Классификация видов риска в сфере жилищной ипотеки

Капустина Т.А. Классификация видов риска в сфере жилищной ипотеки. Выпуск 18.
Проблемы региональной экономики
Классификация видов риска в сфере жилищной ипотеки
Информация об авторе
Капустина Татьяна Алексеевна. Аспирант Международного университета природы,
общества и человека «Дубна». E-mail: tanya_kap@inbox.ru
Kapustina Tatiana Alekseevna. Post-graduate student of the State university of nature, society
and human «Дубна» (University «Dubna») on a specialty 08.00.05 «Economy and management
of a national economy».
Аннотация
В статье описана специфика рынка жилищной ипотеки. Предложена авторская
классификация видов риска в сфере жилищной ипотеке, исходя из обозначенных
особенностей. Дано общее представление о видах риска, включенных в классификацию.
Ключевые слова
рынок жилищной ипотеки, двухуровневая система ипотеки, АИЖК, риск,
управление риском, классификация видов ипотечного риска.
Annotation
The specificity of the market of a housing mortgage is presented in this article. The
classification of kinds of risk is resulted, the features are considered. It is adumbrated about the
types of risk included in this classification.
Key words
Market of a housing mortgage, two-level system of mortgage, Agency for housing
mortgage lending (AHML), mortgage risk, redistribution of risks, classification of kinds of risk.
Капустина Т.А. Классификация видов риска в сфере жилищной ипотеки. Выпуск 18.
Проблемы региональной экономики
В течение нескольких лет в России правительство пытается уделять особое
внимание социальным проблемам населения. Одной из основных задач является
формирование рынка доступного жилья для увеличения платежеспособного спроса
населения на жилую недвижимость, в том числе с помощью развития рынка жилищной
ипотеки.
Активное развитие российской жилищной ипотеки приходится на начало 2000-х
годов. К настоящему моменту можно говорить о накоплении российского опыта в данной
сфере, информации и различных данных, доступных для анализа и выводов.
Ипотечное жилищное кредитование заключается в выдаче кредитов или займов
физическим лицам (заемщикам) под залог недвижимости в порядке, установленном
Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)».
В целом, рынок жилищной ипотеки представляет сложную интегрированную
систему финансово-экономических процессов, связанных с обслуживанием запросов
домохозяйств на приобретение жилой недвижимости в собственность. Обеспечивая
гражданам доступ к заемным ресурсам, система жилищного кредитования выполняет не
только важные экономические, но и социальные функции [4].
В процессе финансового инвестирования в виде кредитования под залог жилой
недвижимости происходит взаимодействие разных субъектов рынка. Основными
участниками на рынке жилищной ипотеки выступают кредитные институты (кредиторы),
физические лица (заемщики и залогодатели) – именно эти два субъекта обеспечивают сам
процесс ипотечной сделки.
Также участниками выступают страховые, оценочные компании; физические лица
в роли продавцов жилой недвижимости; органы государственной регистрации сделок с
недвижимостью; возможно участие риэлтерских компаний; субъекты вторичного рынка
жилищной ипотеки (при его наличии), такие как агентства по выкупу закладных,
операторы вторичного рынка, финансовые посредники; инвесторы в ценные бумаги,
обеспеченные ипотечными жилищными кредитами (коммерческие компании, страховые
организации, пенсионные фонды, федеральные организации, зарубежные инвесторы и
фонды, а зачастую и сами кредитные учреждения).
В качестве базовой модели для рассмотрения ипотечного жилищного кредитования
принята двухуровневая система ипотеки с участием «Агентства по ипотечному
жилищному кредитованию» (АИЖК).
В России рынок ипотечного кредитования имеет молодую историю и можно
говорить, что он по-прежнему находится на стадии формирования и развития. По данным
Центрального банка России в 2011 году объем ипотечного кредитования остается на
уровне менее 3% от ВВП, тогда как во многих других странах этот показатель составляет
несколько десятков процентов от ВВП.
На сегодняшний день в России присутствуют две модели ипотечного жилищного
кредитования: одноуровневая и двухуровневая. Со стороны государства изначально был
выбран курс на двухуровневую модель ипотечного кредитования.
