Проект делового комплекса Санкт-Петербург, набережная

Проект делового комплекса
Санкт-Петербург, набережная реки Фонтанки, 57
Зонирование площадей, план аренды
Июль 2012 года, Санкт-Петербург
Содержание
>
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА
3
>
КОНЦЕПЦИЯ ПРОЕКТА
4
>
ЗОНИРОВАНИЕ ПЛОЩАДЕЙ
>
РАЗМЕЩЕНИЕ ТРАНСФОРМАТОРНОЙ ПОДСТАНЦИИ
5
>
ОРГАНИЗАЦИЯ ДВОРА
6
>
ПОДВАЛ
7
>
1-Й ЭТАЖ
8
>
АНТРЕСОЛЬ
12
>
2-Й ЭТАЖ
13
>
3-Й ЭТАЖ
14
>
4-Й ЭТАЖ
15
>
КУРЬЕРСКИЙ ФЛИГЕЛЬ
16
>
ИСТОРИЧЕСКАЯ СОСТАВЛЯЮЩАЯ ПРОЕКТА
17
>
ПЛАН АРЕНДЫ
18
2
Описание Объекта
>
Основное здание является объектом культурного
наследия федерального значения: «Министерство
внутренних дел Российской Империи». В соответствии
с охранным обязательством, предметами охраны
являются: объемно-планировочное, конструктивное
архитектурно-художественное
решение
фасадов,
капитальные стены, лестницы, своды подвального и
первого этажей.
>
Во дворе, в корпусе лит.Б расположена аварийная
трансформаторная подстанция (ТП). Её перенос будет
осуществлен: либо в новое отдельное здание,
вписанное в общий архитектурный ансамбль, либо на
существующие площади комплекса.
>
Флигель курьеров предполагается отремонтировать.
Остальные здания находятся в хорошем состоянии.
>
В бывшем производственном корпусе предполагается
размещение
многоярусного
автоматизированного
паркинга на 280 мест.
Торговый переулок
3
Концепция Проекта
ЗОНИРОВАНИЕ КОМПЛЕКСА
Весь комплекс условно разделяется на 3 зоны: общественную, деловую и сервисную.
«Общественная зона»:
>занимает подвал и первые этажи зданий
>ориентирована, в большей степени, на посетителей, а также на арендаторов
>использование площадей – рестораны, филиал банка, центры обучения, медицинский центр, архивные / складские
помещения
«Деловая зона»
>занимает антресоль, 2-4 этажи основного здания, 2-6 этажи Флигеля курьеров
>предполагает закрытую, безопасную зону, доступ в которую имеют только арендаторы
>использование – офисы компаний
«Сервисная зона»
>занимает «темную часть» 4-го этажа основного здания
>ориентирована на предоставление сопутствующих услуг арендаторам
>использование – фитнес-центр, конференц-залы / переговорные, технические помещения комплекса
ОРГАНИЗАЦИЯ ДВОРОВОГО ПРОСТРАНСТВА
>Сохраняется открытое пространство двора.
>Двор используется для благоустройства, озеленения, проезда автотранспорта, обслуживающего арендаторов первого
этажа (банк, рестораны)
4
Зонирование
Размещение трансформаторной подстанции
ТП в одном из петербургских дворов
ПОМЕЩЕНИЕ ПОД ТРАНСФОРМАТОРНУЮ ПОДСТАНЦИЮ
Рекомендуется размещение ТП в дворовой зоне:
>Снос аварийного корпуса площадью
помещения площадью 80 кв.м.
334
кв.м,
строительство
>Для улучшения визуального восприятия ТП предлагаются следующие
варианты: благоустройство, озеленение вокруг, привлекательный
внешний дизайн помещения, вовлечение исторической и архитектурной
составляющей (см. пример ТП в одном из петербургских дворов).
Возможно размещение ТП во Флигеле курьеров, однако это менее
целесообразно, поскольку приводит к потере полезных площадей на
первом этаже, и, как следствие, арендного дохода.
5
Зонирование
Организация двора
ОРГАНИЗАЦИЯ ОТКРЫТОГО ДВОРА
Предполагает сохранение
Организация дворовой зоны:
уровня
существующего
двора.
