анализ рынка жилой недвижимости по итогам 2015 года

реклама
РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ г. Омск 2015
АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ ПО ИТОГАМ
2015 ГОДА
Рекомендовано к использованию
профессиональными участниками
рынка недвижимости
I. СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
РОССИИ В 2015 ГОДУ
2015 г. был богат неожиданными явлениями как в экономике в целом, так и
на рынке недвижимости в частности. Впервые с 2009 г. средняя цена квадратного метра в Омске показала отрицательный годовой прирост на вторичном рынке.
Падение зафиксировано с конца I квартала на вторичном рынке и со второго
полугодии на первичном рынке. Аналогичная ситуация наблюдается в большинстве регионов России.
Общероссийский сервис по сбору статистики в городах России (http://index.
estate/citycharts) ежемесячно обновляет данные, предоставляемые региональными аналитиками о средних ценах квадратного метра вторичной недвижимости. Ежемесячно аналитическая информация компании «ОМЭКС» системно
публикуется в рамках данного проекта, представляя статистику цен на вторичном рынке г. Омска на общероссийском уровне. Проведя сравнительный анализ
развития городов, можно сказать о схожих тенденциях, наметившихся на рынке:
начиная с конца I – начала II квартала 2015 г. определилось плавное снижение,
которому предшествовал рост цен.
Рассматривая социально-экономические показатели в стране в целом,
можно сказать об ухудшении общей экономической ситуации. Количество безработных граждан по сравнению с прошлым годом увеличилось более чем на
10%, а сам уровень безработицы вырос до 5,8%, в то время как год назад составлял 5,2% экономически активного населения. Уровень потребительских цен
при этом по итогам ноября 2015 года составил 112,05% по отношению к концу
2014 года.
РЫНОК ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
По данным портала www.sravni.ru средняя ставка по ипотеке в ТОП-30 банков в течение 2015 года снизилась на треть. В последнем месяце года жилищные кредиты подешевели на 0,02 процентных пункта (п.п.). Согласно статистике,
россияне занимают на покупку квартир в среднем 1,6 млн руб. на 15 лет. Если
оформить кредит по ставке 13,53%, то сумма ежемесячного платежа составит
Председатель комитета
МАР по аналитике и
консалтингу
Стерник Г.М.
Кризис будет очень похожим на
ситуацию 2008-2009 гг., но с рядом
особенностей. Нужно учесть, что
участники рынка и даже регуляторы
многому научились. Застройщики
не увязли в заимствованиях и накопили финансовую подушку на
фоне потребительского ажиотажа
2014 года. Они поняли, что важно
не «цены держать и не пущать», а
заботиться об оборотах рынка – в
том числе, снижением стоимости
метров. Игроки согласились, что
неприличная доходность проектов
«нулевых» годов уже не вернется, и нужно научиться работать с
минимальной маржой. И, наконец,
многие застройщики поняли, что
покупатель – царь и бог на рынке,
и надо удовлетворять его потребности по качеству и цене.
В то же время риэлторы осознали: снижение цен им не страшно.
Разве что чуть меньше станут комиссионные, но главное – обороты
рынка. Они поняли, что снижение
издержек, оптимизация бизнеса,
более плотная работа с клиентами – вот нехитрый рецепт выживания в кризис и даже захвата рынка.
Власти теперь четко знают: прямая
поддержка застройщиков – наилучшая стратегия регулирования
рынка, но если не получается, то и
косвенная подойдет (субсидирование ипотеки).
Плюс государство понимает,
что рецессия и кризис – лучшее
время для болезненных реформ. В
частности, для наведения порядка
с финансированием строительства
через договоры долевого участия
(вплоть до отказа от этого извращенного, нигде в мире не принятого,
способа финансирования).
А приобретатели жилья сообразили: надо по одежке протягивать
ножки. Не бросаться сломя голову в
кабалу ипотеки, а спокойно и тщательно взвешивать соотношение
цены и качества. Плюс смело и
глубоко изучать ситуацию в предполагаемом объекте и у застройщика,
помнить о рисках замораживания
строек.
РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ г. Омск 2015
Рисунок 1. Динамика изменения цен в городах России
20 805 руб. При этом за услуги банка в течение 15 лет придётся заплатить 2,14
млн руб.
Анализируя График 1, можно проследить плавное снижение средней ипотечной ставки в течение всего 2015 г., пик которой отмечен в начале года сразу
после ажиотажного увеличения количества сделок на рынке, наблюдавшемся
в декабре 2014 г. При этом на период действия максимальных ставок отмечен
«провал» по количеству регистрируемых прав на жилье, который выровнялся к
концу I квартала и продолжил падение в соответствии с сезонными изменениями структуры рынка.
