РЫНОК БЕЛОРУССКИХ КВАРТИР: ОСЕНЬ 2011 ГОДА (МИНСК)

РЫНОК КВАРТИР В МИНСКЕ: ОКТЯБРЬ 2013 ГОДА
Н.Ю. ТРИФОНОВ, к.ф.-м.н., доцент,
председатель Белорусского общества оценщиков (БОО),
Т.Л. Русецкая, стажёр БОО
Статистический анализ рынка минских квартир на основании независимого мониторинга
нужен широкому кругу, от населения до коммерческих, банковских и государственных структур.
Объективная оценка текущего состояния – ключ к адекватному восприятию свойственных этому
рынку тенденций. В статье отражены результаты квартального исследования рынка минских
квартир, проводимого общественным объединением «Белорусское общество оценщиков» с начала
века по методике [1]. Использовались данные за октябрь 2013г. Констатируется стабилизация
цен после осеннего подъёма.
1. Квартирный индекс БОО
Квартирный индекс БОО [1] (цена квадратного метра общей площади квартир в долларах США
по всему объему предложения) в Минске этой осенью принял значение, равное 1886,99, что на 195,98
больше летнего значения [2]. В относительной величине это изменение составило 10,93% (табл.1).
Таблица 1
Динамика квартирного индекса БОО (октябрь 2011 - октябрь 2013)
Месяц
исследования
окт.11
янв.12
апр.12
июл.12
окт.12
янв.13
апр.13
Квартирный
индекс БОО
1375,15 1317,33 1386,15 1399,06 1379,55 1419,46 1538,81
Изменение к
-57,82
68,82
12,91
-19,51
39,91
119,35
предыдущему -4,23
периоду
Изменение к
5,22%
0,93%
-1,39%
2,89%
8,41%
предыдущему -0,31% -4,20%
периоду
июл.13
окт.13
1701,01
1886,99
162,20
185,98
10,54%
10,93%
Квартирный индекс БОО для секторов квартир с различным числом комнат осенью колебался в
диапазоне от 1804,67 до 1985,74. Самый дешевый квадратный метр общей площади наблюдался у 3комнатных квартир, а самый дорогой – у 4-комнатных.
2. Структура рынка
В октябре Национальное кадастровое агентство зарегистрировало в г. Минске 943 сделки куплипродажи
с
квартирами,
меньше,
чем
летом.
Это
определило
подтвержденный
спрос.
Декларированный спрос, определённый на основе газеты бесплатных объявлений, составил 116.
Показатель
структуры
рынка
[1],
представляющий
собой
отношение
общего
числа
выставленных квартир к общему числу покупок, этой осенью был равен 0,23. Иными словами, в
описываемом квартале количество покупателей намного (более, чем в 4 раза) превышало объём
публично предлагаемых квартир. Показатель структуры рынка увеличился почти вдвое относительно
предыдущего обзора. Изменение этого показателя в течение последних двух лет даны в табл. 2.
Отметим, что показатель структуры рынка с января 2009 года меньше единицы, то есть
подтверждённый спрос всё это время устойчиво превышал публичное предложение.
Таблица 2
Динамика показателя структуры рынка (октябрь 2011 - октябрь 2013)
Месяц
исследования
Предложение
Декларированный
спрос
Подтвержденный
спрос
Показатель
структуры рынка
окт.11
янв.12
апр.12
июл.12
окт.12
янв.13
апр.13
июл.13
окт.13
403
316
477
268
204
184
216
132
219
170
122
152
179
144
162
175
130
116
684
581
683
806
1317
863
1253
1057
943
0,59
0,54
0,70
0,33
0,15
0,21
0,17
0,12
0,23
Из данных табл. 2 в исследуемом квартале в первую очередь отмечается некоторое
уменьшение декларированного и подтверждённого спросов. Также видно существенное увеличение
объема предложения по сравнению с июлем 2013 года.
В соотношении структур (декларированного) спроса и предложения этой осенью замечен
возросший дисбаланс (рис.1). Спрос превышает предложение в секторах 1-, 2- и многокомнатных
квартир. На пике при этом 1-комнатные квартиры – не смотря на то, что их предлагают больше всех,
дисбаланс в сторону спроса составил 4,53%. При этом 3-комнатных квартир выставляют на 4,64%
больше, чем желают купить.
