Правоотношения найма жилья и его налогообложение.

Правоотношения найма жилья и его налогообложение.
В связи с очередным ужесточением политики государственной фискальной службы
Украины относительно уплаты налогов физическими лицами, которые сдают свои
квартиры в аренду/найм, рассмотрим способы оптимальной формы и схемы
легализации указанных правоотношений с максимально эффективной налоговой
нагрузкой.
Сдача квартиры в аренду может быть оформлена путём заключения либо договора аренды
недвижимого имущества (глава 58 Гражданского кодекса Украины), либо договора найма жилья
(глава 59 Гражданского кодекса Украины).
По договору найма жилья помещение сдаётся исключительно с целью проживания физических
лиц. Если помещение будет использоваться с любой другой целью, то это уже будет договор
аренды. Таким образом, по договору найма жилья могут сдаваться только жилые помещение, по
договору аренды – как жилые, так и нежилые площади.
Поскольку, как правило, квартиры сдаются для проживания в них физических лиц, рассмотрим
такой договор более детально.
В соответствии со статьёй 810 Гражданского кодекса Украины сдавать квартиру по договору найму
жилья может только собственник такого жилья. Также гражданский кодекс Украины определяет
существенными условиями найма жилья такие условия как предмет договора, т.е. описание и
адрес квартиры, которая сдаётся, срок действия договора, размер и порядок оплаты.
Перечисленных выше условий будет достаточно, чтобы договор считался заключенным.
Мы рекомендуем также предусмотреть и другие условия, например, максимально конкретно
указать права и обязанности сторон, количество лиц, которые будут проживать в квартире,
порядок оплаты коммунальных платежей, процедуру и порядок проведения ремонтных работ,
компенсацию причинённого ущерба, процедуры расторжения договора и возврата помещения из
найма, а также другие условия, которые обезопасят стороны договора в процессе выполнения
обязательств по договору.
Если стороны не урегулируют эти вопросы, к ним будут применяться общие положения
Гражданского кодекса Украины, что может привести к возникновению споров и судебным
разбирательствам.
В соответствии со статьёй 811 Гражданского кодекса Украины, договор найма жилого помещения
заключается в письменной форме. Нотариальному удостоверению такой договор подлежит,
только если стороны, руководствуясь ч. 4 ст. 209 Гражданского кодекса Украины, договорятся об
этом. Этим договор найма жилья выгодно отличается от договора аренды, который подлежит
обязательному нотариальному удостоверения, в случае если срок его действия составляет 3 или
более лет.
Договор найма (аренды) жилья в случае его заключения в простой письменной форме не
подлежит регистрации в государственных органах.
Если же стороны договорятся о его нотариальном удостоверении, то тогда у нотариуса возникает
обязанность направить информацию о таком договоре органу государственной фискальной
службы по налоговому адресу налогоплательщика - арендодателя.
Рассмотрим вопросы налогообложения прибыли, полученной от найма жилья.
Первый вариант, когда квартира сдаётся собственником как физическим лицом.
В случае, если нанимателем является юридическое лицо, которое снимает квартиру для
проживания своих сотрудников, или физическое лицо – предприниматель (далее – ФОП), то
налоговым агентом налогоплательщика – наймодателя относительно его дохода по договору
найма (аренды) жилья является юридическое лицо или ФОП.
Если наниматель имущества не является субъектом хозяйствования, а просто физическим лицом,
которое снимает квартиру для своего проживания и членов своей семьи, то ответственным за
начисление и уплату (перечисление) налога в бюджет будет наймодатель. При этом, такой
наймодатель самостоятельно начисляет и уплачивает налог в бюджет в сроки, установленные для
квартального отчетного периода, т.е. каждые 3 месяца. А именно: в течение 40 календарных
дней, после последнего дня такого отчетного квартала.
Кроме того, сумма полученного дохода, сумма уплаченного в течение отчетного налогового года
налога и налогового обязательства по результатам такого года отражаются в годовой налоговой
декларации.