В середине 2015 года Центральный банк РФ отметил 606 финансовых
организаций, предоставляющих жилищные (ипотечные) кредиты. При этом за
первое полугодие их количество снизилось на 11%, продолжая тенденцию
снижения с 2013 года.
По предварительным данным, которые были зафиксированы по итогам первого полугодия, лидерами по объему
выданных кредитов стали следующие банки:
1. Сбербанк РФ (304 302
млн руб.)
2. ВТБ-24 (72 409 млн руб.)
3. Дельтакредит (12 243 млн
руб.)
График 1. Сравнительная динамика изменения средних ипотечных ставок и количества сделок с жильем и привлечением заемных средств (ипотеки)
По итогам 2015 года большую роль в развитии ипотечного кредитования сыграла
программа государственной
поддержки на приобретение
квартир на первичном рынке.
Итоги первичного рынка, опубликованные
Центральным
банком РФ, говорят о выдаче 1
143 658 млн руб., а количество
сделок составило 691 852 ед.
В Омской области выдано 9
426 кредитов на сумму 12 578
млн руб.
РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ г. Омск 2015
II. АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. ОМСКА
ДАННЫЕ ОФИЦИАЛЬНОЙ СТАТИСТИКИ О СОСТОЯНИИ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ОМСКОЙ ОБЛАСТИ В ЯНВАРЕДЕКАБРЕ 2015 ГОДА
В Таблице 1 опубликованы данные, представленные Территориальным органом Федеральной службы Государственной статистики по Омской области, об
объеме работ, выполненных организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками Омской области в январе-ноябре 2015 года.
Организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками в январе-декабре 2015 года введено в действие 12 357 квартир общей
Таблица 1. Динамика объема работ, выполненных по виду экономической деятельности «Строительство»
Введено общей площади (кв. м)
месяцы
Январь
Февраль
Март
Апрель
Май
Июнь
Июль
Август
Сентябрь
Октябрь
Ноябрь
Декабрь
Январьдекабрь
66 530
17 520
41 315
33 885
22 347
43 343
54 480
96 126
57 000
94 365
69 077
194 190
в%к
соотв.
периоду
2014 г.
в 2,2 р.
119,9
78,9
106,0
72,2
60,8
в 2,3 р.
162,8
58,0
147,1
106,8
63,4
в%к
предыдущему
периоду
21,9
26,3
в 2,4 р.
82,0
65,9
194,0
125,7
176,4
59,3
165,6
73,2
в 2,8 р.
790 178
93,2
-
кв.
метров
Из общего объема введено
индивид-ми застройщиками
14 881
16 714
25 931
16 393
13 957
22 483
13 681
12 921
29 537
16 121
19 986
36 946
в%к
соотв.
периоду
2014 г.
101,5
189,7
144,7
142,6
130,7
120,1
121,1
106,3
89,4
83,1
169,0
74,9
в%к
предыдущему
периоду
35,2
112,3
155,1
63,2
85,1
161,1
60,9
94,4
в 2,3 р.
45,6
124,0
184,9
239 551
109,2
-
кв.
метров
Таблица 2. Перечень многоквартирных домов-долгостроев, сохраняющих свой
статус на конец декабря 2015 г.
№
Округ
Адрес
Застройщик
1
КАО
ул. Конева, 3/3
ЗАО «Алмазинвест»
2
КАО
ул. 70 лет Октября, 9/4
ООО «ДСК «Конто»
3
КАО
ул. Конева, 8
ООО «Сибстрой»
4
КАО
ул. 4-я Любинская, д. 5
ООО «ОмСтрой-2001»
5
6
7
8
9
10
ЛАО
ОАО
ОАО
ОАО
ОАО
ОАО
Ул. 9-я Ленинская, д. 3
ул. Куйбышева / ул. Маяковского
пр. Космический, 20/7
ул. Пархоменко, 7
ул. 1-я Рабочая / ул. Свободы (2-я оч.)
ул. 6-я Линия, 99
ООО «Светлый берег»
ООО «Стройстар Инвест»
ООО «Оптимум-Строй»
ООО «ОмСтрой-2001»
ООО «ОмСтрой-2001»
ООО «СКК «Металлургмаркет»
11
САО
ул. Химиков, 28
ООО «Миг-21»
12
САО
ул. 2-я Дачная (ул. Волховстроя, 23)
ООО «ДСК «Конто»
13
САО
ул. Малиновского, 11
ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД»
14
15
16
САО
САО
ЦАО
ул. Малиновского, 10
ул. Малиновского, 4-а
ул. 10-я лет Октября, 70
ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД»
ООО «ПСФ «СМУ-1 КПД»
ООО «ДСК «Конто»
17
ЦАО
ЖК «Золотые купола»
ООО «СПЭК»
18
19
20
21
ЦАО
ЦАО
ЦАО
Омский р-н
ул. Волховстроя, 24
ул. 11-я Ремесленная, 25
ул. 10 лет Октября, 43
мкрн. Ясная поляна, 8
ЖСК «Образование»
ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД»
ООО «ПСФ «Полет и К»
ОАО «Рокас»
Президент
НП «Омский союз
риэлторов»
Горюнов В.В.
