Оценка недвижимости, как наука, состоит из трех основных

Артюков Ю.Г.
«СНГ - Сообщество Независимых Граждан» часть 11
две основы и три составляющих понятия – оценка.
Оценка – это не простая сфера научной и практической деятельности, дающая некий
инструментарий для исчисления денежных эквивалентов ценности или полезности на всё
окружающие нас многообразие, как самого имущества, так и прав собственности на него.
Оценка, как наука, объединяет воедино три сферы бытия Человека. Экономику – как
обоснование, что есть Товар и Продукт для Человека, юриспруденцию – основу возникновения
прав и видов собственности у Человека, финансы – как источник эквивалентного количества
потенциального права собственности – национальной валюты (денег у страны), и для создания
новой собственности, и для обмена правами на неё.
Многие оценщики, тем более специалисты смежных направлений научной и практической
деятельности, ещё видимо не осознали или сознательно умалчивают истинное значение
оценочной деятельности, которая фактически является четвертой ветвью власти в стране.
Особое значение имеет оценка общенародной и государственной собственности – основы
государственного сектора экономики и единого экономического пространства у суверенного
государства.
В развитии общей темы о реальных правах собственности сообщества граждан СНГ, в
данной статье мною сделана попытка расшифровать понятие - оценка, описать основные
виды оцениваемых ценностных категорий и основные подходы в оценке.
Внимание! В данной статье под терминами: «объект собственности», «собственность»,
«имущество» мною рассматриваются только объекты недвижимого имущества, как главная
ценность для человека, основы его жизни и любого бизнеса на Земле.
Оценка - область научной и практической деятельности, которая для объекта собственности
или права собственности на него, является основой легитимности того или иного значения
денежного эквивалента стоимости и цены, выраженная одним числом. Оценка, как наука, в
СНГ все эти годы безуспешно пытается «научно» обосновывать существующие цены на
виртуальном рынке недвижимости – основы существования всех остальных рынков, в т.ч.
продуктов природы и производства, услуг и ценных бумаг.
Только оценщик при проведении оценки, обязан учитывать в своих выводах значение
общего вектора в четырехмерном пространстве реальной экономики, т.е. учитывать:
политическую целесообразность;
экономическую обоснованность;
финансовую достаточность;
юридическое обеспечение.
Только оценщик обязан учитывать все факторы, характеризующие оцениваемое имущество
по степени ценности для общественной или полезности для личной потребности.
Только оценщик весь комплекс материальных и нематериальных ценностей разделяет и по
видам прав собственности и по видам самой собственности.
Всё многообразие материальных и нематериальных ценностей, и прав собственности на них
в окружающем нас мире находится в пяти основных группах собственности:
- Государственная собственность – земля, содержимое недр, естественная флора и фауна;
- Общенародная собственность - здания и сооружения (недвижимость), созданные в прошлом
и настоящем времени за счет государственного финансирования;
- Частная собственность (одного физического лица или группы физических лиц, как
учредителей, образовавших юридическое лицо - ТОО, АО и прочие формы) – владельцы права
пользования благами от общенародной и государственной собственности;
- Личная собственность (одного или группы физических лиц) владельцы права
распоряжения, т.е. владельцы самой собственности - недвижимости, в её натуральном виде,
созданной на личные средства;
- Совместная собственность – различные формы совместного владения правом пользования
общенародной собственностью с целью привлечения инвестиций (личных средств) физических
и юридических лиц для ведения совместного бизнеса через управление общенародной
собственностью.
Оценка, как практическая деятельность связана с разработкой подходов и методов
установления (подтверждения) значений денежных эквивалентов стоимости и цены.
В реальных условиях смешанной формы экономики стран СНГ с реальным государственным
и негосударственным (частным, как его называют) сектором экономики, существуют три
основные ценностные категории, подлежащие установлению их денежного эквивалента, это:
- текущая стоимость;
- рыночная цена;
- прибыль.
