УДК 330.131 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЕАЛЬНОЙ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОСУШАЕМЫХ ЗЕМЕЛЬ С УЧЕТОМ

УДК 330.131
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЕАЛЬНОЙ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОСУШАЕМЫХ ЗЕМЕЛЬ С УЧЕТОМ
ЭКОНОМИКО-ЭКОЛОГИЧЕСКОГО РИСКА
Ю.В. Красовская – ст. препод.; В.М. Костриченко – канд. эконом. наук
Национальный университет водного хозяйства и природопользования,
г. Ровно, Украина
Статья посвящена вопросам влияния уровня экономико-экологического риска на рыночную стоимость
осушаемых земель. Рассматривает методику расчета уровня риска в составе метода оценки земель по доходу.
Затрагивает перспективы и направления ее использования.
The article is devoted to the questions of economic-ecological risk level influencing on
drained earths market value. It examines methodic of economic and ecological risks evaluation, affects its use
prospects and directions.
В соответствии с Общегосударственной программой социально-экономического развития украинского
села на период до 2015 г. приоритетными задачами выделено:
1) завершение юридического и
технического оформления прав землевладельцев и землепользователей; 2) усовершенствование системы
регистрации земель и ее денежной оценки; 3) внедрение полноценного рынка земли с соответствующей
инфраструктурой и материально организационным обеспечением и введением в действие необходимой
нормативно-правовой базы (законов Украины относительно рынка земли, о земельном кадастре и других).
Поэтому оценка и моделирование экономико-экологического риска приобретают исключительную важность
при определении стоимости земли, особенно земель сельскохозяйственного назначения. Как показывает
анализ существующих методик проведения такой оценки, уровень экономико-экологического риска
обязательно должен учитываться при определении объективной стоимости земли.
Согласно Нормативной денежной оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденной
приказом Госкомзема, Минагрополитики, Минстройархитектуры Украины, Украинской академии аграрных
наук N388/12262 от 5 апреля 2006 г. «О Порядке нормативной денежной оценки земель
сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» [1], в основу определения нормативной
денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения положен рентный доход, который создается при
производстве зерновых культур и определяется по данным экономической оценки земель, проведенной в
1988 г. В условиях инфляции рентный доход исчисляется в натуральных единицах (в центнерах зерна), при
проведении денежной оценки переводится в стоимостное выражение по текущим ценам на дату оценки.
Величина нормативной денежной оценки является произведением годового рентного дохода и срока его
капитализации (33 года). В свою очередь, годовой рентный доход рассчитывается как сумма
дифференциального рентного дохода и абсолютного рентного дохода, который создается при условиях
использования худших земель. Первый определяется по зависимости
Рдн = (У  Ц – В – В  Кнр) : Ц,
(1)
где Рдн – дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель, ц; У – урожайность зерновых, ц./га;
Ц – цена реализации центнера зерна, грн.; В – производственные затраты, грн./га;
Кнр – коэффициент
нормы рентабельности.
При использовании этой методики риск учитывается лишь на тех землях, на которых проведена
реконструкция осушительных систем с соблюдением принципов обоснования рисков, поскольку лишь в
таком случае урожайность на осушаемых землях выше, чем на богарных землях. Это увеличивает
дифференциальную ренту, а соответственно, и стоимость таких земель. В то же время, такая методика не
учитывает потенциал осушаемых земель, которые нуждаются в улучшении мелиоративного состояния,
поскольку занижает их реальную стоимость. Поэтому в рыночных условиях более объективной является
методика определения стоимости земель по доходу с учетом риска его недополучения.
Методика оценки земель по доходу, который будет создаваться на этих землях при целевом
использовании, состоит в преобразовании доходов от эксплуатации земельного участка в оценку ее
стоимости. Она предусматривает использование метода дисконтирования доходов или метода прямой
капитализации.
Первый состоит в преобразовании будущих доходов от использования земель к настоящей стоимости с
помощью дисконтирования. Учетная ставка может быть определена одним из известных способов [2, 3], но
наиболее объективной оценка земли будет при полном учете риска (в том числе экономико-экологического)
по предложенной ниже процедуре (формулы (2)…(14)).
Метод прямой капитализации использует коэффициент капитализации, который отображает связь
между создаваемым доходом и стоимостью земли. В соответствии с этим методом стоимость земельного
участка определяется как отношение дохода к коэффициенту капитализации. Для определения последнего
есть несколько методов, в частности: по ставке дисконтирования, за фондом возмещения (Инвуда),
прямолинейного возвращения (Ринга), вычитаний, связанных инвестиций (Элвуда) [3]. Несмотря на выбор
метода расчета коэффициента капитализации, в его основе всегда лежит учет риска.
