Лушникова Т. Ю.

Вестник Челябинского государственного университета. 2014. № 2 (331).
Управление. Вып. 9. С. 117–120.
Т. Ю. Лушникова
АРЕНДА: ЭТАПЫ И НАПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЯ
Рассматриваются особенности развития арендных отношений в российской экономике с позиции
этапов преобразования государственной собственности. Выявлены свойства аренды как способа
управления отношениями присвоения. Обозначены направления её дальнейшего развития в социально-экономических отношениях собственности.
Ключевые слова: аренда, лизинг, субаренда, концессия, агентский договор, этапы приватизации.
Традиционно понятие «аренда» определяется
как передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное
владение и пользование (или только пользование) за плату.
По своей природе аренда ведёт к расщеплению, раздвоению отношений собственности.
При аренде собственник имущества часть своих прав по использованию передаёт арендатору
и тем самым становится собственником с ограниченными правомочиями. Арендатор же приобретает частично правомочия собственника.
За пользование средствами производства и другими фондами взимается арендная плата, которая выступает для арендодателя как доход
от собственности. В дальнейшем по мере развития арендных отношений происходит переход собственности в руки арендатора. Такое понимание содержания арендных отношений подтверждается практикой многих стран мира, где
арендатор, как правило, получает право на выкуп арендованного имущества.
Данные характеристики аренды свидетельствуют о том, что она могла бы быть одним
из главных методов приватизации государственной собственности в России.
Первый этап приватизации в России — доваучерный (1985–1990 гг.), в это время был дан толчок развитию арендных отношений, создана нормативно-правовая база для проведения процесса
преобразования государственной социалистической собственности. В 1986 г. вступил в силу
Закон СССР «Об индивидуальной трудовой деятельности», который послужил основой легализации частного предпринимательства и индивидуально-трудовой собственности. В 1988 г.
принят Закон СССР «О кооперации в СССР», что
способствовало созданию кооперативов при государственных предприятиях и, в конечном счёте, превращению средств государственной собственности в частногрупповую и частнокапиталистическую собственность. В 1989 г. принят
ряд нормативных актов об аренде, которые стали
основой для перераспределения прав собственности. Разрешалось заключать договоры аренды с правом выкупа трудовыми коллективами
арендованного государственного имущества.
На практике аренда вылилась в расширение прав
трудовых коллективов в управлении, использовании хозрасчётного дохода [1. С. 450–451].
Аренда с самого начала приватизации выступила не просто как арендное отношение в чистом
виде, а стала нести ещё и дополнительную функцию — преобразования государственной собственности в другие формы. Исходя из опыта зарубежных стран, стратегия приватизации через
переход прав собственности с помощью аренды
представляет собой достаточно длительный этап
реформирования отношений собственности в государстве. Поэтому в дальнейшем на этапе радикального преобразования государственной собственности, ставка была сделана на более быстрые,
рыночные методы разгосударствления. В результате аренда была несправедливо забыта, и её отношения практически не развивались [2. С. 67].
Только начиная с денежного этапа приватизации в нашей стране снова возрастает интерес к аренде, отношения которой начитают постепенно развиваться, потому что, во-первых,
аренда являлась одним из способов приватизации, во-вторых, «Государственная программа
приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ» была направлена на изменение форм приватизации, создание условий,
способствующих повышению эффективной деятельности приватизируемых предприятий.
В результате основным ориентиром в государственной политике реформирования отношений собственности становится сохранение рыночных свобод в развитии многообразия форм
собственности и проведение с этой целью структурной перестройки в системе хозяйствования,
способствующей экономическому росту производства.
