ш.а. саймова становление и развитие земельных отношений в

№ 1 (92) 2013
Ш.А. САЙМОВА
СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ АРЕНДЫ
В ГОСУДАРСТВАХ ЕВРОПЫ
Author of this work gave particular attention to historical and political, sociological and legal analysis
of development and lease of land formation. Special attention author tend to focus on studying current
legislation in this area, identification of its gaps and shortcomings, development of recommendations and the
offers directed on improvement of the existing land-law in the States of Europe.
Исторически сложилось, что первые упоминания о становлении земельных арендных отношений
сводятся к кадастровым и регистрационным системам. Исследователи считают [1], что первый земельный кадастр (кадаструм, капитаструм), появился в Древнем Риме во времена Октавиана в I в. до
н.э. Он описывал разделение земель на участки во время переписи населения, включая размер участка,
его ценность и величину взимаемого налога. Некоторые ученые связывают происхождение кадастра с
более древним греческим термином «кадастикон» («тетрадь для записей»). Кадастр выступал основой
государственной фискальной системы землепользования и управления земельными ресурсами.
По мере роста населения, расширения круга лиц, участвующих в обороте недвижимости, расширения географии торговых отношений возникают новые, более надежные и точные формы укрепления
прав – записи. Практика правовой защиты принадлежности земли посредством записей известна уже
со времени самых ранних сельскохозяйственных поселений вдоль Тигра, Ефрата и Нила.
Аренда земельных участков была известна и в Древнем Шумере, где земельный учет велся на глиняных табличках в виде планов поселений, записей о земельных сборах и судебных разбирательствах.
Существовала и регистрация сделок с недвижимостью, в том числе и с землей.
В Судебнике Хаммурапи, принятом между 1775-1750 гг. до н.э., подробно рассматриваются не
только аренда недвижимого имущества, но и нормы арендной платы.
К концу IV в. до н.э. в Древней Греции аграрный фонд каждого полиса был измерен и разделен;
границы между участками были зафиксированы межевыми столбами, указывающими на принадлежность земли, свидетельствующими об аренде, продаже или иных операциях, связанных с этим участком. Появились и первые случаи мошенничества с землей.
В эпоху господства римского права законодательно был закреплен комплекс имущественных отношений, связанных с владением вещью без права собственности (договор найма вещей) [2; 464].
Юристы Древнего Рима разработали правовую систему, которая впоследствии была взята за основу
во всех современных европейских правовых системах и правовых системах стран, перенявших европейский опыт.
В римском праве вещи «различались преимущественно по механическим свойствам своей природы» [3; 9]. Деление вещей на недвижимые (res mobiles) не имело принципиального практического
значения – правовой режим всех категорий вещей регулировался фактически одними и теми же юридическими нормами. К недвижимости римляне относили земельные участки (solum, fundus), в том
числе обширные (latifundia, campi) и малые (praedia, loci). В состав данных участков входили земля и
все, что с ней естественно или искусственно соединено (junctia. implicatio), «что не может быть от них
отдельно без ущерба для их сущности или без перемены их формы» [4; 270], а также пространство,
под и над ними находящееся.
В качестве общего термина для обозначения участка со всем находящимся на нем римляне пользовались выражением: res soli. Все то, что было прочно связано с землей путем насаждения, возведения,
надстройки или каким-либо иным способом (постройки, посевы и т.п.), так называемый superficies,
теряло качество недвижимых вещей с момента отделения от земной поверхности. Основополагающим принципом являлся superficies solo cedit (сделанное на поверхности следует за поверхностью),
поэтому независимо от того, кем и на чьи средства было построено здание, оно являлось собственностью собственника земельного участка, на котором оно возведено.
Постепенно в Риме возникают особые права на недвижимость (суперфиций, оброчные земли, эмфитемвзис). Деление вещей на движимые и недвижимые становятся более четкими: к недвижимости
относились земля и все, что с ней тесно связано, а к движимости – то, что можно перенести с места
на место без изменения сущности вещи. В эпоху домината передача прав на недвижимость регламентировалась специальными правилами, направленными на обеспечение публичности таких сделок [5;
129].
