Волков С.Н. Землеустройство. Особенности проведения землеустройства в условиях земельной реформы. Т.8.-Москва: Колос, 2006. Особенности проведения землеустройства на территориях, имеющих специфические природные и экономические условия. 1. Землеустройство урбанизированных территорий. Землеустройство на урбанизированных территориях проводится одновременно с осуществлением градостроительных мероприятий. При этом землеустроительная и градостроительная документация соответствующего уровня должны дополнять друг друга. При планировании использования и охраны земель в схеме землеустройства территории субъекта Российской Федерации определяются резервы земель, необходимых для развития поселений, индивидуального жилищного и дачного строительства, садоводства и огородничества, организации мест отдыха населения, устанавливаются площади земель, необходимые для размещения выносимых за черту городов объектов промышленности и иного специального назначения, а также развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур регионального и межселенного значения. Особое внимание при определении потребности в землях для развития городов и сельских поселений должно быть уделено использованию межселенных пригородных территорий, которые составляют с городским поселением общую социально-экономическую и экологическую агломерацию и приобретают внешние черты, характерные для города. На пригородных территориях наблюдаются наибольшие антропогенные нагрузки на ландшафт, почвенный покров, гидросферу, литосферу, животный и растительный мир в процессе хозяйственной деятельности. Особенности землеустройства в условиях высокой урбанизации территории обусловлены следующими факторами: – дефицитом в пределах существующей черты городских поселений свободных от застройки территорий и высокой капиталоемкостью их реконструкции для строительства городской инфраструктуры; 1 – необходимостью переселения части жителей городов на территорию, занятую землями сельскохозяйственного назначения и другими категориями, за чертой поселений при их расширении; – ограниченностью резервов земель за пределами черты городских поселений в связи с высокой антропогенной нагрузкой на территорию сложившихся урбанизированных образований, особенно вдоль радиальных транспортных магистралей; – необходимостью размещения выносимых за черту городских поселений объектов промышленности, энергетики иного специального назначения, инженерной, транспортной, коммунальной и иных инфраструктур регионального и межселенного значения; – неразвитостью экономического механизма и законодательной базы регулирования градостроительных процессов в условиях возникновения прав собственности на землю и недвижимость, передачи на муниципальный уровень управленческих и финансовых функций развития их территорий. В основу разработки предложений по определению резервов земель для развития городских поселений в схемах землеустройства высоко урбанизированных территорий должны быть положены следующие основные требования: – интенсификация использования территорий городских поселений в пределах существующей черты за счет освоения свободных земель и реконструкции застроенных территорий; – осуществление комплексного обустройства застроенных и застраиваемых территорий и использование свободной площади зон малоэтажного строительства для постоянного проживания населения; – совершенствование системы расселения на основе научно обоснованного перераспределения земель различного назначения по категориям, формам собственности, функциональным зонам и др.; – совершенствование системы налогообложения недвижимости, а также законодательного обеспечения и контроля сделок с земельными участками; – установление потенциальной численности городских жителей, которые со временем пожелают или будут вынуждены сменить место жительства на пригородную зону; – упорядочение застройки городских и сельских поселений. 2 При установлении местоположения урбанизированных территорий на основании имеющейся землеустроительной и градостроительной документации определяются границы: – городских поселений, составляющих зоны агломерации административного центра субъекта Российской Федерации, других городских агломераций, образующих основу урбанизированных территорий; – межмагистральных территорий, включающих основные транспортные направления; – пригородных зон. Зона агломерации возникает на базе крупного города (или нескольких компактно расположенных городов) и создает значительную территорию урбанизации, поглощая смежные поселения. Она отличается повышенной степенью концентрации различных производств, высокой плотностью населения, характеризуется мозаичным размещением сельскохозяйственных и лесных угодий, наличием большого числа рекреационных, природоохранных, санитарно-защитных и других зон, насыщена большим количеством личных подобных хозяйств, садоводческих, огороднических и других объединений граждан. Зона оказывает решающее влияние на окружающую территорию, видоизменяя ее экономическую и природную структуру и социальные аспекты жизни населения. Образование агломераций, как правило, ведет к возникновению ряда негативных последствий, в том числе к ухудшению окружающей среды. Зоны межмагистральных территорий представляют собой площади между основными радиальными и другими транспортными магистралями, подходящими к административному центру субъекта Российской Федерации, вдоль которых сформировались основные системы городских поселений. Эти территории используются также для проживания сельских жителей, сельского и лесного хозяйства, имеют рекреационное, историкокультурное, водоохранное и природоохранное значение. Природные зоны представляют собой территории, примыкающие к границе административного центра субъекта Российской Федерации или других городов, имеющие устойчивые производственные, экономические, трудовые, социальные и инфраструктурные связи и являющиеся резервом территориального 3 развития городов и зеленой зоной, предназначенной для организации отдыха населения. Сельскохозяйственные