Прошедший год запомнился тем, что динамика цен
на недвижимость стала определяться фундаментальными
факторами, в первую очередь –
снижением доходов населения.
Сформировавшийся
уровень
цен на жилье сильно оторвался
от массового платежеспособного спроса, и в большей степени
это касается вторичного жилья.
Заметно увеличилось количество предложений на вторичном рынке, т. к. по прежнему
прослеживается тренд: продать
вторичное жилье, купить новостройку. Для этого в пользу
первички были хорошие ценовые предложения, появление
рассрочки и, конечно же, главный драйвер: субсидирование
ипотечных продуктов на новое
жилье.
Общие показатели выдачи ипотеки снизились. Как
следствие, наблюдается торможение активности рынка.
Но здесь нужно понимать, что
банковский сектор должен был
перестроиться и быть более
прагматичным в вопросах кредитования. Показатели просрочки, невыплат в прошлом
году пошли вверх.
Все это позволяет сделать вывод: платежеспособный
спрос упал всерьез и надолго, и
рынку придется к этому приспосабливаться через снижение
цен на жилье. Без поддержки
государства в части субсидирования нового жилья и без доступных ипотечных ставок на
вторичное жилье рынок недвижимости вряд ли сможет быть
активным и предсказуемым.
РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ г. Омск 2015
8 134
8 259
8 027
7 959
7 998
2 521
2 761
2 565
3 222
2 416
2 778
3 464
31 219 Декабрь
9 435
Общее количество записей
об ипотеке
10 144
9 714
11 463
12 180
10 023
4
25 994 Ноябрь
8 330
25 743 Октябрь
10 963
Общее количество зарегистрированных прав на земельные
участки
9 770
9 473
3
9 674
Общее количество зарегистрированных прав на жилье
31 350 Август
2
29 868 Июль
Общее количество зарегистрированных прав на недвижимое
имущество и сделок с ним
30 147 Июнь
1
26 034 Май
Недвижимость в Омской области
34 975 Апрель
№
п/п
2 216
26 457 Сентябрь
Таблица 3. Информация Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области за апрель 2015 – декабрь
2015 гг.
11 778
Общий объем жилья, находящийся в стадии строительства (без учета замороженных
строек), в 2015 г. снизился на
15 %. Общее число закладки
новых проектов (начало строительных работ на площадке)
сократилось в 2 раза.
Пока проблемы с реализацией квартир не привели к росту числа замороженных строек, но динамика строительных
работ снизилась на многих
строительных площадках. По
итогам 2015 года объем продаж по отдельным сегментам
снизился на 20-50%. Номинальное снижение цен по большинству сегментов находилось
в диапазоне 0-15%. В качестве
базового сценария для рынка жилья на 2016 год мы рассматриваем стагнацию. Объем
продаж на рынке не превысит
показатели 2015 года. При консервации текущих факторов
слабая отрицательная корректировка цен сохранится (5-10%
в год). Наиболее заметен этот
процесс будет на вторичном
рынке (низкокачественный жилой фонд) и в группе «псевдоэлитного жилья». В эту условную категорию мы относим
дома современной постройки
со средним качеством, среди
которых очень много переоцененных предложений.
По итогам 2015 года для
Российского рынка была характерна слабая отрицательная
динамика почти по всем городам, включенным в проект.
9 485
Хорьков М.И.
площадью 790,2 тыс. кв. метров. Индивидуальными застройщиками введено в
действие 1 805 квартир общей площадью 239,6 тыс. кв. метров. При этом ввод
жилья в 2015 г. «отстал» от показателей предыдущего года на 6,8%.
Всего за этот год в регионе было построено 56 многоквартирных домов, из которых 39 многоэтажек возводились путем долевого участия граждан, вложивших
свои деньги в жилье. При этом, как сообщил в декабре министр строительства и
ЖКК Богдан Масан, число обманутых дольщиков за этот год не увеличилось.
В течение 2015 г. были сданы «проблемные» объекты по ул. Октябрьская,
159, а в конце декабря получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома №2 в мкрн Врубелево (с. Богословка, Ростовское с.п.).
Ежемесячно Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области публикуются данные о количестве зарегистрированных сделок, прав не недвижимое имущество того или
иного сегмента рынка (жилое, нежилое, земельные участки и т. д). В Таблице 3
представлены данные за апрель 2015 г. - декабрь 2015 г.
