Инвестиции в гостиничный бизнес 2014
реклама
Инвестиции в гостиничный бизнес 2014 Финансирование на новом уровне Краткая информация Мировой финансовый кризис оказал серьезное влияние на все индустрии, и глобальная гостиничная индустрия не стала исключением. Кризис привел к сильному падению стоимости активов и временно к ограниченной среде кредитования. Инвесторы понесли потери, причем, те, кто преодолел кризис, не хотели бы повторить подобный опыт. Восстановление идет полным ходом: во всем мире торговые основы гостиничного бизнеса сильны и в некоторых регионах наблюдается устойчивый рост итоговых показателей. В то время как прогноз улучшается, ключевой структурной особенностью является то, что картина кредитования изменилась. Появляются новые источники финансирования, и в настоящее время изучаются различные пути структурирования долга. Изменения также происходят и в глобальном движении капитала для финансирования развития и роста. В описаны важнейшие настоящем отчете вопросы, затрагивающие в гостиничной финансирование индустрии в 2014 году. Он опирается на углубленные интервью, проведенные с 20 экспертами гостиничного бизнеса, в том числе: с высокопоставленными представителями гостиничных брендов, банков, фондов прямых инвестиций и Торнтон, которые партнерами Грант консультируют своих клиентов из гостиничной индустрии. Мы также приводим данные из Международного Исследования Бизнеса Грант Торнтон (IBR), в рамках которого было опрошено более 3000 бизнес-лидеров во всем мире. Наше исследование показывает, что финансирование уже не является существенным ограничением роста бизнеса. Это подтверждается недавним докладом Jones Lang LaSalle (JLL), который прогнозирует, что общий объем сделок в гостиничном секторе в мире достигнет 50 млрд. долл. США в 2014 году – самый высокий показатель за последние пять лет, что приведет к 10% росту по сравнению с 2013 годом, в котором, в свою очередь, рост составил 35% по сравнению с 2012 годом. Подход инвесторов и банков к гостиничному бизнесу сильно изменился. Они стали менее доверчивыми и начали выдвигать более жесткие кредитные требования. Самое главное, во всем мире пришло осознание, что предпочтительнее всего инвестировать в отели как в бизнеспредприятия, а не просто как в недвижимость. Вместо традиционного соотношения между займом и стоимостью недвижимости (LTVs), специалисты финансового департамента отеля анализируют EBITDA и соотношение собственных и заемных средств – таким образом, оценивая, могут ли долги обслуживаться и устойчивы ли денежные потоки. В ответ на новый уровень требований, Грант Торнтон определил пять ключевых моментов, которые необходимо включить в предложение для привлечения инвестиций и достижения финансового роста: • Опытная и заинтересованная управленческая команда, которая понимает индустрию, ведущих игроков рынка и имеет долю в прибыли предприятия; что имеет решающее значение для обеспечения равенства интересов всех сторон; • Привлекательная инвестиционная история, которая свидетельствует о лояльности существующих инвесторов, как часть надежного финансового плана; • Бизнес-план, содержащий подробные прогнозы результатов деятельности, включая управление доходами и каналом распределения, который также демонстрирует строгий контроль за уровнем издержек; • Маркетинговая стратегия, четко донесенная до целевых рынков, и инструменты налаживания связи с ними; • Сильный бренд, который будет находить отклик у целевых рынков и формировать их лояльность, в особенности, за пределами крупнейших городов. Начиная с первопричин Финансирование во время финансового кризиса «Инвестиции резко сократились в период финансового кризиса с 2008 по 2010 года, и у отелей практически не было финансирования». % предприятий, считающих нехватку финансов препятствием росту в последующие 12 месяцев Основные источники инвестиций* за последние 3 года Элвин Вэйд, Партнер, Грант Торнтон США «В Южной Африке период 2005-2007 годов сопровождался бумом в гостиничном секторе. В итоге, нормальный цикл гостиничного бизнеса перерос в избыточное производство, что усугубилось подготовкой к Чемпионату мира по футболу в 2010 году, хотя само проведение Чемпионата поддержало гостиничный бизнес в тот год. Все это происходило в то время, когда финансовый кризис набирал обороты в Южной Африке, что привело к почти полному замораживанию инвестиций в гостиничный сектор, начиная с 2011 года». Джиллиан Саундерс Глобальный лидер индустрии туризма и гостеприимства Грант Торнтон Международное Исследование Бизнеса показывает, что Грант Торнтон нехватка финансов была одним из основных препятствий в