Рисунок 1. Структура спроса (слева) и предложения (справа) по числу комнат в квартире в г. Минске
3. Показатели качества предложения и спроса
Показатель качества предложения для рынка квартир представляет число комнат в квартире,
средневзвешенное
по
объему
предложения
[1].
Аналогично,
показатель
качества
спроса
представляет число комнат в квартире, средневзвешенное по спросу. В исследуемом квартале
отмечается понижение показателя качества предложения, принявшего значение 2,11 (-0,32 за
квартал). Показатель качества спроса составил 1,86 (+0,04). Разница значений показателей качества
предложения и спроса существенно меньше летней, основанной на малых каникулярных объёмах
.
4. Цены в административных районах
Секторные квартирные индексы БОО по административным районам в октябре 2013 года были
в диапазоне 1583,76…2272,61
(табл. 3), что чуть шире, чем диапазон 1411,17…2026,87 в июле.
Наибольшая разница между дорогим и дешевым районами составила $668,01/кв.м. Ценовой минимум
и максимум принадлежал соответственно Заводскому и Первомайскому районам. В большинстве
административных районов этим летом цена квадратного метра общей площади повысилась.
Уменьшение цен отмечено лишь в Центральном районе.
Таблица 3
Удельные цены предложений по районам (октябрь 2013)
Район
Заводской
Ленинский
Московский
Октябрьский
Партизанский
Первомайский
Советский
Фрунзенский
Центральный
Квартирный
индекс БОО
по районам,
$/кв.м
1583,76
1834,84
1802,71
1762,13
2214,41
2272,61
2146,11
1783,56
1901,43
Диапазон цены
квадратного метра
общей площади,
$/кв.м
1227,54
2074,83
1500,00
2973,98
1463,41
2093,02
1312,68
2380,00
1603,19
3164,95
1585,11
5196,67
1460,38
5592,11
1398,96
3459,64
1571,43
2777,78
Изменение к
предыдущем
у кварталу,
$/кв.м
172,59
164,79
189,47
147,59
668,01
480,79
288,41
154,06
-125,44
Изменение
к
предыдуще
му
кварталу, %
12,23%
9,87%
11,74%
9,14%
43,20%
26,83%
15,53%
9,45%
-6,19%
Минимальная удельная цена была зарегистрирована в Заводском районе ($1227,54/кв.м) для 3комнатной квартиры по ул. Автозаводская, максимальная — в Советском районе ($5592,11/кв.м) для
2-комнатной квартиры по ул. Я.Коласа.
5. Цены в секторах по планировке
Традиционно используемая в обзоре классификация квартир по типу планировки основана на
величине площади кухни [3]: малогабаритными считались квартиры с площадью кухни до 8кв.м,
типовыми – с площадью кухни от 8 до 10кв.м, улучшенной планировки – с площадью кухни от 10 до
12кв.м, элитными – с площадью кухни свыше 12кв.м. Секторный квартирный индекс БОО по типу
планировки квартир в октябре этого года (табл. 4 ниже) находился в диапазоне 1569,97…2831,43.
Как обычно, в табл. 4 под каждым значением индекса указано его абсолютное изменение к
предыдущему периоду. Видно, что разброс по удельной цене квадратного метра в квартирном
секторе по планировке больше, чем в июле (1531,01…1972,35). Верхняя граница этого разброса
выше, а нижняя – ниже, нежели в предыдущем квартале.
Таблица 4
Удельные цены предложений по типу планировки (октябрь 2013)
Тип квартир
Цена 1 кв.м общей площади, $/кв.м
1
2
3
Малогабаритные
1925,28
1749,25
1569,97
186,69
15,71
35,44
Типовые
1795,76
1875,73
2233,84
569,18
Улучшенной планировки
1853,83
1735,17
89,12
Элитные
2831,43
1710,24
859,08
-235,50
«-» - данные отсутствуют или их мало для проведения усреднения (менее 6)
4
1764,05
233,04
-
Положения ценовых минимума и максимума в этом квартале следующие. Минимальная
удельная цена принадлежит 3-комнатным малогабаритным квартирам, максимальная – 2-комнатным
элитным квартирам.
В большинстве секторов по типу планировки отмечен рост цен. Уменьшились лишь цены 3комнатных элитных квартир. Наибольшее изменение (прирост) характерен для сектора 2-комнатных
элитных квартир ($859,08/кв.м). Наибольшее уменьшение – для 3-комнатных квартир элитной
планировки (-$235,50/кв.м).