2 620
Руководитель аналитического отдела РИЦ
УПН, г. Екатеринбург,
руководитель проекта
«Сервис по сбору статистики в городах России»
На Диаграмме 1 представлена динамика изменения данных официальной
статистики о количестве зарегистрированных прав на рынке недвижимости. Как
видно из Диаграммы 1, в декабре 2015 г. отмечено небольшое увеличение активности на рынке. Количество зарегистрированных прав на жилые помещения
увеличилось на 20%, а количество записей об ипотеке выросло по сравнению
с ноябрем на 24,7%. При этом анализируя показатели прошлого года, можно
отметить, что рост количества сделок в декабре превысил показатель в 50%
по сравнению с ноябрем, что вызвано ажиотажным спросом ввиду резкого изменения курса валют и желанием сохранить сбережения в более устойчивом
эквиваленте.
Диаграмма 1. Динамика изменения количества сделок, зарегистрированных
Росреестром в декабре 2014 г. - декабре 2015 г.
Всего же за 2014 г. было зарегистрировано на 20% больше переходов прав
на жилые помещения, чем в 2015 г., а зарегистрированных записей с ипотекой
в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество стало на
19,5% меньше, чем год назад.
РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ г. Омск 2015
В т.ч. 1-комн.
квартир
В т.ч. 2-комн.
квартир
3 473
4 330
422
3 016
3 749
428
3 293
3 917
476
3 322
3 898
433
2 752
3 474
400
2 870
3 537
375
3 020
3 567
357
3 042
3 669
336
3 075
3 654
352
3 204
3 786
343
3 359
3 856
406
3 472
3 920
326
Количество АН
в исследовании
Вторичный
рынок
12 746
11 007
11 568
11 294
9 712
9 888
10 126
10 317
10 166
10 518
10 777
11 029
Первичный
рынок
4 125
3 829
4 032
4 395
4 384
4 627
3 858
4 198
4 216
4 511
4 137
4 196
Январь
Февраль
Март
Апрель
Май
Июнь
Июль
На вторичном рынке лидером по количеству представленных уникальных
оферт стал Центральный округ – 2 914 шт. (26,4 % рынка), немного опередив
Кировский АО с 2 841 объектами (25,8% рынка). Доля Советского АО на рынке
составляет 20,3%. Сопоставимые доли вторичного рынка представлены в Ленинском и Октябрьском АО (13,7% и 13,8% соответственно) из общего объема
рынка представленных в городе Омске квартир.
Август
Диаграмма 2. Структура рынка жилой недвижимости по количеству предложений
(кол-во оферт, шт.)
Сентябрь
На Диаграмме 2 представлены объемы предлагаемых на продажу квартир
первичного и вторичного рынка в разрезе округов города Омска. Наибольшее
количество новостроек предлагается к продаже в левобережной части города
Омска – Кировском АО: 1 404 шт. (33,5%, т.е. треть всего рынка), 22,8% квартир
в новостройках, предлагаемых к продаже в г. Омске, сосредоточено в Центральном АО. В Советском округе – 22,3% всех квартир первичного рынка. Ленинский
и Октябрьский округа представлены соответственно 11,7% и 9,7%.
Октябрь
График 2. Динамика изменения количества предложений на первичном и вторичном рынках
Таблица 4. Динамика изменения количества предложений на первичном и вторичном рынках
Ноябрь
Для качественного представления аналитической информации произведена обработка данных, опубликованных ведущими специализированными
изданиями региона «Новый адрес» (группа изданий «ПРОСПЕКТ») и «Недвижимость» (издатель ООО «ОМСКРИЭЛТ.КОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ»), являющихся официальными изданиями НП «Омский союз риэлторов» и СРО
«Профессиональные риэлторы Омской области», а также интернет-порталами www.omskrielt.com, www.ngs55.ru, www.mlsn.ru, www.avito.ru. Общее количество охваченной информации в декабре составляет 89 775 оферт. После
чистки от дублей и повторов на рынке города Омска отмечено 14 914 оферт
о продаже квартир в многоквартирных жилых домах, что на 2,1% выше, чем
в ноябре 2015 г. При этом первичный рынок по итогам декабря 2015 года показал объем в 4 196 оферт, а вторичный рынок достиг уровня в 11 029 шт.
Декабрь
СТРУКТУРА РЫНКА И ДИНАМИКА ЦЕН
РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ г. Омск 2015
Таблица 5. Динамика средних цен предложения на рынке жилой недвижимости
г. Омска (руб./кв. м )
Месяц
Ценовая динамика на рынке недвижимости представлена на Графике 3.
Ежемесячные изменения цены позволяют судить о сложившихся тенденциях
рынка недвижимости, а также росте или падении цен.