гостиничном секторе, затрагивающая треть всех предприятий индустрии в течение 2012 года. Тем не менее, эта проблема в отступает: настоящее время финансирование как проблему отметили менее четверти предприятий в 2013 году. Заем средств «В Канаде кредиторы были не склонны к риску с начала финансового кризиса. В результате чего в гостиничной индустрии было совершено намного меньше финансовых сделок с помощью традиционных источников кредитования». Дуг Бастин, Партнер, Грант Торнтон Канада Некоторые инвесторы были попрежнему активны в этот период, в частности, государственные инвестиционные фонды и лица с высоким уровнем собственного капитала (HNWs), которые продолжали инвестировать в трофейные активы, хотя, при этом, объемы кредитования резко сократились. Во многих местах финансовый кризис совпал с циклическим периодом избыточного производства в гостиничном секторе, что создало «идеальный шторм» из слабых условий кредитования. Инвестиции в капитал Розничные банки Фонд прямых инвестиций Фонды прямых инвестиций Пенсионные фонды Инвестиционные Государственные банки или HNWs инвестиционные фонды Финансовые институты развития *Доля респондентов, указывающих на тип кредитора как источника финансирования. Возрождение Жажда инвестиций «Сейчас самое время для привлечения финансирования» Международный розничный банк Настрой всех экспертов гостиничной индустрии, кредиторов, владельцев гостиниц и операторов показывает, что перспективы роста для индустрии улучшаются почти во всех регионах. США опережает эту тенденцию и даже находится в некоторой опасности «перегрева». Активно идет восстановление в странах АзиатскоТихоокеанского региона, и даже Европа и Африка в настоящее время, наконец, встали на этот путь. «Ситуация явно изменилась в позитивную сторону для гостиничной индустрии, и 2013 был наиболее активным годом впервые за последние несколько лет. Прогноз роста на 2014 год еще более позитивный». Исследование компании JLL показывает, что объемы сделок в гостиничной индустрии в 2013 году увеличились на 30% в США, на 17% в регионах: Европа, Ближний восток и Африка, и на 100% в АзиатскоТихоокеанском регионе. Международное Исследование Бизнеса Грант Торнтон также фиксирует оптимистичные прогнозы в части инвестиций в новые здания в индустрии гостеприимства в течение последующих 12 месяцев. % прогнозирующих увеличение инвестиций в новые здания в последующие 12 месяцев Джиллиан Саундерс Глобальный лидер индустрии туризма и гостеприимства Грант Торнтон Откуда придут инвестиции Во всем мире, инвесторы из стран Ближнего Востока и Азии проявляют интерес к американскому рынку. Американские инвесторы ищут потенциальные выгодные объекты инвестиций в Европе, чтобы выбраться из быстро накаляющегося рынка. Инвесторы Ближнего и Дальнего Востока ищут возможности для вложения капиталов в Африке. У международных банков из стран Ближнего Востока и Китайских регионов растет тенденции поиска возможностей кредитования на более развитых рынках, таких как, например, Лондон. «Каждый сейчас заинтересован в Африке. Африканские банкиры экспаты, которые потеряли свои рабочие места, начали возвращаться домой и применять свой опыт в местных банках, которые теперь могут кредитовать в долларах. Они начали проявлять интерес к отелям, выталкивая европейские банки. Государственные инвестиционные фонды Ближнего Востока и HNWs ищут возможности на всем африканском континенте, а инвесторы Юго-Восточной Азии - в Восточной Африке». Брендовая Международная Группа Отелей Основные источники финансирования в последующие 12 месяцев Заем средств Инвестиции в капитал Розничные банки Фонды прямых инвестиций Инвестиционные банки Государственные инвестиционные фонды Фонды прямых Пенсионные фонды инвестиций и страховые фонды Новый взгляд Мировоззрение инвестора «Мы крайне заинтересованы предоставить кредитование правильной группе или собственнику в правильном месте при правильном соотношении собственных и заемных средств». Международный розничный банк Эксперты гостиничной индустрии, кредиторы, владельцы гостиниц и придерживаются единого операторы мнения: сейчас подходящее время для поиска финансирования, но сфера кредитования существенно изменилась с докризисного времени. Эксперты гостиничной индустрии соглашаются, что потребность в кредитования высока, однако традиционные инвесторы в настоящее время гораздо более осторожны. «Клиринговые банки стали более вдумчивые и лучше разбираются в гостиничном бизнесе. Банки существуют для предоставления займов, и они предпочитают инвестиции, обеспеченные активами». Сара Белл Партнер, Грант Торнтон Великобритания подход