118
Необходимость проведения структурной перестройки форм хозяйствования определяется
кризисной ситуацией, которая сложилась в то
время в экономике страны. Институциональные
преобразования, становление и развитие новых
структур рыночной экономики стали характерными для большинства российских предприятий. Организационные изменения рассматривались руководителями предприятий как способ
преодоления производственного и финансового
кризиса. В связи с этим процесс формирования
сети фирм вокруг крупных предприятий является одним из ключевых направлений повышения
эффективности их деятельности. Значение данного фактора возрастает и в связи с тем, что в то
время для нормализации работы промышленные предприятия стали создавать собственные
сбытовые сети, осваивать производство конкурентных видов продукции, привлекать перспективных акционеров, создавать дополнительные
организации, обеспечивающие рыночную инфраструктуру для функционирования основной компании. Это было тем более важно, что
из-за сокращения объёма выпуска традиционных видов продукции мощности предприятий
перестали использоваться полностью и появилась возможность задействовать их иным образом. Главные трудности здесь возникли со сбытом и определением конкретного заказчика новой продукции. Ясно, что решить эти проблемы
гораздо проще небольшим мобильным фирмам,
способным быстро перестраиваться в соответствии со спросом.
В русле данного движения наблюдается развитие таких форм собственности, как аренда,
финансово-промышленные группы, холдинги,
дочерние фирмы. Все четыре варианта могут
с успехом применяться для структурной перестройки форм хозяйствования. Так что в связи
с рационализацией отношений собственности
на предприятиях снова возрос интерес к аренде,
и она получила своё второе рождение.
Преобразование предприятий на основе
арендных отношений имеет определённые преимущества. Данный вариант достаточно прост,
и его можно реализовать постепенно, по мере
готовности подразделений предприятия к самостоятельной работе. Не изменяются отношения
собственности на имущество, принадлежащее
предприятию, что особенно важно в случае проведения реорганизации предприятия, находящегося в государственной собственности или когда
Т. Ю. Лушникова
структурная перестройка осуществляется после
процесса акционирования, так как необходимые
решения по реорганизации могут быть приняты
без созыва собрания акционеров.
Аренда даёт возможность: во-первых, в определённой мере координировать деятельность
организаций, арендующих имущество предприятия, путём периодической корректировки
договоров аренды; во-вторых, препятствовать
выходу вновь созданных фирм из состава производственной системы предприятия за счёт сохранения права собственности в руках предприятия.
Существенно расширяется самостоятельность структурных подразделений, преобразуемых в независимые фирмы, что позволяет им
легче адаптироваться к условиям и требованиям
рынка. Резко усиливается заинтересованность
каждого арендующего имущество структурного подразделения в повышении эффективности
своей деятельности. Появляется возможность
получения предприятием дополнительного дохода за счёт сдачи в аренду имущества, которое
в силу тех или иных причин им самим эффективно не используется.
Таким образом, аренда вновь оказалась востребованной и способствовала проведению
структурной реорганизации предприятий независимо от формы собственности.
Сегодня на современном этапе преобразования отношений собственности аренда является одним из основных способов использования
имущества как государственной (муниципальной), так и частной форм собственности.
Перспективным направлением развития
арендных отношений является многообразие
форм их проявлений, таких как финансовая
аренда, концессия, прокат, агентский договор.
Все эти формы активно используются в управлении имуществом независимо от вида собственности.
Так, агентский договор, который сегодня используется в управлении жилищно-коммунального хозяйства, намного расширяет возможности как собственника (муниципалитета), так
и управляющих компаний, заключающих его.
По сути своей агентский договор несёт в себе
большую мотивацию, чем договор о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения, так как предполагает выплату вознаграждения агенту, а также покрытия расходов, связанных с содержанием имущества. При этом
Аренда: этапы и направление развития
имущество числится в муниципальной казне,
а управляющей компании передаются права
только по его использованию и распоряжению.
Основной же задачей органов местного само­
управления в рамках агентского договора является контроль за деятельностью агента и реализация с помощью его целевых программ в сфере
жилищно-коммунального хозяйства [3. С. 82].
Введение конкурсного механизма при заключении договоров аренды по использованию государственного (муниципального) имущества
является следующим важным направлением её
развития. Конкурс позволит повысить привлекательность объектов публичной собственности,
будет способствовать активизации инвестиционной деятельности органов власти.