Первичный Вторичный
рынок
рынок
Январь
42 001
48 730
Февраль
42 978
49 508
Март
43 001
49 675
Апрель
43 412
49 099
Май
43 272
48 625
Июнь
42 787
47 960
Июль
42 890
48 090
Август
42 423
47 736
Сентябрь
43 310
47 407
Октябрь
43 268
47 000
Ноябрь
43 102
46 950
Декабрь
42 771
46 659
Сертифицированный
РГР аналитикконсультант рынка
недвижимости,
ГК «ОМЭКС»
Зыкова А.И.
График 3. Динамика средних цен предложения на рынке жилой недвижимости
г. Омска (руб./кв. м )
По итогам декабря как первичный, так и вторичный рынок недвижимости показали снижение средней удельной цены. Новостройки «подешевели» на 0,8%
по отношению к ноябрю, что в денежном отношении составляет 332 руб./кв. м.
Вторичный рынок показал чуть меньшее снижение – на 0,6% или 291 руб./кв. м.
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК
В среднем первичный рынок показал отрицательную тенденцию. Во всех
пяти округах также отмечено снижение: самое большое снижение зафиксировано в Кировском АО (минус 527 руб./кв. м). В Ленинском округе квадратный
метр «подешевел» на 422 руб./кв. м. Минус 208 руб./кв. м в Советском
округе. В Октябрьском и Центральном округах снижение составило всего 0,1%
(42 руб./кв. м и 40 руб./кв. м соответственно).
На Графике 4 представлена динамика рынка квартир-новостроек в зависимости от количества комнат.
По итогам анализа строительной отрасли в 2015 году
был составлен рейтинг застройщиков, действующих на территории Омска и Омской области.
На основании открытых данных
составлен перечень строящихся и введенных в эксплуатацию
объектов, в результате чего
определены лидеры по объему
введенного жилья:
I. ГК «Стройбетон»
II. СК «Трест №4» (в составе ЖСК)
III. ООО «Сибгазстройдеталь-Инвест»
Полностью результаты рейтинга будут опубликованы весной 2016 года на площадке информационно-аналитического
портала www.areall.ru и в журнале «Бизнес-курс».
График 4. Динамика изменения цен на первичном рынке в зависимости от количества комнат
Более сорока процентов (40,5%) первичного рынка представлено однокомнатными квартирами, их средняя удельная цена (за 1 кв. м) составляет 43 205
руб./кв. м.
Чуть меньше представлено двухкомнатных квартир – 38,1% всего рынка.
Пятую часть рынка (19,8%) занимают трехкомнатные квартиры, а многокомнатных (более трех комнат) квартир всего 1,6%.
В связи с малочисленностью многокомнатных квартир на рынке, ценовая
динамика очень зависит от изменения структуры рынка.
РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ г. Омск 2015
Центральный АО
45 007
45 529
46 132
46 314
41 539
48 484
Советский АО
40 632
39 865
41 918
Октябрьский АО
42 205
42 990
42 766
Ленинский АО
41 248
41 952
41 199
Кировский АО
40 625
41 002
41 451
42 001
42 978
43 001
Март
Ноябрь
43 102
40 996
40 524
43 969
41 098
48 255
42 771
40 468
40 102
43 927
41 075
47 704
График 6. Динамика изменения цен на первичном рынке в зависимости от класса качества жилья
Декабрь
Октябрь
Сентябрь
Класс «комфорт» занимает огромную долю современного рынка – 72,6%.
Как правило, площади и качество предлагаемого жилья сегодня становятся все
более комфортными для жильцов. Класс «эконом» сохраняет ощутимую долю в
48 097
6,0
47 805
-0,1
46 535
47 704
48 630
47 744
41 329
45 007
41 568
Центральный АО
47 234
1,1
41 060
-0,5
40 673
41 075
40 351
41 283
40 831
40 632
42 800
Советский АО
42 575
2,7
42 373
-0,1
42 534
43 927
42 615
43 969
42 697
42 775
43 093
Октябрьский АО
41 261
-2,4
40 609
-1,0
40 730
40 102
40 909
40 524
41 060
41 071
41 277
Ленинский АО
41 920
-0,3
41 500
-1,3
41 150
40 468
40 818
40 996
40 936
40 593
40 736
1,7
40 798
-0,8
40 745
42 771
43 412
Кировский АО
43 102
43 272
42 067
42 787
город Омск
Декабрь
2015
42 890
Ноябрь
2015
Начало
2015
года –
текущий
месяц, %
42 423
Декабрь
2014
Текущий
месяц –
предыдущий
месяц, %
43 310
Текущий
месяц
43 268
Предыдущий
месяц
Округ
Апрель
Начало
года
Индексы прироста цен
Май
Средневзвешенная
удельная цена, руб./кв. м
Июнь
Таблица 7. Индекс изменения средневзвешенной удельной цены предложения
на первичном рынке (декабрь 2015 г.)