Предлагаем следующую методическую схему оценивания экономико-экологичес-кого риска аграрного
использования осушаемых земель, которая должна лечь в основу премии за риск при определении их
реальной рыночной стоимости.
Расчеты целесообразно проводить в трех направлениях:
1. Оценивание экологической составляющей риска.
2. Оценивание экономико-организационной составляющей риска.
3. Оценивание экономической составляющей риска.
На основании классификации рисков [4], рассчитываем сначала риск, вызванный действием погодных
факторов и обратным действием окружающей среды на вмешательство в нее через проведение осушительных
мелиораций, то есть экологическую составляющую риска. Перечень факторов экологического риска,
определенных с помощью причинно-следственного метода, с указанием порядка определения коэффициента
уверенности для каждого из них, представлен в табл. 1.
Таблица 1
Порядок определения коэффициентов уверенности для ключевых факторов экономико-экологического
риска осушительных мелиораций
Перечень
факторов риска
Чрезмерное
понижение уровня
грунтовых
вод
(УГВ)
на
территории
системы и в зонах
активного
и
отдаленного
влияния
Причины
Порядок определения коэффициента
уверенности
Недостаточное накопление Источники информации: ретроспективные
влаги в почве (вследствие статистические данные о частоте лет с
малоснежной зимы)
незначительным количеством зимних осадков.
Коэффициент уверенности колеблется от «-1»
(полное отсутствие зимних осадков) до «+1»
(максимальное количество зимних осадков) и
определяется статистическим методом. (КУ1)
Сокращение
суммарного Источники информации: ретроспективные
количества осадков в период статистические данные о частоте лет с
формирования урожая при незначительным количеством летних осадков.
условии сохранения высоких Коэффициент уверенности колеблется от «-1»
температур (засуха)
(полное отсутствие летних осадков) к «+1»
(достаточное количество летних осадков) и
определяется статистическим методом. (КУ2)
Чрезмерная
глубина
магистральных каналов и
водоприемника
по
результатам проектирования
Источники информации: ретроспективные
статистические данные о количестве зимних и
весенних осадков за многолетний период;
проектные данные относительно пропускной
на
установленную способности
расчетную обеспеченность.
осушительной
системы,
информация о техническом состоянии
системы
(соответствие
фактического
состояния
паспортным
техническим
характеристикам). Коэффициент уверенности
(КУ3) комплексный и определяется на основе
построения дерева решений, при этом
дополнительно определяют: КУ1* колеблется
от
«+1» (полное отсутствие зимних и
весенних осадков) до «-1» (максимальное
количество зимних и весенних осадков), а
также КУ2* колеблется от «-1 » (система
абсолютно
несостоятельна
отвести
избыточную воду) к
«+1 » (система
абсолютно способна отвести излишек води и
обеспечить УГВ в пределах норм по всей
территории системы).
Недостаточное по- Низкие
температуры
в
нижение УГВ на период
посевных
работ
территории
(затяжная весна)
системы
Источники информации: ретроспективные
статистические данные о частоте лет с низкой
температурой в период посевных работ.
Коэффициент уверенности колеблется от «-1»
(температура на поверхности грунта ниже 0ос
на протяжении всего периода сеяния) до «+1»
(температура на поверхности грунта выше 10ос
на протяжении всего периода сеяния) и
определяется статистическим методом. (КУ4)
Весной талая вода не будет
пропущена
проводящей
сетью и водоприемником,
запроектированными
на
установленную расчетную
Источники информации: ретроспективные
статистические данные о количестве зимних и
весенних осадков за многолетний период;
проектные данные относительно пропускной
способности
осушительной
системы,
обеспеченность
информация о техническом состоянии
системы
(соответствие
фактического
состояния
паспортным
техническим
характеристикам). Коэффициент уверенности
(КУ5) комплексный и определяется на основе
построения дерева решений, при этом
дополнительно определяют: КУ1* колеблется
от
«+1» (полное отсутствие зимних и
весенних осадков) до «-1» (максимальное
количество зимних и весенних осадков), а
также КУ2* колеблется от
«-1» (система
абсолютно не способна отвести излишек
воды) до «+1» (система абсолютно способна
отвести излишек воды).
Дождевая вода не будет
пропущена
проводящей
сетью и водоприемником,
запроектированными
на
установленную расчетную
обеспеченность.
Источники информации: ретроспективные
статистические данные о количестве летних
осадков за многолетний период; проектные
данные
относительно
пропускной
способности
осушительной
системы,
информация о техническом состоянии
системы
(соответствие
фактического
состояния
паспортным
техническим
характеристикам). Коэффициент уверенности
(КУ6) комплексный и определяется на основе
построения дерева решений, при этом
дополнительно определяют: КУ1* колеблется
от «+1» (полное отсутствие летних осадков)
до «-1» (максимальное количество летних
осадков), а также КУ2* колеблется от «-1 »
(система абсолютно не способна отвести
излишек воды) до «+1» (система абсолютно
способна отвести излишек воды).
