Земельные рынки и городское развитие

Земельные рынки и
городское развитие
В. Ян Бржески
Краковский институт недвижимости
jbrzeski@kin.cc.pl
Земельные рынки и городское
развитие
общий обзор
• Рыночная экономика: эффективное
(пере)распределение ресурсов
• Значение недвижимости для экономики
• Характерные черты зрелого рынка недвижимости
• Городская производительность и экономический
рост
• Кто строит город?
• Мониторинг изменений очертаний города
• Городские районы, получившие неправильное
экономическое развитие
• Социально сбалансированные городские районы
• На пути к «новому» развитию города
• Механизмы эффективного земельного рынка
• Показатели устойчивого здоровья рынка
2
Земельные рынки и городское
развитие -2 oбщий обзор
• Основные движущие силы рынка недвижимости
• Рынок недвижимости в странах переходной
экономики
• Рынки недвижимости могут ускорить переходный
процесс
• Изменение функций государства на рынках
недвижимости
• Деятельность органов местного самоуправления
(ОМС)
• ОМС на земельных рынках
• Перспективы управления активами
• Перспективы местного финансирования
• Развитие информационной инфраструктуры
• Развитие кадастровой системы
• Проблемы городского управления
3
• Конкретный пример Кракова
Основы рыночной экономики
Эффективное (пере)распределение ресурсов
•
•
•
•
Что производить? Кто и как решает?
Как производить? Кто и как решает?
Кто берёт на себя риск за принятые решения?
Конечный результат: эффективное распределение
ресурсов:
– (пере)распределение труда
– (пере)распределение капитала
– (пере)распределение пространства
(предоставляемого недвижимостью)
• Необходимость правовой, технической,
информационной инфраструктуры
• Необходимость конкуренции и деловой этики
• Проблемы переходного периода: все нужно делать
одновременно
4
Значение недвижимости для
экономики
Важный сектор, сконцентрированный на
городских проблемах
• Внимание реформаторов на рынки труда и
капитала
• Зрелые экономики указывают на важность
недвижимости
• 50 % всей стоимости активов в стране
• 30 % инвестиционных средств - ипотека
• 10 % Валового внутреннего продукта
• 10 % рабочих мест
5
Характерные черты зрелого
рынка недвижимости
1
2
3
4
5
Основные функции городской экономики
Фактор производства - незатрудненное
наличие пространства
Потребительский товар - свобода в
выборе пространства
Инвестиции и материальная ценность стабильные доходы/стоимость
Генератор занятости - эффект
мультипликатора
6
Монетизация-частн. и гос.финансирование
Городская производительность и
экономический рост
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Управление городским хозяйством влияет на
экономическое развитие
Экономический рост движим средними и крупными городскими
районами
Экономическая производительность зависит от индивидуальных
доходов/расходов
Городская производительность - сумма индивидуальных показателей
производительности
Индивид. доходы связаны с расположением внутри гор. территории
Индивид. пространственные расходы связаны с расположением
внутри городской территории
Распределение землепользования влияет на гор. производ-ность
Распределение инфраструктуры влияет на гор. производительность
Землепользование и инфраструктура влияют на рыночную
эффективность
Управление гор. хозяйством влияет на землепользование,
инфраструктуру, рынки
7
Управление гор. хозяйством влияет на экономическое развитие
Рынки недвижимости
Городское землепользование и схема инфраструктуры
Городская производительность
Макроэкономические показатели
8
Кто строит город
«Князья или торговцы?»
• Город как совокупность объектов недвижимости и их
владельцев
• Владельцы стремятся к получению преимуществ и
реагируют на различные факторы
• Город застраивается в результате решений, принимаемых
землевладельцами («торговцами»)
• Решения планировщиков («князей») не должны заменять
решения землевладельцев
• Решения владельцев реализуются через земельный рынок
• Муниципальные задачи взаимодействуют с
пространственной структурой:
– стимулируют экон. рост и устойчивое развитие
– обеспечивают доступное жилье и содержание жил. фонда
– противодействуют разбросанности городов, социальным
болезням, проблемам промзон
• Муниципальный инструментарий: зонирование,
инфраструктура, налогообложение, рынок
9
Мониторинг изменений очертаний города
Методы для сравнения целей и результатов
•
•
•
•
Благим целям часто противодействуют неэффективные
регулятивные нормы
Мониторинг очертаний города (пространственной структуры):
– карта плотности и плотность в разрезе (население, занятость,
землепользование)
– среднее расстояние до центра города, параметры
разбросанности
Модель мониторинга городской мобильности (траспорт):
– разделение между видами транспорта: пешеходы, велосипеды,
автомобили, автобусы, метро
– изменения в часы пик и пробки
– средние показатели времени и расстояния в пути
Мониторинг земельных рынков:
– пространственное распределение стоимости земли и аренды
10
– пространственное распределение разрешений на планирование
и
строительство
Гор. районы, получившие
неправильное экон. развитие
• Aдминистративный способ распределения земли приводит к
искажениям, потому что:
– земля не имеет цены
– на капитал не начисляются проценты
– цены на энергоносители отражают лишь часть их реальной
стоимости
– зарплаты не связаны с местоположением
• Рыночные силы вскрыли глубоко нерациональное
использование ресурсов (субоптимальное):
– пространственных: разбросанность и рассредоточенность
города
– функциональных: индустриальная избыточность; жилищная
недостаточность
– местопожения: высокая плотность на периферии
– использования: непродуктивные пользователи удерживают
11
дорогостоящую землю
Нерациональное использование
пространственных ресурсов в
городских районах
Городская разбросанность против компактности
• Высоко дисперсная пространственная структура с
многочисленными “дырами”
• Много “пустых” участков гор. инфраструктуры
• Дороговизна содержания для гор. властей
• Дефектные системы городской инфраструктуры
• Избыточные затраты на охрану окружающей среды из-за
интенсивности энергопользования
• Необходимость сделать города более компактными:
– устойчивое развитие
– разумный рост
– новый урбанизм
• Как обеспечить «новое» развитие городов?