245
Л.Н. Гумилев атындағы ЕҰУ Хабаршысы
С распространением римской цивилизации культура римских земельных отношений пришла в Европу, где уже в раннем Средневековье была развита самобытная культура оборота недвижимости,
характеризуемая использованием ипотечного кредитования. В отличие от римлян средневековые европейцы видели радикальное различие между вещами движимыми и недвижимыми и правами на них.
Были разработаны процедуры укрепления прав на недвижимость, впоследствии превратившиеся в
систему регистрации прав на недвижимое имущество. Заметное распространение получили договоры
купли-продажи, аренды и залога, носителем которых стала бумага (пергамент). Копии документов
хранились в монастырях, заверялись начальниками общин, судьями и нотариусами. В основе средневекового деления имущества на движимое и недвижимое лежал признак прочности вещи, ее способности быть постоянной опорой и источником стабильного дохода.
В эпоху Возрождения в ходе рецепции римского права вышеперечисленные достижения были закреплены в новых кодексах и законах. В то же время формируется две основные системы укрепления
прав на недвижимое имущество: система регистрации актов о сделках с недвижимостью (актовая
система) и система регистрации прав на недвижимое имущество (титульная система). Главным центром распространения актовой системы являются практически все штаты США, а титульная система
– европейские страны и Австралия.
Таким образом, национальные системы описания недвижимости развивались в целях ее налогообложения, а кадастровые системы значительное время выполняли внешнюю, вторичную информационную функцию .тенденция объединения системы регистрации права на недвижимость, системы ее
налогообложения и обслуживающего их кадастра недвижимости наметилась только в XX в [6; 105].
Развитие капиталистических отношений, вызвавшее интенсивные процессы оборота недвижимости и получения кредитов под залог недвижимости, придало актуальность проблемам укрепления
прав, надежности сделок и снижения рисков инвестиций. Во всех западноевропейских странах в период развитого феодализма появились две основные формы землевладения.
Во-первых, владение феодалов как представителей господствующего класса, выступающее в форме аллодов королей, князей, герцогов, графов и других и в форме феодов феодалов всех рангов.
Во-вторых, крестьянское владение, выступающее в форме крестьянских аллодов (остатки прежних
свободных крестьян) и в многообразных формах зависимого крестьянского владения (чиншевого владения, владения вечно-наследственных арендаторов, полузависимых и крепостных крестьян).
Указанные формы землевладения противопоставлялись друг другу: лишь феодалы обладали правом земельной собственности, существующей в форме аллода (аллодиальная собственность) и в форме феода (феодальная собственность).
Вслед за «Книгой страшного суда» (Domesday Book), созданной в нормандской Англии по приказу Вильгельма Завоевателя в 1085-1086 гг., осмотр всех налогооблагаемых земель был произведен в
Швеции в 1540 г., а в XVII в. была создана служба кадастра (Land Survey) для составления карт для
налогообложения.
В XV в. в Англии произошло окончательное освобождение крестьянства от крепостной зависимости, была ликвидирована барщинная система и вилланское держание было преобразовано в копигольд. В результате кризиса феодально-вотчинной манориальной системы основными формами крестьянских держаний становятся копигольд и фригольд.
Феодальная земельная собственность во Франции была основана на положении короля как суверена в своих графствах и основного собственника земли в государстве.
В феодальной Германии, как и во в Франции, классовое деление на барские (Frohnhof) и крестьянские (Bauernhof) владение имело решающее значение в классификации форм феодального землевладения. По юридическому титулу и по характеру распоряжения землей различались право земельной
собственности и право «держания» (чиншевое держание, арендное и др.), а также право неограниченной (аллод) и связанной (лен) собственности. Как право собственности, так и право держания
встречались в различных формах (помещичья, шеффенская, крестьянская свободная собственность,
чиншевое наследственное «держание», чиншевое пожизненное «держание» и т.д.).
В XIII в. в Германии завершился процесс образования крестьянского сословия: основную массу
крестьянства составляли зависимые и крепостные крестьяне. В связи с этим появились следующие
виды зависимого землевладения: 1) наследственное чиншевое владение (Birgeiden); 2) пожизненное
чиншевое владение (Pfleghaften); 3) наследственный чиншевой «лен» (вместо ленной службы вносился чинш); 4) служебный надел министериала; 5) вечно-наследственная аренда; 6) срочная аренда (Landsassen). Низшей ступенью крестьянских «держаний» являлся земельный надел крепостного
крестьянина [7; 4]. Однако арендные отношения были практический не развиты ввиду специфики
законодательства.