Одноуровневая модель представляет собой простую схему взаимоотношений
«кредитор – заемщик». В нее входят всевозможные ипотечные кредитные программы
коммерческих банков и других кредитно-финансовых институтов (небанковских
кредитных организаций). Это могут быть валютные ипотечные кредиты, кредиты с
переменными выплатами, кредиты с нарастающими платежами, кредиты с переменной
ставкой и другие. Все параметры кредита или займа, организация выдачи, требуемые
документы определяются исключительно самим кредитором в соответствии с
действующим законодательством и являются частью его кредитной политики, а
Капустина Т.А. Классификация видов риска в сфере жилищной ипотеки. Выпуск 18.
Проблемы региональной экономики
источником привлечения средств для данного вида кредитования служат собственные
пассивы банка или кредитной организации.
Двухуровневая модель ипотеки подразумевает наличие первичного и вторичного
рынка ипотечных жилищных кредитов. Банки и кредитные (небанковские) организации в
этой модели работают как обычный кредитор и выдают ипотечные кредиты и займы. В
последующем кредитор продает оформленные им закладные на вторичном рынке
ипотечных кредитов различным инвесторам.
В настоящее время в России двухуровневая система ипотеки действует с участием
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), созданного в 1997
году и осуществляющим свою деятельность при поддержке государства (100 % акций
АИЖК принадлежит государству).
На первом уровне заемщики получают ипотечный кредит (займ) по Стандартам
АИЖК у первичного кредитора (это может быть банк или иная кредитная организация,
имеющая аккредитацию АИЖК). Этот уровень называется первичным рынком ипотечного
жилищного кредитования.
На втором уровне производится рефинансирование выданных кредитов (займов).
Это вторичный рынок ипотечных кредитов. Здесь первичный кредитор перепродает права
по выданным кредитам (займам). В целях рефинансирования Агентство рассматривает
только ипотечные кредиты (займы), валютой погашения денежного обязательства и
уплаты процентов которых являются российские рубли.
Ипотечное агентство, в свою очередь, эмитирует ценные бумаги, обеспеченные
ипотекой и тем самым привлекает финансовые ресурсы с рынка ценных бумаг в
ипотечное жилищное кредитование.
Деятельность участников рынка жилищной ипотеки, как и любого другого вида
инвестиционно-финансовой деятельности, сопряжена с наличием риска. Риск в кредитнофинансовой деятельности можно определить как вероятность (опасность, возможность)
наступления события, в результате которого происходит нежелательное отклонение от
запланированной цели.
Для определения понятия «ипотечный риск» автор воспользовался трактовкой
категории «хозяйственный риск», предложенной Качаловым Р. М. в работе «Управление
хозяйственным риском»: «Хозяйственный риск – это понятие, используемое для
характеристики качеств целенаправленной хозяйственной деятельности, а конкретнее –
исходной ситуации, процессов подготовки и принятия решения, а также результата
реализации принятого хозяйственного решения в деятельности предприятия»[1].
Таким образом, под ипотечным риском подразумевается понятие, используемое
для характеристики качеств целенаправленной деятельности субъекта на рынке
жилищной ипотеки.
Жилищная ипотека – это, прежде всего, вид кредитования, поэтому для неё
характерны все виды риска, присущие обычному кредитованию. Однако ипотечное
жилищное кредитование имеет ряд особенностей, поэтому наличие риска в данной сфере
специфично и требует отдельного исследования и особых методов управления.
Отличительной особенностью от других видов кредитования является вовлечение в
систему жилищной ипотеки элементов инфраструктуры двух областей: финансовый
рынок (входящие в него рынки кредитования, страхования и рынок ценных бумаг) и
рынок жилой недвижимости. Это является основной особенностью рынка жилищной
ипотеки, которая определяет существование различных видов риска в этих сферах, многие
из которых являются смежными друг другу.
Специфика рынка жилищной ипотеки и проявление риска в данной сфере
обусловлена следующим:
Капустина Т.А. Классификация видов риска в сфере жилищной ипотеки. Выпуск 18.
Проблемы региональной экономики


долгосрочный характер кредита;
обеспечение возвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого
помещения (объекта рынка жилой недвижимости), приобретенного в совокупности
за счет собственных средств и средств кредитора;
 применение независимой оценки рыночной стоимости предмета залога;
 обязательное страхование предмета залога и, как правило, наличие требования
страхования жизни и потери трудоспособности заемщиков;
 способ погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями
на протяжении всего срока кредита – аннуитетный платеж, и допускается досрочное
погашение;
 выпуск ипотечных ценных бумаг (прав требований по закладным) на вторичном
ипотечном рынке.
