Т.С. Фархан Условия действительности сделок и последствия их несоблюдения Актуальной проблемой на сегодняшний день в России является несовершенство законодательства, в частности гражданского. Данная проблема отразилась и на гражданско-правовых отношениях со сделками и соответственно на правоприменительной практике. В жизненной практике существуют примеры уже заключенных договоров купли-продажи, существенное условие которых не соответствует ранее заключенным по ним условиям предварительного договора. Типичные ситуации: стороны при заключении предварительного договора пришли к соглашению по одной цене и покупатель исполнил свои обязательства в полном объеме, а в основном договоре данное условие отражено в меньшей сумме, следствием чего является переплата со стороны покупателя, который может оспорить разницу суммы в судебном порядке как неосновательное обогащение продавца. Статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации [1] (ГК РФ) не предусмотрены последствия подобного рода несоответствия предварительного и основного договоров, что создает неясную картину в правоприменительной практике и отсутствие прямого руководства нормой при рассмотрении возникших споров по данной категории дел. В связи с этим предлагается дополнить ст. 429 ГК РФ с указанием на последствия несоответствия существенных условий предварительного и основного договоров. Предлагается провести корректировку ГК РФ [1] – внести изменения и дополнения. Так, глава 27 ГК РФ посвящена общим положениям о договоре. В соответствии с частью 2 ст. 420 ГК РФ к договору применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные гл. 9 ГК РФ, что создает неудобства при исследовании темы договоров 36 и связанных с ними отношений, возможности целостного упорядоченного восприятия всех положений о договорах в одном разделе, посвященном договорам и отношениям, связанным с ними. В связи с этим в целях создания в ГК РФ упорядоченности, целостности, системности и общей структурности восприятия и исследования темы, посвященной договорам и отношениям, связанным с ними, предлагается в первую очередь разъединить такие понятия, как «договор» и «сделка», внести изменения в ч. 2 ст. 420 подраздела 2 «Общие положения о договоре» ГК РФ, перечислив в ней все правила о двух- и многосторонних сделках из гл. 9 ГК РФ, которые применяются к договорам с созданием новых глав с наименованиями «форма договоров», «недействительность договоров». Немаловажный вопрос, требующий внимания сегодня в России, касается отношений со сделками на рынке недвижимости, в частности, речь идет о сделках с недвижимостью и о мошенничестве в отношении не только неграмотных и незащищенных слоев общества – воспитанников детских домов, граждан, не имеющих среднего образования, граждан, не имеющих возможности оплатить услуги грамотного юриста, – но порой и юридически подкованных лиц. Мошенники самыми изощренными способами, путем обмана и введения в заблуждение, присваивают квартиры, принадлежащие немощным старикам, детям-сиротам. Частные агентства (риелторы), занимающиеся предоставлением услуг по вопросам сделок с недвижимостью, не проверяют документы сторон сделок с недвижимостью на подлинность, законность и в основном не несут ответственность за отрицательные последствия своей деятельности, что зачастую приводит к судебным тяжбам. Выход из данной проблемы, во исполнение ст. 2 Конституции РФ [2], находится в создании единого государственного органа по контролю за законным оборотом сделок с недвижимостью в Российской Федерации (далее – орган). Орган должен являться обязательным этапом регистрации 37 для всех участников, желающих заключить сделку с недвижимостью, как одно из условий действительности договора с недвижимостью. Обращение сторон производится на бесплатной основе, возможно применение государственных пошлин в отношении участников. Цель данного органа – контроль за законностью процесса подготовки необходимого пакета документов сторонами перед заключением, регистрацией договоров с недвижимостью. В компетенцию органа входит: прием в установленной форме обращений участников, желающих заключить договор о купле-продаже; проверка необходимого наличия пакета документов у сторон для заключения договоров с недвижимостью и контроль за подлинностью данных документов; письменные рекомендации участникам по устранению недостатков по представленным пакетам документов. Орган несет ответственность за свою контрольную деятельность. Полномочиями органа могут обладать и частные агентства по предоставлению услуг по вопросам сделок с недвижимостью, при наличии на то соответствующей лицензии. На законодательном уровне, а именно в ГК РФ [1], ввести статью об обязательной отметке в сделках с недвижимостью прохождения сторонами регистрации документов на предмет законности вступления в данную сделку через орган, как условие действительности данной сделки. Отсутствие отметки приведет к недействительности сделки с недвижимостью. Таким образом, при желании сторон заключить