246
№ 1 (92) 2013
Феодальные отношения в Чехии окончательно складываются к XI в. Наступает период феодальной
раздробленности, землевладельческая знать распадается на высшую (паны) и низшую (владыки) в
зависимости от размера землевладения и происхождения [8; 148]. С конца XIII в. Чехия переживает
значительный экономический подъем, эксплуатация чешского крестьянства усиливается. Происходит
ужесточение немецкой колонизации: крестьяне -колонисты получали земельные наделы на праве вечно – наследственной аренды (эмфитевзис) и уплачивали земельному собственнику чинш в размере,
определяемом договором.
Аналогично развивались земельные отношения в феодальной Польше, где образование крупного
землевладения происходило под воздействием разложения общинной собственности. Так же как и
Чехия, Польша в XIII в. испытывала немецкую колонизацию, что сказалось на законодательстве, в
том числе «Польской Правде».
В целом в восточноевропейских странах земельные правоотношения в феодальную эпоху характеризируется рядом специфических особенностей по сравнению с западноевропейскими. В Восточной Европе преобладало вотчинное землевладение, в то время как в странах Западной Европы был
распространен аллод, а условное владение («выслуги») в отличие от бенефиция сосредоточивались
преимущественно в руках мелких феодалов.
Обращает на себя внимание и то обстоятельство, что в восточноевропейских странах не сложилась
столь сложной феодальной лестницы, подобной той, какая существовала в Германии и, особенно, во в
Франции. Среди форм зависимого владения стран Восточной Европы отсутствовали римские формы
– колонатные отношения.
Чиншевое владение появляется сравнительно поздно. Кроме того, значительное владение на земельные отношения оказала борьба славянских народов за независимость и национальную государственность против агрессии немецких феодалов (Чехия, Польша), против византийских и турецких
поработителей (Болгария).
В Англии одним из первых нормативных актов, регулирующих отношения, схожие с арендными, был Закон (Устав) Уэльса 1284 г. (Statute of Wales). В 1572 г. был принят законодательный акт,
разрешающий использовать только действительную, а не мнимую аренду. Законными признавались
арендные договоры, подписываемые на разумных основаниях. Важную роль в развитии аренды в Великобритании сыграло и быстрое развитие промышленности в начале XIX в.
Вместе с распространением капитализма появилась необходимость защиты земельных границ в
глобальном плане. Миланская картографическая программа 1720-1723 гг. санкционировала кадастровый осмотр территории, принадлежавшей Австро-Венгерской монархии. Вслед за этим в 1807 г. был
разработан Французский кадастр, что стало ключевым моментом в развитии земельных отношений в
европейских государствах. В течение XIX в. большинство стран континентальной Европы установили
аналогичные кадастровые системы.
К середине XIX в. земельные дела в западноевропейских странах составляли 4 особые группы: 1)
дела, связанные с налогообложением земли (фискальный кадастр); 2) дела по юридическому укреплению границ земельной собственности (межевание, кадастр, обеспечивающий систему регистрации
прав); 3) дела по переделу и перераспределению земельных владений (землеустройство); 4) дела по
определению и укреплению прав на недвижимое имущество (поземельные книги в германских государствах, ипотечные книги в других европейских странах, крепостные дела в России).
Современный земельно-правовой режим европейских стран основан на частной собственности на
землю, утвердившийся в ходе буржуазных революций. Юридическое закрепление этот процесс получил посредством двух правовых институтов – земельной аренды и земельного залога (ипотеки).
Арендная система, характерная праву Англии, и ипотечная система, получившая распространение в
континентальной Европе, выражают единый по сути процесс отделения фермера от земли. Крестьянин либо превращается в наемного рабочего, в батрака.
Наряду с этим в ряде европейских стран появился новый участник земельных отношений – арендатор, занявший позицию между собственником земли и непосредственным производителем, превращенным в наемного сельскохозяйственного рабочего. При этом собственник земли взимал с промышленного капиталиста или фермера денежный налог. Происходят раздел общинных угодий, ликвидация
средневековых сервитутов, выкуп повинностей, формирование новых форм аренды, возникновение
ипотечной формы залога, вытеснение пережитков феодальных земельных отношений.