угодья в пределах этой зоны используются в первую очередь для производства малотранспортабельной сельскохозяйственной продукции. Землеустроительные работы в городах и поселениях включают: – правовое зонирование городских земель; – проведение инвентаризации земель; – выявление и создание резервных земельных фондов; – разработку планов земельно-хозяйственного устройства на территориях, не подлежащих застройке и временно не застраиваемых; – разработку проектов межевания территорий; – установление и закрепление в натуре (на местности) черты поселений; – формирование земельных участков как объектов недвижимости при предоставлении (продаже), изъятии (выкупе) и совершении сделок с ними; – установление ограничений и обременений (сервитутов) в использовании земель; – составление специальных тематических карт состояния и использования земель. Планы земельно-хозяйственного устройства городов и правового зонирования городских земель должны составляться, как правило, одновременно с генеральными планами городов (городских округов). Проекты межевания земель разрабатываются в составе проектов планировки территорий, являются основанием для установления границ земельных участков на местности и выдачи градостроительных планов земельных участков и карт (планов) объектов землеустройства. 2. Землеустройство в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностям. Районы Крайнего Севера и приравненные к ним местности отличаются экстремальными условиями проживания населения, 4 низким биологическим потенциалом территорий, ограниченной способностью природного комплекса к самовосстановлению. Поэтому при землеустройстве необходимо создать условия для поддержания традиционного образа жизни коренных малочисленных народов, развития их самобытной культуры, сохранения численности и исконной среды обитания. Земельные ресурсы являются, как правило, единственным источником жизнеобеспечения коренных малочисленных народов. Они используются многофункционально в качестве оленьих пастбищ, кормовых, охотничьих и рыбопромысловых угодий, а также для сбора пищевого и лекарственного сырья, грибов, ягод, съедобных растений. Крупномасштабное промышленное освоение районов Крайнего Севера привело к уничтожению и деградации оленьих пастбищ, охотничьих и промысловых угодий, являющихся основой жизнедеятельности коренных народов, существенному ухудшению экологической ситуации. Поэтому в ближайшей перспективе в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностям необходимо осуществить следующий комплекс землеустроительных работ: – перейти от отдельных видов работ по изучению состояния земель к их ресурсной оценке, что позволит установить продуктивность оленьих пастбищ, охотничьих угодий, других возобновляемых биологических ресурсов на конкретной территории; – провести инвентаризацию земель, в том числе, нарушенных при разработке месторождений полезных ископаемых и выведенных из оборота в результате хозяйственной деятельности топливно-энергетических компаний; – разработать схемы использования и охраны земельных ресурсов (схемы землеустройства) как в целом на территорию Крайнего Севера, так и по отдельным регионам, проведя в них разграничение земель по категориям и формам собственности, выделив территории особо охраняемых земель и земель традиционного природопользования; – разработать проекты территориального землеустройства земель традиционного природопользования, реорганизации оленеводческо-промысловых хозяйств, формирования общиннородовых хозяйств; 5 – разработать проекты организации территории (внутрихозяйственного землеустройства) оленеводческопромысловых и общинно-родовых хозяйств; – перейти на изготовление и использование планово-картографических материалов масштаба не менее 1:50000; – разработать методы обследования земель с применением космических снимков, дистанционных методов съемки, позволяющие сократить затраты и проводить работы по изучению земельных и биологических ресурсов в оптимальные сроки. 3. Землеустройство в районах проявления негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности В районах проявления негативных воздействий хозяйственной деятельности активно развиваются процессы водной и ветровой эрозии почв, имеют место подтопление, заболачивание, иссушение, вторичное засоление, уплотнение земель, их загрязнение радиоактивными веществами, нефтью и нефтепродуктами, тяжелыми металлами и другими токсичными химическими и биологическими веществами и микроорганизмами. В районах Крайнего Севера происходят просадки грунта вследствие неправильной добычи полезных ископаемых или естественных геологических процессов, деградируют оленьи пастбища. В этой связи в основу разработки проектов землеустройства должна быть положена агроэкологическая оценка земель, определяющая их пригодность для сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, строительства и других целей. В процессе землеустройства, базирующегося на экологических требованиях, должен быть обеспечен паритет между экономикой и экологией, что позволит эффективно развивать производство и сохранить земельные ресурсы. В районах с появлением негативных процессов в состоянии земель необходимо проводить следующие землеустроительные работы: – специальные почвенные, геоботанические, агрохимические, радиологические и другие обследования земель с целью изучения и оценки негативных процессов, определения качества земель и причин, приводящих к их деградации; 6 – оценку агроэкологических и эколого-хозяйственных свойств земель и экологической стабильности территорий; – определение режима и условий землепользования на территориях с влиянием негативных процессов; – разработку схем защиты земель от деградации и других негативных явлений, включающих систему мероприятий по сохранению и улучшению природных ландшафтов, восстановлению и повышению плодородия почв, защите земель от эрозии, оползней, селей, подтопления, вторичного заселения и заболачивания, опустынивания, загрязнения отходами производства, химическими, радиоактивными, биологическими веществами, рекультивации нарушенных земель, консервации и реабилитации деградированных земель; – внутрихозяйственное землеустройство сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств на эколого-ландшафтной основе с внедрением почвозащитных, природоохранных и мелиоративных комплексов; – составление рабочих проектов по улучшению и защите земель от различных негативных воздействий. 