Борьба со стереотипами - Appraiser.Ru. Вестник оценщика

Анализ наиболее эффективного использования
Наиболее эффективное
использование
Позиция оценщика
Позиция государства
Построение расчетов исходя из
наиболее полной отдачи от
загрузки объекта
ФСО-1, п.10 – Использование
объекта, при котором его
стоимость будет наибольшей
Нет условия обязательности
применения НЭИ
 Какая именно стоимость будет
наибольшей?

При осуществлении оценочной деятельности
используются следующие виды стоимости
объекта оценки:
рыночная стоимость;
 инвестиционная стоимость;
 ликвидационная стоимость;
 кадастровая стоимость.

Очевидно, что для определения кадастровой или ликвидационной
стоимости анализ НЭИ не требуется.
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее
вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на
открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются
какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В каких случаях применение НЭИ обосновано или
может повлиять на результаты оценки ? Рассмотрим
возможные варианты:
Ст.5, ФЗ-135 К объектам оценки относятся:



- отдельные
материальные объекты
(вещи);
- совокупность вещей,
составляющих
имущество лица, в том
числе имущество
определенного вида
(движимое или
недвижимое, в том числе
предприятия);
- право собственности и
иные вещные права на
имущество или
отдельные вещи из
состава имущества;

- права требования,
обязательства (долги);

- работы, услуги,
информация;

- иные объекты
гражданских прав, в
отношении которых
законодательством
Российской Федерации
установлена
возможность их участия
в гражданском обороте.
К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги,
иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация;
результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на
них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. ГК РФ, ст. 128.
Рассмотрим необходимость НЭИ адресно:
Материальные вещи.
а) Недвижимость. Улучшения.
Реконструкция – изменение функциональных и
физических свойств объекта. Перевод объекта в
другое целевое назначение подразумевают
инвестиции.
б) Застроенный земельный участок. НЭИ – «всегда»
многомиллионноэтажный объект !
в) Незастроенный, свободный участок. НЭИ – мачта с
объектом (рестораном) наверху, а перед этим пробурить
скважину.
г) Движимость. Трансформатор, принтер, самолѐт – НЭИ
обусловлен целевым назначением, его
многовариантностью = различным ЧОД.
Совокупность вещей.
Технологическая линия, объект бизнес-единица,
имущественный комплекс. НЭИ зависит от конкурентной
среды. Перепрофилирование – инвестиции.
- Право собственности и иные вещные права. НЭИ для права
собственности – аренда ?
-Право требования. Дебиторская задолженность
предприятия. НЭИ ? – либо право есть, либо его нет.
-Работы, услуги, информация.
а) Работы, услуги. НЭИ - В чѐм эффективность ?
Единственный показатель, это объем работ.
б) Информация – фантазия безгранична. Но за неѐ не платят.
Если есть договор – у него есть объѐм, он определѐн. В чѐм
НЭИ ?
- Иные объекты гражданских прав. Например,
интеллектуальная собственность – патент, полезная модель,
лицензия. В чѐм НЭИ ? Стоимость инвестиций.
Налоговая сфера. Бух учёт,
переоценка.
Нужен ли тут НЭИ ?
Реализация на торгах изъятого залога. Быстрее избавиться.
Нужен ли тут НЭИ ?
Рыночная стоимость – отвечает ожиданиям рынка и
стремится к среднеотраслевым показателям !
При определении инвестиционной стоимости, в отличие от
рыночной стоимости, учѐт возможности отчуждения по
инвестиционной стоимости НА ОТКРЫТОМ РЫНКЕ – НЕ
ОБЯЗАТЕЛЕН !!
Покупатель
Продавец
•Продавец хочет быстрее продать, но вынужден
выставлять товар на конкурентный рынок
•Покупатель хочет выгодно вложить деньги – он
инвестор, приобретает товар для своих целей
Таким образом, стоимость является рыночной
(наиболее вероятной) только с позиций
продавца.
А для него результат НЭИ это реконструкция =
инвестиции
Так кому нужен НЭИ ?
Этот метод не имеет смысла для участников рыночных отношений.
В нѐм заинтересован лишь Инвестор.