6. Цены в секторах по материалу стен
Квартирные индексы БОО в секторах по материалу стен определялись для домов с
панельными, кирпичными, блочными стенами (табл. 5). Статистика по квартирам в домах с
монолитными стенами, как обычно, была недостаточной.
Таблица 5
Удельные цены предложения по материалу стен
Цена 1 м2 общей площади, $
Материал стен
1
2
3
4
1788,84
1759,37
1575,06
1749,57
Панель
54,95
76,99
10,22
-244,90
1920,03
1848,20
1823,33
2178,64
Кирпич
-57,75
21,40
490,43
1901,14
Блок
130,83
Монолит
«-» - данные отсутствуют или их мало для проведения усреднения (менее 5)
Границы секторного индекса по материалу стен в октябре 2013 года определялись значениями
1575,06…2178,64, что существенно (на 245,37) сужает диапазон по сравнению июльским
1564,84…1994,47. Ценовой минимум в этом году стабильно принадлежал 3-комнатным квартирам в
панельных домах, максимум – 4-комнатным квартирам в кирпичных. (В прошлом квартале самыми
дорогими были 4-комнатные квартиры в домах с панельными стенами, ныне резко подешевевшие).
Тенденция роста цен наблюдается в большинстве рассматриваемых секторов. Подешевели
лишь 2-комнатные квартиры в кирпичных домах и 4-комнатные в панельных. Максимально
подорожали 4-комнатные квартиры в кирпичных домах (на $490,43/кв.м).
7. Соотношения между ценами предложения и спроса
Сводные данные изменения удельных цен по предложению и спросу на рынке квартир города
Минска поквартально за последние два года даны в табл. 6.
Таблица 6
Динамика индексов цен по предложению и спросу (октябрь 2011 - октябрь 2013)
Месяц
окт.11
исследования
Цена кв.
метра общей
1375,15
площади
(Предложение)
,$
Цена кв.
метра общей
919,96
площади
(Спрос), $
Предложение
--------------1,49
Спрос
янв.12
апр.12
июл.12
окт.12
янв.13
апр.13
июл.13
окт.13
1317,33
1386,15
1399,06
1379,55
1419,46
1538,81
1701,01
1886,99
1150,39
1476,66
968,27
1183,76
1046,56
1481,11
1066,53
2055,53
1,15
0,94
1,44
1,17
1,36
1,04
1,59
0,92
Следует отметить нарушение более чем годичной тенденции превышения цены предложения
над ценой спроса. В этом квартале покупатель был готов заплатить цену, большую предложенной.
Разница между средними ценами спроса и предложения составила $168,54.
8. Выводы
Для получения дополнительной информации обратимся к понедельному изменению квартирного
индекса БОО со времени предыдущего обзора (рис. 2 ниже).
Рисунок 2. Понедельная динамика квартирного индекса БОО
На рис. 2 видно, что в течение первой половины третьего квартала цена квадратного метра
имела тенденцию плавного подъёма (исключая недельный спад в середине сентября). В начале
октября произошёл резкий скачок, после которого цены, слегка опустившись, практически
стабилизировались. Хотя для осени характерно сезонное повышение цен на квартиры, минским
рынком давно управляют иные факторы. Государство усиливает фискальное давление: небывалыми
темпами повышаются цены на коммунальные услуги, вторая квартира в собственности влечёт уплату
налога на недвижимость и т.д. Экономика в целом нестабильна. На этом фоне желающих
планировать долгосрочные вложения в жильё становится всё меньше.
Авторы благодарны участникам республиканского научно-методического семинара "Экономика
недвижимости и оценка стоимости" за конструктивное обсуждение.
ЛИТЕРАТУРА
1. Трифонов Н.Ю. Рынок купли-продажи квартир города Минска // Белорусский экономический
журнал. 2001. №1. С.116-122.
2. Трифонов Н.Ю., Гуз М.А. Дорожают столичные квартиры и республиканские метры //
Экономическая газета. 2013. №63. С.16. См. тж. www.labrate.ru/trifonov/
3. Трифонов Н.Ю. Рынок белорусских квартир: зима 2008 года (Минск) // Бухгалтерский учет и
анализ. 2008. №4. С.49-56.