Quattro Corti
>благоустройство, озеленение
>пешеходная зона для арендаторов и внешних посетителей,
входы в помещения в подвале
>проезд, зоны разгрузки для ресторанов и филиала банка
>помещение под ТП (подробнее см. стр.5)
>разгрузку для ресторанов рекомендуется осуществлять в
вечернее / ночное время, чтобы не мешать арендаторам офисов
Ренессанс Плаза
Примеры бизнес-центров с открытым двором
>
Quattro Corti (Почтамтская ул., 3-5)
>
Ренессанс Плаза (ул. Марата, 69-71)
>
У Красного моста (наб.р.Мойки, 73-79) – в
настоящий момент находится в стадии
строительства
У Красного моста
6
Зонирование
Подвал
Торговый переулок
вход в
подвал
вход в
подвал
доступ
в банк
>
Поскольку помещения в подвале не имеют входов с улиц, основные виды их использования связаны с сервисом и
предоставлением услуг.
>
Помещения вдоль Фонтанки – хранилище банка (расположено под помещением банка на 1 этаже), кухня и подсобные помещения
ресторана (основной зал ресторана расположен на 1 этаже). В оба помещения сооружаются лестницы с 1-го этажа. Для ресторана
рекомендуется также организовать подъемник между кухней и 1-м этажом.
>
Помещения вдоль Торгового переулка – под центры обучения (языковые, автошкола, дизайн и пр.), архивные / складские
помещения, а также технические помещения. Входы организуются со двора. Проход для внешних посетителей – через главный
вход в комплекс с пл.Ломоносова.
7
Зонирование
1-й этаж
Торговый переулок
Въезд в паркинг
Вход
в мед.центр
Въезд во двор
Главный вход в
бизнес-центр
вход для
арендаторов
офисов
ТП
проход
во двор
разгрузка для
ресторана
вход в Флигель
курьеров
Вход в
банк
8
Зонирование
1-й этаж. Комментарии
ПРИНЦИПЫ ЗОНИРОВАНИЯ
>
Вдоль набережной реки Фонтанки предполагается размещение филиала банка, с собственным входом с набережной.
В подвале, под помещением банка на первом этаже, предполагается размещение хранилища банка. Общая площадь
помещений банка – 915 кв.м. Доступ в хранилище – по существующей лестнице в углу здания или с помощью
организации лестницы в подвал с первого этажа помещения банка.
>
В помещении на углу пл. Ломоносова и наб.р.Фонтанки организуется двухуровневый ресторан (с антресолью на 1
этаже), кухня которого расположена в подвале, общей площадью 860 кв.м (с учетом антресоли). Вход в ресторан –
через главный вход в бизнес-центр, с площади Ломоносова. Проход на нижний уровень ресторана планируется с
помощью создания лестницы в подвал с первого этажа помещения ресторана.
>
В помещении вдоль Торгового переулка располагается ресторан (с антресолью на 1 этаже) общей площадью 1130 кв.м.
Вход в ресторан – также через главный вход в бизнес-центр, с площади Ломоносова.
>
Разгрузка для обоих ресторанов осуществляется со двора.
>
Варианты использования помещения вдоль Торгового переулка площадью 425 кв.м (имеет отдельный вход), а также
помещений на 1-м этаже курьерского флигеля:
>
специализированный медицинский центр
>
офисы компаний, ориентированных на обслуживание клиентов, - агентство недвижимости, продажа билетов,
страховая компания, туристические фирмы
>
частное образовательное учреждение (языковая школа, дизайн-школа, компьютерные курсы и т.п.)
>
Вход в бизнес-центр – с площади Ломоносова. У входа организуется Reception. Доступ в офисные помещения на 2-4
этажах вдоль Торгового переулка – с главного входа в бизнес-центр или со двора, рядом с проездом во двор.
>
Количество лифтов: 3 – в единой шахте у главного входа в здание, 1 – у входа №2 с Торгового переулка, 1 – у
лестничной клетки, в основном здании рядом с соседним домом (наб.р.Фонтанки, 59), 1 – у входа во Флигель курьеров,
со стороны двора.