Прочие факторы
риска, связанные с
проведением
осушительных
мелиораций
Возможные
потери
от Источники
информации:
многолетние
обеднения
осушаемых наблюдения за изменениями в составе почв на
земель гумусом
осушаемых землях
Возможные
потери Источники
информации:
многолетние
вследствие
уплотнения наблюдения за изменениями в составе почв на
осушаемых земель
осушаемых землях
Возможные
вследствие
потери Источники
информации:
статистические
пожаров
на данные относительно пожаров на торфяниках
торфяниках
Следующим шагом в исследовании является расчет ожидаемого ущерба или потерь при наступлении
нежелательного события. Потери от того, что будет иметь место чрезмерное понижение уровня грунтовых
вод (УГВ) на территории системы и в зонах активного и отдаленного влияния, можно определять методом
прямого расчета: недобором урожая на территории системы (∆У1, т/га), дополнительными затратами на
досевание или пересев в результате гибели части (или всех) посевов (∆Вт, грн. /га), снижением чистого
дохода с 1 га земель зоны влияния (∆g(Q), грн.) в зависимости от направления использования и уровня
понижения грунтовых вод
ЗБос. надм. = ∆У1  Sос.надм.  Ц + ∆Вт  Sп.с.надм + ∆g(Q)  Sа.вп.,
(2)
где Sос.надм. – площадь осушаемых земель с чрезмерным понижением УГВ, га; Ц – цена реализации конечной
продукции, грн. /т; Sп.с.надм – площадь участков погибших растений, которая требует досевания в результате
гибели от засухи, га; Sа.вп – площадь активного влияния, на которой имеет место снижение эффективности
использования в результате переосушения, га.
Потери от того, что будет иметь место недостаточное понижение УГВ на территории системы, можно
определять также методом прямого расчета: недобором урожая на территории системы в результате излишка
воды (∆У2, т/га), дополнительными затратами на досевание или пересев в результате гибели части (или всех)
посевов, снижением чистого дохода с 1 га земель зоны влияния (∆g(Q), грн.) в зависимости от направления
использования и уровня понижения грунтовых вод
ЗБос.недост = ∆У2  Sос.недост.  Ц + ∆Вт  Sп.с.недост. + ∆g(Q)  Sа.в.н,
(3)
где Sос.недост. – площадь осушаемых земель с недостаточным понижением УГВ, га; Sп.с.недост. – площадь
участков погибших растений, которая требует досевания в результате гибели от заболачивания, га; Sа.вн –
площадь активного влияния, на которой имеет место снижение эффективности использования в результате
недостаточного понижения уровня грунтовых вод, га.
Потери от снижения содержания гумуса и переуплотнения почв должны рассчитываться методом
компенсационных затрат, исходя из величины капитальных вложений на восстановление земель (на
осуществление культуртехнических мероприятий по восстановлению качества почв), включая
недополученную прибыль от использования земель во время их пребывания под паром
b
ЗБ погірш. зем.   (C  E H  KB)1 S відн  ЧД га  S відн ,
(4)
l 1
где (С + Ен  КВ)1 – удельные приведенные затраты на проведение l-го культуртехнического мероприятия на
улучшение земель, грн. /га; Sвiдн – площадь, которая нуждается в восстановлении, га;
ЧДга –
средневзвешенный годовой чистый доход с единицы площади при интенсивном сельскохозяйственном
использовании земель, грн./га.
Потери от уничтожения торфяников вследствие пожаров объективно оценить почти не возможно.
Экономически эти потери можно рассчитать как произведение объема потерянных от выгорания торфяников
(Vвт.торфа) на их рыночную стоимость (Цторфа) [5]
ЗБторф=Vвт.торфа  Ц торфа.
(5)
Каждую составляющую экологического риска рассчитываем как произведение коэффициентов
уверенности в их наступлении на величину ущерба.
Определяем общий экологический риск, учитывая, что первый и второй являются несовместимыми, а
третий и четвертый совместимы и с первым и со вторым
Rекол. =
Rос.надм.  Rос.недос.
+ Rпогірш. земель + Rторф,
КУ надм  КУ недост
(6)
где Rос. надм – риск чрезмерного понижения УГВ; Rос. недост. – риск недостаточного понижения УГВ; КУнадм –
коэффициент уверенности в чрезмерном понижении УГВ;
КУнедост. – коэффициент уверенности в
недостаточном понижении РГВ;
Rпогірш. земель – риск ухудшения качества почв, Rторф – риск
потери торфяников
Rекол% = (R/ Врпл)  100,
(7)
где Врпл. – запланированная выручка от реализации сельскохозяйственной продукции, грн.