инвесторов Новый Банки стали более скрупулезными в своем понимании гостиничного бизнеса. Сегодня они рассматривают отели больше с точки зрения бизнес - предприятий, нежели инвестиций в недвижимость. В первую очередь больший акцент делается на торговых принципах, а отношение размера займа к стоимости недвижимости (LTV) второстепенным по отношению к прибыльности (EBITDA) и способности обслуживания долгов потоков. за счет денежных В настоящее время банки привлекают консультантов - специалистов гостиничного бизнеса. Это позитивные изменения – благодаря им в бизнес придут люди, действительно полностью понимающие индустрию. Мультибрендовая Группа Отелей Банки информируют, что они теперь более избирательны. Они отдают предпочтение национальным/международным брендам, а не независимым игрокам. Банки готовы внимательно изучать бизнес-планы, договоры по эксплуатации и строго оценивать целесообразность финансирования. Месторасположение и управленческая команда Инвесторы теперь имеют весьма специфические требования. Они настаивают на активах со стабильными денежными потоками, сильных управленческих командах и территориях, таких как узловые города или аэропорты. Предложения должны быть подкреплены комплексным планом, включающим план развития бизнеса, программами капитальных расходов, четко определенной группой заинтересованных сторон и поддержкой капитала. Растет признание того, что хороший менеджер-специалист может также способствовать росту прибыльности. Управленческие команды в последнее время были более замкнутыми, сосредоточенными на выживании и сокращении расходов. Забегая вперед: преуспеют те, у кого на должном уровне развита культура продаж и маркетинга. Международный розничный банк Новые виды финансирования Настороженный подход банков и резкое снижение кредитования породили новых игроков рынка, которые внедряют новые формы кредитования. Решения с использованием промежуточного финансирования и квазиакционерных долгов как части структуры капитала также предоставляют банкам дополнительную защиту, тем самым обеспечивая больше стимулов на рынке, которые в результате приводят к более высокой ликвидности сделок. Больше чем блиц-резюме Обеспечение инвестиций для вашего бизнеса Перспективы финансирования в гостиничном секторе развернулись на 180 градусов, и стремление к кредитованию и инвестированию растет. В то же время инвесторы стали более осмотрительны и более требовательны в своих ожиданиях от инвестиционных предложений. Для удовлетворения этого, предприятиям в гостиничном бизнесе, которые находятся в поиске финансирования, нужны надежный бизнес-план и убедительная история для встречи с потенциальными инвесторами. Есть пять областей, которым необходимо уделить внимание: БРЕНДИНГ • Оценить свою торговую марку и ее связь с национальным или международным брендом и продемонстрировать ценность каналов распределения; • Независимым операторам будут необходимы четкие предложения, которые предоставят им возможность стимулировать рентабельность, используя различные каналы дистрибуции; • Сила бренда по-прежнему остается важной для банков, особенно для защиты своих доходов, позволяя отелям конкурировать с виртуальными туристическими агентствами и осуществлять прямые продажи. ФИНАНСИРОВАНИЕ • Финансовое предложение должно включать обоснованные прогнозы по движению денежных средств и по погашению задолженностей; • Предложения должны подкрепляться ясной историей собственного капитала с указанием существующих инвесторов в проекте, чтобы интересы всех сторон были уравнены; • Предложения должны предусматривать циклический характер отрасли и иметь достаточный резерв производственных мощностей. Банки хотят видеть доказательства того, что их инвестиции защищены. «Бренд приобрел гораздо более важное значение. Кредиторам более комфортно работать с международными брендами - это дает ощущение безопасности, и в настоящее время является ключевым требованием». Мультибрендовая Группа Отелей УПРАВЛЕНИЕ • Кредиторы сейчас уделяют пристальное внимание сильным сторонам управленческой команды отеля. Генеральные менеджеры могут нести ответственность за бизнес с высокими оборотами и должны быть компетентными бизнес-лидерами; • Менеджеры должны быть опытными и иметь глубокое понимание гостиничного бизнеса, а также иметь четкий план, как эффективно использовать местные каналы сбыта; • Управленческая команда должна быть нацелена на финансовый успех предприятия и, в идеале, иметь прямую финансовую долю в компании; «Кредиторы ищут хороших операторов и хороших менеджеров. Растет признание того, что хороший менеджер-специалист может также способствовать