9
Зонирование
1-й этаж. Комментарии
РАЗМЕЩЕНИЕ РЕСТОРАНОВ
>
Предполагается размещение двух ресторанов с разными
концепциями, которые будут представлять разнообразие
форматов и рассчитаны на широкую целевую аудиторию
>
Примеры расположения рядом нескольких ресторанов с
разными концепциями:
>
Конюшенная площадь – рестораны Soho Lounge, Bazar,
Barbaresco, «22-13»
>
МФК «У Красного моста» (наб.р.Мойки, 73-79) – ресторан
группы Global Point (6-й этаж), ресторан группы Ginza (7-й
этаж)
Ресторан Barbaresco
Ресторан «22-13»
АЛЬТЕРНАТИВНЫЙ
ОФИС
ВАРИАНТ
–
ПРЕДСТАВИТЕЛЬСКИЙ
При этом целесообразно создание антресоли, что позволит:
>увеличить арендную площадь первого этажа
>сделать более удобным обслуживание и эксплуатацию
офисного пространства
10
Двухуровневый офис
Зонирование
Нано-этаж
Торговый переулок
Данные помещения рекомендуются для ИТ-компаний и компаний схожего профиля, так как есть отличные возможности для
размещения оборудования и коммуникаций наряду с традиционным офисом
11
Зонирование
2-й этаж
Торговый переулок
12
Зонирование
3-й этаж
Торговый переулок
13
Зонирование
4-й этаж
Торговый переулок
ПРИНЦИПЫ ЗОНИРОВАНИЯ
>
Использование помещений с окнами, естественным светом – офисы компаний
>
Использование помещений в «темной» части этажа основного здания:
>
«Сухой» фитнес-центр (без бассейна) площадью 740 кв.м. Конференц-залы, переговорные. Предполагается создание 2-х
конференц-залов – вместимостью на 90 и 60 человек, а также 3-4 переговорных комнат разного размера.
>
Вентиляционное оборудование, технические помещения.
14
Зонирование
Флигель курьеров
ПРИНЦИПЫ ЗОНИРОВАНИЯ
>
Вход в здание – со двора.
>
Рядом с входом со двора, с внешней стороны здания, рекомендуется установить панорамный лифт вместимостью не менее
8 человек.
>
Варианты использования помещений на 1-м этаже (возможна организация отдельных входов с улицы):
>
офисы компаний, ориентированных на обслуживание клиентов, - агентство недвижимости, продажа билетов, страховая
компания, туристические фирмы
>
центры обучения (языковая школа, дизайн-школа и т.п.)
>
Использование помещений на 2-6 этажах – офисы компаний
>
На 2-м этаже предполагается размещение управляющей компании (для максимизации арендного дохода, помещения УК
целесообразно размещать в наименее ликвидных помещениях). Площадь помещения – около 50 кв.м.
15
Историческая составляющая Проекта
>
>
Историческую составляющую Проекта можно «обыгрывать», используя:
>
название здания, Проекта
>
дизайн входных групп, двора, общественных зон, мест общего пользования
>
навигацию в комплексе, названия флигелей, этажей, конференц-залов, переговорных
>
специальную одежду сотрудников reception, службы эксплуатации
Один из вариантов проработки исторического контекста – создание музея (например, «Великие преступления и
великие сыщики», музей криминалистики, включая детские интерактивные программы и т.п.).
16
План аренды
Наименование
помещения
Номер помещения
Подвал
0-1
0-2
0-3
0-4
0-5
1 этаж
1-1
1-2
1-3
1-4
Антресоль
А-1
А-2
А-3
2 этаж
2-1
2-2
2-3
3 этаж
3-1
3-2
4 этаж
4-1
4-2
4-3
4-4
Курьерский флигель
1 этаж
2 этаж
3 этаж
4 этаж
5 этаж
6 этаж
Итого
Банк (хранилище)
Ресторан (кухня)
Обучающий центр
Архивы, склады
Обучающий центр
Банк
Ресторан (с антресолью)
Ресторан (с антресолью)
Медицинский центр
Офис
Офис
Офис
Офис
Офис
Офис
Офис
Офис
Офис
Офис
Офис
Фитнес-центр
Клиентские офисы
Офисы
Офисы
Офис
Офис
Офис
Конференц-залы
зал на 60 мест
зал на 90 мест
Паркинг
* Ставки приведены на июль 2012 г.
1 540
435
310
270
270
255
2 585
480
550
1130
425
572
144
183
245
2 155
805
440
910
2 235
1265
970
1 628
300
158
430
740
3 169
560
529
600
600
620
260
13 884
Ставка аренды, руб. / кв.м / мес.,
включая НДС и OPEX
776
1 000
1 000
600
500
600
1 918
2 000
2 000
2 000
1 500
1 413
1 450
1 400
1 400
1 566
1 650
1 650
1 450
1 563
1 650
1 450
1 036
1 400
1 400
1 400
600
1 384
1 300
1 300
1 400
1 400
1 450
1 500
1 433
280 мест
1500 руб / час
2000 руб / час
9000 руб / место в месяц
Площадь, кв. м
17