12
Субоптимальное использование
земельных ресурсов
Функциональная и территориальная
нерациональность использования
•
Избыточность земли индустр. назначения: склады, транспорт
•
Избыточность земли с/хоз. назначения: пассивная защита
•
Недостаточность земли под жилье: высокая плотность
•
Недостаточность земли коммерческого назначения: услуги
непродуктивны
•
Слабая интенсивность использования выгодно
расположенных участков: альтернативная стоимость
•
Градиент плотности противоречит рыночной логике: обратный
уклон
•
Земельные рынки демонстрируют логический градент
цены/арендной ставки
•
13
Как перераспределить использование земельных ресурсов?
Несоответствие между землей и ее
пользователями
•
•
•
•
•
Субоптимальные землепользователи
Административный механизм распределения земли между
пользователями исходя из “заслуг”
Отсутствует перераспределение в сторону «выше» и «лучше»
на конкурсной основе
Непродуктивные землепользователи занимают зачастую
дорогостоящую землю
Жители покрывают чрезмерные расстояния в поездках:
– к месту работы и обратно
– к местам расположения школ, учебных и образовательных
заведений
– к торговым и административным центрам
– к местам проведения досуга, центрам отдыха и развлечения
и обратно
Как заставить неэффективных пользователей передать
14
землю более эффективным?
Социально сбалансированные
городские районы
Положительное наследие можно быстро
утратить
• Нейтрализованные отрицательные рыночные внешние
факторы в силу отсутствия рынка
• Сниженная географическая мобильность и ослабленное
ощущение непостоянства
• Существенное укрепление семейного образа жизни и
ценностей
• Сильное ощущение территориальности и принадлежности
• Незначительная социальная изолированность
• Незначительная пространственная сегрегация
• Небольшая распространенность городских патологий и
преступности
• Как сдержать отрицательные внешние факторы городского
15
рынка?
На пути к «новому» развитию города
Основанный на земельном рынке процесс
• Повторное развитие города должно способствовать
повышению городской производительности
• Земельные рынки могут это делать органично и с
приращениями
• Необходимость в перераспределении через
планирование, инвестиции и культивирование рынка:
– города влияют на схемы землепользования,
устанавливая зональные тарифы
– города влияют на схемы землепользования, инвестируя
в инфраструктуру
– города влияют на схемы землепользования, запуская
земельные рынки
• Активная роль городов в стратегическом управлении
активами
16
• Разработка новой парадигмы «Компактного Города»
Механизмы эффективного
земельного рынка
Выполнение определенных функций в
городской экономике
• Информация о предложении для пользователей
и инвесторов
• Защита и передача прав собственности
• Транзакционные данные о рыночных
ценах/арендных ставках
• Надежная передача рыночных сигналов
17
Показатели устойчивого
здоровья рынка
Расходы потребителя, производителя,
инвестора
• Рыночный оборот земли и зданий
• Поглощение незанятых объектов недвижимости
• Новое строительство и реконструкция
• Умеренные уровни и колебания цен/арендных
ставок
18
Показатели устойчивого
здоровья рынка
Связанные с недвижимостью
финансовые потоки
• Обеспеченная активами в недвижимом
имуществе ипотека
• Продажа обеспеченных залогом аренды ценных
бумаг монетизирует замороженный капитал
• Доходы органов местного самоуправления от
налога на недвижимое имущество
• Налоговые доходы обеспечивают
заимствования муниципальных властей
19
Основные движущие силы рынка
недвижимого имущества
Что движит спросом и предложением
• Предложение: имеющийся запас +
добаления - исключения
• Добавления предложения: цена продажи издержки развития
• Исключения предложения: стоимость
удержания - доходы от аренды
• Спрос: потребность + возможность оплаты
• Спрос: производная от
занятости/населения
20
Рынок недвижимости в странах
переходной экономики
Ускорение или препятствование
реформам?
• Недвижимость составляет большую часть национального
достояния
• Недвижимостью управляют неэффективно и плохо ее
содержат
• Сектор недвижимости невелик по размерам
• Низкая городская производительность из-за
неэффективности землепользования
• Подавляющая часть недвижимости не монетизирована
• Недвижимость неэффективно используется местными
21
органами власти
Рынок недвижимости может ускорить
прохождение переходного периода
Содействие необходимым корректировочным
процессам
• От видов деятельности в сельской местности к
городским видам деятельности
• От основанных на производстве видов деятельности к
услугам
• Рыночное перераспределение гор. пространства
• Синхронизация приватизации с местным
налогообложением
• Синхронизация приватизации с арендой земли
• Монетизация замороженного частного и
государственного капитала
22