росту прибыльности». Мультибрендовая Группа Отелей Выберите правильного кредитора; идите в специализированные банки, которые уже финансируют отели, потому что они понимают этот бизнес и риски. Выберите правильного долевого партнера, потому что это существенно упростит процесс привлечения средств. Испанский фонд прямых инвестиций БИЗНЕС-ПЛАН • Важно иметь надежный бизнес-план, подробное описание прогнозов, фокусироваться на контроле затрат, способности изменять уровень базовой стоимости активов; • Предложения должны включать четкую стратегию и все процессы управления отелем; • Предложения должны продемонстрировать знание целевых сегментов рынка, и должен быть бизнес-план, нацеленный на эти каналы; • Бизнес-планы должны иметь долгосрочную перспективу. Например, не допустить чрезмерных вложений в акции крупных компаний, когда рынок, может быть, ищет другие предложения. «Предварительная подготовка домашнего задания и разработка обоснованного бизнесплана становятся наиболее важными условиями». Рамон Галсеран, Партнер, Грант Торнтон Испания Принимая вызов «Вам нужно иметь действительно хорошее предложение, хороший бренд и, в идеале, некий качественный капитал уже в проекте». Джиллиан Саундерс Глобальный лидер индустрии туризма и гостеприимства Грант Торнтон МАРКЕТИНГ • Владельцам отелей нужно выстроить свою историю и иметь убедительную стратегию по привлечению клиентов; • Должен быть план по развитию бизнеса, для инвесторов; убедительный • По мнению отельеров, важность четкой стратегии в социальных медиа, как способа построить прямое взаимодействие с клиентами, будет расти для кредиторов, учитывая, что сайты онлайновых бюро путешествий занимают значительную часть рынка. Гостиничные операторы должны относиться к виртуальным туристическим агентствам как к ключевым клиентам, а не поставщикам, и развивать с ними более глубокие отношения, но при этом работать больше над развитием прямого бронирования через собственные каналы. Чтобы смягчить конкурентные риски, командам продаж и маркетинга необходимо максимизировать прямое бронирование. Отели должны разработать собственные стратегии в социальных медиа для доступа к своей целевой аудитории и развивать лояльность клиентов через более активное участие в режиме онлайн. Адриан Ричардс Партнер, Грант Торнтон Великобритания Аппетиты кредиторов опять растут, но в настоящее время их подход к отелям стал гораздо более продуманным и требовательным. Этот подход в сочетании с улучшением основных принципов работы в индустрии означает, что кредиторы будут готовы предоставить бизнесу конкурентные варианты финансирования в будущем. Появление инвестиций, обеспеченных денежными средствами, и государственных инвестиционных фондов дает владельцам отелей/операторам преимущество осуществить потенциальные успешные приобретения и расширения по конкурентным ставкам. Повышенный интерес кредиторов и инвесторов стимулирует создание разнообразных схем кредитования. На первый план выходит рассмотрение владельцами отелей/операторами наиболее подходящей структуры капитала для обеспечения в долгосрочной перспективе жизнеспособности торговых операций. Этот новый взгляд должен приветствоваться гостиничной индустрией. Банки в настоящее время остро заинтересованы в том, как гостиничный бизнес функционирует, и имеет ли он шансы на достижение экономического роста и финансового успеха. Кредиторы лучше подготовлены к оценке заявок на финансирование и принимают более рациональные и своевременные решения по кредитованию. Гостиничная индустрия со своим стремлением к росту должна теперь ответить на этот вызов надежными и обоснованными предложениями. Чтобы добиться успеха в эту новую эпоху усложненных отношений между кредиторами и инвесторами, отельеры и гостиничные группы должны также перейти на другой уровень. О нас Грант Торнтон является одной из ведущих международных организаций, объединяющих независимые аудиторские и консультационные фирмы. Эти фирмы помогают динамично развивающимся компаниям раскрывать потенциал для их роста, оказывая эффективную помощь и предоставляя новаторские решения. Профессиональные команды, возглавляемые партнерами, которые всегда готовы ответить на ваши вопросы, используют свои знания, опыт и интуицию для решения комплексных задач, поставленных частными и государственными компаниями, компаниями, зарегистрированными на биржах. Свыше 38 000 сотрудников Грант Торнтон из более чем 100 стран мира готовы приносить пользу клиентам, коллегам – всем, с кем им приходиться жить и работать. Контактная информация Африка Америка Азиатско-Тихоокеанский регион Европа Ближний Восток