Из этого следует, что:
- в государственном секторе экономики - основой которого является частная собственность,
присутствует только право владения правом пользования благами от общенародной и
государственной собственности. Это коллективное потребление общественных благ всеми
гражданами страны и экономически обоснована только текущая (в рыночных ценах)
стоимость.
В производстве и потреблении общественных товаров и услуг не может быть прибыли и
рыночной цены, т.к. владение правом пользования, исключает право распоряжения (обмена
этого права) общенародной и государственной собственностью.
- в негосударственном (частном) секторе экономики – основой которого является личная
собственность, присутствует право распоряжения самой собственностью или владение ею в
натуральном или физическом виде. Право личной собственности имеет реальную рыночную
цену в денежном эквиваленте и может использоваться для получения личной прибыли.
Это разделение предполагает, что в оценке значения денежного эквивалента этих трех
основных ценностных категорий относительно недвижимости должны использоваться разные
механизмы исчисления:
- расчет;
- определение;
- прогноз.
Этот вывод согласуется и с расшифровкой этих понятий:
Расчёт: (вычисление)
Расчет чего-либо на основе фактических данных и значений.
Определение: (измерение)
Измерение (выяснение) значения какой-либо величины (интервала величин) путём комбинации,
сравнения, уточнения или корректировки известных значений.
Прогноз (предвидение, предсказание)
Предположение на основании расчета неизвестного экономического показателя по заданным
факторам на основании модели.
Каждый из этих механизмов исчисления дает свой денежный эквивалент, а именно:
- Расчет - для текущей стоимости. Это затраты государства по созданию общенародной
собственности в средневзвешенных рыночных ценах в текущий момент или с учетом её
фактического физического состояния на дату оценки в прошлом или будущем. Оценивается
ценность объекта собственности для всех граждан страны - государства.
- Определение - для рыночной цены. Экономически обоснована только на дату реальной сделки
по обмену правами личной собственности. Используется как основа исчисления налога за
гарантию государства неприкосновенности этого права на объект собственности. Оценивается
право
личной собственности на объект собственности, как степень его полезности,
ликвидности, привлекательности или доходности с позиции потенциального покупателя владельца денег.
- Прогноз – для будущей прибыли. При принятии управленческих решений по вложению
инвестиций, т.е. личных, а не заёмных у государства денег в свою или совместную личную
собственность или бизнес.
Следовательно, закономерен вывод, что и подходы в оценке денежного эквивалента для
трех основных ценностных категорий должны быть разными:
- затратный – для расчета текущей стоимости в рыночных ценах;
- рыночный (сравнительный) – определение интервала рыночной цены;
- доходный – прогноз прибыли.
Необходимо отметить, что оценка денежных эквивалентов для трех основных ценностных
категорий, есть средневзвешенное конкретное значение, выраженное одним числом.
Денежные эквиваленты имеют свои особенности и по величине их цифровых значений:
Текущая стоимость – максимальное значение.
Рыночная цена - интервал значений.
Прибыль – минимальное значение.
Денежные эквиваленты имеют свои особенности по времени (периоду) оценки этих значений:
Текущая стоимость – рассчитывается в прошлом, настоящем и в будущем.
Рыночная цена - определяется в прошлом и в настоящем.
Прибыль – прогнозируется в будущем.
Из этих выводов следует, что одно и то же имущество вовсе не однородно в экономике, т.е.
его денежный эквивалент зависит от того, в какой собственности находится имущество.
Только оценщики могут обосновать, что:
- в государственном секторе экономики, т.е. для государства в целом главной ценностью
является общее благо всех его граждан, как коллективных владельцев права пользования
общенародной и государственной собственностью, которая может находиться только в частной
собственности.
Общенародная недвижимость, даже если она была приватизирована или
акционирована (в частную собственность), не может быть свободно продана по рыночной цене
на рынке обмена правами, как личная. Деньги от продажи данной собственности не могут
присваиваться в личную собственность частными собственниками. Эти собственники, до
момента полного выкупа данной недвижимости в личную собственность, не имеют
экономически обоснованного права не только продавать, но и сдавать в аренду жилые и
нежилые помещения с целью получения личной прибыли. Тем более закладывать в банк
общенародную собственность, как свою личную, для получения кредита под залог этой
недвижимости.
