БИЗНЕС-КЕЙС ÇÏÈÔ, êàê èíñòðóìåíò ïîâûøåíèÿ ýôôåêòèâíîñòè âëàäåíèÿ è ðàáîòû ñ íåäâèæèìîñòüþ ОБЛАСÒЬ/СФÅРА БИЗНÅСА Управление активами. Финансовые инструменты. Недвижимость. Закрытый Паевой Инвестиционный Фонд недвижимости. ОПИСАНИÅ СИÒУАÖИИ Клиенту группы компаний «ВИАЛЬДИ» (далее ГК «ВИАЛЬДИ») был презентован финансовый продукт – Закрытый Паевой Инвестиционный Фонд недвижимости (далее ЗПИФ недвижимости), который, по мнению специалистов ГК «ВИАЛЬДИ», позволил бы клиенту структурировать его недвижимые активы и оптимизировать финансовые потоки, возникающие в результате коммерческого использования этих активов. В тот момент клиент реализовывал проект по строительству многофункционального комплекса зданий, включающего в себя помещения жилого и нежилого фонда, а также здания социально-общественного назначения, которые впоследствии предполагалось сдавать в аренду. В рамках реализации проекта были закончены работы только по строительству жилого здания, для продолжения строительства требовались дополнительные инвестиции. Данный финансовый инструмент заинтересовал клиента в части тех преимуществ, которые дает использование ЗПИФ – обособление и защита имущества (в том числе от рейдерского захвата), а также предоставляемая ЗПИФ отсрочка уплаты налога на получаемые доходы, в частности, от аренды, и возможность их реинвестирования для окончания проекта. ×ÒО БÛЛО СДÅЛАНО И КАКИÅ РÅЗУЛЬÒАÒÛ ПОЛУ×ÅНÛ Формирование ЗПИФ и управление его активами осуществляет специальная управляющая компания (УК), входящая в состав ГК «ВИАЛЬДИ», обладающая необходимыми лицензиями ФСФР России. Перед началом работы по созданию ЗПИФ недвижимости необходимо было провести детальный анализ предполагаемого для передачи в фонд имущества, произвести его оценку, а также определить, к какой категории инвесторов можно отнести будущих пайщиков, чтобы использовать законодательно появившиеся к тому моменту преимущества для работы квалифицированных инвесторов. На момент принятия решения о создании ЗПИФ недвижимости внешние обстоятельства не позволяли напрямую передавать в фонд сами объекты недвижимости. Было определено, что фонд должен быть сформирован денежными средствами пайщиков, а уже потом управляющая компания ЗПИФ сможет приобретать на них объекты недвижимости. Òаким образом, первоочередной задачей специалистов УК стала разработка механизма, который позволил бы, действуя строго в рамках имеющихся ограничений, реализовать передачу имущества клиента в ЗПИФ. Было разработано и предложено клиенту несколько вариантов достижения поставленных целей. Наиболее оптимальным с точки зрения клиента был признан вариант, в котором будущие пайщики формировали фонд за счет собственных денежных средств, в том числе частично за счет средств, полученных в кредит. На эти средства ЗПИФ выкупал у собственников недвижимое имущество, а потом выплачивал пайщикам доход, получаемый от сдаваемого в аренду имущества, из которого в дальнейшем происходило бы погашение кредита и процентов по нему. Однако, несмотря на кажущуюся простоту предложенного механизма, его реализация потребовала значительных усилий со стороны специалистов УК. Во-первых, собственников недвижимости оказалось несколько, отработка разработанного специалистами УК механизма с каждым из собственников требовала значительных временных и материальных ресурсов, а главное откладывала процесс создания ЗПИФ недвижимости на неопределенное время. Поэтому, совместно с будущим пайщиком, который владел большей долей имущества, было принято решение о том, что именно он выступит основным лицом, формирующим фонд денежными средствами, для чего получит кредит в необходимом размере. Вторым критичным для успешной реализации проекта моментом стал финансовый кризис 2008 года, на самую острую стадию которого пришелся период реализации предложенного механизма. В этот период было достаточно сложно получить необходимые денежные средства на условиях, которые удовлетворяли бы и банк, и заемщика. Специалистами УК был разработан и предложен механизм, который позволил банку и клиенту договориться о предоставлении ему кредита на взаимовыгодных условиях. Ситуация усугублялась царившим во время пика финансового кризиса состоянием всеобщего недоверия к банковской системе. Любое движение денежных средств было сопряжено с увеличившимся риском их потери. Задачи обеспечения сохранности денежных средств в проекте вышли на первый план. Специалисты УК приложили значительные усилия, для того, чтобы сформировать надежную инфраструктуру, отобрать и осуществить необходимые мероприятия для включения в систему только самых надежных банков, доверие к которым было максимальным. Все необходимые операции проходили четко и строго по утвержденному графику, все необходимые действия по покупке недвижимости в фонд были проведены в кратчайшие сроки. Параллельно с описанными выше действиями специалистами УК велась