Этот показатель следует считать исходным показателем экологического риска, который отвечает
состоянию начала работы построенной (реконструированной) мелиоративной системы. Тем не менее, в
случае несоблюдения правил эксплуатации последней, такой риск может увеличиться. Тогда для определения
показателя риска необходимо использовать поправочный коэффициент:
Rекол. уточн. = Rпоч  К;
(8)
ф
пл
ф
пл
ф
пл
К = а1  (1 - Вп.г. /Вп.г. ) + а2  (1 - Вк.р. /Вк.г. ) + а3  (1 - Чмех. /Чмех. ),
(9)
где Вп.г.ф , Вп.г.пл – затраты на текущий ремонт за период от начала работы системы, соответственно,
фактические и по плану (проекту), грн.; Вк.г.ф, Вк.г.пл – затраты на капитальный ремонт за период от начала
работы системы, соответственно, фактические и по плану (проекту), грн.; Чмех.ф , Чмех.пл – доля земель с
механической подачей воды фактическая и по плану (проектом); а1, а2, а3 – параметры уравнения регрессии,
которые устанавливаются статистическим методом и показывают насколько недобор урожайности для
определенной культуры зависит от недофинансирования текущего и капитального ремонта осушительной
системы и проведение не в полном объеме механической подачи воды в засушливые годы.
Риск, вызванный действием организационно-экономических факторов, будет определяться по формуле
Rорг.-екон. = Rекол. уточн. - Rекол., %,
(10)
Следующая составляющая – это риски, вызванные экономическими факторами, а именно – колебанием
цен на конечную продукцию, а также вероятными изменениями в затратах на выращивание, подготовку к
сбыту и сбыт продукции. Они должны рассчитываться по следующей схеме:
1. Исходя из технологических карт, определяют плановые затраты на выращивание и сбор продукции.
2. Устанавливают перечень затрат, которые зависят от ценовой конъюнктуры на рынке.
3. Рассчитывают затраты при завышенных ценах.
4. Используя динамику цен за ряд лет и учитывая темп инфляции, статистическим методом
рассчитывают вероятность увеличения затрат сравнительно с запланированными.
5. Используя динамику цен на сельскохозяйственную продукцию за ряд лет и учитывая темп инфляции,
статистическим методом рассчитывают вероятность формирования более низких цен сравнительно с
запланированными.
6. Учитывая то, что высокие цены на ресурсы могут быть совместимы с низкими ценами на
сельскохозяйственную продукцию, вероятность противодействия рыночных факторов является суммой
приведенных выше вероятностей
рринк = ррес + рцін.
(11)
7. Ущерб от противодействия рыночных факторов рассчитывается как разница между запланированной
прибылью и прибылью возможной при наиболее плохом развитии событий
ЗБекон = Ппл. – Пгірш.
(12)
8. Таким образом, риски, вызванные экономическими факторами, определяются по формуле
Rекон = (ЗБекон  рринк) / Врпл.  100, %.
(13)
Тогда общий экономико-экологический риск будет представлять
Rекон-екол = Rекол + Rорг.-екон + Rекон., %.
(14)
Таким образом, включение последнего показателя в дисконтную ставку или учет его при определении
коэффициента капитализации позволит более объективно устанавливать рыночную стоимость
сельскохозяйственных земель. Учет экономико-экологических рисков при обосновании и проведении
осушительных мелиораций в гумидных районах не только влияет на эффективность их использования, но и
значительно изменяет ценность и стоимость осушаемых земель.
Библиографический список
1. Наказ Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, Української академії
аграрних наук від 27.01.2006 № 18/15/21/11 «Про Порядок нормативної грошової оцінки земель
сільськогосподарського призначення та населених пунктів» // Офіційний вісник України. 2006. № 15.
2. Нікбахт Е. Фінанси / Е. Нікбахт, А. Гроппеллі – К.: Вік; Глобус, 1992. 382 с.
3. Федонін О.С. Потенціал підприємства: формування та оцінка / О.С. Федонін, І.М. Рєпіна І.М., І.М.
Олексюк. – Киев: КНЕУ, 2003. 316 с.
4. Костриченко В.М. Ризикологія і аграрне природокористування /В.М.Костриченко, Ю.В. Ткач // Науковий
вісник: сучасна екологія і проблеми сталого розвитку суспільства: Зб. наук.-тех. праць. – Вип. 9. 11. –
Львів, 1999. С. 253-258.
5. Гордійчук А.С. Методика економічної оцінки ефективності водогосподарських заходів: навч. посібник /
А.С. Гордійчук, О.А. Стахів. – Рівне: РДТУ, 2000. 134 с.