Июль
Уход с продажи или, наоборот, появление на рынке даже 1-2 объектов существенно меняет средний показатель цены, в связи с чем на графике динамики
квартиры комнатностью 3 и более показывают резко меняющийся тренд.
Август
График 5. Динамика средних цен предложения на первичном рынке жилья по административным округам г. Омска (руб./кв. м)
Февраль
Январь
город Омск
Таблица 6. Динамика средних цен предложения на первичном рынке жилья по
административным округам г. Омска
(руб./кв. м)
РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ г. Омск 2015
Центральный АО
53 872
15,6% (как правило, это малогабаритные квартиры с небольшой или отсутствующей кухней или типовые квартиры в серийных домах с отделкой «под ключ»).
При этом в классе «бизнес» также существует несколько проектов, а доля предложений на рынке занимает 11,8% от общего числа квартир (можно отметить
также снижение спроса на данные объекты в связи с текущей экономической
ситуацией, поэтому количество предлагаемых квартир уменьшается очень неохотно). Тем временем «элитный» сегмент жилой недвижимости в новостройках
остается незаполненным. Спрос на такие объекты невелик, однако, полное отсутствие проектов высочайшего уровня качества ухудшает общий фон на рынке
строительства жилья.
56 154
55 324
54 796
55 468
Советский АО
45 677
46 036
45 577
45 190
46 001
Октябрьский АО
44 943
45 868
45 742
45 685
45 498
Ленинский АО
45 946
46 343
46 049
45 722
46 818
Кировский АО
47 794
48 312
48 024
47 666
48 085
48 730
49 675
49 099
48 625
49 508
Март
Апрель
Май
Февраль
Январь
город Омск
Таблица 8. Динамика средних цен
предложения на вторичном рынке жилья по административным округам г.
Омска (руб./кв. м)
Диаграмма 3. Соотношение объема предложений на рынке первичного жилья по
классу квартир в административных округах (кол-во оферт, шт.), декабрь 2015 г.
Самыми «дорогими» по средней удельной цене отмечены квартиры в домах класса «бизнес» – 48 764 руб./кв. м. Класс «комфорт» в среднем стоит 42
979 руб./кв. м, а самыми «дешевыми» в декабре стали новостройки класса «эконом», несмотря на наличие у большинства объектов отделки «под ключ» или
«под чистовую».
53 592
54 501
На Графике 7 представлены изменения средневзвешенных удельных цен
предложения на рынке вторичного жилья в административных округах города
Омска.
53 594
52 898
52 858
52 492
54 089
44 896
44 471
43 950
43 226
43 188
42 996
44 115
45 258
44 317
43 428
43 365
42 921
42 914
43 326
45 132
45 198
44 432
44 235
43 607
43 333
45 041
47 113
47 023
46 675
46 451
46 624
46 290
46 903
47 960
48 090
47 407
47 000
46 950
46 659
47 736
Сентябрь
Октябрь
Ноябрь
Декабрь
Август
Июль
Июнь
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК
График 7. Динамика средних цен предложения на вторичном рынке жилья по
административным округам г. Омска (руб./кв. м)
На вторичном рынке по итогам декабря, так же как и на первичном, все
пять округов показали снижение средней цены: близкое к нулю изменение цен
зафиксировано в Октябрьском АО (минус 7 руб./кв. м или 0,02%). Далее по возрастанию индекса изменения цен округа расположились в следующем порядке:
минус 0,4% или 192 руб./кв. м в Советском АО, минус 274 руб./кв. м или 0,6% в
Ленинском АО, минус 334 руб./кв. м или 0,7% в Кировском АО и минус 366 руб./
кв. м или 0,7% в Центральном АО.
Исследование структуры рынка по комнатности объектов помогает опреде-
РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ г. Омск 2015
литься в потребностях населения на улучшение жилищных условий. Не секрет,
что большая часть предложений по продаже квартир в регионе происходит с
целью приобретения лучшего жилья. Например, продавцы однокомнатной квартиры зачастую продают жилье с целью приобретения двух- и трехкомнатных
квартир. С этой точки зрения анализ оферт помогает определить тенденции к
улучшению качества жилья собственников.
Таблица 9. Индекс изменения средневзвешенной удельной цены предложения
на вторичном рынке (декабрь 2015 г.)