сделку с недвижимостью органом будет проведена проверка на предмет ее законности, что позволит преодолеть проблему мошенничества, а самое главное, меньше отрицательных последствий и судебных тяжб по заключенным договорам в отношении недвижимости. Следующий вопрос, требующий внимания, – заключение мнимых сделок. В данном вопросе будет затронута тема об отчуждении имущества третьим лицам с целью его сокрытия. Подобные случаи часто встречаются в практике деятельности 38 судебных приставов, когда приставу-исполнителю необходимо произвести арест имущества должника, а должник, в свою очередь, с целью сокрытия своего имущества отчуждает его третьим лицам посредством заключения с ними сделки (договор купли-продажи, договор дарения). В подобной ситуации взыскатель может обратиться в суд с иском о признании подобной сделки (договора) недействительной, что позволит приставу, после вступления данного решения в силу, наложить арест на «освободившееся» по решению суда имущество. Но не всегда взыскатель может выиграть подобный процесс, так как необходимы доказательства о том, что должник знал о своих долговых обязанностях перед данным взыскателем, о вступившем в законную силу решении суда по факту задолженности должника перед данным взыскателем, что должник получил копию постановления о возбуждении исполнительного производства [3] о взыскании с него задолженности в пользу данного взыскателя и др. В связи с этим сложившимся не в пользу взыскателей обстоятельством предлагается внести дополнения в гражданское законодательство, а именно – внести в гл. 27 «Общие положения о договоре» отдельную статью с названием «Признание судом заключенного договора между должником и третьими лицами недействительным при наличии решения суда имущественного характера в отношении должника», которая разъясняет: в случае, если судом будет установлен факт отчуждения должником имущества по заключенному договору третьим лицам, на момент вынесения или после вступления в законную силу решения суда имущественного характера в отношении должника, такой договор считается недействительным автоматически, то есть не требующим других доказательств сторонами. Введение подобной статьи облегчит работу судам, да и бремя взыскателей, которые не могут порой вернуть свое по закону от недобросовестных должников. В правоприменительной практике при руководстве предложенной введению статьей процедура признания через суд 39 договора об отчуждении имущества, заключенного должником с третьими лицами, недействительным, такова: взыскатель обращается в суд с иском о признании договора об отчуждении должником своего имущества третьим лицам недействительным, прилагая одно единственное документальное доказательство – решение суда о взыскании с должника задолженности в пользу данного взыскателя. Суд, в свою очередь, автоматически, на основании вышеуказанной предложенной введению статьи, принимает решение в пользу взыскателя. Последний вопрос, которому хочется посвятить внимание в данной статье – вопрос глобального характера на фоне вышеизложенных рассмотренных вопросов, вопрос, состоящий в предложении для законодателя об исключении института договоров из ГК РФ [4] и внедрении нового отдельного кодифицированного сборника о договорах, а именно внедрении Кодекса о договорах Российской Федерации (далее – КоД РФ), как альтернативы части вышеизложенного. Речь идет об упрощении понимания законодательной базы в КоД РФ не только для правоприменительной практики, но самое главное, для простого гражданина, не имеющего юридического образования, и более того, основное предназначение КоД РФ – инструктирование в последовательности и законности действий при заключении договоров. Так как КоД РФ представляет собой «инструктаж», следовательно, в нем должны быть изложены следующие законодательно закрепленные сведения: понятие конкретного договора (договор купли-продажи, мены и др.); указание необходимого пакета документов для каждого конкретного вида договора; указание необходимых конкретных юридически значимых действий (например, государственная регистрация) для каждого вида договора; указание и закрепление всех необходимых органов и организаций, требующих прохождения, регистрации, отметки и др. для каждого вида договора. Предполагается, что при внедрении КоД РФ у граждан, юридически не подкованных, отпадет необходимость в 40 обращении за консультациями и юридической помощью при заключении договоров, так как, чтобы понять КоД РФ гражданину необходимо только уметь читать. Что касается условий действительности заключаемых договоров, то условия в каждом договоре должны быть перечислены в соответствии с КоД РФ (по шаблону), в противном случае договор считается недействительным. Список литературы 1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994). Часть 1. 2. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993). 3. Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 № 229-ФЗ. 4. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994). Часть 2. 41