Из суммы, полученной в качестве платы за договором найма (аренды) жилья, наймодатель
должен заплатить налог на доходы физических лиц. Налоговый кодекс Украины (далее НК
Украины) определяет, что ставка налога составляет 15 процентов, а если база налогообложения в
календарном месяце превышает десятикратный размер минимальной заработной платы,
установленной законом на 1 января отчетного налогового года, что составляет в 2015 году 12 180
гривен, к сумме такого превышения применяется ставка 20 процентов (ст.167 НК Украины).
При этом объект налогообложения определяется исходя из размера платы, указанной в договоре
найма (аренды) жилья, но не менее минимальной суммы арендного платежа, которая
установлена государством.
Минимальная сумма арендного платежа рассчитывается согласно методики, утвержденной
постановлением Кабинета Министров Украины «Об утверждении Методики определения
минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц» от 29.12.10
г. № 1253, по формуле: П = Об х Р
где П - минимальная сумма арендного платежа за недвижимое имущество в гривнах.;
Об - общая площадь арендованного недвижимого имущества в метрах квадратных;
Р - минимальная стоимость месячной аренды 1 квадратного метра общей площади
недвижимого имущества с учетом его местонахождения, вторых функциональных и качественных
показателей, которая должна быть установлена органом местного самоуправления, на
территории которого расположена арендуемая недвижимость, и обнародованы в СМИ в начале
отчетного налогового года.
Следует отметить, что с 1 января 2015 года доходы от предоставления жилья в наем являются
объектом налогообложения военным сбором в размере 1,5%.
Рассмотрим второй вариант, когда квартира сдаётся собственником как физическим лицом –
предпринимателем (далее ФЛП).
Для ведения хозяйственной деятельности по предоставлению недвижимого имущества в аренду
или найм ФЛП может зарегистрироваться как плательщик единого налога, если объектом аренды
или найма являются жилые помещения, общая площадь которых не превышает 100 кв.м.
Если общая площадь квартиры превышает 100 кв.м, то хозяйственную деятельность ФЛП может
вести только на общих основаниях согласно пункту 291.5.3 НК Украины.
Как известно, глава НК Украины предусматривает 3 группы для физических лиц плательщиков
единого налога, поэтому рассмотрим каждую группу отдельно:
Первая группа. Согласно статьи 291 НК Украины плательщики этой категории могут предоставлять
только бытовые услуги населению, однако, учитывая, что предоставление имущества в аренду в
перечне бытовых услуг отсутствует, плательщик единого налога первой группы не имеет права
сдавать жилье в аренду.
Вторая группа. Согласно подпункта 291.5.3. пункта 291.5. статьи 291 НК Украины плательщики 2ой группы могут сдавать в аренду жилые помещения площадью не более 100 кв.м населению, или
таким же плательщикам единого налога (п. 291.4. статьи 291 НК Украины).
Третья группа. Здесь дополнительные ограничения отсутствуют. Жилые помещения такие
плательщики могут сдавать в аренду кому угодно, независимо от выбранной ими системы
налогообложения, главное чтобы площадь их не превышала 100 кв.м.
Ставки единого налога установлены в статье 293 НК Украины. Для второй группы плательщиков
единого налога – это фиксированная ставка, установленная соответствующим местным сельским,
поселковым или городским советом в пределах до 20 процентов размера минимальной
заработной платы.
Для плательщиков третьей группы устанавливается процентная ставка единого налога в размере:
2 процента дохода - в случае уплаты налога на добавленную стоимость в соответствии с НКУ или 4
процента дохода - в случае включения налога на добавленную стоимость в состав единого налога.
Подводя итоги, можно сделать вывод о том, что наиболее оптимальным оформлением передачи
квартиры во временное пользование третьим лицам будет заключение письменного договора
найма квартиры. И, если собственника квартиры не смущает регистрация себя как субъекта
предпринимательства с автоматически возникающей обязанностью периодической подачи
отчётности, постановка на учет в органы Государственной фискальной службы как плательщика
единого налога 2-ой группы будет являться наиболее рациональным вариантом для
налогообложения полученной от такого найма квартиры прибыли.
Юлия Гресь
старший юрист DEGA Partners LF