Для дальнейшего рассмотрения и подробного анализа риска жилищной ипотеки
целесообразно рассмотреть классификацию видов риска в данной сфере.
Разнообразие подходов к классификации видов ипотечного риска обусловлено
совокупностью целей и задач их систематизации. Как правило, классификации
рассматриваются для цели управления и минимизации риска в сфере жилищной ипотеки,
но в их основу могут быть положены различные признаки и критерии.
Классификации, предложенные Сазоновой М. Н. [6] и Берестовой Ю. С. [2],
основываются на выделении группы рисков по критерию принадлежности субъекту
(заемщик, кредитор, инвестор) и отдельно группы имущественных рисков.
Во многих работах авторы ограничиваются перечислением видов риска, важных в
рамках описания той или иной поставленной задачи исследования. Например, в работе
Печатниковой С. М. [5] перечислены виды риска, исходя из параметров, определяемых
механизм ценообразования на рынке жилой недвижимости и фондовом рынке.
Интересный подход к классификации ипотечных рисков предложен в работе Кима
А. Х. [3]. Автор проводит анализ с позиции кредитора и классифицирует виды риска по
степени воздействий последствий проявления риска на данного субъекта хозяйственной
деятельности.
Кульмухаметова Ф. М. [4] в своей работе предлагает классификацию по признаку
источников возникновения: риски изменения условий внешней среды и риски участников
операций кредитования (по сути те же субъекты).
Соответственно определенным выше особенностям и обозначенной специфики
рынка ипотечного жилищного кредитования автором предлагается классифицировать
виды риска жилищной ипотеки на три группы: риски, присущие сфере финансовых
рынков, риски в сфере жилой недвижимости и смежные риски.
Автором статьи предлагается положить в основу описания видов риска два
признака: субъект, с позиции которого рассматриваются вопросы риска, и цель
исследования, в рамках которого предлагается данная классификация.
В связи с чем, в данной статье вопросы риска рассматриваются с позиции
кредитора. Классификация строится для цели управления риском на рынке жилищной
ипотеки.
Риск кредитора можно определить как совокупную меру реальности
нежелательного отклонения от цели ипотечной деятельности кредитора и объем
обусловленных этим отклонение потерь. Цель кредитора в ипотечной деятельности можно
трактовать как получение за определенный период суммарного дохода на уровне, не ниже
заданного, а в стратегической перспективе – постоянный относительный прирост дохода.
Капустина Т.А. Классификация видов риска в сфере жилищной ипотеки. Выпуск 18.
Проблемы региональной экономики
Несмотря на то, что для ипотечного жилищного кредитования важными являются
все виды риска, возможные к проявлению на рынке жилищной ипотеки, есть риски, на
которых автор считает необходимым остановиться более подробно, так как их анализ в
большей степени влияет на принимаемые кредитором решения.
Рисунок 1.
Виды риска ипотечного жилищного кредитования в двухуровневой системе
ипотеки.
Виды ипотечного риска в сфере финансовых рынков
Кредитный риск. В контексте ипотечного жилищного кредитования кредитный
риск – это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по
кредиту (неоплата или несвоевременная оплата долга и процентов), являющийся наиболее
значимым и опасным по последствиям.
Риск ликвидности – это риск возникновения убытков или недополучение прибыли
вследствие неспособности кредитной организации обеспечить исполнение своих
обязательств в полном объеме. Данный риск возникает при несбалансированности
пассивов и активов по срокам, суммам, валюте и т.д.
Риск процентной ставки – это риск недополучения стороной прибыли или
возникновение убытков в будущем в результате изменения процентных ставок по самым
разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором
неэффективной кредитной политики, выбором неправильных инвестиционных
инструментов и технологий и другое.
Капустина Т.А. Классификация видов риска в сфере жилищной ипотеки. Выпуск 18.
Проблемы региональной экономики
Виды ипотечного риска в сфере жилой недвижимости
Рынок ипотечного жилищного кредитования непосредственно связан с рынком
жилой недвижимости.