Средневзвешенная
удельная цена, руб./кв. м
Начало
года
Предыдущий
месяц
Текущий
месяц
Декабрь
2014
Ноябрь
2015
город Омск
48 748
Кировский АО
Индексы прироста цен
Декабрь
2015
Текущий
месяц –
предыдущий
месяц, %
Начало
2015
года –
текущий
месяц, %
46 950
46 659
-0,6
-4,3
47 659
46 624
46 290
-0,7
-2,9
Ленинский АО
45 761
43 607
43 333
-0,6
-5,3
Октябрьский АО
44 767
42 921
42 914
0,0
-4,1
Советский АО
45 568
43 188
42 996
-0,4
-5,6
Центральный АО
54 480
52 858
52 492
-0,7
-3,6
Округ
Наряду с исследованием динамики рынка, изучение его структуры позволяет наиболее точно квалифицировать объект недвижимости как товар. Аналитиками РГР признан наиболее эффективным метод сегментации рынка,
учитывающий взаимосвязь таких качественно-количественных характеристик
объектов недвижимости, как цена (руб./кв. м), местоположение, количество комнат и класс жилья. С указанными показателями напрямую связана конъюнктура
спроса/предложения, уровень и динамика цен.
График 8. Динамика изменения цен на вторичном рынке в зависимости от количества комнат
Доля многокомнатных квартир на вторичном рынке существенно выше, чем
на первичном – 5,1%. Однако, зачастую площадь представленных квартир четырех и более комнат, особенно в классах «эконом» и «комфорт» ниже, чем
у квартир на первичном рынке. В целом, снижение цен явно видно на линиях
тренда стабильных по объему однокомнатных, двух- и трехкомнатных квартир,
в то время как малочисленные многокомнатные квартиры, как и на первичном
рынке, показывают неоднозначное развитие ценовых показателей.
Одно-, двух- и трехкомнатных квартир примерно сопоставимое количество
представлено на рынке: 31,5%, 35,5%, 27,9% соответственно. Самые «дорогие»
традиционно в пересчете за 1 кв. м – однокомнатные квартиры. На удельную
стоимость трех- и большей комнатности квартир влияет существенное количество квартир класса «бизнес» и «элита», где высокий уровень отделки повышает
цену «квадрата».
Управляющий
Филиалом АО «Банк
ЖилФинанс» в г.
Омске
Неелова О.В.
2015 год был достаточно
не простой для развития ипотечного кредитования. Были
положительные моменты, такие как государственная поддержка при покупке новостроек. На рынке же вторичного
жилья наблюдалось падение
количества сделок и снижение
стоимости квадратного метра.
Но в сложившейся ситуации мы
посмотрели на недвижимость с
точки зрения высоколиквидного актива и предлагаем населению возможность зарабатывать
на своей недвижимости. Речь
идет о крупных кредитах под
залог имеющейся в собственности недвижимости на различные цели. Это и ремонт жилья, и покупка иного объекта,
благоустройство и так далее.
Для «Банка Жилищного Финансирования» прошлый год стал
достаточно успешным благодаря развитию новых программ
ипотечного кредитования, в том
числе под залог имеющегося
жилья.
РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ г. Омск 2015
Глава Минстроя России
Михаил Мень сообщил, что программа льготной ипотеки будет
продлена до конца 2016 г. По
предварительным подсчетам,
для этого будет выделено 16,5
миллиардов рублей. Министр
пояснил, что эта сумма будет
израсходована как на саму
продленную программу, так и
на обслуживание того субсидирования, которое было в 2015 г.
Также господин Мень рассказал, что ввод жилья экономкласса в 2015 г. увеличился на
18% по сравнению с показателями 2014 г. Он подчеркнул, что
количество квадратных метров,
построенных в 2015 г., сопоставимо с показателем 2014 г., но
квартир продано на 8% больше.
Ранее «Ъ» сообщал, что
компании, входящие в Ассоциацию инвесторов Москвы и
Ассоциацию застройщиков Московской области, направили
письмо В. Путину с просьбой
продлить господдержку ипотеки, а также снизить размер
первоначального взноса по кредиту на покупку жилья до 10%.
По прогнозам девелоперов без
господдержки объем продаж
квартир в новостройках может
снизиться на 50%, что может
привести к краху и без того бедствующей отрасли.
График 9. Динамика изменения цен на вторичном рынке в зависимости от
класса качества жилья
Динамика цен вторичного рынка по классам качества представлена на
Графике 9. Элитный класс на вторичном рынке представлен всего 0,1% доли
всех предлагаемых к продаже квартир или всего 3 объекта. Средняя цена таких
квартир – 139 356 рублей за кв. м. Класс «бизнес» занимает 3,6% рынка, а цена
удельного показателя (квадратного метра) по итогам декабря – 66 105 рублей.
Класс «комфорт» занимает треть всего рынка – 29,0% со средней ценой 47 176
руб./кв. м. И самым массовым стал класс «эконом» – 67,3%. При этом цена таковых квартир в среднем за «квадрат» по городу Омску – 43 229 руб./кв. м.
На Диаграмме 4 представлено соотношение объемов рынка в зависимости от класса качества жилья в распределении по административным округам г.