Поэтому оценка рыночной цены и прибыли в данном секторе экономики ничем не
обоснована, а точнее – она вне реальных законов экономики. Увы, но эта практика существует в
действующем законодательстве только благодаря юридическим уловкам. Этот миф наиболее
сильно разрушает целостность и устои сообщества граждан - государства и экономику страны.
- в негосударственном секторе экономики главной целью граждан - владельцев права
личной собственности на объекты собственности, является только реальная капитализация
(рыночная цена) их личной собственности – недвижимости и прибыльность их личного
бизнеса на основе владения ими этой недвижимостью. Поэтому текущая стоимость их
собственности (недвижимости) и для них самих и для потенциальных покупателей – вторична
и практически не производится.
Однако для владельца самой недвижимости иногда важно знать и денежный эквивалент
текущей стоимости (создания) его собственности в текущих рыночных ценах.
Это базовое значение ценности для себя используется им в переговорах об установлении
договорной рыночной цены при продаже своего права собственности, при передаче самой
собственности в залог частному банку, при страховании и прочих ситуациях. Оценка текущей
стоимости будет также производиться, но только по инициативе собственника, или по запросу
налогового органа. В идеале рыночная цена не должна быть меньше текущей стоимости. Но
это не всегда, т.к. рыночная цена всегда субъективная, т.к. договорная и зависит от множества
объективных и субъективных факторов на рынке аналогичной собственности.
Эти два сектора экономики не являются антагонистами, как и граждане с частной и
личной собственностью на одном экономическом пространстве. Это взаимно связанные друг с
другом две экономические формы производственных отношений. Это как две ноги у единого
тела - экономики страны, благодаря которым экономика может эффективно двигаться вперед и
развиваться. Это основа прогресса государства, как юридической формы взаимодействия всего
сообщества граждан с разными правами собственности. Экономически всех граждансобственников в государстве связывает воедино только их коллективное владение правом
пользования землей страны, гражданами которого они являются не столько по паспорту,
сколько по праву коллективных владельцев этого права.
Поэтому «рыночная стоимость» участков земли и её «продажа» в частную собственность
гражданам страны, которые являются коллективными владельцами этой земли, и тем более
перепродажа земельных участков – национальный миф, а точнее афера.
Эта тема мной раскрыта в предыдущих статьях, но повторюсь: Земля – не товар для
человека, у неё нет цены для Человека и потому земельные участки нужно только выдавать за
символическую плату и только гражданам страны в аренду на 49 - 99 лет.
Земля в границах страны находится в монопольной собственности государства, т.е. всех
её граждан: живших, ныне живущих и будущих поколений. Поэтому не нужно путать
имущественные права граждан страны, с имущественными и неимущественными правами
подданных государства и прочих категорий постоянного и временного населения.
В ходе политических кампаний, используя только юридически обеспеченную возможность
на основе механизмов приватизации и акционирования, во владение отдельных граждан было
передано только право на право пользования общенародной и государственной собственностью.
Это не реальная продажа по рыночной цене права распоряжения – владения самим объектом
собственности в его натуральном или физическом виде. А сколько вопросов всплывает со
стоимостью «пакетов акций» общенародной собственности в рыночных ценах?
Это уточнение для того, что, только экономически обосновав оценку общенародной
недвижимости (зданий и сооружений) можно будет обосновать экономическую сущность
оценки государственной собственности – земли, её недр, флоры и фауны. Это отдельная тема.
Сформулируем общие выводы для каждой группы ценностных категорий.
Текущая стоимость:
РАСЧЕТ (вычисление) текущей средневзвешенной стоимости ценности – это стоимость
создания недвижимого имущества (в рыночных ценах) для налогообложения физических и
юридических лиц;
Оценивается общенародное имущество, которое находится у физических и
юридических лиц, как группы физических, на праве владения ими правом пользования.
- Данная стоимость –
затраты государства по созданию этой собственности –
государственное финансирование;
- Налогообложение этой собственности - подоходное налогообложение, т.е. пользование
общественным благом рассматривается как дополнительный доход у граждан.