Любая операция с недвижимостью – это операция, несущая элементы риска. При
этом операции с недвижимостью находятся в числе наиболее рискованных секторов в
предпринимательской деятельности. Ипотечная сделка отличается от обычной покупки,
поскольку клиент производит оплату за счет не только собственных, но и привлеченных,
заемных денег. Возможные риски со сферы недвижимости перетекают в сферу
кредитования, что предъявляет особые требования к процедуре совершения сделки.
Риск неисполнения договора купли-продажи. Срыв сделки, сроков, возможные
судебные иски, изменение намерений заемщика, возможные денежные потери заемщика и
кредитора с возникшими затратами.
Риск профессиональной ответственности третьих лиц. Неблагоприятные
обстоятельства по вине третьих лиц – риэлторов (неграмотное сопровождение),
оценщиков и страховщиков (допущенные ошибки).
Риск отказа в регистрации, риск утраты права собственности. Неполучение
недвижимости в законную собственность, судебные разбирательства, признание дефолта
закладной.
Риск изменения цен проявляется в случае значительного снижения стоимости
залога, которая может оказаться ниже остатка ссудной задолженности.
Смежные виды риска
Рыночный риск проявляется в макроэкономической нестабильности, зависимость
ситуации на рынке жилищной ипотеки от состояния экономики страны и мира в целом.
Риск залога – это определенная вероятность денежных потерь в связи с причинами
имущественного характера (повреждение или утрата предмета залога) или в связи с
невозможностью получения кредитором или держателем закладной денежных средств,
причитающихся ему по кредитному договору, в необходимом объеме за счет обращения
взыскания на предмет залога.
Риск оценки стоимости недвижимости. Правильна оценка стоимости кредита –
это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов.
Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при
кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев
и определении ущерба, при налогообложении.
Операционно-технологический риск связан с вероятностью операционных ошибок,
допущенных участниками в процессе ипотечного кредитования, а именно: ошибки
оформления/хранения документов влекут значимые финансовые и временные потери;
бухгалтерские, расчетные ошибки, ошибки процедуры кредитования являются следствием
различных сбоев компьютерного обеспечения или человеческого фактора.
Выводы:
В данной статье уточнено понятие ипотечного риска, позволяющее определить
данное явление как характеристику качеств целенаправленной деятельности на рынке
жилищной ипотеки того субъекта, с позиции которого рассматриваются вопросы риска.
Полученная классификация отражает приведенные особенности рынка жилищной
ипотеки и позволяет в дальнейшем рассмотреть вопросы о факторах риска и управления
риском в сфере ипотечного жилищного кредитования.
Таким образом, рынок жилищного ипотечного кредитования, являясь сегментом
финансово-кредитной системы и элементом рынка жилой недвижимости, подчиняется
действующим на них закономерностям. Особенности ипотечного кредитования
определяет систему ипотечных рисков, охватывающую связанные области.
Капустина Т.А. Классификация видов риска в сфере жилищной ипотеки. Выпуск 18.
Проблемы региональной экономики
Перед кредитором, как основным участником на рынке жилищной ипотеки, стоит
важная задача комплексного анализ всех возможных аспектов ипотечного риска.
Необходим системный подход к управлению риском, позволяющий рассматривать все
факторы наступления рисковых событий при операциях в сфере жилищной ипотеки.
Капустина Т.А. Классификация видов риска в сфере жилищной ипотеки. Выпуск 18.
Проблемы региональной экономики
Список используемой литературы
1.
Качалов Р. М. Управление хозяйственным риском. – М.: Наука (Серия
«Экономическая наука современной России»), 2002. – 192 С.
2.
Берестова Ю. С. Риски ипотечного кредитования: причины, последствия и
способы их минимизации // Вестник Челябинского государственного университета. –
2009. – № 1 (139). Экономика. Вып. 17. – С. 81–88.
3.
Ким А. Х. Модель управления ипотечными рисками кредитора // Известия
ИГЭА. – 2007. – № 2 (52) – С. 27.
4.
Кульмухаметова Ф. М. Основные особенности и риски ипотечного
жилищного кредитования // Финансы и кредит. – 2007. – № 23. – С. 33.
5.
Печатникова С. М. Жилищный ипотечный рынок, как он устроен? //
Финансовый менеджмент. – 2004. – № 5. – С. 130.
6.
Сазонова М. Н. Механизмы управления ипотечными рисками // Аудит и
финансовый анализ. – 2009. – № 2. – Гл. 8.5.