работа по разработке и регистрации Правил доверительного управления нового ЗПИФ недвижимости. Правила доверительного управления фонда являются основным документом, в котором определяются все аспекты работы и управления фонда. Они содержат все особенности формирования, управления и работы фонда, состав возможных активов фонда, периодичность и условия выплаты дохода пайщикам фонда, размер и сроки выплаты вознаграждения УК, а также контролирующим деятельность фонда организациям (спецдепозитарию, спецрегистратору, оценщику и аудитору) и др. важные аспекты и ограничения работы ЗПИФ. В этот период законодательно была закреплена новая категория инвесторов – квалифицированный инвестор. Признание инвестора квалифицированным означает, что он обладает необходимым опытом инвестирования, т.е. осознает и берет на себя риски возможных последствий при использовании более доходных (но и более рискованных) финансовых инструментов. Статус квалифицированного инвестора позволяет создать для них фонд, работающий с более доходными финансовыми инструментами и имеющий дополнительные преимущества и особенности оказания услуг по сравнению с обычными ПИФ. На основании Федерального закона «Об инвестиционных фондах» квалифицированным инвесторам доступны следующие финансовые инструменты, недоступные для обычных ПИФов: • акции акционерных инвестиционных фондов, предназначенные для квалифицированных инвесторов; • инвестиционные паи закрытых и интервальных паевых инвестиционных фондов, предназначенные для квалифицированных инвесторов. Важными преимуществами инвестиционных фондов для квалифицированных инвесторов являются: • возможность поэтапной оплаты паев и долгового финансирования под залог активов фонда; • возможность привлекать и выдавать займы; • возможность создания инвестиционного комитета ПИФа для контроля за операциями УК для дополнительной защиты интересов инвесторов; • закрытость информации о фонде для широкого круга лиц – информация о деятельности фонда конфиденциальна и предоставляется только владельцам паев. Инвестор может быть признан квалифицированным либо в силу закона (профессиональные участники финансового рынка) или самой управляющей компанией, на основании законодательных критериев отнесения инвесторов к категории квалифицированных. Клиенты ГК «ВИАЛЬДИ» не относились ни к одной из перечисленных в законодательстве категорий инвесторов, которые являются квалифицированными инвесторами в силу закона. Специалистами УК были выявлены обстоятельства и проведены необходимые мероприятия, позволившие признать их квалифицированными инвесторами в соответствии с утвержденной законодательством процедурой. После того, как фонд был сформирован единственным пайщиком и недвижимые активы были куплены в ЗПИФ, основной задачей специалистов УК стало приведение структуры пайщиков в полное соответствие структуре собственников имущества на момент начала работ по созданию фонда. Однако решить эту задачу в короткие сроки по объективным обстоятельствам не представлялось возможным - необходимо было в первую очередь выполнить обязательства пайщика перед банком. В течение года большая часть доходов от аренды имущества выплачивалась пайщику, и направлялась им на погашение кредитных обязательств. После того, как условия кредитного договора были полностью исполнены и кредит погашен, специалисты УК приступили к действиям по изменению структуры пайщиков. Процесс изменения структуры пайщиков носил в большей степени технический характер, но требовал определенного опыта и компетенций, особенно в части строгого соблюдения законодательных норм при осуществлении данных изменений. Например, малейшая ошибка в документах на изменение правил доверительного управления фондом в большинстве случае влечет отказ ФСФР РФ в регистрации изменений и, как следствие, тормозит процесс на 2-3 месяца. Структура пайщиков фонда была приведена в соответствие заданным условиям в целевые сроки, и ЗПИФ начал работу в нормальном режиме, а специалисты УК приступили к реализации основной задачи проекта - приобретение в фонд активов за счет поступающих в фонд доходов от арендных платежей. ИÒОГИ В результате работы специалистов ГК «ВИАЛЬДИ» были осуществлены все необходимые действия для создания ЗПИФ недвижимости и передачи в него недвижимого имущества пайщиков. За время работы ЗПИФ недвижимости дополнительная финансовая выгода инвесторов составила более 200 млн. руб. Структура пайщиков приведена к первоначальной структуре собственников имущества. Достигнута удобная, финансово эффективная, полностью легитимная в соответствии с российским законодательством форма владения имуществом физическим лицом. Имущество клиентов защищено от различных угроз, в том числе рейдерского захвата. Доходы от сдаваемого в аренду имущества реинвестируются в строительство новых объектов недвижимости. Рыночная стоимость активов пайщиков постоянно увеличивается.