заключение - Центр нотариальных исследований

ЦЕНТР НОТАРИАЛЬНЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ
620026, г. Екатеринбург, ул. Луначарского, 177 «в»
Тел.: (343) 254.29.65 – Факс: (343) 254.29.66
e-mail: notiss@notiss.ru
Президенту
Федеральной нотариальной палаты
М.И.Сазоновой
Екатеринбург, 01 апреля 2013 года
На № 580/06-11 от 22.03.2013 г.
Относительно определения долей супругов
при приобретении супругами имущества
в долевую собственность
Уважаемая Мария Ивановна!
На Ваш запрос №580/06-11 от 22 марта 2013 года направляем мнение Центра
нотариальных исследований о возможности определения долей при покупке супругами
имущества в долевую собственность.
В соответствии со статьей 33 Семейного кодекса РФ законным режимом имущества
супругов является режим их совместной собственности. Имущество, нажитое супругами во
время брака, является их совместной собственностью. Законный режим имущества супругов
действует, если брачным договором не установлено иное.
Таким образом, законодательством установлена презумпция: на все имущество,
приобретенное супругами в период брака на совместные средства, распространяется режим
общей совместной собственности. Единственным исключением из этого общего правила
является возможность изменить законный режим имущества супругов и установить в
отношении его договорный режим. Согласно статье 42 СК РФ, супруги вправе изменить
установленный законом режим совместной собственности и установить в отношении
совместно нажитого имущества режим долевой или раздельной собственности, как на все
имущество супругов, так и на отдельные объекты собственности.
Указание в договоре купли-продажи факта приобретения супругами квартиры, как,
впрочем, и любого другого имущества, в долевую собственность, юридически ничтожно.
Однако, в силу статьи 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет
[1]
недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы
совершена и без включения недействительной ее части. Правило названной статьи вполне
применимо к обсуждаемому договору. Исключив условие о приобретении имущества в
долевую собственность, следует расценивать договор заключенным по общим правилам, т.е.
считать имущество приобретенным супругами в совместную собственность.
Вместе с тем, учитывая желание супругов приобрести имущество в долевую
собственность, в определенных ситуациях можно воспользоваться правилом, содержащимся
в абзаце 2 пункта 1 статьи 42 СК РФ: брачный договор может быть заключен как в
отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Включение
соответствующего пункта в договор будет являться в таком случае элементом брачного
договора, однако, в целях недопущения в дальнейшем споров по поводу толкования этого
факта и исключения ссылок на недостаточную юридическую осведомленность участников
договора, данное обстоятельство необходимо оговорить в договоре особо. При этом в
договоре необходимо отразить, что при его заключении стороны руководствовались не
только нормами Гражданского кодекса (общими положениями о собственности, о
заключении сделок, о купле-продаже недвижимости и пр.), но и специальными нормами,
установленными семейным законодательством, в частности, вышеупомянутой статьей 42 СК
РФ.
Заключение подобного договора не противоречит действующему гражданскому и
семейному законодательству. В пункте 1 статьи 422 ГК РФ сформулировано правило,
которое устанавливает соотношение между нормами договора и закона (иных правовых
актов). Суть его в том, что договор должен соответствовать императивным нормам правовых
актов. Это правило обеспечивается, в частности, нормой статьи 168 ГК РФ, которая
устанавливает, что сделка (в том числе и договор), не соответствующая требованиям закона
или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка
оспорима или не предусматривает иных последствий. Императивных норм о запрете
совершения указанных сделок не существует.
В практике такие договоры заключаются достаточно часто. Их принято называть
смешанными, хотя это является неверным. Смешанный договор это соглашение, которое
содержит элементы различных договоров. К отношениям сторон в этом случае применяются
в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном
договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Классическим примером смешанного договора является договор аренды имущества с правом
выкупа (статья 624 ГК РФ). Для этого договора характерен один субъектный состав и один
имущественный объект, но при этом предметом договора являются отношения как по
аренде, так и по купле-продаже.
При совершении договора купли-продажи, в котором покупатели-супруги определяют
свое долевое участие в приобретаемом объекте, речь идет об ином, а именно о совершении
двух разных договоров между разными субъектами:
Первый – договор купли-продажи, сторонами которого являются продавец и
покупатели-супруги;
Второй – договор между супругами об изменении режима общей совместной
собственности.
[2]
Как известно, термин "договор" в гражданском праве имеет несколько значений.
-
-
под договором понимается соглашение, достигаемое участниками гражданских
правоотношений (договор-сделка);
под договором понимается правоотношение, возникающее между участниками
гражданских правоотношений в связи с заключением ими договора (договорправоотношение)
под договором понимается документ, которым оформляются взаимоотношения
сторон (договор-документ).
При совершении вышеупомянутого договора существенно последнее значение
термина «договор» – договор-документ. В данном случае в одном документе фиксируется
два договора.
В гражданско-правовом обороте это далеко не единственный договор, когда в одном
документе излагается содержание нескольких договоров. Например, подобным образом
оформляются договоры между продавцом имущества, его покупателем и банком при
условии приобретения имущества на заемные средства.
Следует отметить, что к отношениям по поводу договора-документа применимы
нормы о форме и реквизитах документа.
С учетом этого, при совершении договора купли-продажи с определением долевого
участия супругов-покупателей нельзя забывать о норме, предусмотренной пунктом 2 статьи
41 СК РФ: брачный договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному
нотариальному удостоверению. Таким образом, включение в договор купли-продажи
условия о приобретении имущества супругами в долевую собственность будет являться
правомерным лишь в случае нотариального удостоверения всего договора в целом.
Включить данное условие в договор купли-продажи имущества, совершаемый в простой
письменной форме, нельзя. Это условие будет считаться ненаписанным, и к режиму
приобретенного супругами имущества будет применяться законный режим имущества
супругов – режим совместной собственности.
С уважением,
И.Г.Медведев
Директор ЦНИ
Исп.: Т.И.Зайцева, Руководитель отдела
нотариальной практики, т.(343)254.29.65
[3]