- Оплата налога – это выкуп в личную собственность общенародной собственности, с
рассрочкой по годам, исходя из её текущей стоимости.
- В оценке текущей стоимости применяются методы затратного подхода;
- У объектов частной собственности не может быть рыночной цены! Почему?
Потому, что коллективные владельцы общенародной недвижимости - все трудоспособные
и дееспособные граждане страны. Поэтому, гражданин страны «сам у себя» экономически
не может ничего купить или продать «самому себе».
Как быть? В период выкупа в личную собственность, конкретный гражданин фактически
является только пользователем - нанимателем внутреннего объема данной недвижимости.
Поэтому, при его отказе проживать в выделенном ему жилом помещении или продолжить
бизнес в приватизированной или акционированной коммерческой или промышленной
недвижимости,
государство компенсирует ему только те подтвержденные затраты из
личных (!) средств, которые он вложил в капитальный ремонт и обоснованную
(согласованную с государством) реконструкцию этой общенародной собственности.
Продажа и перепродажа приватизированной, акционированной или легализованной
недвижимости, как и отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений даже в
принципе невозможна текущими нанимателями – частными собственниками до момента
полного выкупа в личную собственность объектов недвижимости исходя из их текущей
стоимости. Выкуп у государства - у граждан страны, происходит в виде общей суммы
подоходного налога (налог на недвижимое имущество) уплаченного с момента
разгосударствления, плюс подтвержденной суммы из личных средств на реконструкцию и
капитальный
ремонт.
Текущий
ремонт,
стоимость
внутренних
улучшений,
эксплуатационные и прочие расходы согласно бухгалтерскому балансу, не входят в сумму
выкупа общенародной собственности в личную собственность.
В этом паритет интересов государства, как сообщества граждан и конкретного
гражданина, вложившего личные деньги в сохранение или обоснованную реконструкцию
общенародной недвижимости, которая может стать его личной собственностью только после
реального выкупа. Механизмы выкупа надо ещё дорабатывать, но принцип однозначен не выкупив в личную собственность общенародную недвижимость или существовавший на
её основе бизнес, недопустимо:
- продать их другому частному собственнику;
- продать их как якобы неликвидное имущество;
- доводить бизнес на данных объектах недвижимости до состояния банкротства.
Отвечать за это должны личным имуществом и личными деньгами конкретные частные
собственники – учредители или акционеры, взявшие в управление общенародную
собственность. У них всегда было, есть и сейчас время и возможность добровольно
отказаться, как частным собственникам,
от управления приватизированных,
акционированных или легализованных общенародных имущественных комплексов
(объектов недвижимости) и вернуть их государству. В этом случае они возможно не получат
полной компенсации вложенных ими личных средств, но тогда возможно они лично не
понесут личной материальной и уголовной ответственности за плоды своей «эффективной»
деятельности.
А что мы имеем в современном законодательстве? Порочную практику выкупа (изъятия)
у «эффективных» частных собственников общенародной и государственной собственности
за бюджетные деньги по «рыночной цене». Это – законодательный грабеж государства во
второй раз. В первую волну приватизации был форс-мажор, развал страны и отсутствие
реальных знаний в экономике, но сейчас как это понимать? Видимо и вторая национальная
волна приватизации и акционирования будет проведена по этой же «законной» схеме? Опять
бюджетные деньги, завуалированные банками и обезличенные законодательством, будут
названы
личными деньгами отдельных граждан, т.е. их личными инвестициями. Кого
обманываем? Себя возможно, экономику – нет!
Рыночная цена:
- ОПРЕДЕЛЕНИЕ наиболее вероятной рыночной цены для обмена правами личной
собственности между гражданами страны, в т.ч. и юридическими лицами, как групп граждан
– учредителей и акционеров, т.е. реальных владельцев этой собственности.
- Оценивается – рыночная цена собственности, как капитал у собственника.