Третьим направлением развития арендных
отношений является обязательность оценки государственного и муниципального имущества
при заключении договора аренды. Оценка имущества будет служить основанием прозрачности
решений органов власти в механизме арендных
отношений, противодействуя тем самым формированию коррупционных схем по получению необоснованной выгоды от использования публичной собственности [4. С. 50].
Другим направлением развития аренды является расширение арендных отношений между
частными собственниками, чего раньше в начале преобразования отношений государственной
собственности почти не встречалось.
Многообразие форм хозяйствования влечёт
за собой многообразие экономических форм реализации собственности. Отсюда одним из направлений расширения структуры форм собственности является развитие арендных отношений, которые порождают дальнейшую дифференциацию форм доходов. За пользование
имуществом взимается арендная плата, которая
выступает для арендодателя как доход от собственности, как экономическая форма реализации собственности на средства производства.
Основой же собственности арендатора является
собственность на произведённую продукцию.
Таким образом, аренда позволяет экономически
реализовывать собственность арендодателю,
принося ему арендую плату и обеспечивая в то
же время доход арендатору от его деятельности.
А базой арендных отношений могут быть все
виды собственности.
Другим важным направлением развития
аренды является её социальная направленность.
119
Она не только обеспечивает экономическую
эффективность использования имущества, но
и решает социальные вопросы в управлении,
прежде всего, публичных форм собственности.
С помощью минимальной арендной платы можно обеспечить доступ к собственности определённым группам населения (общественным организациям, детским спортивным клубам, ветеранам войны).
В итоге аренда как способ управления собственностью получила сегодня широкое распространение. Это связано, прежде всего, с её
свойствами, которые заключаются в следующем.
1. При аренде не изменяются отношения собственности на имущество. Это свойство имеет
особое значение при использовании государственной и муниципальной форм собственности.
2. Данный вариант достаточно прост, и его
можно реализовывать постепенно — по мере
готовности объектов собственности к самостоятельному использованию.
3. Аренда способствует возмещению и увеличению стоимости имущества.
4. Использование аренды расширяет зоны
предпринимательства, развивает конкуренцию.
5. С помощью аренды увеличиваются неналоговые доходы в бюджет. Так больше всего доходов муниципалитет получает от аренды земли.
6. Аренда проявляется в многообразии своих
форм, с помощью которых собственник может
решать проблемы модернизации имущества, например, концессия — это аренда с обязательными инвестиционными условиями.
7. Объектом аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество, которое
в процессе его использования не теряет своих
натуральных свойств (непотребляемые вещи).
8. Аренда позволяет собственнику осуществлять контроль за процессом использования
имущества. Так, например, реорганизация муниципального унитарного предприятия в общество с ограниченной ответственностью и передача его в аренду даёт больше возможностей
для контроля за арендодателем, чем за руководителем предприятия.
И, наконец, аренда решает не только экономические вопросы, но и социальные, обеспечивая
более свободный доступ к имуществу разных
категорий населения. Данное свойство аренды
приобретает сегодня особое значения в управлении государственной и муниципальной собственностью.
120
Т. Ю. Лушникова
Список литературы
1. Курс экономической теории. Общие основы.
Микроэкономика. Макроэкономика. Переходная
экономика : учеб. пособие / рук. авт. коллектива,
ред. А. В. Сидорович. М. : Дело и сервис, 2001.
829 с.
2. Собственность и реформа / под ред.
В. Н. Черковца, В. В. Конышева. М. : Моск. гос.
ун-т им. М. В. Ломоносова, 1995. 159 с.
3. Данилкин, В. В. Совершенствование управления муниципальной собственностью в условиях реформы ЖКХ / В. В. Данилкин, Д. Н. Замятин,
Т. Ю. Лушникова. Челябинск : Челяб. гос. ун-т,
2007. 88 с.
4. Попов, Р. М. Об обязательности оценки муниципального имущества при заключении договора
аренды / Р. М. Попов // Практика муницип. упр.
2013. № 10. С. 46–51.