Недвижимость. Что такое чистая продажа

Что такое «чистая продажа»?
Термин «чистая продажа» встречается довольно часто, как в профессиональном
общении риэлторов, так и в газетных объявлениях о продаже жилья. Человек, впервые
столкнувшийся с подобной терминологией, не всегда правильно понимает суть термина.
Очень часто начинающие продавцы и покупатели недвижимости думают, что «чистая
продажа» - это продажа квартиры самим владельцем без помощи посредников.
Кто-то уверен, что «чистая продажа» - это значит правильная, законная продажа. Но
неужели все объявления, в тексте которых нет слов «чистая продажа», рекламируют
квартиры,
которые
по
закону
нельзя
продавать?
Конечно же, нет!
Термин «чистая продажа» означает, что у продавца квартиры единственная цель
– получить деньги, и ему не надо срочно покупать другое жилье.
В разных регионах вы можете столкнуться и с другими терминами, обозначающими
подобный тип сделки – например, в столице чаще применяется термин «продажа без
альтернативы»,
«безальтернативная
продажа».
Под словом «альтернатива» в этом случае подразумевается необходимость приобрести
другое жилье взамен продаваемого.
Продавец, выставляющий свою недвижимость на «чистую продажу» (или на
продажу «без альтернативы»), имеет преимущество перед другими продавцами.
Во-первых, эта квартира находится в собственности у продавца, его право
собственности подтверждено соответствующими документами. Вы думаете, что это само
собой разумеется? Ничего подобного. Очень часто выставляются на продажу квартиры
неприватизированные – предполагается, что приватизация квартиры будет первым шагом
в
долгом
процессе
купли-продажи
этой
недвижимости.
Во-вторых, у продавца квартиры, выставленной на «чистую продажу», как правило,
есть в собственности другое жилье. Или хотя бы просто есть, где жить. Значит, ему не
нужно особенно торопиться с продажей. Он имеет возможность выставить максимальную
цену
за
свою
недвижимость
и
терпеливо
ждать
своего
покупателя.
В-третьих, эта квартира, как правило (но не всегда), уже освобождена, в ней никто не
прописан и никто не живет. Экономится время, которое в ином случае ушло бы на
расселение
жильцов
и
снятие
их
с
регистрационного
учета.
В-четвертых, продавец квартиры «без альтернативы» имеет возможность совершить
срочную сделку в том случае, когда найдется подходящий покупатель. Ведь продавцу не
надо будет подыскивать себе альтернативное жилье, не надо будет тратить на это время.
В-пятых, квартира, выставленная на «чистую продажу», пользуется повышенным
вниманием со стороны всех покупателей. Ведь сам факт «чистой продажи» экономит
потенциальному
покупателю
время,
нервы,
силы
и
средства.
В-шестых, «чистая продажа» означает, что такую квартиру, скорее всего, одобрит банк
при предоставлении ипотечного кредита потенциальному покупателю. Значит, круг
потенциальных покупателей расширяется еще и за счет «ипотечников». Правда, сейчас, в
кризисные времена, резко сократилось количество выдаваемых банками ипотечных
кредитов. Но ведь кризис – не навсегда, а жилье людям будет нужно во все времена! Так
что и эту возможность надо учитывать.
Иногда продавцы заявляют о том, что у них квартира находится на «чистой
продаже» только на том основании, что они уже подобрали себе обмен.
То есть они присмотрели себе альтернативное жилье, договорились с его хозяевами о цене
и сроках предполагаемой сделки, и теперь им осталось только продать свою квартиру. Но
такой вариант нельзя считать «чистой продажей» - ведь продавцы альтернативного жилья
могут передумать, у них могу измениться обстоятельства, они могут поднять цену – да
мало ли, что может случиться! Кроме того, в таком варианте стоимость квартиры наших
продавцов, как правило, жестко привязана к цене приобретаемого альтернативного жилья.
Торг почти исключается. Банк при выдаче ипотечного кредита потенциальному
покупателю такую квартиру вряд ли одобрит.
Идеально, если у квартиры, выставляемой на «чистую продажу», только один
собственник.
Вообще, чем меньше собственников у квартиры, тем удобнее для всех сторон,
участвующих в сделке. Но самым большим «подводным камнем» при сделках куплипродажи жилья является наличие среди собственников детей либо недееспособных
граждан. Закон требует, чтобы их права ни в коем случае не были нарушены – и это
замечательно. Но продажа квартиры с участием таких собственников никогда не будет
«безальтернативной» или «чистой продажей». Закон разрешает производить отчуждение
принадлежащего несовершеннолетним жилья только в том случае, если для них будет
приобретено или подарено взамен жилье такой же площади и такого же качества (как
минимум).
Правда, тот же закон разрешает просто положить на счет ребенка сумму денег, равную
стоимости его доли в проданном жилье, а не покупать другое жилье взамен. Но
опекунские советы, которые осуществляют контроль над соблюдением прав
несовершеннолетних, как правило, не дают разрешения на такую замену недвижимости
денежными средствами. Ведь стоимость недвижимости сильно колеблется, и нет никакой
гарантии, что впоследствии на эту сумму денег можно будет приобрести жилье.
Если у продаваемой квартиры много сособственников (например, она досталась
им по наследству), и эти собственники плохо ладят между собой, «чистота» такой
продажи будет весьма относительной, даже если им всем нужны только деньги.
Всегда найдется кто-то, не согласный идти ни на какие условия – и сделка будет
отодвигаться на неопределенное время. Но если собственники оформят доверенность на
продажу квартиры на имя только одного из них, и покупатель всегда будет иметь дело
только
с
этим
человеком
–
шансы
на
успех
повышаются.
Надеемся, что эта статья будет интересна как покупателям и продавцам квартир, так и
начинающим риэлторам.