- Личная собственность создается на личные деньги, как отдельных граждан, так и
группами граждан, которая находится у них на праве распоряжения, т.е. они владельцы
самих объектов собственности - недвижимости.
- Налогообложение этой собственности - поимущественное налогообложение. Это плата
государству (местным бюджетам, где находится объект собственности) за гарантию
неприкосновенности права владения собственностью и за пользование всеми благами
общественной инфраструктуры (дороги, свет, тепло, вода, газ и пр.), находящейся в частной
собственности всех граждан - государства.
- В оценке рыночной цены применяются методы рыночного (сравнительного) подхода;
- Оценка - определение (измерение) интервала цен в прошлом или в настоящее время, в
котором наиболее вероятен обмен правами личной собственности двух владельцев одного на недвижимость, другого - на деньги.
Доход от бизнеса: (в данном случае применительно к сдаче недвижимости в аренду)
- ПРОГНОЗ (предсказание) минимальной прибыли в будущем от вложения личных денег –
инвестиций в свою личную или иную личную собственность или бизнес.
- Оценивается бизнес.
- В оценке прибыли применяются методы доходного подхода;
Эта сфера будущих исследований после законодательного разделения прав собственности у
граждан страны. Особенно это касается совместной собственности – совместных
предприятий и вложения частных инвестиций в общенародную собственность.
Данные выводы в табличной форме
(дополнение к опубликованной ранее таблице по основным видам собственности):
Государственный сектор
Негосударственный сектор
Виды собственности:
Коллективная - частная
Коллективные владельцы права
пользования благами от
собственности
Моя - личная
Персональные владельцы права распоряжения - владельцы самой
собственности в её натуральном или физическом виде.
Вид объектов оценки:
Товары и услуги для личного потребления
Право собственности на объект собственности
Личная недвижимость
Объекты недвижимости, флоры и фауны, созданные на личные
средства граждан страны.
Субъекты права собственности:
Физические и юридические лица
Физические лица
Граждане страны
Граждане страны и подданные государства
Источник создания объектов собственности:
Общественные товары и услуги
Объекты собственности
Общенародная недвижимость
Земля, её недра, естественные
флора и фауна
Государственное финансирование
Личные средства граждан - инвестиции
Основные виды объектов оценки и их денежных эквивалентов:
Текущая стоимость
Имущество
Ценность
Рыночная цена
Капитал
Полезность - ликвидность
Прибыль
Бизнес
Прибыльность
В рыночных ценах на дату оценки
Текущие рыночные цены на
аналогичную собственность.
В ценах будущих периодов
Затратный
Расчет
Вычисление
Подходы в оценке денежного эквивалента:
Рыночный - сравнительный
Доходный
Механизмы оценки денежного эквивалента:
Определение
Прогноз
Измерение
Предсказание, предвидение
Расчет чего-либо на основе
фактических данных и значений.
Максимальная
Точная
Выяснение значения какой-либо
величины путём комбинации или
уточнения и корректировки
известных значений.
Предположение о величине
неизвестного экономического
показателя по заданным факторам
на основании модели.
Величина значений денежного эквивалента:
Интервал
Приближенная
Средневзвешенное конкретное
значение, выраженное одним числом
В прошлом, настоящем, будущем
Средневзвешенный интервал
конкретных значений, выраженных
одним числом
Период (время) оценки:
В прошлом и настоящем
Минимальная
Упрощенная
Средневзвешенное конкретное
значение, выраженное одним числом
В будущем
Краткие выводы:
Итог политических акций с приватизацией и акционированием закономерен. Это перекосы в
экономике стран СНГ, растущая социальная напряженность, растущее имущественное и
правовое неравенство населения, его деградация, правовой нигилизм, отсутствие естественной
мотивации к качественному и производительному личному и общественному труду. Это
результат того, что экономическая деятельность в СНГ в настоящее время непомерно
политизирована и существует только на основе юридически обеспеченной возможности в
законодательстве. Увы, сегодня, юристы «обосновывают» законы экономики. Как?