Юридическое закрепление арендных соглашений базировалось на Законе о сельскохозяйственной
аренде от 10 мая 1939 г. №1263. Примечательно, что закон дает весьма широкое определение земельной аренды, которое возлагает все тяготы на крестьянина – арендатора: «сдатчик – это тот, кто имеет
247
Л.Н. Гумилев атындағы ЕҰУ Хабаршысы
право распоряжаться землей для сдачи ее в аренду; съемщик – это земледелец, который использует
землю, сданную для организации рациональной обработки в целях улучшения ее производительности».
В послевоенные годы в европейском законодательстве формируется единообразное понятие объекта недвижимого имущества, надельного связью с землей, наличием несоразмерного ущерба назначению вещи, причиняемого при ее перемещении. Данные признаки фигурируют в определении недвижимости а гражданских кодификациях Чехии, Швейцарии, Германии и других стран Европы.
Использование названного критерия традиционно и для Российской империи. В ст. 32 проекта
Гражданского Уложения Российской империи в качестве «недвижимых имуществ» фигурировали, в
частности, «строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные».
Таким образом, юридическая конструкция недвижимости обладает внутренним единством и целостностью, позволяющими прибегнуть к средствам системного анализа для ее исследования, а именно изучению вопросов аренды земельных участков в Европе.
Изучение исторического опыта развития законодательства об аренде земли в Европе имеет принципиальное значение для создания эффективной законодательной базы в сфере аренды земельных
участков в Казахстане. Выработанная и сложившаяся веками концепция правового регулирования
имущественного найма земли в европейских государствах служит эмпирическим материалом для совершенствования законодательства об аренде земельных участков в Республике Казахстан.
ЛИТЕРАТУРА
1. Колотинский Н.Д. История римского права: Пособие к лекциям. -Казань, 1982. -С.211-212.
2. Дигесты Юстиниана // Памятники римского права. -Москва, 1997. -С.464.
3. Победоносцев К. Курс гражданского права. Первая часть. Вотчинные права. 4-е изд. -СПб., 1992. -С.9.
4. Анненков К. Система русского гражданского права. -Т.1. -СПб., 1994. -С.270.
5. Азаревич Д. Система римского права. Университетский курс. -В 2. -Т. 1. -СПб., 1997. -С.129-131.
6. Подопригора А.А. Основы римского гражданского права. -Киев, 1990. -С.105.
7. Кассо Л. Здание на чужой земле. -Москва, 1995. -С.4.
8. Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. - Москва, 1997. -С. 148.
Поступила в редакцию 10.11.2012.
А.М. СУЛЕЙМЕНОВА
СПЕЦИФИКА СОВРЕМЕННОГО МЕЖДУНАРОДНОГО
ГРАЖДАНСКОГО СУДОПРОИЗВОДСТВА
There are revealed the specifics of contemporary international civil procedure. On the basis of the analysis
of different states’ legislation there is concluded a relationship between conflict and substantive rules with
procedural ones, which is apparent as well in international agreements as domestic legislation of some
countries.
Современные реалии развития общественных отношений в глобальных масштабах накладывают
свой отпечаток не только на сугубо экономические, хозяйственные отношения крупных субъектов бизнеса, но и на социальную активность отдельных индивидов общества. Именно поэтому в последнее
время прослеживается стойкая тенденция роста значимости международного гражданского процесса.
Сам термин «международный гражданский процесс», как отмечает М.М. Богуславский, носит
сугубо условный характер, поскольку речь не идет о каком-то международном рассмотрении конкретного дела и поскольку не существует международной универсальной организации, призванной
рассматривать споры между субъектами (сторонами) из разных государств [1]. Иногда вместо этого
понятия применяют более удачный термин – «международное гражданское процессуальное право»,
под которым можно было бы понимать совокупность правовых принципов и норм процессуального
характера, как общих для государств, определяемых международными соглашениями, так и непосредственно устанавливаемых законодательством каждой страны [2].
Процессуальное право в правовой системе каждого государства традиционно относится к публичному праву. Речь здесь идет об отношениях по вертикали: между государством, а точнее, судебной
властью, и гражданином или иным субъектом. Однако в области частноправовых отношений суще248