Омска. Наибольшая концентрация домов класса «эконом» представлена в Советском АО и в Центральном АО, который является самым большим по площади
округом города и обладает самым большим жилищным фондом г. Омска.
http://kommersant.ru
Схема 1. Ценовое зонирование города
Омска в группировке по ценности зон
http://www.areall.ru/map.html
Диаграмма 4. Соотношение объема предложений на рынке вторичного жилья по
классу квартир в административных округах (кол-во оферт, шт.), декабрь 2015 г.
При распределении объектов по округам города, эксперты сходятся во мнении, что такой сегментации недостаточно для проведения качественного анализа.
Классическая сегментация для проведения качественного анализа для
рынка недвижимости строится двумя основными шагами. Путем ценового зонирования с пространственным разделением рассматриваемой территории на
различные зоны со схожим экономическим потенциалом и параллельным путем
параметрического распределения объектов по типам и классам качества.
III. ЦЕНОВОЕ ЗОНИРОВАНИЕ
Ценовое зонирование г. Омска, основанное на распределении территориальных зон по четырем категориям ценности, представляет собой структурированную модель, о чем ежемесячно говорят средние показатели цены 1 кв. м в
динамике в течение всего периода наблюдений рынка при таком распределении
начиная с марта 2015 г.
РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ г. Омск 2015
Низкой
ценности
40 637
40 107
52 093
Средней
ценности
43 215
54 734
42 125
38 672
Повышенной
ценности
43 731
45 101
43 151
40 172
Высокой
ценности
45 412
45 412
-
г. Омск
42 771
46 914
43 656
Комфорт
Эконом
График 10. Динамика изменения средних цен в категориях ценности на вторичном рынке г.Омска (руб./кв. м)
39 807
Элита
г. Омск
Группы зон
Таблица 10. Средневзвешенные удельные цены по г. Омску в зависимости от
ценности зон и класса качества жилья
на первичном рынке (декабрь 2015 г.)
Бизнес
На Графике 10 представлена динамика изменения цен на первичном и
вторичном рынках соответственно. Первичный рынок ощутимо подвержен колебаниям, связанным с изменением стадии строительства, что отражается на
пересечении линий трендов в течение рассматриваемого периода. Кроме того,
второе полугодие показало заинтересованность застройщиков в продаже своих
объектов, что привело к появлению акций и скидок для привлечения покупателей и вызвало снижение цен, особенно в массовых сегментах рынка – жилье
классов «эконом» и «комфорт».
Вторичный рынок является наиболее стабильным с точки зрения структуры жилого фонда и менее подверженным сезонным изменениям и изменениям, связанным со степенью готовности объекта. При этом, на первичном рынке
большую роль играют возможные акции и скидки, которые сопровождали первичный рынок весь прошлый год и особенно второе полугодие. На Графике 10
представлена динамика изменения цен на вторичном рынке, где можно проследить более существенное снижение цен в самых «дорогих» зонах высокой ценности, в то время как остальные категории ценности показали вполне стабильное состояние на протяжении всего периода наблюдений.
Таблица 11. Средневзвешенные удельные цены по г. Омску в зависимости от
ценности зон и класса качества жилья
на вторичном рынке (декабрь 2015 г.)
Низкой
ценности
37 588
41 007
36 389
-
Средней
ценности
43 989
46 423
41 945
66 740
Повышенной
ценности
52 376
88 226
52 513
48 393
67 206
Высокой
ценности
56 067
225 000
47 795
54 523
68 152
г. Омск
46 659
139 356
47 384
67 565
г. Омск
Элита
Бизнес
43 592
С использованием материалов интернет-сайтов:
http://www.omskrielt.com;
http://www.omskstat.ru;
http://www.gorod55.ru;
http;//www.likado.ru
http://www.rgr.ru.
http://www.mlsn.ru
http://www.ngs55.ru
Комфорт
Коллектив авторов:
Максим Репин, САКРН РГР,
Анна Зыкова, САКРН РГР
Эконом
Для рынка омской недвижимости, как и для России в целом, истекший год
стал неоднозначным. В основном показатели активности на рынке, ценовые
характеристики, спрос претерпели изменения в сторону уменьшения. Однако,
анализируя рынок в более широком охвате, можно сказать что снижение, наметившееся в 2015 году плавное, аналогично подъему, который происходил в
период восстановления рынка 2010-2014 гг., а следовательно можно предположить и дальнейшее плавное снижение без резких обрывов.
Эксперты говорят о затяжном периоде падения и цен и спроса на рынке недвижимости и в целом в экономике страны и мира. А, значит, сложившиеся условия могут стать выигрышными при новом креативном подходе к строительству,
к продажам, к стимуляции спроса. Классические и уже отработанные схемы на
рынке недвижимости не приносят на сегодняшний день больших плодов, что
должно привести к выкристаллизации новых интересных ходов, которые станут
интересны и доступны потребителю.
Группы зон
ВЫВОД
Скачать