Коммунистический миф: «Все у нас народное – всё у нас моё!» так и не был расшифрован
юристами. А кому оно лично принадлежало? Его сменил капиталистический миф: «Всё
продается и всё покупается за деньги». Но у кого лично покупается и на чьи личные деньги?
Сколько денег может иметь страна? От имени кого и от стоимости чего они печатаются и
поступают в обращение? Где экономическое обоснование?
И на западе, основа всех «научно обоснованных» экономических и финансовых кризисов виртуальные права собственности на основу любого бизнеса и самой жизни – недвижимости и
земли.
Стоимость и цена не просто цифры - это чьи-то личные деньги!
Однако, экономически обоснованные методы хозяйствования и реальные права
собственности у населения пока не нашли своего отражения в нормах современного
законодательства стран СНГ. Население в СНГ – граждане только юридически, по паспорту.
А новое направление науки в СНГ – оценка текущей стоимости общенародной и
государственной собственности, фактически под негласным запретом.
Нормы и положения различных международных стандартов оценки (МСО) я не
комментирую, но утверждаю, что их сфера применения – только негосударственный сектор
экономики.
В этом секторе могут существовать и «саморегулируемые» организации оценщиков (СРО).
Владельцы собственности при выборе себе оценщиков лично рискуют и своим личным
бизнесом, собственностью и … личными деньгами. Поэтому всякого рода «свои» или
«нужные» оценщики теряют экономический смысл. Востребованными будут только конкретные
физические лица – лицензированные и профессиональные оценщики, которые от имени
государства являются легитимными и в частном и в государственном секторе экономики. При
принятии значимых управленческих решений, всегда будет возможность рассматривать как
минимум два мнения оценщиков. Чей отчет об оценке будет принят за основу, тот оценщик
(группа оценщиков) получат гонорар за оценку, но при этом несут личную материальную и
уголовную ответственность за свои выводы. Это аксиома.
Текущее состояние оценочной деятельности во многих странах СНГ парадоксальное, когда
осуществление оценки общенародной и государственной собственности проводится
физическими лицами без мандата государства - государственной лицензии на право оценки,
следовательно, без личной уголовной и материальной ответственности за свои выводы. Ещё
парадоксальнее выглядит повсеместная практика оценки юридическим «лицом», т.е.
обезличенной юридической формой.
Как сказал юрист Д.А.Медведев, будучи Президентом России - «Наша задача, на мой
взгляд, состоит в том, чтобы создать нормальный институт собственности». А кто мешает
трем Президентам Евразийского экономического сообщества приступить к созданию не
юридически «нормальных», а двух экономически обоснованных институтов
прав
собственности граждан?
Частная и личная собственность - это два основных экономически обоснованных понятия в
реальной экономике – основы государственного и негосударственного секторов экономики.
Практика показала, что законы должны разрабатывать те, кто их будет потом исполнять.
Юристы их только облачают в юридические формы и согласовывают с прочими нормами в
законодательстве. Но когда происходит наоборот, то мы имеем то, что имеем сейчас. А что
имеем? Только деньги у малой части населения, а реальных прав собственности как не было,
так и нет ни у кого. Ни у богатой, ни у бедной части населения в СНГ.
Реальное богатство - не деньги, а реальные права личной и частной собственности у
граждан страны. Эти права собственности всегда конвертируемы в национальной валюте. Они
всегда обеспечены национальным достоянием, как залоговым имуществом:
- общенародной (частной) собственностью – пользование недвижимостью;
- личной собственностью – владение самой недвижимостью;
- государственной собственностью – пользование участками земли и личный доход граждан
от эксплуатации (реализации государством) содержимого недр, флоры и фауны.
Хотим мы этого или не хотим, но только независимая оценка может легализовать денежный
эквивалент текущей стоимости имущества в государственном и рыночной цены в
негосударственном секторе экономики. Только оценкой подтверждается и легитимность наших
прав собственности на объекты собственности.
Следовательно, оценка, не только сфера научной и практической деятельности - это
фактически народившаяся четвертая ветвь власти, как стоимотноутверждающая в
государственном и ценоподтверждающая в негосударственном секторе экономики стран СНГ.
Январь 2013г.