, кладбища)
Архитектурно-градостроительная и историко-культурная
привлекательность района окружения
Наличие в окружении участка специально организованных мест
для парковки автомобильного транспорта
Близость земельного участка к водным объектам
Озелененность района окружения и наличия мест рекреации
Плотность населения, проживающего в районе окружения
земельного участка
Итого по группе
Проверка
Вид разрешенного использования
3
4
5
6
7
8
23%
16%
38%
32%
34%
10%
1
29%
2
22%
9
19%
10
24%
7%
5%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
2%
7%
6%
0%
4%
3%
5%
3%
3%
0%
1%
3%
6%
0%
6%
1%
1%
1%
10%
1%
4%
3%
3%
0%
0%
1%
16%
4%
1%
0%
4%
3%
0%
0%
0%
5%
2%
7%
3%
4%
4%
3%
5%
7%
5%
0%
0%
10%
9%
0%
1%
3%
3%
1%
1%
6%
9%
0%
0%
2%
2%
1%
1%
41%
0%
11%
0%
3%
1%
3%
6%
32%
100%
33%
100%
41%
100%
29%
100%
22%
100%
30%
100%
20%
100%
33%
100%
8%
100%
25%
100%