4. Землеустройство в районах интенсивной эксплуатации сырьевых ресурсов Районы добычи минеральных богатств различаются как по видам добываемого сырья (нефть, газ, уголь, руда, апатиты, соль, глинозем и др.), так и по своим природным и социальноэкономическим условиям, что обусловливает специфику содержания и методов проведения землеустроительных работ. Общей характерной особенностью для всех районов эксплуатации сырьевых ресурсов является наличие нарушенных, загрязненных и подверженных различному негативному воздействию земель, используемых в сельскохозяйственном производстве. В этих районах имеют место также нарушение сложившейся территориальной организации сельскохозяйственного производства, несанкционированное занятие земель промышленными предприятиями, отходами производства, случаи возникновения аварийных ситуаций. Организация рационального использования и охраны земель в районах добычи и эксплуатации сырьевых ресурсов должна 7 осуществляться только на основе комплексного землеустроительного проектирования, начиная от разработки схем землеустройства, проектов территориального и внутрихозяйственного землеустройства, и кончая, составлением рабочих проектов по восстановлению земель и другим землеохранным мероприятиям. Важнейшей задачей землеустроительных работ в этих районах является проведение своевременных специальных обследований, правильный учет и установление границ земельных угодий, подвергающихся негативному техническому воздействию. В составе схем землеустройства территорий субъектов Российской Федерации в районах интенсивной эксплуатации сырьевых ресурсов необходимо: – обосновать потребность в земельных ресурсах для различных отраслей экономики, в том числе для развития добывающих отраслей; – выделить территории существующей и перспективной добычи сырьевых ресурсов; – установить очередность и сроки освоения месторождений, методы их разработки, использования выработанных территорий; – разработать комплекс мер по охране земель и природной среды (защите земель от деградации и других негативных воздействий, рекультивации и реабилитации земель, установлению режимов использования земель в соответствующих зонах, сохранению территорий традиционного природопользования в районах Крайнего Севера и др.); – разработать предложения по совершенствованию границ муниципальных образований. Важное место в составе мероприятий по организации рационального использования и охраны земель в районах интенсивной добычи сырьевых ресурсов занимает территориальное землеустройство. Оно направлено на совершенствование системы землевладений и землепользований, приведение в соответствие перспектив развития территории и форм организации производства и расселения. Принципиальным требованием при совершенствовании системы землевладений и землепользований является обеспечение строжайшего выполнения экологических норм, правил, стандартов и технических регламентов при размещении промышленных 8 предприятий, сохранение для сельского хозяйства особо ценных угодий и поддержание экологической стабильности территории. 5. Землеустройство при наличии ограничений и обременений (сервитутов) прав на использование земель Ограничения и обременения (сервитуты) в использовании земель являются механизмом регулирования земельных отношений, позволяющим сочетать интересы земельных собственников с общественными интересами. С появлением частной собственности на землю одним из основных требований к проектной документации по землеустройству стало отражение в ней ограничений и обременений в использовании земель. Любая проектная документация по землеустройству должна фиксировать наличие земельных участков или их частей, ограниченных в использовании или обремененных правами иных лиц. С учетом характера этих ограничений и обременений и установленных соответствующими правовыми актами требований в проектах землеустройства намечается организация территории, хозяйственное и иное использование земель. Территории, в пределах которых устанавливаются ограничения прав, определяются в соответствии с ГОСТами, СниПами, СанПипами, Положениями и Правилами охраны режимообразующих объектов. В ближайшее время для этих целей должны быть подготовлены соответствующие стандарты и технические регламенты. Состав и содержание ограничений в использовании земель должны устанавливаться вне зависимости от вида прав на земельный участок. В то же время состав ограничений, пределы (зоны) территорий, на которые они распространяются, находятся в прямой зависимости от категории земель, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, назначения режимообразующего объекта, его параметров, конструкции и степени влияния на окружающую природную среду, перспективного использования территории и других факторов. Информация об ограничениях и обременениях земельных участков или их частей, отражаемая в составе проектной землеустроительной документации, должна включать: 9 – графическое отображение местоположения режимообразующих объектов и зон с особым режимом использования земель (рис.1); – экспликации земель, включенных в зоны с особым режимом использования земель; – описания и характеристики режима использования земель (содержания ограничений) по каждому виду режимообразующих объектов и наименование лиц, в пользу которых они установлены; – содержание прав по ограниченному использованию земель (сервитута), проект соглашений об установлении сервитута; – предложения по организации территории, использованию и охране земель в пределах зон. 10 Рис.1 Фрагмент Дежурной карты ограничений и обременений Балашихинского района Московской области 11